乌鲁木齐基准地价修正体系.docx
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乌鲁木齐基准地价修正体系
乌鲁木齐基准地价表（评估基准日2003年3月1日）
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ
4000
2400
720
Ⅱ
3030
2000
560
Ⅲ
2300
1600
450
Ⅳ
1700
1200
360
Ⅴ
1200
750
280
Ⅵ
800
450
210
Ⅶ
520
250
规划限制区
740
规划限制区：
按照宗地所在商业用地级别地价和修正系数执行。
一、二级商业用地宗地地价影响因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市、区级商服中心距离（米）
<80
80-150
150-300
300-500
>500
交通条件
临街道路类型
生活型主干,道路通畅,无障碍点
混合型或生活型主干,街道较通畅,有个别障碍点
交通型主干,生活型次干,存在较多障碍点，但道路基本通畅,
混合型次干,交通型次干，车辆行驶受到较多限制
支路,车辆行驶受到严格限制
200米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=6
公交线路数为5
公交线路数为4
公交线路数为3
公交线路数<3
距对外站点距离（米）
<400
400-800
800-1200
1200-1800
>1800
基状
础况设评施价
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞98%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在90-95%之间，服务功能基本到位
供水系统健全，但部分老化，供水保证率在85-90%，服务功能较差
供水管网老化较严重，供水保证率<85%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅，很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅,但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统健全，但部分老化,需要改造,有堵、漏、冒现象，服务功能较差
排水管网老化较严重，急需改造，常有堵、漏、冒现象，服务功能较差
供电
有双向供电线路网，自备供电及相关设施齐全，供电保证率在98%以上，服务功能到位
有双向供电线路网，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率95-98%之间，服务功能大部分到位
有双向供电线路网，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率90-95%之间，服务功能基本到位
无双向供电网，但供电线路正常，有自备供电系统，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率85-90%，服务功能较差
供电线路正常，没有自备供电设施，减、加压分流系统不健全，供电保证率<85%,服务功能差
供热
全部实施集中供热，普及率、保证率＞98%，服务功能到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在90-95%之间，服务功能基本分到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在85-90%之间，服务功能较差
绝大部分实施集中供热，普及、保证率<85%，服务功能较差
通讯
有有线通讯网和宽带网，保证率98%以上，相关设施齐全、服务功能到位
有有线通讯网和宽带网，保证率95-98%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，保证率92-95%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，但保证率只有90-92%之间，服务功能较差
有有线通讯网，但保证率＜90%，相关设施不太齐全，服务功能差
人口密度（人/km2）
>32000,流动人口很多
30000左右,流动人口多
25000左右,流动人口较多
20000左右,流动人口数量一般
<18000,流动人口较少
发展潜力
“十五”期间城市重点开发建设区,投资力度很大
近期以第三产业为主的重点开发建设区,投资力度大
近期第三产业开发区,投资力度较大，有较多建设项目
近期第三产业开发建设区，投资力度一般，有部分建设项目
近期非第三产业开发区，投资力度一般，有建设项目
宗地条件
临街宽度（m）
>40
30--40
20--30
10--20
<10
临街深度（m）
<10
10--20
20--30
30--40
>40
临街状况
至少两面临主街
二面临街，至少一面临主街
一面临主街
至少一面临次街
临支路、巷道或不临街
三、四级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市、区级商服中心距离（米）
<80
80-150
150-300
300-500
>500
交通条件
临街道路类型
生活型主干,道路通畅,无障碍点
混合型或生活型主干,街道较通畅,有个别障碍点
交通型主干,生活型次干,存在较多障碍点，但道路基本通畅,
混合型次干,交通型次干，车辆行驶受到较多限制，常堵车
支路,车辆行驶受到严格限制
300米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=5
公交线路数为4
公交线路数为3
公交线路数为2
公交线路数<2
距对外站点距离（米）
<300
300-500
500-800
800-1200
>1200
基状
础况设评施价
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞98%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在90-95%之间，服务功能基本到位
