精品王府井大街商业区中心G3地块可研报告.docx
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精品王府井大街商业区中心G3地块可研报告
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王府井大街商业区中心G3地块
可行性研究报告
G
3
地
块
项
目
可
行
性
研
究
报
告
G3号地块项目可行性研究报告
一、项目基本情况…………………………………………………………3
二、北京市写字楼市场调研………………………………………………4
（一）北京写字楼市场发展历程回顾………………………………4
（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾……………………………6
（三）2002年北京写字楼市场展望…………………………………12
（四）北京CBD写字楼市场分析……………………………………19
（五）北京市商业用房市场分析………………………………………37
三、G3号地块项目周边市场调研……………………………………44
四、G3号地块的价格定位………………………………………………48
五、项目投资成本预算……………………………………………………52
（一）项目发展基本数据……………………………………………52
（二）项目成本预算依据……………………………………………52
（三）项目投资成本预算……………………………………………52
六、租赁方案财务分析……………………………………………………54
（一）租赁方案初步设想……………………………………………54
（二）营业收入估算…………………………………………………55
（三）营业成本估算…………………………………………………56
（四）预算期内损益状况……………………………………………56
（五）现金流量及动态指标分析……………………………………56
（六）盈亏平衡点分析………………………………………………56
（七）财务评价的基本结论…………………………………………57
七、租售方案财务分析……………………………………………………58
（一）租售方案初步设想……………………………………………58
（二）销售收入估算…………………………………………………58
（三）营业收入估算…………………………………………………58
（四）营业成本估算…………………………………………………59
（五）预算期内损益状况……………………………………………60
（六）现金流量及动态指标分析……………………………………60
（七）盈亏平衡点分析………………………………………………60
（八）财务评价的基本结论…………………………………………61
八、项目风险及其规避方式………………………………………………61
九、项目可行性综合评述及相关建议……………………………………62
十、附表……………………………………………………………………63
一、项目基本情况
G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。
项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。
本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。
本项目地块上现有建筑主要为旧式的四合院住宅。
面临王府井大街上有一些临街铺面，它们是：
体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。
G3号项目所在地王府井大街是一条具有悠久历史文化的名街，改造后的大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地的人流汇聚于此，川流不息。
G3号地块附近主要的商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女子百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等。
项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；政府机关及金融机构密集；本项目临近故宫名胜，游人如鲫；交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。
G3号地块占地4,500平方米，其中建设用地3,800平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。
规划建筑面积为:
地上九层约26,000平方米，地下四层约10,700平方米，地下车库可停车110辆。
初步确定为商业和写字楼物业，地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼。
王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。
二、北京市写字楼市场调研
（一）北京写字楼市场发展历程回顾
北京的写字楼市场从1993年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。
当时的一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高。
正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。
一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，呈现出一派欣欣向荣的景象。
当年利达行代理销售的万通新世界广场，在1993年12月开盘仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的USD2,200／平方米卖到了三期的USD3,500／平方米。
据有关部门统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达USD100／平方米/月。
1998、1999年，由于受东南亚金融危机和国家宏观调控政策的影响，北京写字楼市场从1998年开始逐步走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条。
1996年底京泰大厦以USD20／平方米/月（含物业管理费）推出，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业的租金从USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。
1998年底到1999年初，此类写字楼平均租金低至USD13／平方米/月，有的写字楼还提供装修期免租金，甚至有长达6个月的免租期等情况的出现。
