华亭大厦市场可行性研究报告.docx
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华亭大厦市场可行性研究报告
华亭大厦市场可行性研究报告
第一章：
项目背景分析
一、经济背景
苏州经济建设实现持续快速增长。
2002年全市完成国内生
产总值2080亿元，比上年增长14.5%;财政收入290.82亿元，比上年增长38.52%。
完成进出口总额363.9亿美元，比上年增长53.8%；全年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿美元，分别比上年增长144.6%和59.3%。
全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长43.4%。
1、GDPI运行状况（亿元）
GD增长走势图
从GDP曽长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到15.23%,主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。
2、财政收入运行状况（亿元）
财政收入走势图
从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。
从2000年起，年增长率都在30%以上。
3、全社会固定资产投资（亿元）
全社会固定资产投资走势图
由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额
呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。
固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。
4、实际外资利用（亿美元）
实际利用外资走势图
从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸
引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。
5、产业结构
1990年
1978年
随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。
总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二
产业还会有较大的增长趋势。
6、人民生活
指标
单位
02年
01年
00年
02年比01年
增减%
在岗职工平均工资
元
15819
13670
11778
15.7
市区居民人均可支配收入
元
10617
10515
9274
1.0
市区居民人均消费支出
元
7686
7270
7027
5.7
城乡居民储蓄余额
亿元
1164.33
936.94
8036.97
24.3
从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在15.88%;人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因
是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。
随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增
长5.7%。
值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年
比01年增长24.3%,增幅远远高于收入的增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。
、立地环境
干将路
□
□
□
烟草大厦
L
城市之邑
华联超市
地税局佳福保龄球馆都市E站
地铁1号线出入口
华孚写字楼
2、地理位置：
华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，
连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。
3、交通状况：
三香路是东西走向的主干道，西连新区、东接城东。
三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。
阊胥路是南北走向的一条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。
即将竣工的三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。
华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过8米，据了解，劳动路将会拓宽；劳动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等，一部分已经开始拆迁，预计今年7月底开展全面的拆迁工作。
如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通状况将进一步改善。
华亭大厦距离规划中的地铁1号线有600米左右的距离，是一个步行可以接受的距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之一。
地铁1号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区的交通干线。
4、公共建设及配套：
华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。
工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。
华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。
苏州市
城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州
