洛阳白皮书.docx

1、洛阳白皮书2018年洛阳白皮书之房价篇2018年洛阳新建住宅上涨约1052元/平2018年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面，强调楼市调控不放松，坚持遏制房价上涨，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件；地方层面，继续落实因城施策，保障市场平稳运行完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。2018年是楼市调控的深化年，同时也是中国楼市一路上扬到下行的分水领，特别是到下半年众多舆论纷纷话锋一转，对市场预期的不乐观，使得楼市更加云里雾里，扑朔迷离。2016年以来，国家在货币化棚改等强力去库存政策的作用下效果显著，

2、三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，再加上可开发土地供应量减少，像洛阳地方城市红利政策的共同作用下，是房价持续快速上涨的重要原因；同时一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。2018年在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地逐渐填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。据房天下统计，2018洛阳全年新建住宅上涨约1052元/平，相比2017年的1578元/平的涨幅，回落明显；12月洛阳新建住宅均价约8126元/平。2010-2018年洛阳住宅均价趋势图数据来源：中国指数研究院，样本来源为全洛阳市在售项目（市区+县区）1-12月洛阳房价走

3、势图1-12月环比涨跌情况数据来源：中国指数研究院，样本来源为全洛阳市在售项目（市区+县区）洛阳全年新建住宅上涨约1052元/平，除11月环比下跌0.42%之外，其余月份全为正增长势头，特别是10月、2月、和6月，环比分别上涨3.41%、2.64%和2.08%。洛阳楼市在金九银十的集中大爆发，九月共有7个项目开盘入市，十月再度迎来开盘高潮，共有10项目集中入市，千人抢房大战频频上演，开盘即清盘已成楼市常态，助推房价火速飙升；接近年底天气严寒楼市依旧很暖，但在大环境的影响下，购房者开始对房价变得敏感，从近期的开盘情况给出了明显信号，开发商变得小心翼翼绷紧了神经，小规模快节奏的推盘方式成了市场营销

4、的主流玩法，部分县区房价小幅阴跌。从洛阳房价分布图中可以看出，8000以上的房价占比高达58%，其中8000-9000区间占比为19%，9000-10000区间占比为17%，10000-12000、12000以上占比各为11%。房价分布区间变得越来越平均，7000以下房价大多为郊区或县区项目；而随着品牌和品质项目的占比越来越高，房价结构性的上升逐渐呈现，预计2019年10000以上的占比会大幅扩围。2019因城施策，楼市继续分化；2018下半年土地市场集中放量，新入市项目增多，大多项目都有余粮，2019库存回涨；2019大品牌开发商继续深耕洛阳，跑马圈地，高品质新产品花百齐放，本土开发商在夹缝

5、中求生存；2019道北、伊滨、宜阳片区依旧火热，昨日新城、今日新城、明日新城不分伯仲；2019量价维稳，呈现缓慢降温趋势；2019割韭菜争夺战更加激烈。2018洛阳楼市白皮书之购房者篇|超9成网友认为房价偏高或过高2018年的中国楼市，可谓是春暖夏热、秋凉冬冷，这一年国内楼市调控约达405次，在“房住不炒”精神的指导下，调控政策步步深入不断收紧，出现从一线城市逐渐向二线城市扩散的降价潮，而三四线城市在去库存推动下房价逆市上涨，楼市快速发展面对风谲云诡的楼市走势，购房者们会作出怎样的选择呢？是入市抄底，持币观望，还是脱身离场？影响购房者决定的重要因素是哪些？购房者更心仪哪种房子？2018洛阳楼市

6、白皮书之购房者篇，近2000名购房者参与置业调查，从各个维度让大数据来告诉我们答案！刚需置业者仍然是市场的主力军从调查数据中可得知，刚需置业占比为44.12%，仍为市场的中坚力量；改善型置业进一步扩围，占比高达38.24%，在房价快速上扬的市场氛围下，恐慌性购房和提前置换优质房产在改善置业中占大多数。投资买房者占17.65%，实体经济下行不见起色的市场环境中，拿资金注入房产，仍是当下保值增值资产最好的选择，这部分人群并对未来房地产充满期待与乐观，当然随着调控的不断深入，风险也在加大，特别是在三四线城市。超9成网友认为房价偏高或过高难以接受超60.78%的购房者认为洛阳房价过高，不能承受；这部分

