武汉洪山区项目市场报告.docx
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武汉洪山区项目市场报告
武汉洪山区项目市场报告
第一部分：
武汉宏观整体经济环境分析
一、武汉2004年整体经济运行态势总结
1、目前武汉市GDP运行情况：
项目
2004年全年（亿元）
增幅（%）
生产总值
1956
14.5
第一产业
103
5.2
第二产业
903
17.8
第三产业
950
13.0
第三产业中房地产业
79
20
2004年武汉市经济形势总体运行良好。
初步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5％，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5%。
2、武汉市十大工业行业运行情况
由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。
其中武钢更是位列十大行业之首，占到总量的四分之一左右。
在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。
有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。
其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。
3、GDP中产业构成
由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。
但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。
4、人均可支配收入及人均消费性支出分析
项目
2004年
2003年
增幅（%）
城市居民人均可支配收入
9564.05
8524.52
12.2
由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。
由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。
5、武汉与各大城市支配收入对比
由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。
6、结论
经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点：
●GDP继续高速增长，幅度略有提高，总体健康
●固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。
●可支配收入增长平稳，略低于GDP增长
●消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定
二、2004年武汉房地产市场运行分析
1、2004年房地产施工面积分析
项目
2004年（万平米）
2003年（万平米）
增幅（%）
房产施工面积
2439
1955
24.7
本年新开工面积
1055
756
39.5
由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。
2、2004年房地产销售量分析
项目
2004年
2003年
增幅（%）
房产销售面积（万平米）
583.9
493.1
18.4
房产销售额（亿元）
146
103
41.6
销售单价（元/平方米）
2504
2089
19.8
从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。
对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。
3、房产供求形势总结
由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。
可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。
由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验
4、我们对武汉房产市场的预测
根据我们的判断，始于2004年1季度的宏观调控对武汉楼市有一定的降温作用，不少资金实力不够雄厚的开发商开始收缩战线，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。
我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。
我们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润一样，下半年的市场将是市场上不同利益群体之间“博弈”的过程。
第二部分：
市场篇
前言
武汉市的房地产市场经过2004年的量价齐升之后，在2005会如何发展牵动着众多房产开发商的神经。
对于下半年即将开盘的武汉项目来说，如何正确地对自身的区域和价格进行定位成为当务之急。
此次我们对于武汉住宅市场做了一些具有针对性的市场调查。
根据我们自身楼盘的特点和与当地楼盘之间的竞争关系，我们将此次研究的区域分为本案周边板块（代表目前的竞争形势）和沿江板块（代表未来的发展走向）来进行市场面的分析。
一、本案周边板块市场分析
区域介绍
本案周边区域包括巡司河沿线一带和南湖花园城地区。
该区域为洪山区靠近武昌区的部分，虽然离武昌中心区域直线距离较近。
但由于交通动线不畅，社区整体发展水平落后于中心区域。
