房地产交易流程.docx
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房地产交易流程
房地产交易流程
2009年06月09日星期二下午07:
48
房屋交易的过程
1、登记
（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>；
（2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、<<房屋出售委托协议>>；
2、选房
（1）求购者选房；
（2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房；
（3）出售方协助看房；
3、议价过程
（1）业务部协助双方洽谈、协商；
（2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>；
（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；
（4）公司代办买卖双方产权过户手续；
（5）完成房款交割。
购买商品房办理“三证”所需资料
1、商品房购销合同书原件；
2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件；
3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；
4、购房人为个人：
身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：
提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；
（二）二手房买卖权证办理所需资料（私房）
出方：
1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；
2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件；
3．单位出售自管房：
提供单位营业执照复印件加盖公章；
4．若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方：
1．转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；
2．单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；
二手房交易过程中风险与防范
2009年06月06日星期六下午08:
51
二手房交易过程中中介参与到底有哪些“陷阱”？
二手房交易过程中中介参与所设“陷阱”颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。
中介公司常用的“陷阱”如下：
陷阱一：
全包价。
中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。
陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。
陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。
很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。
按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。
陷阱四：
个人现金收房或中介公司收购。
中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。
他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。
陷阱五：
代理合同陷阱。
许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。
几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。
如果这样，中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。
陷阱六：
买卖合同条款简单化陷阱。
不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。
业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。
等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。
如何避免二手房交易过程中的陷阱？
二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。
针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。
购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：
一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。
弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。
二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。
最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。
另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。
三、不能过户的房屋不要购买。
有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。
拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房屋才能真正属于购房人。
四、售房人最好不要选择“现金收购”的卖房方式。
不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。
而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同，在买房人与中介公司存在纠纷的情况下，那么承担责任的主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面。
因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，这只是一个授权行为。
五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司的权利义务。
比如规定中介公司委托出售房屋的时限，中介公司超时限出售应承担违约责任。
六、合同内容要细化。
一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。
但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内容没有或约定不明，这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。
除了上述应防范的问题之外，还有其它应注意的问题，希望房屋买卖双方都能予以注意。
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上海二手房交易税费
2009年06月06日星期六下午06:
08
出售方应付税费：
税费名称
税费标准
收费单位
交易手续费
2.5元/平方米×建筑面积（普通住宅免交）
房屋交易管理机构
合同印花税
房屋成交总额×0.05%（免交）
国家财税局
营业税
普通住宅
2年内：
差价×5.55%
国家财税局
2年以上：
免征
非普通住宅
2年内：
成交总额×5.55%
2年以上：
差额×5.55%
个人所得税
普通住宅
房屋成交总额的1%或利润部分×20％（满2年是唯一住房免交）
国家财税局
非普通住宅
房屋成交总额的2%或利润
部分×20％（满2年是唯一住房免交）
土地增值税
普通住宅
免征
国家财税局
非普通住宅
免征
免征
免征
买卖合同公证费（出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）
房屋成交总额×2.5‰+250元
公证处
中介费
房屋成交总额×1%
中介公司
买方应付税费
税费名称
税费标准
收费单位
契税
普通住宅：
房屋成交总额×1.5%
90平米以下（含90平米）首次购房和改善居住条件得按1%
国家财税局
非普通住宅：
房屋成交总额×3%
交易手续费
2.5元/平方米×建筑面积（普通住宅免交）
房屋交易管理机构
合同印花税
房屋成交总额×0.05%（免交）
国家财税局
权证印花税
5元/本
国家财税局
交易登记费
住宅：
80元
房屋交易管理机构
非住宅：
300元
配图费
25元
房屋交易管理机构
查档费（求购方有查档要求时）
30元
房屋交易管理机构
买卖合同公证费（求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）
房屋成交总额×2.5‰+250元
公证处
贷款合同公证费（求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳）
贷款额×3‰
公证处
他项权利登记费（抵押登记费）（需贷款时才须缴纳）
商业贷款或组合贷款：
200元
房屋交易管理机构
纯公积金贷款：
100元
保险费（需贷款时才须缴纳）
免收
贷款银行指定的保险公司
评估费（需贷款时才须缴纳）
房屋成交总额le;50万：
300元
贷款银行指定的评估公司
50万le;房屋成交总额le;100万：
500元
房屋成交总额ge;100万：
房屋成交总额×1‰
转按揭担保费（需贷款且须转按揭时才须缴纳）
贷款额×6‰
担保公司
公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳）
贷款额×担保费率对应系数（见担保费率对应系数表）
担保公司
中介费
房屋成交总额×1%
中介公司
一、卖方涉及的税费：
（一）普通住宅：
1、营业税：
购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满2年则免征营业税。
2、个人所得税：
购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
（二）非普通住宅：
1、营业税：
购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，
满2年则征差价差价的5.55%
2、个人所得税：
购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
二、买方涉及的税费：
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），契税：
1%
90—140平方米（含140）契税：
1.5%
（二）非普通住宅：
契税：
3%
注：
普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。
三、关于利润：
计算方法：
利润=转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。
