中国房地产内参97期.docx
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中国房地产内参97期
〖市场扫描〗1
一周交易情况（2月16日-2月22日）：
成交继续上扬1
北京：
新增供应逐渐放量住宅用地待入市3
天津：
楼市量涨价跌租赁市场回暖3
上海：
商品房价降三成二手房成交回暖4
深圳：
新增供应短缺特价房现市场4
广州：
节后成交回升高价盘占主流4
成都：
小户型遇冷品牌楼盘成主力5
重庆：
1月份主城区商品房交易量降价升5
南京：
苏宁底价再拿两幅地6
杭州：
去年商品房销售面积同比下降近四成6
武汉：
市场不明新盘入市减少6
〖企业动态〗6
万科：
在渝项目5月亮相两大王牌角逐重庆6
中海销售额排第三保利销售首破200亿7
万通：
业绩暴增2倍成房企学习榜样7
绿地：
上市计划再延后加大商业开发比例7
今典集团：
放弃住宅市场酝酿全面转型7
李嘉诚内地最大地产项目逆势开工8
张江高科：
川沙买地未来用途待定8
*ST科苑：
调整重组方案期待完成最后救赎8
〖政经要闻〗9
1月财政收入大降17.1%赤字规模或调整9
央行官员：
言经济反弹尚早可降息但非最优9
建设部：
将研究制定公共租赁住房指导意见9
“减税+降息”：
提振房地产市场的两大法宝10
广东：
拟上调住房公积金缴存比例及贷款额度10
〖市场扫描〗
一周交易情况（2月16日-2月22日）：
成交继续上扬
区域
城市
供应情况
完成交易情况
可售套数
可售面积
成交套数
成交面积
环比
环渤海
北京
139786
1824.06
1956
212298
47.92%
天津
1681
173598
26.63%
济南
268
26520
109.80%
青岛
822
79271
105.02%
大连
39959
475.00
343
30647
长三角
上海
60608
796.74
3315
349336
21.66%
苏州
37687
497.68
888
109138
-32.45%
南京
50210
1196
124022
37.05%
杭州
30150
384.16
452
56448
51.31%
宁波
94201
684.84
1005
85983
32.60%
华南
深圳
54868
564.80
1397
127811
15.94%
广州
2277
229472
9.37%
东莞
82248
991
102762
29.31%
厦门
29306
360.55
1295
145676
25.41%
福州
38052
287.65
927
102858
29.76%
中部
武汉
2260
233766
39.21%
南昌
40911
414.12
864
88183
-1.39%
长沙
3093
336960
48.12%
合肥
1844
155266
50.04%
郑州
1427
西南
重庆
135680
1392.39
3978
400178
2.45%
成都
2209
184576
-33.15%
贵阳
763
97102
38.30%
昆明
501
47664
-4.97%
西安
130624
2418.98
1315
125096
47.08%
其他
哈尔滨
86364
956.32
688
71288
海口
45751
240
26637
9.27%
徐州
1025
110315
-0.82%
扬州
256
31024
-6.32%
温州
227
31884
20.88%
包头
252
27907
107.78%
宜昌
6331
74.47
82
8634
-32.68%
蚌埠
13239
147.16
241
23854
1.83%
惠州
12314
151.34
243
26965
32.00%
泸州
204
21046
-2.19%
南充
18943
31.03
295
28505
-23.19%
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统，更多数据详见
本周在全国重点监测的25个大中城市及9个小城市中，除苏州、成都、宜昌、南充四个城市楼市成交量出现明显下降外，其他城市则保持相对稳定或出现较大幅度的上扬，而其中有16之多个城市本周楼市环比增幅处于20%-50%区间内，成为本周楼市成交量环比变化的主导趋势。
就分区域来看，环渤海与华南两大区域本周楼市成交量全面上升，成为表现最为稳定的区域，而9个小型城市本周表现欠佳，有一半以上的城市本周楼市成交量都出现不同幅度的下调，成交情况波动相对较大。
总体来看，本周全国楼市已近完全摆脱春节影响，楼市成交恢复到节前未受假期影响的水平，并且个别城市，如天津、福州、厦门、长沙、重庆等城市节后楼市活跃度大增，出现比较明显的回暖迹象。
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北京：
新增供应逐渐放量住宅用地待入市
350万平米住宅用地待入市