供水系统健全，但部分老化，供水保证率在85-90%，服务功能较差
供水管网老化较严重，供水保证率<85%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅，很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅,但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统健全，但部分老化,需要改造,有堵、漏、冒现象，服务功能较差
排水系统老化较严重，急需改造，常有堵、漏、冒现象，服务功能较差
供电
有双向供电线路网，自备供电及相关设施齐全，供电保证率在98%以上，服务功能到位
有双向供电线路网，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率95-98%之间，服务功能大部分到位
有双向供电线路网，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率90-95%之间，服务功能基本到位
无双向供电网，但供电线路正常，有自备供电系统，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率85-90%，服务功能较差
供电线路正常，没有自备供电设施，减、加压分流系统不健全，供电保证率<85%,服务功能差
供热
绝大部分集中供热，普及率、保证率在＞95%，服务功能到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在85-95%之间，服务功能大部分到位
大部分集中供热，普及率、保证率在75-85%之间，服务功能基本到位，基本无家庭自供暖
部分实施集中供热，普及率、保证率在50-75%之间，服务功能较差，有部分家庭自供暖
少部分实施集中供热，普及、保证率<50%，服务功能较差，有较多的家庭自供暖
通讯
有有线通讯网和宽带网，保证率98%以上，相关设施齐全、服务功能到位
有有线通讯网和宽带网，保证率95-98%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，保证率92-95%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，但保证率只有90-92%之间，服务功能较差
有有线通讯网，但保证率＜90%，相关设施不太齐全，服务功能差
人口密度（人/km2）
>25000,流动人口多
23000左右,流动人口较多
18000左右,流动人口一般
13000左右,流动人口数量一般
<10000,流动人口较少
发展潜力
“十五”期间城市重点开发建设区,投资力度很大
近期以第三产业为主的重点开发建设区,投资力度大
非重点开发区,投资力度一般，有部分建设项目
商业、住宅开发建设区，投资力度较小，有较少建设项目
非商业、住宅开发区，投资力度一般，基本无建设项目
宗地条件
临街宽度（m）
>40
30--40
20--30
10--20
<10
临街深度（m）
<10
10--20
20--30
30--40
>40
临街状况
至少两面临主街
二面临街，至少一面临主街
一面临主街
至少一面临次街
临支路、巷道或不临街
五级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距街区级小区级商服中心距离（m）
＜80
80-150
150-300
300-500
＞500
交通条件
临界道路类型
生活型、混合型主干，道路畅通，无障碍点
交通型主干，街道畅通，无障碍点
混合型次干、生活型次干，无障碍点，道路畅通
交通型次干，车辆行驶不受限制
支路，车辆行驶受到限制
300米范围内公交线路数（条）
公交线路数≥4
公交线路数为3
公交线路为2
公交线路为1
公交线路为1，但只有定点车
距对外站点距离（m）
＜400
400-800
800-1200
1200-2000
＞2000
基础设施状况
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞94%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在90-94%之间，服务功能大部分到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在85-90%之间，服务功能基本到位
供水系统健全，但部分老化，供水保证率在80-85%之间，服务功能较差
供水管网老化较严重，供水保证率＜80%，服务功能差
排水
部分实施了新型排水管网改造，排水畅通，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
计划实施新型排水管网改造，排水畅通，很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
排水系统健全，但部分老化，排水较畅通，个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统基本健全，但部分老化的设施需要尽快改造，有堵、漏、冒现象发生，服务功能较差
排水系统不太健全，老化较严重，急需改造，常有堵、漏、冒现象发生，服务功能差
供电
有双向供电线路网，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率96%以上，服务功能到位
供电线路网正常，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率93-96%，服务功能大部分到位
供电线路正常，自备供电系统，设备及相关系统基本健全，供电保证率在90-93%之间，服务功能基本到位
供电线路正常，自备供电系统，设备及相关系统不太健全，供电保证率在90-93%之间，服务功能较差
供电线路正常，没有自备供电设备，相关系统不健全，供电保证率＜85%，服务功能差
供热
80%以上实施集中供热，无供热盲区，服务功能到位
60-80%实施集中供热，无供热盲区，服务功能大部分到位
40-60%实施集中供热，服务功能基本到位，有部分家庭仅靠自供暖
40%以下实施集中供热，服务功能较差，家庭自供暖多
很少实施集中供热。
家庭自供暖多
通讯
有线通讯网正常，保证率98%以上，相关设施齐全，服务功能到位