7、购房者代表着洛阳大多家庭的心声，目前洛阳房价已经和一般家庭收入脱轨，买不起供不起让许多人望而却步。34.31%的网友认为洛阳房价偏高，勉强可以接爱，这部分购房者存在于改善和投资客中。而认为房价在正常范围内的仅为4.9%，这部分购房者可以称得上土豪，看惯了北上广动辄数千万的房价，洛阳做为一个“准二线”城市房价在他们看来不算高；无购房者认为洛阳房价偏低，符合当下，验证了本次置业调查的真实性。房价上涨超45%的购房者未来有延迟购房打算如果房价上涨，6.86%的购房者认为不影响买房计划；有45.1%的网友表示如果房价再上涨有延迟买房打算；占17.65%的调查者表示房源价涨会促使提前置业；房价上涨，占3

8、0.39%的人群暂停购房计划。近半数网友相信房价趋于维稳对于2019年洛阳房价走势的看法，有47.06%的网友认为洛阳房价已到触碰到天花板，会平稳下来；但有25.49%的购房者认为洛阳房价还会一路上涨；认为2019年有小幅度下跌的仅占13.73%；对明年房地产市场走势不明确的占13.73%。洛龙和伊滨区为置业首先洛北是洛阳的昨日之城，洛南是洛阳的今日之城，伊滨是洛阳的明日新城，伊滨区是洛阳新区的重要组成部分，是未来十年洛阳城市发展的方向，这是政府部门对洛阳城区的定位。近6成的购房者倾向置业今日之城和明日新城。高层住宅产品已然是置业者首选占63.41%的购房者依然选择普通住宅产品；随着改善型置业

9、需求的逐步释放，市场对洋房产品需求量激增，占比为26.83%；别墅产品仅为4.07%，每个人的心中都有一个别墅梦，只有少数人才能拥有的理想豪宅；其它为5.69%。市场对大户型的需求进一步增强购房者对90-120平的小三室需求最高，占比为47.06%；市场对于120-160平改善型大户型需求量激增，从近期楼市开盘情况也验证了三房和四房产品销量最好，而小户型成为开盘后的清盘对象。购房者对房屋的配套提出了更高更全面的要求影响买房决策的因素趋于均衡，这也是市场需求的一大变化，也体现在居住观念的改变上，购房者对房屋的配套提出了更高更全面的要求。银行按揭仍然是购房的主要方式超6成网友以银行按揭方式还贷，选

10、择公积金贷款不足20%；对于一套动辄百万以上的房子，洛阳公积金最高40万的限贷额度，不能满足目前房价飞速上涨的需求；选择组合贷网友占比15.69%；全款买房的购房者占比不足4%，土豪毕竟少数，也不乏自娱自乐自我调侃的参与者。土地篇|洛阳地贵 高溢价高楼面价成为2018年洛阳土地市场的常态纵观全国土地市场，自2018年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。从中指院发布的2018年1-11月土地数据来看，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.

11、8%，为2010年以来的最高值。土地市场在2018年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有其资金紧张下投资收缩的影响；但更关键的是，过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。反观2018年的洛阳土地市场，显得与大环境格格不入，高溢价、高楼面价已经成为2018年洛阳土地市场的常态，土地市场的火爆也一次次刷新各区域土地成交记录。经过2016和2017的去

12、库存年，房地产开发企业对土地的需求处于饥饿状态，在2018年下半年洛阳土地市场开仓放量变得异常活跃，引来地产大鳄争抢拿地，一时间洛阳地贵，地王频出，在8月份西工区某地块祭出1358亩/万的天价，令人乍舌！土地市场的活跃折射出洛阳房地产市场的火爆程度！千人抢房大战，开盘即清盘，已在洛阳楼市屡见不鲜。从洛阳下半年入市的项目来看，以改善性产品为主，符合当下的市场定位，府系项目层出不穷，洋房墅院产品争相入市！水涨船高，洛阳房价在12月被某机构爆出全球涨幅TOp19。2018年全年共有46个地块进行拍卖，下半年土地市场大爆发，入市地块占比高达69.56%，其中8月份就有14宗土地进行挂牌出让。在房企方面

13、，保利、绿都、中梁、建业等品牌房企以雄厚的资金为后盾，不断“攻城略地”，在2018年的洛阳土地市场均有所斩获。而市区周边的宜阳和孟津、偃师片区，大品牌地产开发商也纷纷布局此地。2018全年共有34块土地成功交易，占比为73.9%；未成交为9宗，终止交易3宗，从出价记录来看，未发现流拍现像，初步估计是和政府规划变动有关系。从出让的土地性质来划分，居住用地有23块，占比为50%；工业用地为8块，占比17.39%；商务（商业）用地7块，占比15.21%；仓储、加油站、科研、托幼用地各2宗。从地块分布来看，各区都有土地出让记录，虽然洛龙和高新区出让土地宗数较多，但非居住用地主要集中在这两区域，特别是高

