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洛阳白皮书

2018年洛阳白皮书之房价篇

2018年洛阳新建住宅上涨约1052元/平

2018 年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。

中央层面，强调楼市调控不放松，坚持遏制房价上涨，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件；地方层面，继续落实因城施策，保障市场平稳运行完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。

2018年是楼市调控的深化年，同时也是中国楼市一路上扬到下行的分水领，特别是到下半年众多舆论纷纷话锋一转，对市场预期的不乐观，使得楼市更加云里雾里，扑朔迷离。

2016年以来，国家在货币化棚改等强力去库存政策的作用下效果显著，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，再加上可开发土地供应量减少，像洛阳地方城市红利政策的共同作用下，是房价持续快速上涨的重要原因；同时一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。

2018年在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地逐渐填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。

据房天下统计，2018洛阳全年新建住宅上涨约1052元/平，相比2017年的1578元/平的涨幅，回落明显；12月洛阳新建住宅均价约8126元/平。

2010-2018年洛阳住宅均价趋势图

数据来源：

中国指数研究院，样本来源为全洛阳市在售项目（市区+县区）

1-12月洛阳房价走势图

1-12月环比涨跌情况

数据来源：

中国指数研究院，样本来源为全洛阳市在售项目（市区+县区）

洛阳全年新建住宅上涨约1052元/平，除11月环比下跌0.42%之外，其余月份全为正增长势头，特别是10月、2月、和6月，环比分别上涨3.41%、2.64%和2.08%。

洛阳楼市在金九银十的集中大爆发，九月共有7个项目开盘入市，十月再度迎来开盘高潮，共有10项目集中入市，千人抢房大战频频上演，开盘即清盘已成楼市常态，助推房价火速飙升；接近年底天气严寒楼市依旧很暖，但在大环境的影响下，购房者开始对房价变得敏感，从近期的开盘情况给出了明显信号，开发商变得小心翼翼绷紧了神经，小规模快节奏的推盘方式成了市场营销的主流玩法，部分县区房价小幅阴跌。

从洛阳房价分布图中可以看出，8000以上的房价占比高达58%，其中8000-9000区间占比为19%，9000-10000区间占比为17%，10000-12000、12000以上占比各为11%。

房价分布区间变得越来越平均，7000以下房价大多为郊区或县区项目；而随着品牌和品质项目的占比越来越高，房价结构性的上升逐渐呈现，预计2019年10000以上的占比会大幅扩围。

2019因城施策，楼市继续分化；

2018下半年土地市场集中放量，新入市项目增多，大多项目都有余粮，2019库存回涨；

2019大品牌开发商继续深耕洛阳，跑马圈地，高品质新产品花百齐放，本土开发商在夹缝中求生存；

2019道北、伊滨、宜阳片区依旧火热，昨日新城、今日新城、明日新城不分伯仲；

2019量价维稳，呈现缓慢降温趋势；

2019割韭菜争夺战更加激烈。

2018洛阳楼市白皮书之购房者篇|超9成网友认为房价偏高或过高

2018年的中国楼市，可谓是春暖夏热、秋凉冬冷，这一年国内楼市调控约达405次，在“房住不炒”精神的指导下，调控政策步步深入不断收紧，出现从一线城市逐渐向二线城市扩散的降价潮，而三四线城市在去库存推动下房价逆市上涨，楼市快速发展……

面对风谲云诡的楼市走势，购房者们会作出怎样的选择呢？

是入市抄底，持币观望，还是脱身离场？

影响购房者决定的重要因素是哪些？

购房者更心仪哪种房子？

2018洛阳楼市白皮书之购房者篇，近2000名购房者参与置业调查，从各个维度让大数据来告诉我们答案！

刚需置业者仍然是市场的主力军

从调查数据中可得知，刚需置业占比为44.12%，仍为市场的中坚力量；改善型置业进一步扩围，占比高达38.24%，在房价快速上扬的市场氛围下，恐慌性购房和提前置换优质房产在改善置业中占大多数。

投资买房者占17.65%，实体经济下行不见起色的市场环境中，拿资金注入房产，仍是当下保值增值资产最好的选择，这部分人群并对未来房地产充满期待与乐观，当然随着调控的不断深入，风险也在加大，特别是在三四线城市。

超9成网友认为房价偏高或过高难以接受

超60.78%的购房者认为洛阳房价过高，不能承受；这部分购房者代表着洛阳大多家庭的心声，目前洛阳房价已经和一般家庭收入脱轨，买不起供不起让许多人望而却步。

34.31%的网友认为洛阳房价偏高，勉强可以接爱，这部分购房者存在于改善和投资客中。

而认为房价在正常范围内的仅为4.9%，这部分购房者可以称得上土豪，看惯了北上广动辄数千万的房价，洛阳做为一个“准二线”城市房价在他们看来不算高；无购房者认为洛阳房价偏低，符合当下，验证了本次置业调查的真实性。

