别墅优质项目市场报告Word下载.docx

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通过前几年逐渐回升，时至今日，泉州别墅市场虽已逐渐成熟，但产品供应整体上依然参差不齐。

当前，许多有实力开发商竞相介入别墅开发领域，如千亿地产、万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。

这意味着泉州别墅市场竞争将日益激烈，而竞争重要体当前项目规划、社区配套及产品详细功能配备等。

综合近两年泉州房产市场变化，系列状况表白泉州房产市场已逐渐进入“产品时代”市场竞争新格局。

3、项目个案分析

1、宝珊花园

、项目概况

占地：

1500亩开发总量：

1100幢

已开发数量：

500幢价格：

3500～4500元/M2（按幢销售）

连体别墅价格：

88万元/幢主力总价：

150万元/幢

地块转让价：

1480元/M2（初期转让数据，当前已停止地皮销售）

销售率：

已开发别墅销售率在90%以上。

物业管理费：

公寓1元/M2，别墅2元/M2；

小汽车200元/月?

辆

绿化率：

45%开盘时间：

94年9月

2）、配套设施

宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、小朋友乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备，并且石头街菜市场就在旁边。

宝珊会所将于今年10月份开始由“厦门潮福城”经营营业。

3）、主力卖点及营销主题

⑴．主力卖点

依山、面海、抱湖，地理条件优越，体验海景生活。

⑵．营销主题

引领贵族生活，抒发观山看海豪情。

4）、产品描述

大型别墅社区。

依山、面海、抱湖宝珊花园规划占地1500亩。

规划分观海苑、朝阳苑、潮江苑、凌峰苑等4个区，拟建海景别墅1100幢，各幢均为庭园式建筑。

绿地规划面积占总面积43％，既有公共绿地5万多平方米，私家庭园面积合计7万多平方米。

由于项目开发时间较早，95年先后开发别墅当前外观已显陈旧，且建筑自身毫无风格和特色，已直接影响宝珊花园整体形象。

为此，宝珊花园对已过时建筑进行改造重建（涉及某些已售）。

宝珊花园从94年开发销售至今，已合计开发500余幢，但入住率较低。

重要因素有：

①初期客户用来炒楼花，不是用来居住，后因97年金融风暴，经济急剧衰退，无法脱手；

②某些客户拥有多处别墅，宝珊花园但是是其中之一，用于某些时间度假；

③某些客户购买别墅是以投资为主，居住次之；

④由于诸多别墅设计滞后，较多别墅已经明显过时，也是导致入住率不高一种因素。

5）、客户分析

①区域分布

初期以泉州我市区居多，当前客户来源地区分布逐渐变化，石狮、晋江、泉州三地客户比例相称，占客户总量80%以上（华侨占10%），外地客源较少。

②职业构成

80%以上客户为民营公司家。

政府机关、事业单位人员不敢明目张胆购买高价房产。

③购房用途

94~96年其间，项目初期客户，由于处在黄金时代，积累了大量资金，而房地产行业初露端倪，许多人购买宝珊花园地皮（或建房），用于投资炒楼花。

当前客户购房已经变为各种：

◎自住，用于改进居住环境

◎某些客户拥有多处住房（或别墅），把宝珊花园当做旅游度假一种落足点

◎赠送给情人

◎投资，作为货币保值或增值一种途径。

④购房需求

a．环境

周边环境：

自然环境优美、空气清新、社会环境良好。

区环境：

绿化、建筑小品、社区文化。

b．配套

孩子上学问题；

交通；

生活消费与否以便。

c．价格

泉州别墅主流客户素质不高，导致文化生活品味较低。

因而，对于价格敏感度很强。

某些客户购买别墅只是为了炫耀自已，满足虚荣，而无多少时间去享有。

6）、营销分析

①少量广告投入

在地理位置，及客户群体类型之同一缘故，运用近期马克波罗花园广告效应，而在半途“截流”。

因宝珊花园是前去马可波罗必经之路，且宝珊花园大门广场气势磅礴，花园会所、太阳神喷泉雕塑等建筑，体现了宝珊花园较为良好项目形象。

②口碑塑造

开发商聪颖之处在于，其项目开发是一种延续过程，没有明显分期，而每一波开发数量都不大，从而保证宝珊花园销售率，以及随之而来良好口碑。

③让产品说话

由于已开发了500幢别墅，人工造景及环境优美社区环境，就是最佳销售道具，当新客户来时，参观社区，并解说引导将是其重要接待方式。

④持续销售

1994年9月~98年：

销售卖观海苑前半某些。

1998年~：

销售观海苑后半某些。

~：

销售朝阳苑后半某些和高档公寓楼。

~至今：

销售朝阳苑前半某些（共64幢）。

10月：

将开始开发潮江苑、凌峰苑。

7）、优缺陷分析

点：

①南益地产，实力品牌。

②超大社区，具崇高氛围。

