150亩地块中心商务区项目可研报告.docx
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150亩地块中心商务区项目可研报告
附件：
1、中心商务区平面布置图
第一章概述
一、项目背景
1.项目名称:
中心商务区项目
2.承办单位概况
*****公司的主要经营范围包括：
3.可行性研究报告编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：
③陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准；
④建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
⑤***市城市总体规划；
⑥开发商提供的其它有关资料。
4.项目提出的理由与过程
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市化步伐的加快，现有部分建筑严重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆迁改造，为了解决被拆迁人的居住问题，政府准备在*****中段条件较为成熟的****地块修建专门的拆迁安置房。
拆迁安置房享受土地划拨、收费减免等相关政策，具有社会保障性质。
二．项目概况
1.项目选址
项目选址于********
2.建设规模与目标
①占地面积：
*****平方米（合******亩）
②总建筑面积：
********平方米
其中：
住宅建筑面积****平方米
商业及配套建筑面积******平方米
幼儿园建筑面积*****平方米
办公建筑面积*******平方米
地下车库建筑面积******平方米
③建筑密度：
**%
④容积率：
****
⑤绿化率：
****%
⑥建设内容：
住宅及相应的会所和商业配套设施
A、小高层、高层住宅
高层住宅的总建筑面积约*******平方米。
B、商业及办公面积
商业****平方米，办公*****平米米，幼儿园*****平方米。
共计*****平方米。
C、公共生活设施
总建筑面积约******平方米，包括地下室、车库。
D、物业管理
实行封闭式现代化物业管理。
◆供电系统：
采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座
◆通讯系统：
每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
◆电视系统：
每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
◆邮政系统：
每户设有信、报箱并实行专递服务；
◆周界防护系统：
周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻
⑦计算期：
***年，其中建设期：
****年
3、投资与收益概况
该项目总投资****万元，预计销售收入*****万元（售价按住宅平均价格****元/㎡、商业销售平均价格******0元/㎡），扣除各项税费，预计实现净利润*******万元。
序号
指标
指标值
1
全部投资利润率
****%
2
全部投资利税率
****%
3
资本金内部收益率
*****%
4
全部投资财务净现值（FNPV）
*****万元（税后）
5
资本金财务净现值（FNPV）
******万元（税后）
第二章项目建设背景和必要性分析
一、项目背景
1、****市城市建设背景
2、******市政府决定全面推进城乡一体化建设
2010年，是全面实施“十一五”计划的关键年，也是城乡建设规划系统继往开来，创新发展，实现跨越发展的重要一年。
市城乡建设规划工作的总体思路是：
以十七大和十七届三中、四中全会为指导，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政，进一步强化服务意识，继续遵循环境优先、和谐发展的规划建设理念，以推进榆林城乡一体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕、和谐宜居的区域中心大城市而不懈努力！
（一）强化规划引领，高质量编制各类规划。
（二）加强镇村规划建设，全力推进城乡一体化。
按照省委、省政府和省住建厅下达的新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划、村庄建设规划和“千村百镇”建设整治工作任务。
根据省上安排，高质量编制城乡一体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取市县（区）和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管理人员培训工作。
完成9个县城的城乡一体化规划编制，积极争取省市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。
积极协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设的支持指导，探索农村房屋节能改造的新路子，新方向。
进一步推进城镇化进程，2010年，全市城镇化水平达到42%。
二、项目建设必要性
1、该项目的建设对改善人居环境、加快城市化进程的需要
围绕市民安居社区主题，高标准规划建设集中的居住小区，该项目的建设不仅可以为*****市引入规模企业提供发展空间，更是改善人居环境，加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件薄弱。
随着此次中心商务区地块的建设，对拆迁区民进了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿化等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是榆林市政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。
2、加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的份文件。
