强烈推荐东山枣园项目房地产开发可研报告.docx
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强烈推荐东山枣园项目房地产开发可研报告
太原市东山枣园项目房地产开发
可行性研究报告
一、总论：
1.1项目开发背景
1.1.1片区开发背景
该项目位于太原市长风东街起点以东，处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一的枣园新区。
枣园新区位于太原市东部近山地区，长期以来，迫于太原市地理条件、腹地空间、发展磁力等多种因素，城市总体规划对该区域一直作为不发展用地控制，随着长风立交桥的修建和长风东街的贯通，该地区的区位、交通条件发生了重大改变，并成为太原市重点发展地区。
在山西省政府、太原市政府主导下，枣园新区正在按照《枣园新区控制性详细规划》进行开发建设，目前处于初级阶段。
1.1.2片区发展背景
随着太原市长风街东延工程的顺利实施，拉近了东山地区到太原市核心地区的距离，太原市“南移西进，北展东扩”的城市空间发展战略的实施，让东山这个板块备受重视，该区域的房价地价也开始逐步走高。
按照《枣园新区控制性详细规划》，该片区控规目标为“建设适宜居住、休闲度假、拥有高品质城市功能和空间的新区”，结合地块用地控制指标，该片区将会逐步成为太原市唯一的一个高档生活片区。
相对于太原市其他地域，该区域城市市政配套尚处于不断完善当中，地块处于投资价值洼地，有较大的升值空间。
目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而对高端客户并不形成有效约束，高端住宅市场需求相对稳定。
另外近年来山西煤炭政策的调整，煤老板们的资金释放，该区域也成为煤老板们置业与投资的一个选择。
见附图：
太原市东山枣园房地产开发项目位置示意图。
1.2建设规模与目标
1.2.1建设规模
该宗地块总占地面积36774平方米，合55.2亩。
项目用地南北长170米左右，东西宽210米左右，按照用地规划各项用地控制指标，该地块可发开建筑面积为41187平方米。
1.2.2建设目标
参照周边项目的定位，该项目可建设高档的联排别墅。
1.3经济效益分析
1.3.1投资估算
该项目用地由山西永固房地产开发有限公司以市场公开出让方式取得土地使用权，我公司以收购永固公司股权的方式取得该宗地块的土地使用权，土地价格为450万元亩，土地转让总价款为24822万元，考虑建设期的土地使用税220.64万元，拆迁费92万元，合计土地费用为25134.64万元。
永固房地产公司的股东单位为晋中鼎盛建筑咨询有限责任公司。
该项目总用地面积为36774平方米，按用地控制指标计算，该项目可开发建筑面积为41187平方米。
其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业为5187平方米。
别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化占地面积为5600平方米，景观及公共绿地占地面积为20877平方米。
联排别墅45栋，共90户，户均建筑面积400平方米左右。
所有别墅按地上三层，地下一层考虑。
按最大建筑面积41187平方米计算，总投资为52371.66万元，合建筑面积每平方米12607元，具体成本构成如下：
1.3.1.1土地成本
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
（元m²）
可售面积
单位成本
（元m²）
估算值
（万元）
备注
1
土地费用
6027
6103
25134.64
2
土地转让费
亩
55.16
6027
6027
24822.00
450万亩
3
土地使用税
54
54
220.64
4
拆迁费用
22
22
92
1.3.1.2前期费用
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
（元m²）
可售面积
单位成本
（元m²）
估算值
（万元）
备注
前期费用
381
381
1611.50
1
方案设计费
平方米
41187
50
50
205.93
1
2
施工图设计费（含综合管网）
平方米
41187
36
36
148.27
2
3
景观设计费
平方米
41187
30
30
123.56
3
4
三通一平费
平方米
41187
63
63
257.69
4
5
临时设施费
平方米
41187
5
5
20.59
5
6
抗震审查费
平方米
41187
1
1
4.12
6
7
施工图纸审查费
平方米
41187
5
5
19.28
7
8
可研编制费
平方米
41187
7
7
30.50
8
9
勘察费、勘察审查费
平方米
41187
17
17
69.69
9
10
招投标代理费
平方米
41187
15
15
63.69
10
11
城建档案费
平方米
41187
1
1
4.12
11
12
劳动保险费
平方米
41187
3
3
13.07
12
13
垃圾处理费
平方米
41187
30
30
123.56
13
14
工程监理费
平方米
41187
53
53
218.60
14
15
测量放线、公示费等
平方米
41187
2
1
6.18
15
16
研究实验费
平方米
41187
3
3
12.36
16
17