③社区内部配套较为完备。

④依山望海，环境优美，视野开阔。

缺陷：

①社区外部工厂林立，可见多处烟囱，空气环境较差，与别墅区环境需求有差距。

②距离市区较为偏远。

③别墅外观设计较为寻常，没有较深层次文化内涵，容易过时。

④项目入住率低，导致人气局限性。

2．马可波罗花园

1）、项目概况

占地面积：

127213M2（约183亩）物业管理费：

2～3元/M2

建筑密度：

0.46别墅总量：

119幢（均为单体别墅）

40%单价：

3380元/M2

价：

1500元/M2

总价：

有三种，分别为108万/幢（52幢）、150万/幢（37幢）、250万/幢（30幢）

建筑面积分别为：

318.49M2，432.91M2，658.98M2

占地面积分别为：

450M2，650M2，889.5M2

①社区周边配套

滨城邮政局、海丝起点标志性建筑（钟楼）、东海滨城运动场、娱乐城、滨城学园（从幼儿园到高中，一站式教学）。

②社区内部配套

高档会所，恒温游泳池，新鲜超市，咖啡厅等。

）、重要卖点和营销主题

①空间绿化，私人阳台及地面均布有绿化。

②水景。

晋江、后渚港、社区内部水景布置。

③独创绿篱围墙分隔各幢单体别墅，让社区更具完整性。

④泉州首创双供水系统（纯净水、日惯用水），煤气管道供应系统。

三维碧水，空间革命。

4）|产品描述

马可波罗花园居泉市区东海滨城，位于晋江与洛江交汇处，与清源山、桃花山、紫帽山构成三山两水格局。

其社区环艺景观设计，采用欧式园林几何设计手法。

基本上与宝珊花园相似。

开盘前就投入大量广告经费。

①“马可?

波罗花园纪念钟楼”落成典礼，做为海丝文化又一标志性建筑。

②做九幢样品房。

③三维电视动画广告。

④泉晚A4一版，还一次A4半版。

⑤市区街道挂了许多小罗马旗。

⑥泉州第二届房展会。

长处：

①外观造型较好

②东海滨城整体配套齐全

③临近海湾

④道路畅通而较少人车流量，感觉较好。

⑤有私人露台花园

⑥教诲体系完善。

①社区规划不合理，火柴盒式建筑物呈行列、密密麻麻布满社区。

并且社区内没有公共花园，室外体育锻炼场合。

②以该类高总价物业来讲，性价比不合理。

③周边环境、空气质量尚有待改进，区域内工厂存在影响较大。

④别墅类型比较单一，可供选取空间不大，无法迎合不同客户个性需求。

⑤该公司初期开创造珠园和翡翠园项目形象较差，对于该项目有一定影响。

3．金盾商住别墅区

别墅开发幢数：

25幢

面积设立：

共三种分别为277M2，428M2，435M2；

其中小型别墅17幢，大型别墅8幢

受地形制约从453M2~650M2不等，涉及花园面积

价格：

普通多层，1280/M2；

别墅，1500/M2

地价：

700元/M2

打折限度：

一次性付款9.8

别墅销售率：

20%（其中小型别墅销售率为29%，大型别墅销售率为0%）

社区内部配套基本上没有，周边配套也不齐全。

3）、重要卖点和营销主题

低单价。

好户型，毕生荣耀。

独辟佳境，居住商市。

金盾商住别墅区位于清濛工业区内，仙公山对面，是融合别墅、普通多层、高档公寓（复式），整体形象比较混乱，别墅销售率为20%，所有为小型别墅，大型别墅一栋都未曾售出，重要是由于总价太高（小型别墅售价为73。

4万元，大型别墅售价为110万元），内部多层某些有近30%左右为清濛工业开发区内公司用来办公。

该项目自去年至今价格有较大涨幅，去年同期多层住宅售价仅为950元/㎡，当前售价为1280元/㎡。

旁边仙公山、狮仔山无法形成该项目景观资源（或卖点），仙公山上无人管理，没有景致可言，且卫生状况极差，为民工汇集地。

狮仔山，尚未开发景观也无法形成该项目景观资源。

山下有规划一处体育场馆，当前尚未动工。

重要为在清蒙工业区内开设工厂外地民营公司家。

别墅某些重要是针对清蒙工业开发区内公司老总，当前该项目别墅某些销售均为该类客户所消化。

居住

满足工作需要，离自己公司较近。

别墅气派方能满足与其身份匹心理需求。

基本没有广告投入。

①售楼处不明显，且装修低档。

②售楼人员素质较差。

③海报制作粗糙。

①清蒙一带没有同类型项目。

②别墅单价相对泉州市区普通多层住宅更便宜，仅为1500元/㎡。

③户型设计较抱负。

④地形起伏，具错落感。

⑤外观造型较好。

①社区规划不合理，并且社区内没有公共花园，室外体育锻炼场合。

②由于面积设立太大，导致总价过高，并且以该类高总价物业来讲，其性价比不合理。

③内部及周边配套不齐全。

④地处公路旁边，有空气及噪音污染。

4．千亿山庄

500亩开发总量：

千亿大街多层和小高层共27幢，别墅500幢。

6幢地块转让价：

2500元/M2

当前只有开发千亿大街，别墅区尚未推出。

均价1880元/M2（多层某些，小高层每层加30元）别墅区尚未推出，价格未定。