《决定》从我国现实国情出民，贯彻“十分珍惜、合理利用地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
榆林市坚决贯彻执行国家及陕西省的有关文件，实行统一的地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。
区域内目前分布着大量的居民宅基地，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。
通过本项目的实施将充分挖掘区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为市未来城市发展提供可观的用地保障。
第三章项目市场分析
一、项目发展战略环境分析
（一）****市宏观经济环境分析
2010年***市经济社会继续保持了跨越发展的态势，三大产业经济指标再创新高。
据2010年上半年市统计局的最新统计，市实现生产总值***亿元，同比实际增长***%，名义增长***%。
其中，第一产业实现增加值**亿元，增长***%；第二产业实现增加值***亿元，增长***%；第三产业实现增加值****亿元，增长****%。
种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。
2010年上半年全市夏粮播种面积***万亩，同比增长*****%；夏粮产量****万吨，增长***%；蔬菜产量增长较快。
我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头。
2010年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值******元，同比增长****%，实现增加值****亿元，增长25.7%。
市三大产业的快速增长，使得民生建设、节能减排、环境保护、安全稳定、社会事业、政府管理、精神文明和党的建设等工作不断创新，社会大局和谐稳定。
（二）****市房地产市场分析
1、****市房地产市场发展现状分析
（1）房地产投资稳定增长
****房地产业起步较晚，发展到现在虽整体水平相对落后，但发展速度很快。
特别是2010年。
伴随着宏观经济运行环境的好转及国家调控政策的深层次影响，商品房市场正在经历着一场深层次的变革与调整。
2010年全市计划开发项目***个，其中新开工****个，续建***个。
计划完成建筑面积****万平方米，计划完成投资****亿元。
（2）房地产市场需求旺盛。
房地产市场成交均价从2010年年初的****元/㎡，飙升至年末均价突破****元/㎡大关，甚至于个别项目达到****元/㎡，不可谓不疯狂。
在整个行业2010年非健康的“大跃进”发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌的一年，成交面积和成交均价都到达了历史的顶峰。
2、房地产业发展产生的积极影响
房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。
（1）房地产业是推动经济增长的重要产业之一。
由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。
（2）房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。
2010年房地产开发完成投资11亿元，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。
房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求。
目前国际上通用的房地产业的带动消费需求系数是1.34，按照2010年全市商品房销售额11亿元计算，带动社会整体商品销售额14.74亿元，成为拉动消费需求的重要动力。
（3）房地产业是提高人民生活水平的重要途径。
房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。
2010年，居民人均住房建筑面积由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。
3、我市房地产市场发展的形势
（1）政府宏观调控政策趋于深化
为了抑制过快上涨的房价，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用的方式。
特别是继2010年10月20日起上调金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点之后，中国人民银行再次决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
虽然年末的两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀的压力，但其对楼市也产生不可避免的影响。
对于购房力旺盛的榆林市场来说，0.25%的幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款的购房者还是开发商的资金成本，量化的实际影响其实很小，真正的影响是在心理层面，年内首次加息传递的政策走向以及将步入加息通道的市场预期才是关键。
也由此可以看出国家针对宏观调控的目的并没有完全实现，行业的调整和房地产市场结构的合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。
（2）产品供应结构与实际需求还存在裂痕
伴随着国务院“90/70”政策的引导，市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在2010年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。
不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，部分项目的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致一方面开发商卖不动房子，一方面老百姓买不起房子。