另外本区域属于传统的市郊区域，
交通情况
目前本案周边尚无路面较宽的路况较好的主干道路通往武昌市中心，客观上制约了市中心客源向此区域的流入。
所以未来交通动线的规划对于本案的营销有着重要的左右。
环境情况
本案周边区域有众多的铁路分布，客观上影响了社区的大环境。
另外，由于地块周边有国道，大量的运输车辆经过所产生的噪音和环境污染也不可小视。
区域内竞争个案列表：
楼盘
开盘日期
均价
（元/平方米）
主力户型
（平方米）
总户数
总建规模
（万平米）
销售率
剩余面积和户型
黄金时代
2004-3
2700
2房90-95
240
3.3
2004年售完
汇文新都
（二期）
2004-6
3000
3房120-132
100
5.2
70%
剩余面积为120-132平方，3室2厅2卫户型。
春天故事
2004-6
2800
3房123-130
600
9.3
92%
剩余都是123-130平方，三房二厅户型，及几套100平方以下二房二厅。
城南新居
2004-6
2700
2房90-100
900
9
95%
剩余面积为130平方，3室2厅2卫户型。
郁馨花园
2004-6
2550
3房110-124
800
9
85%
剩余面积为110-124平方，3室2厅户型。
东方莱茵
2004-7
2900
3房120-124
260
14
70%
剩余面积为120平方，三房二厅户型
都市桃源
2004-9
2700
3房120-135
760
8.8
80%
目前剩余少量的100平方以下二室二厅户型，和部分120平以上三室二厅户型。
风华天城
（二期）
2004-11
2947
3房122-132
800
28
80-90%
剩余为三房二厅、四房二厅120平方以上。
由上图可知，本案附近区域在去年有不少新盘推出，显示了供应的增长，且主力房型以三房两厅为主，面积在120平米左右。
目前，该区域楼盘销售的状态基本为，小面积两房售罄，大面积三房有所剩余，显示区域客户仍比较青睐小面积房型。
●均价分析
由上图可知，本案周边区域楼盘目前的均价在2500-3000元/平方米这个范围内，其中汇文新都达到了区域最高报价3000元/平方米，而郁馨花园则是区域最低报价2550元/平方米。
从纵向分析上来看，去年下半年该区域楼盘的均价有10%以上的涨幅，显示房产市场景气度逐渐趋高。
●主力面积分析
由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在120-130平方米之间，其中郁馨花园的户型设计的比较紧凑，在110-120平方米之间。
●销售率分析
由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都还不错，销售率平均在80%左右，其中黄金时代的经过3个季度的销售，其所有户型已经销售完毕，而汇文新都由于定价较高（3000元/平方米），近一年的时间其销售率还只有70%。
重点竞争个案介绍
东方莱茵
发展商：
宝安集团创新科技园有限公司
建设指标：
总基地面积7.95万平方米，总建14万平方米，容积率1.76，绿化率40%
建筑形态：
多层，小高层
均价：
2900元/平方米
主力面积：
三房两厅两卫120-124平方米
房型分析：
该楼盘三房房型面积在120-124平米之间，面积控制的比较合理。
房型南北通透，采光和通风都比较好。
价格分析：
本案均价在2900元/平方米左右，在区域内属于比较高端的价位，本案相对于周边的春天故事等价格略高，虽然房型不错，但显然较高的价格抑制了销售的进行。
客源分析：
本案的主力客源以武昌南湖周边客户为主，部分来自武汉工业大学教师和投资客户。
外区客户过问的很少。
郁馨花园
发展商：
武汉峰火房地产开发有限公司
建设指标：
总基地面积5.3万平方米，总建9万平方米，容积率1.3，绿化率35%
建筑形态：
多层
均价：
2550元/平方米
主力面积：
三房两厅两卫110-124平方米
房型分析：
该楼盘三房房型面积在110-124平米之间，面积控制的比较合理。
但房型有所不足，朝南只有两面宽，显然朝北房间过多。
价格分析：
本案均价在2550元/平方米左右，在区域内属于比较低端的价位，故销售业绩好于附近的一些楼盘。
客源分析：
本案的主力客源以武昌区丰收村当地客户为主。
部分来自于洪山区几所大学的教师和投资客。
区域房产市场总结：
通过上述的分析，我们可以看出本案周边区域（包括巡司河沿线和南湖花园城板块）总体来说在整个武汉房产市场中其价格处在较低的水平，这是由于该区域目前的环境和硬件条件等因素客观决定的，这些因素在短期内无法得到根本的改变。
但与此同时我们应该看到，随着武汉房产市场的整体趋热，市中心整体的价格攀升走势在所难免。
本案距离武昌市中心直线距离很近，很有希望紧跟市中心价格一起走出一轮上涨行情。
当然，前提是区域交通条件的改善。
二、沿江板块市场分析
区域介绍
沿江板块区域包括长江沿岸一带的汉口、汉阳和武昌区域。
作为武汉市的母亲河，长江未来必将成为其城市经济和建设发展的轴心。
与此同时，长江沿岸的房地产将以一个独立的姿态迎接市民的目光。
虽然目前该区域的发展还处在刚刚起步的阶段，但未来的形势很光明。
交通情况
目前整个沿江板块的交通规划尚处在刚刚起步的阶段。
已经建成的道路有位于武昌一面的临江大道和位于位于汉口一侧的沿江大道。
我们可以看到，在新道路建成的区域中，房产价格都呈现出强劲的上升势头。
可见，江景房在购房者心目中还有具有很重要的地位。
环境情况
沿江板块的环境情况参差不齐，其中武昌的北段，汉口和汉阳的北段经过整治，环境情况有了较大的改善。
与此相对应的是，武昌的南段尚未经过大规模改造，客观上制约了江景房的价格区间.