租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了15美金／月／平方米的“惊喜价”。
此时的北京写字楼市场面临着一场激烈的淘汰赛。
那些当初头脑发热，圈到了高价地块的开发商所建项目无法再卖出高价，甚至到了赔钱也无人买的尴尬境地，使得北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕盲目上马的写字楼发展商的惨烈景象。
直到今天，我们仍可以看到某些“历史遗迹”：
位于西直门北的银都大厦用了十年的时间才封顶；而位于公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）则至今无法启动。
1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。
同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量写字楼，成为支撑北京写字楼市场的生力军。
尤其是互联网公司的蓬勃发展，吸纳了大量的北京写字楼，为2000年北京写字楼市场的回升做出了较大的贡献。
随着前几年的空置面积进一步消化，北京写字楼市场从2001年开始渐渐向春天走来。
很具代表性的项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的出售好、出租好的景象。
北京写字楼市场从1993、1994年的大干快上，到1997、1998年步入低谷，紧接着2001年又承“申奥”成功和“入世”利好东风，以及北京的CBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使得北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。
正是看好目前北京写字楼市场的良好发展前景，众多开发商开始大规模向写字楼市场发展，包括有实力的外地房地产企业，如金地集团、万达集团。
（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾
如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。
对于2001年的北京写字楼市场来说，无疑是“里程碑式”的一年：
中关村西区修改方案的确定、CBD规划方案的出台、金融街中心区规划的公布、中国移动和中国电信进驻金融街、CCTV和BCTV的东移、微软的出村东迁等等。
北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济的良好表现而喝彩。
据国家统计局颁布的资料显示，2001年我国第一季度的GDP增长率为8.1%，上半年为7.9%，前三个季度为7.6%，全年预测为7.4%。
在上述利好的刺激下，2001年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了较大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到3,500美金／平方米，租价达到38美金／月／平方米，与2000年相比整整翻了一番。
但进入2001年下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“9•11”事件对中国的负面影响开始显现，尤其是高科技企业（IT）长期萎靡不振，对北京写字楼市场的影响巨大，在一片入世利好的欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺的调整阶段，与2001年上半年相比，平均租金下降了8.3%。
综合来看，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米（详见表1-1），销售（租赁）量在68万平方米。
截止2001年12月北京甲级写字楼市场平均售价16,100元/平方米，与2000年相比上涨5%；平均租金23.5美元/平方米/月，与2000年相比上涨17.5%。
从市场来分析呈现以下特点：
1、大量成交成为市场主流
2001年初中国移动和中国电信整栋购买了金融街C区10万平方米的写字楼，2000年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段3.5万平方米的写字楼面积（详见表1-2），以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。
另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出85％。
国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门，销售率在80%以上。
而华通大厦二期销售率接近100%。
比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦3.4万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦2万平方米的写字楼面积。
表1-1：
2001年北京甲级写字楼供应状况
区域
项目名称
面积（万平方米）
海淀区
数码科技大厦
7
融科资讯中心
5
腾达大厦
7.5
国兴大厦
4.8
太平洋大厦
6
清华同方科技广场
11
朝阳区
中国国际科技会展中心
6
瑞城中心
13
中国人寿大厦
9
数码01
3
新亚大厦
7
凯特达利
10
名人广场
7
远大中心
8.5
西城区
太运大厦
2
北京国际金融中心
6.9
富凯大厦
11
皇冠大厦
11
东城区
东方广场
15
总计
151
表1-2：
2001年上半年甲级写字楼大单成交精选
项目名称
购买方
购买写字楼面积（平方米）
凯旋大厦
国家粮食储备局
20,000
国际金融中心
某政府机构
20,000
国际企业大厦
中国银河证券
35,000
金融街C区
中国移动、中国电信
浙江大厦
浙江省政府
34,000
汇置通大厦
中国丝绸
20,000
信通大厦
内蒙古某机构
20,000
皇冠大厦
某政府机构
20,000
2、西区租售量超过东区
西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的62%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年北京写字楼市场的热点。
3、北京写字楼的需求市场主力发生变化
2001年高科技企业（IT）对北京写字楼的需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业、外地机构（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。
从需求结构上看，根据北京甲级写字楼2001年入住率的变化分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了60%的写字楼市场份额。
