《桐城市住宅工程质量管理规定试行》.docx
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《桐城市住宅工程质量管理规定试行》
关于印发《桐城市住宅工程质量管理规定（试行）》的通知
桐建字（2009）086号
全市各建设、设计、施工、监理、检测、施工图审查单位：
为贯彻执行《安徽省住宅工程质量通病防治技术措施》，进一步加强我市住宅工程质量监督和管理，提高住宅工程质量，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《民用建筑节能条例》、《安徽省建设工程质量管理办法》等法律法规和《工程建设标准强制性条文》等有关要求，结合我市住宅工程质量实际，并借鉴外地先进管理经验，我局委托市质监站制定了《桐城市住宅工程质量管理规定（试行）》，现印发给你们，请贯彻执行。
在执行过程中，如有建议或意见，请及时反馈市质监站。
桐城市建设局
二00九年七月十五日
桐城市住宅工程质量管理规定（试行）
一、总则
第一条 为贯彻执行《安徽省住宅工程质量通病防治技术措施》，进一步加强住宅工程质量监督和管理，提高我市住宅工程质量，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《民用建筑节能条例》、《安徽省建设工程质量管理办法》等法律法规和《工程建设标准强制性条文》等有关要求，结合桐城市住宅工程质量实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内，新建、改建和扩建的住宅工程质量，除应符合国家和省有关住宅工程设计、施工等技术标准外，还应符合本规定有关要求。
第三条 本市行政区域内住宅工程的建设、勘察、设计、施工、监理、监督、投诉受理、商品房买卖合同备案，除执行国家和省有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本规定。
第四条 施工图审查机构，接受委托承接我市住宅工程施工图审查任务的，应将本规定中的相关要求列入重点审查内容。
第五条工程质量监督的机构，应当将所监督住宅工程的工程建设标准规范的执行情况、工程建设各方主体质量责任的履行情况和工程实体质量作为检查重点，对各方责任主体违反工程建设质量管理规定和住宅建设规范的行为，应当严格追究其法律责任。
工程质量监督机构在受理工程质量监督注册时，应严格核查住宅工程施工图设计符合本规定的情况，凡是不符合的，应书面要求图审机构重新审查。
二、一般规定
第六条 建设单位应当对住宅工程质量全面负责，严格遵守《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》、《安徽省住宅工程质量通病防治技术措施》及相关专业标准和本市住宅工程相关管理规定，严格执行基本建设程序、不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。
住宅工程经工程质量监督注册后，其施工图的下列内容，建设、设计和施工单位不得提出变更。
因设计、材料、工艺方面的原因确需变更的，拆迁安置房和预售的商品房、经济适用房，应由建设单位在变更前告知住户（安置户、购房户）并取得2/3多数住户书面同意后方可变更：
1、涉及建筑抗震、建筑节能和结构安全的；
2、涉及平面布局、建筑层高和使用功能的；
3、涉及降低建造质量和建造成本的；
4、其它涉及住户公共利益的。
第七条 住宅工程应确保工程造价合理。
住宅工程招投标中，应坚持不低于成本的合理低价中标原则，建设单位不得在招标文件中设定拦标价格，限制投标人自主报价。
因中标价格过低，导致施工单位偷工减料，造成工程质量不合格的，由建设单位承担责任。