区域内竞争个案列表：
楼盘
开盘日期
区域
均价
（元/平方米）
主力户型
（平方米）
总户数
总建规模
（万平米）
销售率
江景大厦
2003-11
汉口
4800
3房140-155
760
8.8
100%
蓝湾俊园
2003-11
武昌
4000
3房149-153
1200
11.5
100%
怡景花园
2003-11
汉口
6000
4房220-245
300
7.3
100%
东方江景园
2003-12
汉阳
3000
4房142-171
588
8.3
90%
滨江苑
（三期）
2004-1
汉口
4200
3房137-147
860
14.6
80%
广源大厦
2004-2
汉口
4800
1房60-80
180
1.8
100%
鹦鹉花园
2004-6
汉阳
3200
4房143-159
187
14.5
70%
江南明珠园
（二期）
2004-9
武昌
4200
3房133-147
400
7.5
85%
时代广场
未开
汉口
10000
未知
未知
15
0%
由上表可知，沿江板块的楼盘主要分布在汉口、汉阳北区和武昌北区这三块开发比较早的沿江区域，本案所属的武昌南区江岸尚未开发，故没有沿江楼盘。
除了单幢的写字楼外，沿江楼盘的规模通常较大，一般在8万方以上。
●均价分析
由上图可知，沿江区域楼盘价格参差不齐，目前的均价在3000-5000元/平方米这个范围内，其中未开盘的时代广场达到了区域最高报价10000元/平方米，在已开盘的楼盘中，怡景花园以6000元/平方米的均价位列第一。
而东方江景园则是区域最低报价3000元/平方米。
总体来说，汉口部分江岸楼盘得均价最高，汉阳部分江岸楼盘的均价最低。
●主力面积分析
由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在150平方米左右，其中广源大厦由于是小户型，所以主力面积较小，而怡景花园定位高端客户，户型超过了200平米。
●销售率分析
由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都很不错，销售率平均在80%以上，其中汉口区域的沿江楼盘基本都是在2003年末2004年初开始销售，经过一年多的去化，已经基本销售完毕，而武昌和汉阳的沿江楼盘销售速度相对迟缓。
鹦鹉花园
发展商：
武汉鹦鹉实业有限公司
建设指标：
总基地面积9.22万平方米，总建14.5万平方米，容积率1.5，绿化率35.8%
目前在售47#楼，总建2.2万平米。
销售指标：
1幢18层的小高层
均价：
3200元/平方米
主力面积：
四房两厅两卫143-159平方米
房型分析：
面积配比：
房型
面积
户数
比例
一房一厅一卫
57平方米
17
9.1%
二房二厅一卫
82-104平方米
51
27.3%
四房两厅二卫
143-159平方米
119
63.6%
该楼盘房型以四房为主，房型面积较大。
符合其对产品的定位。
由于其开发商号称是港资背景，该楼盘的楼型也沿袭了香港楼盘的风格，部分房型朝向很差，甚至会出现暗卫，客观上影响了该案的去化。
价格分析：
本案均价在3200元/平方米左右，这个价格已经是汉阳北区的行情价格了，本案相对于周边的东方江景园价格略高，其原因在于鹦鹉花园具有一定的规模优势，但其房型设计的不足抑制了楼盘价格的提升。
客源分析：
本案的主力客源以汉阳当地的具有中高收入者居多，本案所在的江畔沿岸区域，特别是世茂集团的高调进入，使得该批客源对区域价格看涨。
本案的所定位的“江畔”概念对这部分客源还是具有一定的吸引力。
江南明珠园
发展商：
武汉江南实业集团房地产开发有限公司
建设指标：
总基地面积46700平方米，总建12万平方米，容积率2.57，绿化率49%
建筑形态：
小高层、高层
均价：
二期均价4200元/平方米