从土地整理储备中心获悉，目前北京已有47块土地预计在2009年入市。
从区域来看，待入市地块仍以五环外的偏远区域为主，其中亦庄有7块，石景山、大兴分别有5块，房山和通州也各4块。
统计显示，今年即将入市的地块中，具有住宅性质的土地占一半以上，为27块，总建筑面积为351.3万平米。
其中包括约14.9万平米的朝阳区奥运村乡住宅地块、8.3万平米的海淀中关村地块等较好地块。
在已公布的47块即将入市地块中，并未有限价房地块。
限价房地块是根据实际情况进行调配的，正式出让时会在地块公告中明确标注出相关的限价信息。
（新京报2009年2月19日）
上周新房供应量达1264套
上周，北京新天地、合生麒麟社等项目的开盘，为供应几乎断档的楼市下了一场“毛毛雨”。
据统计，本市上周新房供应量达1264套。
受春节影响，从1月下半月到2月第一周，京城楼市供应几乎断档。
直到上周，望京低价新盘合生麒麟社、管庄的北京新天地两个项目在周末开盘，同时丰台的保利百合花园也为情人节加推了40套房源。
加上金隅万科城，上周供应量达1264套。
在供应结构上，开盘依然以90平方米以下的小户型为主。
另外，在价格上，这些项目也纷纷呈现“低姿态”。
如合生麒麟社以低于周边房价4000元的价格入市。
但房地产交易管理网显示，上周京城没有一个项目获得预售许可证，这表示下周开盘项目呈现减少之势，京城楼市未来一周仍以“干旱”为主。
（京华时报2009年2月20日）
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天津：
楼市量涨价跌租赁市场回暖
楼市呈现量涨价跌趋势
据天津国土房管局的统计，2月9日至15日，天津新建商品住宅成交量出现明显上涨，共成交13.7万平方米，环比涨幅为92.6％。
每平方米成交均价为6813元，环比下降2％。
上周，天津市内六区新建商品住宅的成交量均呈增长态势。
其中，环比涨幅最大的为红桥区。
受拆迁居民刚性需求的拉动，该区上周成交量环比涨幅达到了988.3％。
市内六区总成交量为3.84万平方米，环比上涨了139.8％。
每平方米成交均价为9637元，环比下降了8.1％。
上周滨海新区新建商品住宅的成交量为3.17万平方米，环比上涨了47.6％，每平方米成交均价为6801元，环比下降了3.3％。
其中，塘沽、大港及开发区的成交量呈增长态势。
成交均价方面，仅塘沽区有所增长。
天津新建商品住宅的成交量表现出较为明显的上涨。
与此同时，价格小幅回落。
住宅市场目前正处在春节后的逐步恢复阶段。
目前成交量主要源于刚性需求，包括婚房、初步改善和拆迁型需求等。
预计，近期市场成交量将逐步稳定，而随之价格继续保持小幅波动走势。
（新华网2009年2月17日）
房屋租赁市场新春回暖
春节过后，天津市房屋租赁市场活跃。
节后求职热、学生开学、拆迁户增加、二手房源扩大及部分租客换租等因素助推了节后房屋租赁市场的回暖。
房屋租赁市场呈现启动早、需求大、价格稳等特征，实际的交易量与去年同期相比增长40％左右。
目前，天津市河西区、南开区、和平区等市区仍是传统的房屋租赁成交的旺盛区域，随着滨海新区的开发建设，塘沽及开发区住宅租赁市场受追捧度也迅速攀升。
租金价格在2000元以下、面积适中、普通装修、家电家具齐全的一、二居室中小户型是房屋租赁市场的主力成交户型，且租房的主要人群仍以外来务工求职人员为主，其次是学生和一些拆迁户。
（新华网2009年2月17日）
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上海：
商品房价降三成二手房成交回暖
经适房选址敲定近郊商品房价或再降三成
上海400万平方米经济适用房的项目选址工作已经全面展开。
目前被纳入选址范围的区域包括闸北彭浦地区、虹口江湾地区、普陀长征地区等18个片区。
按照上海市政府此前宣布的规划，2009年上海市将新开工400万平方米、共计6万套经济适用房，维持了去年的开工规模。
事实上，上海市再度大规模建设经济适用房的计划令上海地产界颇为担忧。
一些人士认为，目前上海楼市整体不景气，加上今年商品房的供应量较大，经济适用房的集中上市将对市场造成进一步的冲击。
有些地产商担心每年开建的400万平方米经济适用房冲击楼市，但事实上经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入的群体改善住房提供资源，两者在目标客群上有明显的分界，因此预计经济适用房的建设不会对商品房造成太大的冲击。
（中国房地产报2009年2月16日）
二手房市场成交量上升市场出现回暖迹象
春节过后，上海二手房市场出现回暖迹象。
2月1日至15日的二手房成交量与1月上半月相比，上涨了62%。
在2月上旬成交的二手物业中，41%的物业位于闸北、宝山、普陀三大区域，这三个区域无论是成交面积还是成交套数都遥遥领先其他区域。
市中心部分区域也出现了成交回暖的现象，南京西路板块近期带看量大涨50%，同时成交量也明显走高，与1月同期相比约有20%增长幅度。
预计未来两月内，刚性需求依旧会保持一定的释放态势。