市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计2004年底竣
工。
在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积9894.11平方米，地下车库面积4000平方米，投资总额已达1亿元以上。
附近有华联超市、菜市场、皇家贵宾俱乐部等。
华亭大厦周边配套情况一览表
配套类别
名称
娱乐设施
佳福保龄球馆、胥城娱乐总汇、皇家贵宾俱乐部
宾馆酒店
雅都大酒店、德隆酒楼、胥城大酒店
医疗卫生
妇幼保健医院、苏州大学附属第二医院、苏州市第二人民医院
学校
苏州市第十六中学
超市
华联超市
银行
工商银行、商业银行、农行胥门分理处
公园
本案北侧拟建绿化广场
农贸市场
胥门农贸市场
第二章：
苏州市房地产市场形势分析
」、03年1季度房地产景气指数运行状况
（一）、综合景气指数运行状况
分析：
1、从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏
州房地产市场总体走势良好
2、2003年1季度房地产景气状况上升最快，景气值达128.01，比上季度增长11.5点，比去年同期提高22.5点，说明1季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。
3、从02年4季度开始，由于受到有关部门出台的一系列旨在规
范房地产市场、鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指
数增势强劲，走势呈近似直线攀升。
4、受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在一定程度上也可能挫败市场信心。
（二八综合指数成因分析
指数名称
指数值（%
与上年同期相比增减（点）
与上季度相比增减（点）
综合景气指数
128.01
22.5
11.50
开发投资指数
164.74
50.95
16.05
资金来源指数
155.07
53.43
45.05
土地购置指数
117.99
-6.58
-30.00
土地开发指数
105.24
2.17
15.75
空置面积指数
109.85
5.23
0.72
新开工面积指数
108.75
4.77
-6.95
竣工面积指数
116.44
31.7
11.50
销售价格指数
129.12
20.07
20.69
分析:
从综合指数的8个分类指数来看，与去年同期相比景气水平
7升1降、与上季度（2002年4季度）相比景气水平6升2降，综合景气运行状况明显好于去年。
1、房地产开发投资分类指数：
截至3月份，全市房地产开发投资完成34.28亿元，比上年同期增长147.86%,继续保持强劲的增长态势，这一指标也是拉动综合指数上升的主要力量。
2、土地购置指数：
截至3月份，该分类指数值为117.99点，比上年同期、上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋
势，主要原因是受到国土资源局下发的清理园区用地、加强供
应调控”这一政策的影响。
3、空置面积分类指数：
截至3月份，该分类指数为109.85，呈
现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏
州商品房空置面积正逐月减少。
1季度，全市商品房空置面积为106.08万平方米，比上年同期减少37.1%,这正是由于目前苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。
4、新开工面积分类指数：
截至3月份，全市新开工各类商品房面积234.82万平方米，同比增长75.45%。
该分类指数为108.75，比上季度回落6.95点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。
5、竣工面积分类指数：
自从2002年第2季度以来，该分类指数一直运行在高位，目前为116.44，比去年同期提高31.7点、比上季度提高11.5点，说明随着房地产投资进度的加快，商品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到一定的缓解。
6、商品房销售价格分类指数：
1季度，全市商品房实际销售均价为2412元/平方米，其中住宅均价为2245元/平方米，分别比上年同期增长34.45%、32.37%。
该分类指数的稳步上升，也有效的促进了综合景气指数的上升。
但我们也应该看到，价格的大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来一定的风险，不利于房地产市场的健康良性发展。
二、苏州市房地产供给形势分析
（一）、苏州房地产市场住宅供应形势分析1、住宅市场供应总形势
2002年，全市住宅施工面积为1238.06万平方米，比上年增长79.21%；新开工面积为846.58万平方米，比上年增长102.61%；竣工面积464.94万平方米，比上年增长20.37%。
施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅都在79%以上，竣工面积的涨幅比较小，仅为20.37%，随着工程进度的进展和投资力度的加强，2003年现房供应量将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进一步的缓解。
其中古城区住宅开发的施工面积为157.64万平方米，比上年增长56.27%，；新开工面积为95.84万平方米，比上年增长63.48%；竣工面积为59.83万平方米，比上年增长6.24%，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的增长，涨幅都在60%左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅为6.24%。
2、苏州房地产市场住宅供应特点
1.房地产开发投资增长迅速