主力面积：
三房两厅两卫133-140平方米
房型分析：
该楼盘三房房型面积在130-140平米之间，面积相对其它楼盘来说稍大。
但该楼盘位于长江之畔，因此大部分房型都能看到江精。
价格分析：
本案二期起价在4000元/平方米左右，相比较一期来说有了较大幅度的上涨（一期03年底开盘时均价为3000元/平方米）。
该楼盘又是武昌地区长江一桥和二期之间最后一个纯住宅商品房，因此其销售情况仍然是比较良好的。
客源分析：
本案由于价格相对较高，因此其购买客户都是具有较高收入的人群，其主要职业是高校教师、企业管理层人员、政府机关工作人员及公务员等。
区域房产市场总结：
通过上述的分析，我们可以看出沿江区域在整个武汉房产市场中其价格处在中等偏高的水平，且销售形势普遍较好。
但是，由于沿江地带开发程度相差较大，造成汉口、武昌和汉阳的沿江楼盘彼此之间尚有较大差距。
但与此同时我们应该看到，随着市政工程的不断开展和强势开发商的介入，长江沿线未来将形成统一的规划和概念。
这将是本案日后价格提升的重要概念支撑。
第三部分：
武汉住房消费问卷调查分析
一、基本资料分析
1、被访者性别比例分析
通过上图可以看出，本次被访对象中男女比例大致相等/，分别占了总量的54%和46%。
到2004年底，武汉市总共有近800万的人口，全年房屋交易面积为1239.94万平方米。
作为一个省会级城市，武汉的房地产市场正处于一个起步阶段，随着市场的逐步成熟，人民的消费水平不断提高，武汉的房价会在将来有一定的上扬。
2、被访者年龄分析
从上图可以看出，本次被访者的年龄层次最集中在26-35岁和36-45岁之间，分别占了总数的41.15%和32.54%。
而在实际的购房群体当中，这一年龄层次的客户也是主力购房群体。
而这些购房的购买用途除了自住，也有用来投资的。
可以预见的是，将来本案的购买者，其年龄层次也主要集中在26-45岁这一年龄段内。
60岁以上的客户由于其购买能力有限，因此不太可能成为购房的主力客源。
46-55岁和56-60岁这两个年龄段分别占了本次被访者总数的17.22%和7.66%。
3、被访者文化程度分析
从上图可以看出，本次调查对象中，本科学历的人所占比例最高，达到了总数的43%，其次是大专学历，占到了41%，而硕士及以上学历的占了近总数3%。
目前随着9年制义务教育的普及，人们的文化程度不断提高，高学历的人才在社会上的比例也越来越多，这也使得高收入的人群也不断增高。
收入的增高也提高了当地人民的消费水平，其中尤为明显的就是作为第三产业支柱的房地产业。
整个04年武汉房屋销售总恶为165.59亿元，比03年增加了47.2亿元。
其中销售给个人的为146.13亿元。
4、被访者职业分析
从上图可以看出，IT业从业人员在本次被访者中所这比例最高，为12.44%，其次是交通运输业，占了10.05%，其它的各个行业也都占有一定的比例。
从目前武汉各楼盘的客源来看，他们都具有一定的收入及较为稳定的工作，象公务员、商贸、高科技从业人员等。
5、被访者家庭人数分析
从上图看出，本次调查对象中三口之家占了超过一半的比例，为51%。
可以看出在武汉传统的3口之家式家庭结构没有改变，而他们往往也是购房群体中所占比例最多的，无论是两房和三房都是他们可以考虑的对象。
家庭人数为4人和5人的分别占了21%和13%，这一群体若是购房一般会选择的较大面积的房型。
而家庭人数为1人或2人调查者，他们在购房中会选择一房及二房，少数也会选择小三房做为考虑对象。
6、被访者家庭月收入分析
从上图可以看出，家庭月收入在2500-3500元之间的被访者所占比例最高，达到了38%，其次是3500-4500元和4500-5500元之间的被访者，分别占了总数的21%和18%。
这一层次的客源会在今后本案的购房群体中占有相当的比例。