第八条住宅工程应合理设定工期目标。
招投标文件和施工合同应当参照定额工期确定合理工期。
施工期间必须按合理工期组织施工，因任意压缩工期而造成质量问题的，由责任单位负责。
第九条鼓励建设、勘察、设计、施工、监理单位创建优质住宅工程和用户满意住宅工程。
对建设、勘察、设计、施工和监理单位的综合考评、年检中，住宅工程质量应列为重要内容，在各类建设工程质量评优中，住宅工程应占有一定比例。
第十条住宅工程施工质量存在缺陷，经二次返修处理仍不能消除的，经住宅所有人同意的，住宅出卖人应中止返修并向住宅所有人作出赔偿，赔偿金额应为返修费用的5～10倍。
工程质量缺陷返修及赔偿事项应在住宅买卖合同中专款订明，属附件或补充协议的，当事人双方应单独签字确认。
第十一条商品住宅在交房使用一年内，因工程施工质量存在严重影响居住使用缺陷的，经住宅所有人提出要求后，住宅出卖人应同意退房。
住宅工程质量出现下列情形之一的，住宅所有人可提出退房：
１、梁、板、柱等混凝土构件出现宽度超过0.3mm、深度超过构件断面尺寸2/3的裂缝２条以上的；或出现面积超过0.4m2、深度超过构件断面尺寸2/3的蜂窝３处以上的；
２、砌块墙体出现长度超过1m的贯通裂缝5条以上的；墙面抺灰出现面积超过0.4m2空鼓10处以上、长度超过1m，宽度超过0.2mm的裂缝15处以上的；
３、外墙渗水，外窗渗水，楼板、屋面板渗水，渗水点超过5处的；
４、入住时室内环境质量严重不达标的；
５、住宅设计、施工违反强制性条文并有安全隐患的。
商品住宅因工程质量问题有条件退房的，相关事项应在《商品房买卖合同》中专款订明，属附件或补充协议的，当事人双方应单独签字确认。
第十二条住宅买卖合同（安置协议）中有具体质量交验标准约定，购房户（安置户）签定合同（协议）后对相应质量交验标准认为约定无效的，应先向合同（协议）主管（备案）部门申请对经济合同（或相应条款）确认无效后，再依有关规定向工程质量投诉受理机构进行投诉。
第十三条住宅工程质量问题的投诉必须认真处理。
住宅竣工交付使用后发生工程质量投诉的，建设单位必须负责解决质量问题。
建设工程在保修范围和保修期限内，因维修给产权所有人或使用人造成损失的，责任单位应当承担相应的赔偿责任。
第十四条施工单位应在住宅工程竣工验收合格后，在完成《工程竣工验收报告》前，向工程质量监督机构按规定交纳质量保证金。
施工单位为外地企业的，应同时委托本市有资质、有信誉的施工企业作为工程质量保修单位。
工程质量保修单位在住宅工程竣工验收后的二年内，每年至少应对工程进行一次质量回访。
回访时应听取物业管理单位和业主委员会意见；在住宅明显部位张贴告示，公布联系方式，并走访不少于10﹪的住宅用户，实地查看工程质量情况，听取用户意见。
相关记录须有用户签字并及时归入工程回访档案。
第十五条住宅工程开发保证金，应在住宅工程竣工交付使用2年，并经工程质量投诉受理机构核认已经解决好质量问题投诉后，按规定程序退还。
第十六条住宅工程分户验收合格，在取得建设单位同意后住户可以申请入户对工程质量进行装修或入住前查验。
建设单位应在工程竣工验收合格，并完成《工程竣工验收报告》后，方可将工程正式交付住户装修或入住。
住户接受住宅时，应当查验《住宅分户验收合格证》和有当地工程质量监督机构盖章的《工程竣工验收报告》。
三、主体结构
第十七条 基础宜选用稳定的持力层，慎重选用人工地基。
若选用人工地基，应有成熟的工程实例借鉴。
第十八条 建筑结构体系应合理，满足抗震和平面布局合理的要求。
多层住宅宜优先选用框架结构、自保温烧结砌块作填充墙的结构体系。
第十九条 框架结构的房屋长度大于40m时，应在楼面中部设置后浇带；砖混结构的房屋长度大于45m时，应设置变形缝。