2002年的苏州楼市在有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消费信贷政策的推动下，全市房地产开发、投资继续保持较高的增长幅度，全年房地产投资首次突破百亿元大关，达107.34亿元，其中住宅共完成投资额为86.14亿元，比上年增长53.5%。
古城区共完成投资15.92亿元，
占全市住宅总投资的18.48%，比上年增长36.41%，对推动
苏州地区经济的发展起到了积极的作用。
2.高档住宅供应量增长明显
2002年，苏州市区高档住宅（高档公寓和别墅）共完成投资7.08亿元，比上年增长340.07%，施工面积为331109平方米，比上年增长167.66%；新开工面积为185785平方米，比上年增长182.41%；竣工面积为139245平方米，比上年增长95.11%；空置面积为18578平方米，比上年下降80.58%，但我们可看出，相对于施工面积和新开工面积的增长速度，“减空”效果不是很明显，这一供应结构的失调，必会给苏州房地产市场的健康良性发展带来一定程度上的影响。
3.供应市场出现大盘化现象
2002年的房地产在经历几年的发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显的大规模楼盘有园区的都市花园、东湖大郡、湖左岸；古城区的嘉业阳光城；新区的新港名城花园等。
大盘时代是市场竞争与选择的必然结果，必将为房地产市场的健康发展导入更多的成熟和理性。
4.外来竞争激烈主要表现在“浙江帮”的大举进苏，在苏州的几次土地拍卖中可见端倪，如浙江嘉业国际以1.8亿元拿下了新庄约29万平方米的地块、5.9亿元拿下新区近25万平方米的地块；浙江南都集团与苏州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以12.83亿元拿下位于园区二期内的玲珑湾地块。
浙江开发商对苏州的资金输入、管理输入和人才输入，大大提高了苏州的房地产市场地位和竞争水平。
（二）、苏州房地产市场写字楼（办公楼）供应形势分析
2002年市区共完成写字楼投资7892万元，比上年增长27.15%。
其中古城区共完成写字楼投资3596万元，比上年增长27.7%，增长迅速。
全年市区写字楼施工面积112626平方米，比上年下降35.75%；新开工面积26809平方米，比上年增长62.9%，竣工面积16086平方米，比上年下降60.95%。
其中，古城区写字楼施工面积68991平方米，比上年增长71.85%；新开工面积13220平方米，比上年增长15.86%，竣工面积11960平方米，比上年下降40.72%。
可以看出，施工面积和新开工面积增长强劲，而竣工面积比上年有较大幅度的下降，说明大量的写字楼面积将在2003年上市营销，写字楼市场的竞争将空前激烈，给销售去化速度带来较大的障碍。
三、苏州市房地产市场需求形势分析
2002年苏州市房地产市场供销两旺，与房地产开发相呼应，商品房的销售也保持稳定的增长态势，销售单价一路飙升，预售形势更是火爆，其中市区预售面积是上年的一倍多，至2002年底全市空置房面积为127.39万平方米，比上年减少33.2%；其中市区为63.65万平方米，比上年减少47.35%。
从对604名参加22届的群众就购房计划作的调查分析：
2003年上半年占35.43%、下半年占23.51%，合计达58.94%，市场需求强劲；2004年内占20.53%，2005年内占20.53%，合计41.06%，未来市场需求也比较强劲。
一）、苏州市房地产市场住宅销售状况分析
1、住宅销售形势火爆，个人购买力不断增强随着住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐渐被广大人民群众理解，加上住房消费信贷政策的支持，个人购买力不断增强，扩大了住宅的有效客源。
2002年，全市住宅销售面积为479.91万平方米，比上年增加11.2%，其中预售面积为253.05万平方米，比上年增长91.9%，销售额为98.12亿元，比上年增长31.4%，销售状况良好。
2、需求高涨、销售价格一路飙升
从2001年下半年开始，苏州住宅市场需求不断高涨，成交量连创新高，价格也不断上扬，2002年苏州市区住宅销售平均单价为2460元/平方米，住宅预售平均单价已经超过3200元/平方米。
二）、苏州市房地产市场写字楼销售状况分析随着苏州城市建设步伐的加快，各种配套设施的不断完善，招商引资力度的加强，2002年，全市写字楼销售面积为3.91万平方米，比上年增加29.9%，其中预售面积为1.39万平方米，比上年增长348.4%，预售面积的增幅是销售面积增幅的11.65倍，可以预测：
2003年的写字楼市场形势不容乐观。
2002年，全市写字楼销售额为1.05亿元，比上年增长52.2%，相对于销售面积的增长幅度（29.9%），可以看出，销售额增长主要原因就是由价格大幅上升拉动的，而不是由市场需求拉动的。
四、苏州市房地产市场空置状况分析
（一）、苏州市房地产市场住宅空置状况分析
至2002年底，全市住宅空置面积为74.52万平方米，比上年下降了40.6%，主要是市场需求强劲，销售情况火爆，消化了大量的空置面积。
（二）、苏州市房地产市场写字楼空置状况分析
至2002年底，市区写字楼空置面积为72702平方米，比上年下降14.25%。
其中古城区的写字楼空置面积为32017平方米，比上年下降19.7%，虽然下降幅度明显，但相对于施工面积、新开工面积以及竣工面积的增长幅度（分别为71.85%、15.85%和40.72%），尤其是施工面积的大幅度增长，根据商品房开发周期一般为一年，今年结转的施工面积将很大，供求矛盾将进一步激化。
五、目前苏州房地产市场存在问题分析
（一）、供应结构严重失调目前，大部分的开发商受利益的驱使，把销售目标客源紧紧锁定在高收入人群身上，开发项目的套型面积越做越大，设施越来越奢华，越来越远离工薪阶层的总价承受力，从而造成高价房屋层出不穷，而小套型住房的市场供应越来越小。
从对604名参加22届的群众就所需房型面积作的调查分析：
60平方以下占4.64%；60~80平方米占27.15%；81~100平方米占35.60%；101~120平方米占22.02%；121~150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%。
可以得出：