对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：
购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
相关名词解释
房地产契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
纳税保证金
个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
诚意金
买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。
佣金
选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜，目前上海的佣金是上下家各1%。
印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
土地收益金（土地增值费）
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
房地产交易手续费
房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
房屋权属登记费
房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
营业税
营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
房产税
房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
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买房技巧
2009年05月24日星期日下午04:
50
买跌不买涨
对于房价走势，各种预测让人雾里看花。
可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。
那么，何时才是买房的最佳时机，买房自住者应该买跌不买涨。
看银行对房贷的态度普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。
一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。
透过平均价看供需比
平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。
持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。
某类房子增多，代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。
别急着买导向类的房屋 政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向，一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。
自住型客户"买跌不买涨"
"买跌不买涨"是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。
而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。
在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该"买跌不买涨"。
中介推销房子的电话多
房产中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。
买"预期"才有升值潜力
买房要学会买"预期"，这样今后的升值潜力才大。
比如哪里有一条方便的路要建，哪里要规划成全新的居住区……这些都是影响居住环境的因素。
等这些规划政策落实了再买，房价里就已经包含了附加值，价格自然就上去了。
因此，最好是在政策还未明朗之前买。
当然，前提条件是消息的来源一定要准确。
普通买房人不必一步到位
如今，有一部分人买不起房子是人为造成的。
比如说，他手上的钱本可以买个60-70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，贪大求全，自然买不起房。
建议，普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。
理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。
而且，买房前定好自己的目标，多比多看。
入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
养房成本提前算仔细
相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。
因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。
会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。
养房的费用，买房时不能不考虑。
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二手房交易法律要点
2008年11月11日星期二下午02:
18
一、买方交易安全,必须注意：
一个目的和八个必须。
一个目的，是指所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目的。
八个必须是指：
1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；3、必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限（该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院的查封）；6、必须全面了解受让的房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；8、订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。
二、卖方交易安全，必须注意：
一个目的和三个要点。
一个目的，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。
三个必须是指：
1、在未收到大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的应当采取包括诉讼在内的补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方。
来自房地产时报
提前还贷方法
2008年08月27日星期三下午10:
35
提前还房贷的几种还款方式分别为：
A.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退；B.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额基本不变，将还款期限缩短。
C.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担；D.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
这样节省利息较多；E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
月供增加，减少部分利息，但相对不合算。
目前大多数银行所能提供的还款方式为前三种，所以房贷客户可在前三种还款方式中选一样。
提前还款，一般应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
若客户没有足够的经济实力将所有贷款余额还清，考虑部分还贷款的话，相对来说是“部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短”这种方式要合理一些。
但若客户的每月月供压力非常之大，也可采取“部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变”这种方式，这样月供压力要小一些了。
其实，是否提前还贷，是一个如何支配手头资金的问题。
如果您正处于以下情况中的话，您就要敲响警钟了，看看自己到底现在还是不是时候?
第一：
资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款。
面对央行不断加息，有的消费者动用就医、孩子上学等应急资金甚至借钱提前还款。
有专家分析，加息所累积的利息虽然较多，但是由于是分布在整个还款期内，消费者还是能够承受每月增加的额度，对于资金短缺、经济能力有限的消费者，使用应急资金还贷会使生活质量下降，甚至使风险集中，有可能因小失大。
第二：
使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期。
等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。
在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。
如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息比较有限。
第三：
使用等额本金还款法，且还款期已经达到１／４。
等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。
如果还款期已经达到１／４，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。
如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。
第四:
刚刚经历过利率调整。
贷款合同中明确规定，每年的1月1日银行有权力根据实际利率的调整情况来重新确定房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。
也就是说，假使今年某天升息成真，对房贷利率的正式调整也要等到明年1月1日以后。
借款人将有充足时间，为用来提前还贷的货币寻觅更好的投资渠道。
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如何进行私房交易登记
2008年06月05日星期四上午00:
04
一、私房交易登记需提供的材料
1、买卖合同（契约）原件；
2、房屋所有权证；
3、价格评估报告；
4、卖方夫妻双方身份证、户口薄原件及复印件和买方身份证原件及复印件；
5、房屋若已出租，且承购人非原承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
6、单位购房还需提供法人代表资格证明及复印件（加盖公章）。
注：
若当事人不能亲自办理，需出具公证的委托书，受委托人并出具身份证原件及复印件。
二、办理程序流程示意图
1、持应提交的材料到收件窗口领表填表；
2、收件窗口交件，经业务人员审查合格出具预约看房通知单；
3、现场审查、审价；
4、收费窗口缴纳
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