多层住宅的单体房屋长度应当控制在55m以内。
当单体房屋长度超过55m时，设计单位必须采取有效技术措施，消除地基不均匀沉降、温度变化、材料收缩等因素引起的裂缝。
第二十条 住宅工程楼面板、屋面板应采用现浇钢筋混凝土结构。
屋面提倡采用坡屋面形式，采用平屋面的，泛水坡度应大于3%。
第二十一条 住宅工程两端单元最外端开间的楼面现浇板、屋面现浇板、厚度大于或等于120mm以及大开间（≥4.2m）的现浇板，必须设置双层双向钢筋，且间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。
其它开间的楼面现浇板、屋面现浇板，在外墙转角部位，应设置放射形钢筋，钢筋数量不应小于7Φ10，长度应大于板跨的1／3，且不得小于1500mm。
住宅工程的钢筋砼现浇板最小厚度不宜小于120mm。
第二十二条 住宅施工必须采取有效措施保证楼板厚度和钢筋保护层厚度。
底板纵横向钢筋的保护层垫块间距不得大于1m；负弯矩钢筋及双层双向的上层钢筋必须设置小马凳，小马凳纵横向间距不得大于700mm，当钢筋直径小于8mm时，小马凳间距应控制在600mm以内。
第二十三条 现浇板内穿线套管宜选用KBG管，管径不宜超过板厚的1／4，预埋位置位于底板钢筋的上部、现浇板的中部，预埋的套管距离现浇板面和板底的净尺寸不宜小于30mm，且应沿预埋管线方向增设Φ6@100钢筋网片，网片的宽度不宜小于300mm。
预埋穿线套管在敷设时应避免立体交叉穿越。
三根（或多根）套管不得交叉于一点，当三根（或多根）套管组成三角形（或多边形）时，边长不应小于1500mm。
多根预埋穿线套管（三根及以上）的集散处，应在预埋套管的上下增设Φ6@100加强钢筋网片，覆盖范围应超过最外管线150mm。
当板配筋为双层双向时，可不设钢筋网片。
第二十四条 住宅工程不得采用高强度钢筋等强度替换低强度钢筋；严禁使用公称直径负偏差超过0.3mm的热轧光圆钢筋。
第二十五条 住宅工程楼面、屋面现浇板在结构施工阶段出现裂缝的，应在设计单位确认不影响结构安全和使用的情况下，按设计单位核定的处理方案在主体结构验收前进行处理。
主体结构验收前应按规定进行主体结构阶段的分户验收，对现浇砼板应浇水检查，查出的渗水部位应作记录，并按上述方法进行处理。
第二十六条 施工单位砌体施工质量控制等级应选用B级以上，不得选用C级。
第二十七条 砌体工程所用的材料应有产品的合格证书、产品性能检测报告。
块材、水泥、钢筋、外加剂等尚应有材料主要性能的进场复验报告。
普通混凝土小型空心砌块、轻集料混凝土空心砌块和加气混凝土砌块等非烧结砖还应有出厂检验报告，且必须满足28d以上的养护龄期。
进场复验或见证取样检测未出具报告或检验检测不合格的，不得用于墙体工程。
住宅工程严禁使用国家及地方明令淘汰的建筑材料。
第二十八条 进入施工现场的砂浆塑化剂类产品必须具有产品生产许可证、产品合格证、使用说明书、砌体强度型式检验报告和进场复验报告，同时必须取得省建设厅《安徽省建设新技术、新产品推广使用证》,并到市建设局和市质监站办理材料产品登记备案。
掺有塑化剂类产品砂浆在使用前须经有资质的检测机构出具《砂浆配合比通知单》，严格按配比计量使用。
第二十九条 根据非烧结砖易开裂的特点，设计应设置必要的墙体伸缩缝，在墙体适当部位（底顶层窗台、墙体转角和纵横墙交接处）设置防开裂构造措施；施工单位应按有关要求施工；监理单位应加强非烧结砖墙体施工质量的监理控制。
第三十条 顶层和底层砌体应沿窗台标高处设置贯通内外墙体的钢筋混凝土板带，高度不小于120mm，纵筋不小于4Φ10，箍筋Φ6@200。
其他层窗台应采用现浇钢筋混凝土窗台梁，两端伸入墙体各600mm。
顶层两端头房间砌体应加通长水平钢筋Φ6@120，竖向间距500mm。