其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求的主体。
这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。
外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据40％左右的市场份额。
需要指出的是，今年北京写字楼客户群出现如下特点：
第一，以高科技、电信、保险、金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。
第二，东区和西区客户群出现"东迁与西移"互动迹象。
如在2001年的CBD大战中，CCTV的"东迁"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就证明了这一点。
第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团、企业“进京”的步伐在逐渐加快，如内蒙古某机构整栋购买了位于北京火车站的信通大厦。
（三）2002年北京写字楼市场展望
1、市场供应：
300万平方米写字楼谁来消化？
据北京写字楼信息网的最新调查，近几年北京在建、拟建写字楼面积将达到1,200万平方米以上,其中300多万平方米将在2002年推出，是2001年市场供应量的两倍，加上2001年一部分未消化的写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下：
朝阳区有16个项目，约有500多万平方米的潜在供应量，主要集中在CBD地区和亚运村地区。
外地房地产巨头也大多选择这一热点地区投资做他们进京的招牌项目。
据统计2002年将有金地、万达、财富中心等大型项目入市，供应量达150万平方米以上。
西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共8个项目，有150万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。
预计2002年将有中证大厦、金融城等项目推出，供应量在50万平方米。
海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在300万平方米以上。
预计2002年供应量在60万平方米。
宣武区、崇文区这两个区域以前一直为高档项目的禁地，高档项目较少。
有2个项目为前几年的存量（荷华国际、中环广场），大约在2002年也会推向市场。
随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场（88万平方米综合）这样的大项目。
该区未来供应量为60万平方米，预计2002年供应量在30万平方米。
丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。
供应量约在40万平方米左右，而且大多为中档项目。
在北京各区还有一些面积稍小或潜在的在建、拟建项目。
预计供应量大约在200万平方米左右。
2、市场需求：
谁将撑起写字楼市场一片天？
北京，作为中国政治、经济、文化中心，作为国际性的大都市，每年写字楼的吸纳量在60万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的集团购买力和承接力。
那么2002年谁将撑起写字楼市场一片天？
让我们先来回忆过去五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。
根据北京写字楼信息网的调查，1997至2001年五年内认购一万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。
（1）.区域特点
从大单客户认购区域看，西城：
31家，占46.96%，认购面积69.8万平方米；海淀：
5家，占7.6%，认购面积15.5万平方米；东城：
17家，占25.76%，认购面积27.1万平方米；朝阳：
12家，占18.18%，认购面积33.9万平方米；丰台：
1家，占1.5%，认购面积3.8万平方米。
（2）.行业特点
从大单客户行业构成看，金融、保险机构24家，占调查结果的34.37％；其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％；通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％；部委机关8家，占调查结果的12.13％；外国公司9家，占调查结果的13.65％；外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。
（3）.面积特点
从认购面积来看，认购10,000－30,000平方米面积的大单客户共48家，认购30,000－50,000平方米的客户15家，认购50,000平方米以上面积的大单客户3家。
从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼的面积多在一万至两万平方米之间，市场需求趋旺；国内集团公司在过去三年内购置了一定数量的写字楼，随着经济实力的不断增强以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。
此外，我们还应注意这样几个特点：
第一，随着中国“申奥”成功和加入WTO，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。
第二，外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。
第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性、公司形象、楼盘档次、位置交通、特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。
第四，西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。
第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业,是大单客户的主流。
这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。
第六，目前北京写字楼市场的投资回报率约在9%~11%之间，与国外房地产市场5%左右的回报率相比是非常可观的，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有一部分以投资为目的的买家进入市场。
这里，我们不难得出2002年谁将撑起写字楼市场一片天的结论。
一个无法否认的事实是：
中资机构无论是过去、现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场的主导力量。
3、市场格局：