14、新片区。从出让价格上来看，西工区地王频现，伊滨区地价即将齐肩洛龙，明日新城的房价今日已超道北，洼地不再有！附：2018年土地交易信息一览表：地块编号起始价成交价交易状态土地性质土地位置成交单位LYTD-2018-4432万元/亩已成交仓储物流用地高新区LYTD-2018-43320万元/亩689万元/亩已成交居住用地瀍河区洛阳建腾文化传播有限公司LYTD-2018-42300万元/亩495万元/亩已成交居住用地伊滨区洛阳云星房地产开发有限公司LYTD-2018-4125万元/亩25万元/亩已成交工业用地高新区洛阳银隆新能源有限公司LYTD-2018-3929万元/亩29万元/亩已成交仓储物流用

15、地伊滨区洛阳明康药业有限公司LYTD-2018-40166万元/亩166万元/亩已成交商务用地西工区洛阳星展房地产开发有限公司LYTD-2018-38750万元/亩未成交居住用地洛龙区LYTD-2018-3725万元/亩25万元/亩已成交工业用地高新区格力电器（洛阳）有限公司LYTD-2018-36650万元/亩650万元/亩已成交居住用地洛龙区南京梁鼎企业管理咨询有限公司LYTD-2018-35108万元/亩109万元/亩已成交科研用地洛龙区洛阳天惠科技园发展有限公司LYTD-2018-34407万元/亩终止居住用地老城区LYTD-2018-33262万元/亩终止居住用地老城区LYTD-20

16、18-3242万元/亩182万元/亩已成交科研用地洛龙区河南瑞德森投资有限公司LYTD-2018-31550万元/亩550万元/亩已成交商务用地高新区洛阳仁宇置业有限公司LYTD-2018-30209万元/亩209万元/亩已成交商务用地高新区洛阳创岩创业服务有限公司LYTD-2018-2929万元/亩29万元/亩已成交工业用地涧西区洛阳华荣生物技术有限公司LYTD-2018-28287万元/亩287万元/亩已成交居住用地涧西区洛阳北华房地产开发有限公司LYTD-2018-27111万元/亩111万元/亩已成交托幼用地涧西区洛阳北华房地产开发有限公司LYTD-2018-26264万元/亩264万

17、元/亩已成交居住用地涧西区洛阳北华房地产开发有限公司LYTD-2018-2525万元/亩25万元/亩已成交工业用地洛龙区洛阳中电光谷信息港实业有限公司LYTD-2018-24658万元/亩1358万元/亩已成交居住用地西工区洛阳信德置业有限公司LYTD-2018-23300万元/亩421万元/亩已成交居住用地伊滨区洛阳建腾文化传播有限公司LYTD-2018-22166万元/亩未成交商务用地西工区LYTD-2018-19376万元/亩924万元/亩已成交居住用地洛龙区洛阳浩德安澜置业有限公司LYTD-2018-18343万元/亩未成交商务用地洛龙区LYTD-2018-17336万元/亩336万元

18、/亩已成交商务用地洛龙区洛阳市轨道交通有限责任公司LYTD-2018-21376万元/亩930万元/亩已成交居住用地洛龙区河南省中成房地产开发集团有限公司LYTD-2018-16320万元/亩未成交居住用地瀍河区LYTD-2018-20400万元/亩未成交商务用地洛龙区LYTD-2018-15333万元/亩407万元/亩已成交居住用地洛龙区洛阳建腾文化传播有限公司LYTD-2018-14500万元/亩500万元/亩已成交加油加气站用地伊滨区中国石化销售有限公司河南洛阳石油分公司LYTD-2018-13500万元/亩500万元/亩已成交加油加气站用地伊滨区中国石化销售有限公司河南洛阳石油分公司L

19、YTD-2018-1231万元/亩31万元/亩已成交工业用地高新区洛阳益民新能源科技有限公司LYTD-2018-1125万元/亩25万元/亩已成交工业用地高新区洛阳银隆新能源有限公司LYTD-2018-10287万元/亩未成交居住用地涧西区LYTD-2018-09111万元/亩未成交托幼用地涧西区LYTD-2018-08264万元/亩未成交居住用地涧西区LYTD-2018-0731万元/亩31万元/亩已成交工业用地高新区洛阳金涛华印新材料有限公司LYTD-2018-0631万元/亩31万元/亩已成交工业用地高新区国网河南省电力公司洛阳供电公司LYTD-2018-05313万元/亩终止居住用地瀍