有线通讯网正常，保证率95-98%，相关设施齐全，服务功能大部分到位
有线通讯网正常，保证率在92-95%之间，相关设施较齐全，服务功能基本到位
有线通讯网正常，保证率在90-92%之间，相关设施基本齐全，服务功能较差
有线通讯网基本正常，但保证率＜90%之间，相关设施不太齐全，服务功能差
人口密度（人/km2）
＞21000，流动人口多
18000左右，流动人口较多
13000左右，流动人口一般
8000左右，流动人口数量较少
＜6000，流动人口少
发展潜力
近期以商业、住宅为主的重点开发建设区，投资力度大
近期商业、住宅非重点开发区，投资力度较大，有较多建设项目
商业、住宅开发建设区，投资力度一般，有部分建设项目
非商业、住宅开发区，投资力度一般，有部分建设项目
有一般投资项目
宗地条件
临街宽度（m）
＞40
30-40
20-30
10-20
＜10
临街深度（m）
＜10
10-20
20-30
30-40
＞40
临街状况
两面临主街
一面临主街
一面临次街
一面临主街
一面临次街
临支路、巷道或不临街
六、七级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
调整幅度（％）
40
20
0
-20
-40
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距小区级街区级商服中心距离（米）
<80
80-150
150-300
300-500
>500
交通条件
临街道路类型
生活型混合型主干,道路通畅,无障碍点
交通型主干,街道通畅,无障碍点
混合型次干,生活型次干,无障碍点道路通畅,
交通型次干,车辆行驶不受限制
支路,车辆行驶受到限制
500米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=3
公交线路数为2
公交线路数为1
以出租车为主要交通工具
出租车较少
距对外站点距离（米）
<500
500-1000
1000-2000
2000-4000
>4000
基状
础况设评施价
供水
部分实施新型供水系统改造，供水保证率＞90%，服务功能到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在85-90%，服务功能大部分到位
供水系统基本健全，部分老化，供水保证率在80-85%，服务功能基本到位
供水系统不太健全，老化严重，供水保证率在70-80%，服务功能较差
有功水管网但不健全，老化严重，供水保证率＜70%，服务功能差
排水
部分实施了或计划新型排水管网改造，排水较通畅，少堵、漏、冒现象，服务功能到位
排水系统健全，排水较通畅,个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
排水系统基本健全，但部分老化,需要改造,有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统不太健全且老化严重，急需改造,常有堵、漏、冒现象，服务功能较差
排水管网不健全，老化严重，服务功能差
供电
供电线路网正常，自备供电及相关设施齐全，供电保证率＞90%以上，服务功能到位
供电线路网正常，自备供电及相关设施齐全，供电保证率85-90%，服务功能大部分到位
供电线路网正常，自备供电及相关设施齐全，供电保证率80-85%，服务功能基本到位
供电线路网不太正常，自备供电及相关设施齐全，供电保证率70-80%，服务功能较差
供电线路网不健全，供电保证率<70%,服务功能差
供热
部分实施集中供热，基本无供热盲区，服务功能到位
少部分集中供热，服务功能大部分到位，家庭自供暖少
以单位自供暖为主。
有部分家庭仍靠自供暖
有部分单位自供暖为主。
较多家庭自供暖为主
少部分单位供暖，很多家庭自供暖多
通讯
有有线通讯网和宽带网，保证率＞95%，相关设施齐全、服务功能到位
有有线通讯网，保证率90-95%，相关设施齐全、服务功能大部分到位
有有线通讯网，保证率85-90%，相关设施基本齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，但保证率只有80-85%左右，服务功能较差
有有线通讯网，但保证率＜80%，服务功能差
人口密度（人/km2）
>14000,流动人口较多
12000左右,流动人口一般
8000左右,流动人口较少
5000左右,少流动人口
<3000,极少流动人口
发展潜力
近期的开发建设区,投资力度较大
近期规划的开发建设区,投资力度较小,建设项目较少
非开发建设区,投资和建设项目少
开发建设有一定难度,基本无投资、建设项目
开发建设难度较大近期无投资开发项目
宗地条件
临街宽度（m）
>40
30--40
20--30
10--20
<10
临街深度（m）
<10
10--20
20--30
30--40
>40
临街状况
至少一面临主街
临主街
至少一面临次街
临次街
临支路、巷道或不临街
商业用地宗地地价修正系数表
调整幅度（％）
40
20
0
-20
-40
优劣程度
影响因素
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.40
16.0
8.0
0
-8.0
-16.0
交通条件
临街道路类型
0.08
3.2
1.6
0
-1.6
-3.2
公交线路数
0.06
2.4
1.2
0
-1.2
-2.4
对外交通
0.06
2.4
1.2
0
-1.2
-2.4
基状
础况设评施价
供水
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
排水
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
供电
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
供热
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
通讯
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
人口密度
0.05
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