三分天下谁最美？
2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。
随着国家对中关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。
这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展的需要。
中关村、金融街、CBD三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的，而且将十分激烈。
（1）.中关村前景不容乐观
尽管我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。
但是以下几个问题同样不容忽视：
第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。
第二，由于租金高企，交通和商务配套的瓶颈，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。
目前政府在硬件――道路建设软件――平抑价格方面制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回中关村。
但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是一个未知数。
第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。
第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。
因此，可以预见，未来几年中关村的写字楼市场形式最为严峻。
租金、售价“跳水”的可能性最大。
（2）.金融街将是最大赢家
金融街地区未来几年内将有150万平方米的供应量，而目前存量尚少，此地区一向有金融、电信等中资机构的大单客户支持，中小客户的追捧，相信将是最具竞争力的地区。
首先金融街板块是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部，证券、保险及电信和移动等行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。
其次证券、保险及电信等都是进入WTO后将率先开放的行业，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户，对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的。
但金融街的缺点是服务设施的缺乏，我们相信如果做好开发过程的控制，使各不同类型的物业开发达到合理的安排，这些缺点都将可以得到有效弥补。
相信中国的发展必须依靠中国的大型企业、机构的腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、稳健、奋起的“阵痛”之后，必将显示出应有的魅力。
（3）.CBD热点加上难点
据北京写字楼信息网调查，CBD在建、拟建的写字楼项目将占整个市场总量的一半，也就是500万平方米，是目前该区写字楼存量的三倍。
那么，入世的刺激能否在三年内带来三倍的客源无疑是个未知数。
入世后大量外企将蜂涌而至，但外企客户向来以租赁写字楼为主，很少有类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司大面积购买写字楼的案例。
而北京的写字楼市场恰恰是由大面积成交客户支撑起来的。
另一方面，从客户群体来讲，由于CBD是一个商贸区，实际上许多行业入世之前就已经进来了，包括世界500强有1／3都已入住CBD了。
而外资金融机构进入中国市场有一个时间准入的问题，同时又面临金融街的有力竞争。
这些都将是制约CBD写字楼市场的主要因素。
如此则不难推断，CBD是未来三年内北京写字楼市场的热点，但也是难点。
根据调查，绝大多数业内人士观点认为2002年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但发展商们应该保持一份清醒，重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管理等等方面以提升项目的整体品质和竞争力。
这样才能在竞争中脱颖而出，不至于被竞争的大潮所淹没。
（四）北京CBD写字楼市场分析
CBD（CentralBusinessDistrict）――中央商务区，是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。
CBD起源于二十世纪20年代的经济发达国家，并形成了不同的发展模式，如：
高强度开发战略――纽约曼哈顿；轴线发展战略――巴黎德高斯；自由企业区战略――伦敦道克兰；多核心城市结构发展战略――东京。
中国在改革开放后经济发展迅速，许多城市已开始酝酿甚至在实施CBD的规划建设，北京在二十世纪90年代初就提出了建设CBD的设想。
1993年经国务院批复的《北京城市总体规划》中明确提出：
“在朝阳门至建国门、东二环至东三环一带建设有金融、保险、信息、咨询、商业、办公等多种服务功能的商务中心区。
”同年，北京市规划设计研究院编制了商务中心区的初步规划。
1998年北京市规划局对商务中心区重新确定的范围为西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路（东三环以西到关东店北街）之间约3.99平方公里的区域。
2000年6月5日，商务中心区建设被纳入北京市“十五”计划，朝阳区政府和北京市规划设计研究院进行前期调研及规划设计招标工作。
8月北京市政府召开第82次市长办公会议，决定全面加快北京商务中心区的规划建设。
12月15日北京商务中心区建设管理办公室召开北京CBD规划设计方案征集发布会，正式启动商务中心区的规划工作。
2001年4月12日，CBD整体规划方案征集评审活动揭晓，最终方案已于2001年9月确定。
预计区域内总体可利用土地面积约为300万平方米，商务设施总建筑面积可达1,000万平方米。
其中，写字楼面积占50%，约为500万平方米；高档公寓占25%，约为250万平方米；其他服务设施配套占5%，约为250万平方米。
北京CBD发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。
CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。
1、市场供应
CBD作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种地位的象征。
（1）高档物业集中，写字楼供应比例过半。
从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物
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