20、河区LYTD-2018-04265万元/亩265万元/亩已成交居住用地涧西区洛阳大学科技园建设有限公司LYTD-2018-03303万元/亩未成交居住用地老城区LYTD-2018-02638万元/亩638万元/亩已成交居住用地西工区万富房地产开发有限公司LYTD-2018-01204万元/亩453万元/亩已成交居住用地高新区洛阳尊府置业有限公司LYTD-2017-36386万元/亩386万元/亩已成交居住用地西工区河南腾辉鸾洲房地产开发有限公司LYTD-2017-35489万元/亩489万元/亩已成交居住用地西工区河南腾辉鸾洲房地产开发有限公司白皮书之大数据篇|买房预算继续攀升 县区来电占比增

21、加2018年，洛阳购房者主要在关心什么呢？购房者的形为和需求发生了哪些变化？哪些区域受欢迎？哪些楼盘关注度高？多图直击2018年洛阳房天下大数据。会员数据：新增会员26785人，其中活跃会员123945人房天下会员数据显示，2018年洛阳房天下新增会员26785人，其中活跃会员123945人。总体而言，2018年新会员增加量节节攀升，与2017年的97160名活跃会员相比，2018年活跃会员增幅达到了27.56%。会员渠道占比新会员的来源渠道中，新房电话占比进一步提高，达到73.36%，也就是说，有约超四分之三的网友通过房天下的400电话咨询加入会员数据库，房天下数据产品的着重布局与优化，使得

22、交易线索更加精准和聚焦。楼盘收藏占比12.28%，仍然稳居第二的位置。订阅、活动报名等其他渠道的会员新增数也稳中有增。购房意向物业类型分布通过房天下会员数据看到，2018年普通住宅仍然是购房者最关注的物业类型。洋房关注度占比13.01%，位居各物业类型意向分布的第二名，由此可见，改善型购房需求逐步释放，从恒大、保利、碧桂园洋房产品销量来看，仍然是供不应求的局面。公寓、写字楼三类物业的紧随其后，关注度也都超过了10%。值得注意的是，在住宅需求旺盛，价格飞涨的这一年里，市场对商铺关注度和需求皮软，寒冬仍在继续。意向户型分布2018年洛阳购房者依然青睐三室房源，从三室的开盘去化率可以得到印证，二室销

23、量不及三室。三室户型之外，购房者的意向户型分布仍然与往年类似，二居室占比不足30%，公寓类产品的热度与往年持平。意向均价分布意向总价分布大数据表明，2018年购房者意向总价在40-60万之间的依然占了大多数，这也是普遍能接受的总价区间，反应了购房者的心理预期，短短两年间意向总价变成了首付。2018年洛阳房价平均上涨约1052元/平，超9万网友认为洛阳房价高或太高难以承受，在实际买房过程中不得不提高购房预算。随着房价的提升，万元以上的意向均价分布占比越来越高。全年来电45073通异地来电占比为35.8%据房天下数据监控中心显示，2018年洛阳楼盘400来电总量为45073通，2017年全年来电量

24、为44868通，同比去年上涨0.46%，总通话时长73608分钟。来电量占比从数据来看，51%的来电来自于电脑端，49%的来电来自于无线端，如今随着移动互联网不断发展，购房者更青睐从无线手机端查看楼盘详情，无线端看房对于购房者来说，不仅能够节省交通费用、时间成本，还能将效率最大化，已经成为当前看房的主流趋势。各区来电占比房天下来电数据显示，2018年来电量最多的区域仍是洛龙区，占比28%；不过，受房价较高涨幅较大且住宅供应量大幅减少的影响，洛龙区的来电数逐年下降，相比去年占比下降了6个百分点；涧西区、西工区分别以16%、15%的占比紧随其后；老城区凭借占比9%的成绩位列第四；值得注意的是201

25、8年洛阳周边县区来电占比继续增加。2019年伊滨区，道北片区，宜阳片区的市场关度和来电量将会进一步提升。异地来电城市热度排行2018年全年来电为45073通，其中本地来电为28961通，占比64.2%，异地来电为16112通，占比35.8%，同比去年下降3.2个百分点。郑州、北京、上海三地是来电最多的异地城市，其中郑州来电为4164通，占异地来电总量的25.85%。一二线城市的高房价和严厉的限购政策，导致购房者将目光投向有价格洼地的三四线城市。“异地关注楼盘TOP10”依照异地来电量排名，体现了异地购房者对洛阳楼盘的关注度。“人气楼盘TOP10”依照来电数量排名，直观地反映出购房者对楼盘的关注度。恒大绿洲全年来电量超1000通，全年来电前五建业三个项目榜上有名，2018年道北片区继续发力，定鼎府、林语溪、香榭里畔山入围来电TOP10榜单。洛龙区一直是市场关注的热点，房源相对较为紧缺，僧多肉少，开元壹号凭借相对较充裕的房源，奇货可居，量价齐升，市场热度一直居高不下。