另一方面，由于总价300万元以上二手房价格在去年下半年价格盘整期已整体下滑约15%，因此短期内价格难出现明显下跌。
在此情况下，预计一些板块内一部分实力买家短期观望的心态将得到的改善，购房需求应当会在未来两至三月内逐步释放，在节后市场的成交小高峰之后，随着中高档次新房市场买卖双方的相继入市，中高档二手房成交将再次恢复健康稳定的运行态势。
（新闻晨报2009年2月19日）
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深圳：
新增供应短缺特价房现市场
连续三周出现零供应
原本预计在今年春节后会“开闸泄洪”的深圳楼市，却意外地连续第三周出现新房“零供应”。
据中国房地产指数系统研究数据监测显示，自今年一月初以来，深圳商品住宅“零供应”的状态已经持续三周，在2月2日～2月8日期间，批售量和开盘量均为零，成交量也一直在日均150套左右徘徊。
这跟春节这个特殊的时间节点有关。
根据调查，今年深圳楼市新房供应量可能高达1100万平方米，房价仍将处于下行通道，不排除在今年下半年还会出现大跌，跌幅可能会高达两成。
因此开发商们应抓住时机，主动出击，合理定价，快速出货。
（中国房地产报2009年2月16日）
出现超低价房4980元/平米
深圳楼市今年1月创下了16.5%的全国最高跌幅后，房价似乎仍然没有止跌的迹象。
位于深圳市龙岗区的龙翔花园报出了4980元/平方米的超低价，购房还送4～7万元装修款。
而同区域在2月9日~2月15日一周内的成交均价是7834元/平方米，跌幅近40%。
与之相呼应的是，深圳许多楼盘也纷纷打出降价牌，部分楼盘价格争相“跳水”。
位于龙岗的华浩源四期景园也大幅降价，目前销售价格为起价5980元/平方米，而该楼盘在2008年一度均价高达9000元/平方米。
此外，许多开发商通过一系列优惠变相降价。
据悉，部分楼盘推出打折、送装修、老客户带新客户有礼等促销内容，甚至有不少开发商使出送境外旅游、减免长达5年以上物业管理费等招数来吸引购房者。
（中国新闻网2009年2月18日）
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广州：
节后成交回升高价盘占主流
节后成交回升高价盘成交增加
2009年2月1日-15日，广州市十区二市共签约成交了商品住宅3259套，成交面积为35.7万㎡，从2月9日（元宵节）开始，日均住宅签约面积在3万㎡左右，比春节假期有明显的回升。
在十区二市中，增城市的住宅成交面积最多，占总体的接近1/4。
其次为番禺，占总体的1/6，而白云、天河、海珠三区均占10%以上。
南沙、花都两区各占7%左右，其余各区的成交比重均不足3%。
与2008年12月相比，1月成交前十名楼盘出现了银业国际等带有投资性质的高价楼盘。
从成交均价排行来看，与2008年12月相比，1月15000元以上的楼盘多了4个，不仅珠江新城的上榜楼盘增多，也出现了中环广场、洪都逸品等老城区楼盘。
成交的结构性变化显露出广州楼市已出现回稳迹象。
相对于楼市，土地市场显得更为冷清。
截至2009年1月底，广州土地市场已连续两月没有居住用地供应。
（广州日报2009年2月19日）
广东省财政将每年投2亿用于廉租住房保障
2月18日，省政府在广州召开全省建设工作会议。
省长黄华华强调，2009年各级政府和建设部门要推动城乡规划建设管理工作再上新水平。
重点要抓好六方面工作。
其中以实现住有所居为目标，加快完善住房保障体系。
突出抓好以实物住房方式、结合发放租赁补贴等,争取今年解决3万户以上符合廉租住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭的住房问题。
从2009年起至2011年，省财政每年将投入2亿元专项用于对粤东粤西和北部山区廉租住房保障进行补助。
同时以推进宜居城乡建设为重点，切实提高城乡建设管理水平。
扎实推进园林城市创建活动，积极支持韶关丹霞山申报世界自然遗产工作。
珠三角地区要超前规划、加快建设城乡区域一体化的轨道交通系统。
强化“城中村”整治，创新改造方式，将“城中村”纳入城市建设总体布局中统一规划、统筹安排，协调推进。
（广州日报2009年2月19日）
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成都：
小户型遇冷品牌楼盘成主力
整体销售率仅34%2008年成都小户型集体遇冷
以面积小、总价低、房源紧而一贯受捧的小户型，在2008年的命运发生了逆转。
据不完全统计，去年成都主城区住宅销售率达58%，而主体户型面积以60平方米为主的小户型入市销售项目35个、总量约18000套，达到成都楼市的历史最高点，整体成交率却不足40%。
根据统计数据，2008年25万元以内的小户型最好卖，销售率均过半，20万元以内的小户型甚至达到了90%以上，这类小户型主要分布在近郊。
35-40万元的小户型销售率超过60%，主要原因在于该类小户型多集中在城中区域，地段优越，抗风险力最强。