房价上涨超45%的购房者未来有延迟购房打算

如果房价上涨，6.86%的购房者认为不影响买房计划；有45.1%的网友表示如果房价再上涨有延迟买房打算；占17.65%的调查者表示房源价涨会促使提前置业；房价上涨，占30.39%的人群暂停购房计划。

近半数网友相信房价趋于维稳

对于2019年洛阳房价走势的看法，有47.06%的网友认为洛阳房价已到触碰到天花板，会平稳下来；但有25.49%的购房者认为洛阳房价还会一路上涨；认为2019年有小幅度下跌的仅占13.73%；对明年房地产市场走势不明确的占13.73%。

洛龙和伊滨区为置业首先

洛北是洛阳的昨日之城，洛南是洛阳的今日之城，伊滨是洛阳的明日新城，伊滨区是洛阳新区的重要组成部分，是未来十年洛阳城市发展的方向，这是政府部门对洛阳城区的定位。

近6成的购房者倾向置业今日之城和明日新城。

高层住宅产品已然是置业者首选

占63.41%的购房者依然选择普通住宅产品；随着改善型置业需求的逐步释放，市场对洋房产品需求量激增，占比为26.83%；别墅产品仅为4.07%，每个人的心中都有一个别墅梦，只有少数人才能拥有的理想豪宅；其它为5.69%。

市场对大户型的需求进一步增强

购房者对90-120平的小三室需求最高，占比为47.06%；市场对于120-160平改善型大户型需求量激增，从近期楼市开盘情况也验证了三房和四房产品销量最好，而小户型成为开盘后的清盘对象。

购房者对房屋的配套提出了更高更全面的要求

影响买房决策的因素趋于均衡，这也是市场需求的一大变化，也体现在居住观念的改变上，购房者对房屋的配套提出了更高更全面的要求。

银行按揭仍然是购房的主要方式

超6成网友以银行按揭方式还贷，选择公积金贷款不足20%；对于一套动辄百万以上的房子，洛阳公积金最高40万的限贷额度，不能满足目前房价飞速上涨的需求；选择组合贷网友占比15.69%；全款买房的购房者占比不足4%，土豪毕竟少数，也不乏自娱自乐自我调侃的参与者。

土地篇|洛阳地贵高溢价高楼面价成为2018年洛阳土地市场的常态

纵观全国土地市场，自2018年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。

从中指院发布的2018年1-11月土地数据来看，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。

从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

土地市场在2018年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有其资金紧张下投资收缩的影响；但更关键的是，过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。

这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。

反观2018年的洛阳土地市场，显得与大环境格格不入，高溢价、高楼面价已经成为2018年洛阳土地市场的常态，土地市场的火爆也一次次刷新各区域土地成交记录。

经过2016和2017的去库存年，房地产开发企业对土地的需求处于饥饿状态，在2018年下半年洛阳土地市场开仓放量变得异常活跃，引来地产大鳄争抢拿地，一时间洛阳地贵，地王频出，在8月份西工区某地块祭出1358亩/万的天价，令人乍舌！

土地市场的活跃折射出洛阳房地产市场的火爆程度！

千人抢房大战，开盘即清盘，已在洛阳楼市屡见不鲜。

从洛阳下半年入市的项目来看，以改善性产品为主，符合当下的市场定位，府系项目层出不穷，洋房墅院产品争相入市！

水涨船高，洛阳房价在12月被某机构爆出全球涨幅TOp19。

2018年全年共有46个地块进行拍卖，下半年土地市场大爆发，入市地块占比高达69.56%，其中8月份就有14宗土地进行挂牌出让。

在房企方面，保利、绿都、中梁、建业等品牌房企以雄厚的资金为后盾，不断“攻城略地”，在2018年的洛阳土地市场均有所斩获。

而市区周边的宜阳和孟津、偃师片区，大品牌地产开发商也纷纷布局此地。

2018全年共有34块土地成功交易，占比为73.9%；未成交为9宗，终止交易3宗，从出价记录来看，未发现流拍现像，初步估计是和政府规划变动有关系。

从出让的土地性质来划分，居住用地有23块，占比为50%；工业用地为8块，占比17.39%；商务（商业）用地7块，占比15.21%；仓储、加油站、科研、托幼用地各2宗。