虽然目前的市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目前市场上所供应的产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂痕。
由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，导致目前的市场形势是有价无市。
（3）市场分区域发展不均衡
目前楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，老城区作为商贸中心，土地资源稀缺、配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发的商业和办公物业也多集中于此。
东*******,西****成熟的居住区，基础配套，教育配套、生活配套都十分成熟，无工业污染，居住环境纯净，是商品房开发的热点地区。
南******板块同样作为比较成熟的区域，基础配套齐全，
（4）市场竞争格局在变革中日益激烈
近几年虽然进入本市房地产市场的外地开发商不多，但不可否认作为具有丰富的房地产运营经验，长袖善舞的代理中介机构纷纷进驻。
对于本地开发企业而言，来自营销的竞争压力愈显加大，部分思想保守的开发公司由于缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。
而诸多本土企业面对竞争，积极在提升自身实力及管理水平的同时，也开始注重以品牌塑造来提升企业影响力，或借助外来经验丰富的设计、策划代理公司进行产品“细耕”，紧扣市场需求的差异化，依靠本土优势争夺市场份额，更有部分开发企业走出榆林市场，向省内其他城市、郊县寻找更大的发展空间。
（5）经济适用房市场比重日益增加
根据****市住房保障十二五规划，2010至2015年，市政府将以划拔形式提供保障性住房建设用地****亩，其中，廉租住房***亩，经济适用房***亩，公租房****亩。
建设各类保障性住房****万平方米，解决****户低收入住房困难家庭的住房问题，基本实现住有所居的目标。
随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在房地产市场的话语权将越来越大。
（6）郊区化发展趋势明显
旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。
伴随着城市路网的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。
实际上，市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的最初预演。
4、2011年房地产市场展望
在整个行业2010年非健康的“大跃进”发展带动下，***房地产市场也迎来自己最辉煌的一年，成交面积和成交均价都到达了历史的顶峰。
但随着国家宏观调控政策接二连三的出台和政策集聚效应的发力，****房地产市场也出现动荡而进入调整期。
特别是年末的限贷及两次加息政策，也为行业危机埋下隐患，但就目前的市场表现，以****为代表的二三线内陆城市，对于调控政策的反应并不敏感，而且投资、投机成分较少相对健康的市场，政策的影响应该微乎其微。
二、项目区域市场分析
（一）项目区域市场现状
1、概况
近年来，农林牧渔业生产得到了稳步发展。
工业生产企稳回升。
资源优势。
2、基础设施
⑴铁路
铁路网络初步形成，
⑵公路
公路基本形成以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力5,000万吨。
⑶航空
⑷汽车站
第四章项目建设条件、选址
一、区域自然条件
（一）概述
地处东经****´、北纬***´之间。
东****；北***；西****；南****。
。
全市总面积***平方公里，总人口*****万，辖*区*县*乡镇。
（二）国民经济发展概况
（三）地理位置
（四）气象条件
（五）工程地质、水文地质及地震情况
1、地层岩性
2、地质构造
3、水文地质
4、地震烈度
二、建筑材料来源及运输条件
区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。
砂子、碎石可就近购买。
项目的水、电基本到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足小区的供水、供电需要。
三、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、项目建设条件
项目可利用周边的给水、排水、电、供热、煤气、通讯、有线电视等配套设施，只需根据项目的需要，可直接接入小区。
第五章工程进度安排
该项目将于*****年***月前完成各项土地、规划报批手续，初步设计、施工图纸和各项前期工作****年**月开工建设，****年***月完成项目全部建设任务。
具体进度安排详见下表。
项目实施计划进度表
表5－1
序号
年度
实施进度
2012年
2013年
2014年
2015年
1
施工前准备
2
施工阶段
3
竣工验收
第六章项目的规模和性质
该项目由****幢楼组成。
该项目规模和性质如下表所示。
序号
类别
名称
建筑面积
1
地上
住宅
2
商业及配套
3
商业金融
4
幼儿园
5
办公
6
地下
地下室
7
地下车库
8
合计
第七章工程设计和功能要求
一、工程设计
（一）建筑设计
该项目出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。
设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。
此项目的规划遵循以下基本原则：
（1）人本原则
规划设计中坚持以人为本的原则。
设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。
适应榆林市人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。
（2）地域文化性原则
创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。
在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。