60-100平方米的面积需求合计为62.75%，小户型市场需求旺盛。
（二）、商品房开发结构不合理目前，苏州市区房地产市场开发的住宅基本上都是中高档，中低档住宅开发严重不足。
楼盘均价基本上都在3500元/m以上，某些区域更高，达到4300元/m左右。
房价的上涨幅度与居民收入增长幅度相差甚远，高不可攀的房价使得需求市场大幅缩水，持币观望态势严重。
从23届房产展示会成交的房子来看，单价在每平方米3000元以下的仅为2套，3000元到4500元的占了大头、为139套，5000元以上的别墅有12套，据我们观察3000元以下的固然寥寥无几，实际上就是3500元以下的也为数很少，多数价位要在3800元以上，这从此次房交会成交商品房平均单价达到3993元
便可看出
（三）、空置问题不容忽视
虽然2002年旺盛的消费需求是空置房源进一步回落，但从结转的施工面积（住宅建设周期通常为一年）来看，今年的住宅竣工面积将大大增加，可能会由于供应结构矛盾和房价过高，而形成住宅“相对过剩”，从而使空置面积大幅上升。
（四八楼市中投资客过多
人们的追涨心理加剧了房源的紧张，投资客成为主流，占购房者总数的1/3左右，尤以台湾、上海、浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被一位上海客户买走的，一下子买了50多套。
（五八消费信贷政策的变化可能给楼市带来不良影响
中国人民银行网站13日公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这是在不到一个月的时间里央行第二次要求适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目的贷款。
我市某银行的房贷专家认为，央行新规定的主要目的可能在于促讲投资者理性购房，降低高价房和投资性购房的热度，扶持一般用房和中低价房，讲而推动房产业稳健发展。
“通知”对于以自住为目的的购房者来说，不会造成太大的影响；“通知”增大了那些原来靠银行贷款炒楼者的获利难度，这也将在很大程度上最终导致本市高价房价格的下滑。
而对中低档楼盘而言，这反而是一个发展的良机。
六、小结
1、写字楼的市场不容乐观，供应量大，需求较小，去化慢，投资风险较大
2、住宅市场总体运行良好，只是结构存在较大矛盾，大户型房源供给量过大、销售去化速度较慢
3、小户型需求强劲，销售去化较快
第三章苏州市写字楼市场调查
1、写字楼地理分布特征
苏州的写字楼主要地理分布特征主要体现为共性和个性两个方
面：
共性
（1）在CBD内，周边商业氛围浓郁。
（2）周边交通条件好。
（3）周边有较多空地供人员集散和停车。
（4）周边有休闲娱乐设施。
个性
苏州写字楼典型区域主要分布于园区、新区及市区主要交通干
道。
（1）园区的代表性写字楼趋于高档，主要因为园区的地价较高。
入住企业占第一位的是电子、机械等高科技企业，因为园区在定位时就是高科技园区，所以入住的企业以新加坡、欧美企业的高科技企业为主。
主要分布在苏华路沿线，如国际大厦、世纪金融大厦；金鸡湖路沿线，如加城大厦、苏信大厦；中新路沿线，如贵都大厦、嘉实大厦。
（2）新区的写字楼集中在狮山路、滨河路路口，如金狮大厦、华福大厦等。
入住企业占第一位的是物流类企业，新区的生产型企业很多，企业的高效运作，依靠快速引进原料，产出成品，送抵市场，因此，企业就需要物流上的支持，所以金狮大厦入住企业中物流企业居多在情理之中。
（3）市区的写字楼相对比较分散，行业区块也不明显，所以写
字楼也没有太显现的行业特征，相对集中的区域在阊胥路
（三香路和干将路路段）附近1公里的范围内，主要的写字
楼是华孚写字楼、万盛大厦、嘉登大厦。
2、苏州市写字楼物业的发展沿革
写字楼俗称办公楼，最初的写字楼，是因商务活动的需要而相互邻近的一系列小型楼宇，它们各自独立又相互紧密联系。
建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的楼宇集中在一起向高层发展，把银行、律师行、会计师行、商业客户集中在一起。
随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲健身、合并使用公共服务功能等问题，又开始在写字楼中增加相应的功能设施。
经过长时期的发展过程，使写字楼有了其特定的涵义及概念。
计划经济时期，中国大陆地区传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。
写字楼在苏州如同在整个中国大陆地区一样，是近二十年来的新兴产物，随着苏州经济的发展，写字楼也有如雨后春笋般出现，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。
写字楼在物业形式上讲，从最早的多层，到小高层和高层。
从其相应的配套上讲，从简单装修到精美装修，从分散空调到中央空调。
物业服务形式越来越多，集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、订票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。
3、苏州市写字楼租售行情调查
苏州部分写字楼租售情况一览表
案名
售价
出售率
租金（元
/M2*月）
99
物业管理费
（元/M2*月）
租金已含（22）
出租率
90%
备注
现有5层在
园区国际大厦
高档
世纪金融大厦
8300
40%
104
租金已含（15）
85%
售
金狮大厦
85
租金已含
96%
只租不售
国际经贸大厦
4500
70
租金已含
90%
物业费含空
加城大厦
80
租金已含（16）
91%
调费
综乙丿丨元
4750
100%
50
售后代租
中档
华福大厦
45
租金已含（3.5）
93%
售后代租
协和大厦
5100
45%
40
6.2
10%
商住两用
东环大厦
4000
20%
40
4.2
80%
整层出售
万盛大厦
36
租金已含
55%
金洲大厦
22
租金已含
60%
开发大厦
28
租金已含
100%
低档
华孚大厦
24
租金已含
98%
嘉登大厦
25
租
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