从总体上看，2008年成都主城区住宅销售率高达58%，但小户型销售率仅为34%，其中住宅类小户型销售率为33%，办公类小户型销售率为38%。
（成都商报2009年2月19日）
品牌楼盘成主力2周卖房6000套
成都市房管局统计数据显示，2月份以来成都市房地产市场全面回升，上周成交量已恢复到节前水平，处于一年以来的相对高位。
2月2日-8日，房屋交易尚未恢复到节前水平。
商品房成交30.9万平方米，环比大幅增长；其中，商品住宅成交2470套、24.3万平方米。
2月9日-15日，成交量恢复到节前水平，处于相对高位。
商品房成交38.55万平方米，环比增长24.7%；其中商品住宅成交3588套、34.47万平方米，环比分别增长45.3%、42.1%。
品牌楼盘是推动楼市行情的主要动力。
在城东，花样年·花郡春节期间住宅房源全部出清；交大绿岭节后推出了4850元的超低一口价，两周时间就成交了70余套，现一期尾房只余40多套。
在城西，中铁西子香荷楼盘自节后初十上班至今已销售100余套；而中新·公园大道从2月1日到6日，客户签单及认购房源也近100套，目前销售均价3700元/平方米的公园大道已成为了近期光华大道上最热销的楼盘之一。
（华西都市报2009年2月19日）
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重庆：
1月份主城区商品房交易量降价升
重庆市国土资源和房屋管理局统计数据显示，1月份，重庆市主城区商品住房价格平稳上升，建筑面积成交均价3746元／平方米，环比上涨5.79％。
商品住房（含经济适用住房）成交面积下降，共成交71.04万平方米，环比下降24.68％，但成交总量高于当月批准上市预售量19.64万平方米。
然而，农民工返乡购房热情上升。
1月份，重庆市农民工在主城区购买商品住房10.89万平方米，占成交总量的15.33％，比上月提高3.5个百分点。
1月中旬，重庆市政府出台了一系列有关扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见，预计在政策的作用下，2月份重庆市主城区商品住房销量将有所上升。
（新华社2009年2月16日）
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南京：
苏宁底价再拿两幅地
在刚刚结束的南京市国土拍卖会上，苏宁一口气再拿两幅地。
位于徐庄软件园的NO.2009G01住宅商业混合用地，被江苏苏宁置业有限公司、江苏苏宁银河地产股份有限公司联合以底价3.76亿元拿下。
另一幅姊妹地NO.2009G02地块，被苏宁电器股份有限公司以底价7700万元摘得。
短短一周内，苏宁置业两度出手，顺利将两幅地块纳入囊中。
（HOUSE3652009年2月17日）
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杭州：
去年商品房销售面积同比下降近四成
杭州市统计局日前公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，2008年全年，杭州商品房销售面积716.38万平方米，同比下降37.7％。
其中住宅销售面积627.48万平方米，同比下降39.9％。
与此同时，杭州全市完成房地产开发投资596.63亿元，同比增长15％。
房屋施工面积4953.68万平方米，同比增长3.7％。
与此对应的是，房地产竣工面积为893.24万平方米，下降5.8％。
（新华网2009年2月19日）
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武汉：
市场不明新盘入市减少
目前一些楼盘正在考虑怎么促销才能吸引购房者，一些新盘则迟迟不愿开盘。
不过，由于有大量待售房源，新盘延迟入市并不会对市场产生影响。
目前武汉市新盘入市量明显比去年少。
虽然武汉市场上仍旧有新楼盘面市，但开发商的推新盘的热情明显不高。
关山片区一楼盘，从2007年就开始参加春季房交会聚集人气，本来预计去年上半年开盘，但直到目前都没有开盘的迹象。
据武汉市开发办透露，经历了去年9、10月份的新盘上市高峰后，楼盘推盘量近几个月有所下降。
今年1月份只有13个楼盘拿到了预售许可证，2月份至今只发放了6个。
而且，一些拿到预售许可证的楼盘也并不急于上市。
在目前的市场状况下，开发商对市场的信心尚难恢复，楼市短期难以明显回暖成为共识，所以在没有摸清市场的前提下不敢贸然开盘。
延迟入市也不排除有些开发商还期待政府会出新的救市政策。
在市场不明的形势下，定价合理才是企业真正的生存之道。
（楚天金报2009年2月17日）
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〖企业动态〗
万科：
在渝项目5月亮相两大王牌角逐重庆
万科在重庆的首个项目万科渝园将于2009年5月面市，与之邻近的首个高层精装项目万科朗润园也将随之亮相。