顶层砌体构造柱除按抗震规定要求设置外，其余构造柱间距应小于等于3m；其他层构造柱间距应小于等于5m，当构造柱不能上下贯通时，构造柱纵筋应锚入上下圈梁，锚固长度不得小于40d。
顶层砌体砌筑砂浆的强度等级不宜小于M10。
屋面以上结构，如女儿墙，应采用钢筋混凝土结构。
第三十一条 框架、短肢剪力墙结构的后砌填充墙与混凝土结合部位，应敷设宽度不小于300mm的镀锌钢丝网片后粉刷。
填充墙砌至接近梁、板底时，应留3~5cm的空隙，并隔一个月后，用与梁板砼同标号的掺有微膨胀剂的细石混凝土浇捣密实。
第三十二条住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敝楼梯平台的下部时，应设置雨罩、雨蓬防止物体坠落伤人。
阳台及楼梯栏杆宜采用成品配套件，玻璃栏杆应使用公称厚度不小于12mm的安全玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
当设计文件规定室内楼梯栏杆由住户自理时，应设置安全防护。
四、装饰装修
第三十三条 住宅工程外墙装饰前应对脚手眼、模板支架洞眼及对拉螺栓孔等进行封堵，并做隐蔽工程验收记录。
住宅工程外墙抹灰刮糙必须使用1：
3的防水砂浆。
刮糙遍数不得少于2遍。
每遍厚度应控制在7—9mm。
第二遍刮糙应在第一遍抹灰砂浆具有60﹪的强度以后进行。
抹灰砂浆不得采用粉砂或含泥量较大的细砂，宜掺入聚丙烯抗裂纤维。
外脚手架拆除前，外墙抹灰质量及相关部位质量应全面进行检查。
第三十四条 底层地坪基层填土必须分层回填夯实，回填土虚铺厚度严格控制在300mm以内，回填土须检验压实度，合格后方可施工地坪；室外散水坡与外墙连接处和转角处及沿长度方向每隔6m留15mm宽度的伸缩缝，缝内清净后填塞防水油膏，严禁用纯沥青填塞。
第三十五条 住宅室内装饰装修分部工程应严格按经审查批准的施工图施工，装饰装修设计应符合住宅设计规范及国家现行的有关强制性标准的规定。
第三十六条 室内装饰设计做法不得低于表一要求：
表一
部位
装饰做法
顶棚
1、刷（喷）涂料；2、刮白水泥腻子两道；3、刷界面处理剂一道。
地面
1、20厚1：
2水泥砂浆压实抺光；2、水泥浆一道（内掺建筑胶）；3、80厚C10混凝土；4、100厚碎石或碎砖垫层；5、素土夯实，压实系数不小于0.9。
楼面
1、20厚1：
2水泥砂浆压实抺光；2、水泥浆一道（内掺建筑胶）
卧室、起居室、墙面
1、刷（喷）内墙涂料二度；2、10厚1：
0.3：
3水泥石灰膏砂浆粉面；3、10厚1：
1：
6水泥石灰膏砂浆打底。
厨房墙面
1、10厚1：
2水泥砂浆抺面；2、10厚1：
3水泥砂浆打底。
卫生墙面
1、10厚1：
2水泥砂浆（内掺水泥重5％防水剂）抺面；2、15厚1：
3水泥砂浆（内掺水泥重5％防水剂）打底。
第三十七条 当住户有定制室内装饰装修做法要求时，在价格补偿协商达成一致后，建设单位可以为其定制室内装饰装修设计并安排施工。
定制室内装饰装修做法的，住户应与建设单位订立单独协议，当协议为住宅买卖合同的附件或补充协议时，附件或补充协议应为可选内容，经双方单独签字确认后有效。
第三十八条 住宅工程室内环境应进行专项验收，验收前的室内环境污染物浓度应委托有资质的检测机构进行检测，且检测结果符合下列要求：
氡≤200Bq/m3；甲醛≤0.08mg/m3；苯≤0.09mg/m3；氨≤0.2mg/m3；TVOC≤0.5mg/m3。
五、建筑门窗
第三十九条 住宅门窗不得使用自加工和小加工作坊生产的产品，门窗生产企业必须要有质量技术监督部门颁发的“全国工业产品生产许可证”，成品门窗要有标牌（或编码）、合格证和质量保证书。