从地块分布来看，各区都有土地出让记录，虽然洛龙和高新区出让土地宗数较多，但非居住用地主要集中在这两区域，特别是高新片区。

从出让价格上来看，西工区地王频现，伊滨区地价即将齐肩洛龙，明日新城的房价今日已超道北，洼地不再有！

附：

2018年土地交易信息一览表：

地块编号

起始价

成交价

交易状态

土地性质

土地位置

成交单位

LYTD-2018-44

32万元/亩

已成交

仓储物流用地

高新区

LYTD-2018-43

320万元/亩

689万元/亩

已成交

居住用地

瀍河区

洛阳建腾文化传播有限公司

LYTD-2018-42

300万元/亩

495万元/亩

已成交

居住用地

伊滨区

洛阳云星房地产开发有限公司

LYTD-2018-41

25万元/亩

已成交

工业用地

高新区

洛阳银隆新能源有限公司

LYTD-2018-39

29万元/亩

已成交

仓储物流用地

伊滨区

洛阳明康药业有限公司

LYTD-2018-40

166万元/亩

已成交

商务用地

西工区

洛阳星展房地产开发有限公司

LYTD-2018-38

750万元/亩

未成交

居住用地

洛龙区

LYTD-2018-37

25万元/亩

已成交

工业用地

高新区

格力电器（洛阳）有限公司

LYTD-2018-36

650万元/亩

已成交

居住用地

洛龙区

南京梁鼎企业管理咨询有限公司

LYTD-2018-35

108万元/亩

109万元/亩

已成交

科研用地

洛龙区

洛阳天惠科技园发展有限公司

LYTD-2018-34

407万元/亩

终止

居住用地

老城区

LYTD-2018-33

262万元/亩

终止

居住用地

老城区

LYTD-2018-32

42万元/亩

182万元/亩

已成交

科研用地

洛龙区

河南瑞德森投资有限公司

LYTD-2018-31

550万元/亩

已成交

商务用地

高新区

洛阳仁宇置业有限公司

LYTD-2018-30

209万元/亩

已成交

商务用地

高新区

洛阳创岩创业服务有限公司

LYTD-2018-29

29万元/亩

已成交

工业用地

涧西区

洛阳华荣生物技术有限公司

LYTD-2018-28

287万元/亩

已成交

居住用地

涧西区

洛阳北华房地产开发有限公司

LYTD-2018-27

111万元/亩

已成交

托幼用地

涧西区

洛阳北华房地产开发有限公司

LYTD-2018-26

264万元/亩

已成交

居住用地

涧西区

洛阳北华房地产开发有限公司

LYTD-2018-25

25万元/亩

已成交

工业用地

洛龙区

洛阳中电光谷信息港实业有限公司

LYTD-2018-24

658万元/亩

1358万元/亩

已成交

居住用地

西工区

洛阳信德置业有限公司

LYTD-2018-23

300万元/亩

421万元/亩

已成交

居住用地

伊滨区

洛阳建腾文化传播有限公司

LYTD-2018-22

166万元/亩

未成交

商务用地

西工区

LYTD-2018-19

376万元/亩

924万元/亩

已成交

居住用地

洛龙区

洛阳浩德安澜置业有限公司

LYTD-2018-18

343万元/亩

未成交

商务用地

洛龙区

LYTD-2018-17

336万元/亩

已成交

商务用地

洛龙区

洛阳市轨道交通有限责任公司

LYTD-2018-21

376万元/亩

930万元/亩

已成交

居住用地

洛龙区

河南省中成房地产开发集团有限公司

LYTD-2018-16

320万元/亩

未成交

居住用地

瀍河区

LYTD-2018-20

400万元/亩

未成交

商务用地

洛龙区

LYTD-2018-15

333万元/亩

407万元/亩

已成交

居住用地

洛龙区

洛阳建腾文化传播有限公司

LYTD-2018-14

500万元/亩

已成交

加油加气站用地

伊滨区

中国石化销售有限公司河南洛阳石油分公司

LYTD-2018-13

500万元/亩

已成交

加油加气站用地

伊滨区

中国石化销售有限公司河南洛阳石油分公司

LYTD-2018-12

31万元/亩

已成交

工业用地

高新区

洛阳益民新能源科技有限公司

LYTD-2018-11

25万元/亩

已成交

工业用地

高新区

洛阳银隆新能源有限公司

LYTD-2018-10

287万元/亩

未成交

居住用地

涧西区

LYTD-2018-09

111万元/亩

未成交

托幼用地

涧西区

LYTD-2018-08

264万元/亩

未成交

居住用地

涧西区

LYTD-2018-07

31万元/亩

已成交

工业用地

高新区

洛阳金涛华印新材料有限公司

LYTD-2018-06

31万元/亩

已成交

工业用地

高新区