万科渝园位于西政渝北校区南侧，机场高速北侧，是由万科斥资1.6亿元收购重庆渝开发旗下珊瑚置业有限公司51%的股权，成为该公司最大股东后，双方联合开发的300余亩别墅项目。
万科渝园作为重庆本土居住文化和现代风格相结合的建筑典范，是万科在深入分析重庆本土客户的居住需求和消费习惯之后推出的首个代表作品，其户型面积为150—180平米，万科朗润园则是万科10余年精装经验和专业水平的集中体现。
对于万科在重庆两大项目如何定价，如何销售的问题，万科重庆公司总经理邢鹏表示，今年春节以来，重庆楼市的成交情况可谓一枝独秀，但不能就此判断重庆房地产市场开始回暖，今后市场走势如何，还要看接下来几个月的具体表现，但万科对今年5月份的重庆楼市前景保持乐观，万科也将根据具体的市场行情制定相应的营销策略。
（华龙网2009年2月16日）
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中海销售额排第三保利销售首破200亿
在12月份攻下30万平方米的销售量之后，中海集团在2008年最终卖出270.9万平方米，“涉险”完成年初制定的270万平方米目标。
这些单位带来的266.1亿港元资金回笼，离270亿港元的计划任务仍有约4亿差距，不过比2007年的166.3亿港元大增近100亿港元。
中海集团内部人士透露，该房企在去年年初曾经定下300亿港元以上的销售任务，受到整体经济和房地产市场走弱影响，后来将计划削减了50亿至270亿港元。
虽然今年只是“基本”完成任务，但中海集团266.1亿港元的销售成绩，仍然成功跻身上市房企年度销售排行榜的前三名，排在它前面的是，是来自深圳的万科和来自上海的绿地。
保利地产18日公布了2008年年报及2009年1月的销售数据。
去年实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比2007年的199.6万平方米和170.4亿元分别增长29.48%和20.36%。
保利另公告，拟于2009年非公开发行A股，发行股票数量合计不超过发行前公司总股本的20%，募集资金总量预计不超过80亿元。
同期公布的今年1月份的销售业绩也呈增长势头，公司实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。
（南方都市报2009年2月19日）
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万通：
业绩暴增2倍成房企学习榜样
根据2月20日万通地产2008年年度报告披露，去年该公司实现营业收入484,069.71万元，比上年增长122.44%；实现营业利润总额121，641.67万元，比上年增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润52,743.64万元，比上年同期增长219.78%。
截至2008年12月31日，万通地产净资产为288,576.28万元，比上年只增长了18.54%。
同时，万通地产拟定了高利润分配预案：
以2008年末总股本50,700万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.50元（含税），共计派发现金红利17,745万元，以资本公积向全体股东按每10股转增股本10股。
2008年万通地产在公司董事会领导下，积极顺应市场环境的变化，把握机遇，努力推进住宅开发，加大力度开发商用物业，根据市场及时制定公司经营战略使得经营业绩持续增长，资产结构进一步优化，公司核心竞争能力及可持续发展能力有较大程度提升。
同时公司也面临着潜在的风险因素：
宏观经济风险、市场风险、经营风险及异地管理的风险。
（证券日报2009年2月20日）
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绿地：
上市计划再延后加大商业开发比例
近日，绿地集团土地储备再出大手笔，将天津蓟县一幅1013亩的土地收入囊中……规划建筑面积近100万平方米。
在去年头4个月里，绿地一口气在全国范围内新进入5个城市，购地10幅，土地总面积达到4695亩，新增可建建筑面积近550万平方米。
绿地今年上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展，下半年将视市场情况，择机拓展其他市场条件好的地区。
而原计划今年上半年加速的上市工作现在看来挺难（如期）了。
进一步增加商用物业的开发比例将是绿地接下来的重要战略之一。
其中，上海地区商用物业的开发比例已超过50％，全国也已经超过30％，这一比例将继续提升。
（上海报道2009年2月20日）
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今典集团：
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