发展潜力
0.04
1.6
0.8
0
-0.8
-1.6
宗地条件
临街宽度
0.03
1.2
0.6
0
-0.6
-1.2
临街深度
0.02
0.8
0.4
0
-0.4
-0.8
临街状况
0.06
2.4
1.2
0
-1.2
-2.4
一级、二级住宅用地地价影响因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级区级商服中心距离（米）
<200
200-500
500-1000
1000-1500
>1500
基础设施完善度
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞98%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在90-98%之间，服务功能大部分到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在85-90%，服务功能基本到位
供水系统老化，供水保证率在80-85%，服务功能较差
有功水管网但不太健全，供水保证率＜80%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅,很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅，但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统不太健全，有堵、漏、冒现象，服务功能较差
有排水系统，但不健全，且常有堵、漏、冒现象发生，服务功能差
供电
有电力公司铺设的双向供电网，供电保证率＞98%，相关设施齐全、服务功能到位
有电力公司铺设的供电网，供电保证率90-98%，相关设施齐全，服务功能大部分到位
有电力公司铺设的供电网，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率80-90%，服务功能基本到位
有电力公司铺设的供电网，但减、加压分流系统不健全，供电保证率70-80%，服务功能较差
有电力公司铺设的供电网，但减、加压分流系统不健全，供电保证率<70%,服务功能差
供热
全部实施集中供热，普及率＞90%，服务功能到位
少部分实施集中供热，普及率在75-90%之间，服务功能大部分到位
部分集中供热或集中供热设施已建设，普及率在50-75%之间，服务功能基本到位
有少部分主管道供热，普及率在30-50%之间，服务功能较差
有供热管道，但使用率低，供热率＜30%，服务功能差
通讯
有有线通讯网和宽带网，保证率＞95%，相关设施齐全、服务功能到位
有有线通讯网，保证率90-95%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，保证率85-90%，相关设施基本齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，但保证率只有80%左右，服务功能较差
有有线通讯网，但保证率＜80%，服务功能差
公用设施完善度
中学
设施本身完备，均为优级
设施本身完备，有部分设施为优级
设施本身完备，缺少优级设施
设施本身不完备，无优级设施，缺少普通级设施
设施本身不完备，只有少量普通级别设施或无任何设施
小学
幼儿园
医院
农贸市场
大学
宾馆
交通条件
临街道路类型
生活型主干
混合型主干
交通型主干、生活型次干
交通型次干
支路
250米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=6
公交线路数为5
公交线路数为4
公交线路数为3
公交线路数为<3
距对外站点距离（米）
<500
500-800
800-1500
1500-2500
>2500
环境条件
环境功能优劣度
附近500米内无污染源
附近500米内有1个污染源
附近500米内有2个污染源
附近500米内有3个污染源
附近500米内污染源数>3
绿地覆盖率
>40%
35-40%
25-30%
15-25%
<15%
自然条件优劣度
自然条件优，地表平坦
自然条件优，地表较平坦，地层稳定
自然条件一般，地表有起伏
自然条件较差，地表起伏较大，可能有地质威胁
自然条件差，地表起伏较大，有地质威胁
人口密度（人/km2）
25000-30000
20000-25000，30000-35000
10000-20000
>35000
5000-10000
<5000
发展潜力
“十五”期间城市重点开发建设区,投资力度很大
近期以综合为主的重点开发建设区,投资力度大
近期以综合为主开发区,投资力度较大，有较多建设项目
近期住宅开发建设区，投资力度一般，有部分建设项目
近期住宅开发区，投资力度一般，有少量建设项目
六级、七级住宅用地地价影响因素指标说明表
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市级区级商服中心距离（米）
<400
400-800
800-1500
1500-2500
>2500
基础设施完善度
供水
部分实施新型管网改造，供水保证率在＞90%，服务功能到位，
计划实施新型管网改造，供水保证率在85-90%，服务功能大部分到位
供水系统基本健全，部分老化，供水保证率在80-85%，服务功能基本到位
供水系统不太健全，老化较严重，供水保证率在70-80%，服务功能较差
有功水管网但不健全，老化较严重，供水保证率＜70%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅,很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅，但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统不太健全，有堵、漏、冒现象，服务功能较差
有排水系统，但不健全，且常有堵、漏、冒现象发生，服务功能差
供电
有电力公司铺设的双向供电网，供电保证率＞96%，相关设施齐全、服务功能到位
有电力公司铺设的供电网，供电保证率93-96%，相关设施齐全，服务功能大部分到位
有电力公司铺设的
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