国网河南省电力公司洛阳供电公司

LYTD-2018-05

313万元/亩

终止

居住用地

瀍河区

LYTD-2018-04

265万元/亩

已成交

居住用地

涧西区

洛阳大学科技园建设有限公司

LYTD-2018-03

303万元/亩

未成交

居住用地

老城区

LYTD-2018-02

638万元/亩

已成交

居住用地

西工区

万富房地产开发有限公司

LYTD-2018-01

204万元/亩

453万元/亩

已成交

居住用地

高新区

洛阳尊府置业有限公司

LYTD-2017-36

386万元/亩

已成交

居住用地

西工区

河南腾辉鸾洲房地产开发有限公司

LYTD-2017-35

489万元/亩

已成交

居住用地

西工区

河南腾辉鸾洲房地产开发有限公司

白皮书之大数据篇|买房预算继续攀升县区来电占比增加

2018年，洛阳购房者主要在关心什么呢？

购房者的形为和需求发生了哪些变化？

哪些区域受欢迎？

哪些楼盘关注度高？

多图直击2018年洛阳房天下大数据。

会员数据：

新增会员26785人，其中活跃会员123945人

房天下会员数据显示，2018年洛阳房天下新增会员26785人，其中活跃会员123945人。

总体而言，2018年新会员增加量节节攀升，与2017年的97160名活跃会员相比，2018年活跃会员增幅达到了27.56%。

会员渠道占比

新会员的来源渠道中，新房电话占比进一步提高，达到73.36%，也就是说，有约超四分之三的网友通过房天下的400电话咨询加入会员数据库，房天下数据产品的着重布局与优化，使得交易线索更加精准和聚焦。

楼盘收藏占比12.28%，仍然稳居第二的位置。

订阅、活动报名等其他渠道的会员新增数也稳中有增。

购房意向物业类型分布

通过房天下会员数据看到，2018年普通住宅仍然是购房者最关注的物业类型。

洋房关注度占比13.01%，位居各物业类型意向分布的第二名，由此可见，改善型购房需求逐步释放，从恒大、保利、碧桂园洋房产品销量来看，仍然是供不应求的局面。

公寓、写字楼三类物业的紧随其后，关注度也都超过了10%。

值得注意的是，在住宅需求旺盛，价格飞涨的这一年里，市场对商铺关注度和需求皮软，寒冬仍在继续。

意向户型分布

2018年洛阳购房者依然青睐三室房源，从三室的开盘去化率可以得到印证，二室销量不及三室。

三室户型之外，购房者的意向户型分布仍然与往年类似，二居室占比不足30%，公寓类产品的热度与往年持平。

意向均价分布

意向总价分布

大数据表明，2018年购房者意向总价在40-60万之间的依然占了大多数，这也是普遍能接受的总价区间，反应了购房者的心理预期，短短两年间意向总价变成了首付。

2018年洛阳房价平均上涨约1052元/平，超9万网友认为洛阳房价高或太高难以承受，在实际买房过程中不得不提高购房预算。

随着房价的提升，万元以上的意向均价分布占比越来越高。

全年来电45073通异地来电占比为35.8%

据房天下数据监控中心显示，2018年洛阳楼盘400来电总量为 45073通，2017年全年来电量为44868通，同比去年上涨0.46%，总通话时长73608分钟。

来电量占比

从数据来看，51%的来电来自于电脑端，49%的来电来自于无线端，如今随着移动互联网不断发展，购房者更青睐从无线手机端查看楼盘详情，无线端看房对于购房者来说，不仅能够节省交通费用、时间成本，还能将效率最大化，已经成为当前看房的主流趋势。

各区来电占比

房天下来电数据显示，2018年来电量最多的区域仍是洛龙区，占比28%；不过，受房价较高涨幅较大且住宅供应量大幅减少的影响，洛龙区的来电数逐年下降，相比去年占比下降了6个百分点；涧西区、西工区分别以16%、15%的占比紧随其后；老城区凭借占比9%的成绩位列第四；值得注意的是2018年洛阳周边县区来电占比继续增加。

2019年伊滨区，道北片区，宜阳片区的市场关度和来电量将会进一步提升。

异地来电城市热度排行

2018年全年来电为45073通，其中本地来电为28961通，占比64.2%，异地来电为16112通，占比35.8%，同比去年下降3.2个百分点。

郑州、北京、上海三地是来电最多的异地城市，其中郑州来电为4164通，占异地来电总量的25.85%。

一二线城市的高房价和严厉的限购政策，导致购房者将目光投向有价格洼地的三四线城市。

“异地关注楼盘TOP10”依照异地来电量排名，体现了异地购房者对洛阳楼盘的关注度。

“人气楼盘TOP10”依照来电数量排名，直观地反映出购房者对楼盘的关注度。

恒大绿洲全年来电量超1000通，全年来电前五建业三个项目榜上有名，2018年道北片区继续发力，定鼎府、林语溪、香榭里畔山入围来电TOP10榜单。

洛龙区一直是市场关注的热点，房源相对较为紧缺，僧多肉少，开元壹号凭借相对较充裕的房源，奇货可居，量价齐升，市场热度一直居高不下。

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