而月收入在2500元以下的家庭，因其自身原因，还不具备购买新商品房的能力。
随着武汉经济的日益发展，人民的生活水平不断提高，定会出现越来越多的高收入家庭，同时也提高了他们的购房能力。
7、被访者日常出行方式分析
从上图可以看出，被访者选择最多的出行方式还是公交车，占了总数的54%。
而随着人们生活水平的提高，选择出租车作为日常交通工具的客户也占了总数的14%。
目前武汉每百户家庭拥有0.8量私车，选择私家车作为出行主要方式的占了总数的14%。
一个楼盘的销售在吸引客户方面和交通动线有着很大的关系，综合本案周边环境考虑，今后周边的交通有待进一步的提高完善。
8、被访者现居住区域分析
从上图可以看出，由于本次调查的四个抽样点都位于武昌区，所以被访者目前所居住区域为武昌区的所占比例最高，达到了60%，其次是洪山区和青山区，分别占到12%和11%。
汉口作为全市的商业中心，其繁华程度首屈一指，被访者中目前居住在汉口的占了被调查总数的9%。
本项目地处武昌，可以预见的是今后的客源主要是来自武昌本地的客户，另外也会有汉口及汉阳的客户。
9、被访者购房区域认可程度分析
从上图可以看出，最能得到被访者认可的购房区域是武昌的水果湖区域，占了总数的21%。
该区域相比武汉其它区域来说，环境优美、配套成熟、交通畅通、各种物业设施布局紧凑，住宅与办公物业互为补充、协调发展。
在此区域办公的人，上班与居住之间只需步行就可解决。
这就与汉口CBD主要是以金融、商业为主，居住区与金融区分离的状况有所不同。
选择南湖区域的占了15%，位于第二位。
而徐东地区经过多年的发展，目前区域内的配套相当成熟，选择它的客户也占了总数的12%。
10、被访者购房关注问题分析
从上图可以看出，客户在购房过程中最为关注的是价格、环境和地段两大问题，分别占了总数的21%、15%和13%。
房价是地段好坏的表现，而地段又是决定房价的重要部分，周边环境也制约着价格的发展，客户在购房过程中无疑对这几个问题最为关心。
近年来，客户对于楼盘自身品质和开发商的背景也加大了关注度，在本次被访对象总数中分别占了4%和3%。
11、被访者计划购房时间分析
从上图可以看出，有42%的被访者计划在2-3年内购房，计划在3-5年内购房的占了23%，准备在1年内购房的占了13%，不确定的占了22%。
目前武汉的房价处在一个稳步上涨的阶段，人民的生活水平也不断提高，随着越来越多的人有了购房计划，武汉将会掀起新一轮的购房热朝，从而推动了房价的上涨。
12、被访者购房类型选择分析
从上图可以看出，有45%的被访者选择平层，这一类型的建筑是绝大部分客户购房时的首选对象。
而选择复式的则排在第二位，占了32%，选择错层的占了18%。
这两种类型的住宅也都得到部分客户的青睐。
总体来看，错层也是平层的一种延伸形态。
无论是错层和复式都会得到一定数量的客户所选择。
而在5%的选择其它类型的被访者中，大部分都是选择别墅类型的建筑。
13、被访者购买户型分析
从上图可以看出，有29的被访者选择了二室二厅一卫，该房型一般面积不大，结构紧凑，总价又不高，能得到大部分客户的认可。
选择三室一厅一卫的和选择三室二亭一卫的分别占了24%和20%，一般的三口之家都能选择这几种房型。
而家庭人数在四人或四人以上的则会选择四房或更大的房型。
一房更能得到单身人士的喜爱。
14、被访者所能承受购房单价分析
从上图可以看出有将近一般的被访者所能承受的购房单价在2500-3000元之间，目前这一价格也符合本项目周边楼盘的价格。
其次是3001-3500元的价格段，选择它的客户占了总数的26%。
随着今后当地居民生活水平的提高，同时房价也在稳中有升，人们所能承受的购房单价也会有所提高。
15、被访者购房选择面积分析
从上图可以看出，选
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