住宅户门设计有防盗功能的，安装的成品防盗门要符合GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》国家标准，不得使用普通金属门代替；窗设计为断桥隔热型铝窗的，不得使用普通铝窗代替。
第四十条 门窗安装前要委托具有相应资质的检测单位且在监理单位或建设单位的见证下取样进行性能检测，内容包括：
抗风压性能、水密性能、气密性能、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数、可见光透射比。
门窗检测情况由受委托的检测机构报当地质量监督机构备案。
门窗检测不合格重新复检时，应由质量监督机构派人到现场进行抽样。
第四十一条 对安装完成的外门窗要做不少于2小时的淋水试验，以验证其防水性能，淋水试验期间，监理单位要旁站检查；对外窗气密性按《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）在施工现场随机抽样进行现场实体检测。
第四十二条 住宅的外门窗应选用带纱门、纱窗的定型产品。
门纱、窗纱设计应方便用户自行更换。
第四十三条 户内门选用普通定型实木门或胶板木门。
当住户有定制内门要求时，在价格补偿协商达成一致后，建设单位可以为其定制内门设计、加工并给予安装。
定制内门的，住户应与建设单位订立单独协议，当协议为住宅买卖合同的附件或补充协议时，附件或补充协议应为可选内容，经双方单独签字确认后有效。
六、建筑设备
第四十四条 住宅工程的给水排水、电气、燃气、通风和空调以及综合设计，应按《住宅设计规范》要求设计到位，保证住宅日常使用功能完整，达到可直接搬入居住、生活的标准。
第四十五条 住宅内设计的基本用水设备、基本用电设备和燃气设备应符合表二要求。
当住户有定制建筑设备要求时，在价格补偿协商达成一致后，建设单位可以为其定制建筑设备选型并给予安装。
定制建筑设备的，住户应与建设单位订立单独协议，当协议为住宅买卖合同的附件或补充协议时，附件或补充协议应为可选内容，经双方单独签字确认后有效。
表二
设备名称
卧室
起居室（客厅）
厨房
卫生间
阳台
基本用水设备
洗涤池（带水嘴）
1
拖把池（带水嘴）
1
洗脸盆（带水嘴）
1
洗浴盆（带水嘴，位置预留）
1
大便器
1
地漏
1
1
1
基本用电设备
白炽灯（带开关）
1
1
1
1
1
单相三线和单相二线组合插座
2
3
2
防溅水型单相三线和单相二线组合插座
1
专用单相三线插座
1
1
1
1
1
电视终端插座
1
1
互联网终端插座
1
1
电话终端插座
1
1
1
燃气设备
双眼燃气灶（位置预留）
1
燃气热水器（位置预留）
1
第四十六条 每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。
厨房排烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。
无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气设备的位置和条件。
七、建筑防水
第四十七条 屋面防水等级不应低于Ⅱ级，且不应少于二道防水设防。
屋面使用的防水材料必须注明名称、规格等要求，不得使用国家及省明令淘汰的材料。
第四十八条 为防止外墙面渗水，伸出墙面的雨蓬、敞开式阳台、空调机搁板、遮阳板、窗套、外楼梯根部及凹凸装饰线脚处，应采取切实有效的止水措施。
第四十九条 卫生间地面应设置防水层（所用防水材料必须注明名称、规格），管道周围按规定嵌填密实的同时，管根周围宜做止水圆环。
卫生间地面必须做蓄水试验，在竣工验收时，工程质量监督部门应进行抽检。
卫生间墙面装饰基层应做防水处理，做法应不低于1:
2水泥防水砂浆分层粉刷两遍成活。