增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。
（3）注重城市形态设计原则
在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。
小区内住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通风。
（二）平面布局
拟建小区以****ｍ²的一梯两户户型为主，住宅楼共****栋，住宅总户数为****户，户型主要以二室一厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫为主。
（三）结构设计
该项目住宅主体采用***结构，层高为****米，抗震设防裂度为***度。
二、功能要求
（一）生活给水系统
该项目从城市给水管网中各引2条DN100管道接入小区给水管网，要求供水压力0.45MPa，形成小区室外环状供水管网。
在其中一条发生故障时，另一条进水管仍能保证不间断用水。
（二）排水系统
该项目雨、污分流排出。
雨水由水落管流入市政雨水管网。
小区生活污水排入各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理；地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。
然后排入市政污水管网，最后全部排入即将修建的污水处理厂。
（三）供热系统
热源由城市集中供热。
通过小区热交换站的热水管网引入供暖热水，由配水泵分别送入各住宅内，采用地辐热采暖。
采暖总热量10650KW（每平米指标为50W）。
（四）电气系统
1、供电电源及电压
该项目从保留的大起66千伏变电所改造为城市变电所的供电管网供电。
由两个不同的供电地点引入两回路10KV电源，用地下电缆直接接入小区变电所，形成小区室外环状供电管网。
在其中一条发生故障时，另一条电路仍能保证不间断供电。
2、用电负荷
小区内地下室设变电所，用电负荷约8640KW（按每户6KW）。
变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。
采用电磁操作。
断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。
各楼层配电箱对本层的负荷供电。
3、照明工程
该项目按照国际照度标准，采用新型节能光源及灯具，选用格栅日光灯；室外设泛光照明；室内设应急照明装置，由镉镍电池屏供电。
4、防雷系统
在楼顶周边设10m×10m网格状避雷带，通过柱筋接地，电阻不大于1欧姆。
（六）弱电工程
1、通讯及有线电视系统
每户住宅设2个外线电话插座及2个有线电视电视插座。
2、保安电视监控及防盗报警系统
在小区主要出入口、地下室停车场出入口设置监控摄像机，在住宅各单元楼下设置对讲门系统控制主机及分控机分别设在地下室消防控制中心。
（七）天然气系统
天然气由当地天然气管网总干线引入小区天然气调压站后，再引入各住宅用户。
天然气总用量约****立方米/天。
第八章消防、环保和劳动卫生
一、消防
（一）总平面布局
该项目四周有道路广场，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。
小区内建筑物之间的间距均大于****米，符合消防规范要求。
（二）消防用水系统
在小区地下设消防水池和蓄水池共10座，作为全区消防用水水源。
（三）消火栓系统
商品房住宅、商业地产内设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位，小区内设置室外消火栓。
（四）灭火器配置
商业配套及住宅配置5A型2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。
二、环境保护
（一）排污水
小区生活污水排入各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理，再排入市政污水管网，送入污水处理厂。
中水利用：
市是水资源缺少的城市，水资源的重复利用和采用节水设备是很重要的，建议小区建设中水设施，将生活污水经中水设施处理后，用于卫生间冲厕及绿化、洗车等。
（二）排废气
住宅内的厨房设抽油烟机，卫生间设有通风口。
（三）防噪音
小区实行“人车分流”，减少噪声、尾气排放及夜间灯光的污染。
三、劳动卫生
（一）绿化
该项目的周边及小区内有道路及大面积绿化，小区内视野广阔，环境优美，采光、自然通风效果良好。
（二）卫生条件
小区内实行物业化管理，卫生有专人清扫，垃圾进行分类收集，提高小区的文明生活方式。
（三）空气质量
小区绿化覆盖率高，小区内及周边没有污染源，空气质量良好。
第九章节能、节水措施
一、节能措施
商务区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
1、建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
屋面：
选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）
外墙：
普通外墙抹灰，200厚钢筋混凝土剪力墙，外贴40厚聚苯板，外饰面系涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k）,采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）
楼梯间：
普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）
2、采暖系统的保温节能措施采用城市集中供热，地辐热采暖
小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉（热效率为80%）、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达90%）、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要
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