第五十条 住宅工程屋面防水层优选推广应用SBS改性沥青卷材和合成高分子卷材等新型防水材料和工艺，禁止使用二布三油施工工艺及材料，禁止使用纸胎三毡四油的防水施工工艺和材料。
柔性防水层屋面宜设板块保护层，禁止使用绿豆砂保护层。
平屋面防水层施工完成后必须经过24小时蓄水试验。
设置女儿墙的柔性（卷材）防水屋面，卷材收口做法必须严格按屋面技术规范要求组织进行。
不得采用设置挑眉砖的防水构造做法。
上人屋面的出口部位必须设计雨蓬。
八、建筑节能
第五十一条 住宅工程太阳能利用应与建筑一体化设计、施工。
太阳能宜集中利用，分户计量供应热水，楼梯等公共部位照明宜采用太阳能光伏集中供电。
第五十二条住宅节能工程应按照经审查合格的设计文件和经审查批准的施工方案施工。
建筑节能设计未经工程质量监督机构同意不得擅自变更，设计变更不得降低住宅节能效果，当设计变更涉及住宅节能效果时，应经原施工图设计审查机构审查，并到原图审备案机关重新办理备案手续。
第五十三条住宅节能工程所用材料必须具有出厂合格证、产品说明书、及相关性能检测报告，同时必须取得省建设厅《安徽省建设新技术、新产品推广使用证》并到市建设局和市质监站办理材料产品登记备案。
进入施工现场的保温材料均应见证取样送检，各项性能指标（导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能）经检测符合设计要求后方可使用。
第五十四条建筑围护结构施工完成后，在节能分部工程验收前，应对围护结构的外墙节能构造进行钻芯法检验，对现场已完成安装的实体外窗的气密性进行检测；当具备条件时，也可直接对围护机构的传热系数进行检测。
第五十五条外墙外保温工程不宜采用粘贴饰面砖做饰面层。
当采用时饰面砖应按规定进行高度控制（粘贴高度不宜超过40m）并做粘结强度拉拔试验，试验结果应符合设计和有关标准的规定，饰面砖及基层在各楼层位置处宜设置必要的变形缝。
第五十六条屋面保温层宜选用板块保温材料。
住宅工程屋面檐口、泛水等重要部位必须有大样详图。
第五十七条建筑节能工程质量管理有具体规定的，从其规定。
九、毛坯住宅
第五十八条 住宅房屋工程必须按《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》设计，并符合前述各项条款要求，保证各项基本使用功能齐全，经图审合格。
分户住宅经住户申请后（不实行预售的商品住宅不受此限制）可以按毛坯住宅标准施工。
毛坯住宅标准为：
分户住宅户内全部隔墙按图施工到位但内门留空，室内墙面、地面和天棚装饰基层按图施工到位但面层留空，给排水管道按图施工到位，除卫生间装有一个普通水嘴外其它用水设备留空，燃气管道按图施工到位，用气设备留空，电气（包括电视、电话、网络）穿线管及电线按图施工到位，除起居室（厅）装有一个单相三线、单相二线组合插座和一盏白炽灯外其它用电设备留空。
第五十九条 当住户申请所购住宅按毛坯住宅标准建设时，在就留空工程价格补偿达成一致后，应与建设单位订立单独协议，当协议为住宅买卖合同的附件或补充协议时，附件或补充协议应为可选内容，经双方单独签字确认后有效。
第六十条 政府建设的廉租住房、经济适用房、拆迁安置房，不得按毛坯住宅标准设计、施工。
十、其它
第六十一条住宅工程竣工后，建设单位应委托本地有资质的测量机构进行沉降观测。
竣工后第一年内每隔3个月必须观测一次，以后每隔6个月必须观测一次，直至沉降相对稳定为止。
沉降观测结果异常的，测量机构应及时报告工程质量监督机构，建设单位必须及时采取加固补强措施。
第六十二条本规定自2009年8月1日起执行。
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