防空工程易地建设费
平方米
41187
60
60
247.12
17
18
高可靠性供电费
KV
2057
10
10
43.19
18
1.3.1.3建安工程费用
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
（元m²）
可售面积
单位成本
（元m²）
估算值
（万元）
备注
建安工程费
2115
2115
8710.95
1
土建工程费
平方米
41187
1800
1800
7413.58
2
采暖工程费
平方米
41187
80
80
329.49
地暖（包括盘管、防水等）
3
电气工程费
平方米
41187
120
120
494.24
4
给排水工程费
平方米
41187
60
60
247.12
5
燃气引入费
平方米
41187
15
15
61.78
太原市标准
6
弱电工程费
平方米
41187
40
40
164.75
1.3.1.4基础设施建设费用
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
（元m²）
可售面积
单位成本
（元m²）
估算值
（万元）
备注
市政基础设施建设费
623
623
2654.26
小市政基础设施建设费
398
398
1728.24
1
给排水管网及构筑物费
平方米
41187
35
35
144.15
2
变配电设备及线路费
平方米
41187
80
80
329.49
3
供热工程费
平方米
41187
60
60
247.12
4
道路及绿化工程费
平方米
26477
193
193
794.31
5
消防工程费
平方米
41187
30
30
123.56
定额P34，属综合开发区外三级
6
管沟
米
1120
800
22
89.60
大市政基础设施建设费
225
225
926.02
1
给水工程
平方米
41187
4
4
15.78
管径100mm，单价175.38元米，距离300米
2
污水工程
平方米
41187
15
15
63.00
管径300mm，单价273.9元米，距离700米
3
雨水工程
平方米
41187
15
15
63.00
管径300mm，单价300元米，距离700米
4
采暖工程
平方米
41187
60
60
247.12
市政引入主接口，60元平方米
5
供电工程
平方米
41187
60
60
247.12
箱变：
600千瓦2台，800千瓦1台，60万元每台，发电机50万元包括安装费，线路费用60万元
1.3.1.5政府规费
序号
工程或费用名称
单位
数量
建筑面积
单位成本
（元m²）
可售面积
单位成本
（元m²）
估算值
（万元）
备注
政府规费
48
48
196.87
1
基础设施配套
平方米
41187
35
35
144.15
1
2
消防设施配套费
平方米
41187
4
4
16.47
2
3
散装水泥专项基金
平方米
41187
1
1
3.29
3
4
新型墙体材料保证金
平方米
41187
8
8
32.95
4
1.3.1.6土地成本、前期费用、建安工程费用、基础设施建设费用、基础设施建设费用五项费用合计38308.23万元，合建筑面积每平方米9193元。
1.3.1.7不可预见费：
38308.23x5%=1915.41万元
1.3.1.8企业管理费：
（38308.23+1915.41）x2%=804.47万元
1.3.1.9财务费用：
4997.46万元
1.3.1.10销售费用：
74136.60x3%=2224.10万元
1.3.1.11销售税金（营业税及附加）：
74136.60x5.56%=4121.99万元
1.3.2经济效益
1.3.2.1销售单价
根据周边楼盘销售情况，绿地一期2010年售价15000元平方米，已售罄，二期将在2011年6月开始销售，售价在18000元平方米，半山玫瑰庄园售价20000元平方米。
按以上周边销售市场调查，该项目的别墅售价按照18000元平方米，商业售价按照18000元平方米估算。
该项目销售额为74136.60万元。
销售毛利润为74136.60-52371.66万元=21764.94万元
产品构成
建筑面积（m2）
可售面积
（m2）
可售单价
（元m2）
可售总额
（万元）
住宅
别墅
36000
36000
18000
64800.00
商业
5187
5187
18000
9336.60
合计
41187
41187
74136.60
1.3.2.2利润分析
该项目从2011年二季度开始做前期工作，2011年三季度开始施工，2012年二季度主体施工完成，具备预售条件。
2012年三季度开始销售，工程于2013年2季度施工完成,别墅于2014年三季度全部销售。
2011年三季度前共需土地费用、前期费用、政府规费及施工准备费等前期启动资金34002.66万元。
2012年三季度开始有净现金流入，2014年一季度之前可收回所有前期投资并开始盈利。
最终该项目盈利21764.94万元。
二、项目区位分析
2.1项目地形地貌及周边环境
2.1.1地理位置
该项目处于太原市“十二五”规划9大重点发展片区之一——枣园新区，东侧为规划中的片区给水加压站，南侧为规划中的枣园公园，西侧为待开发土地，目前为果园，北侧为建设中的恒大山水城。
该地块距市中心约10.3公里，距火车站约8.5公里，距武宿机场约10.1公里，距山西大学及山西财经大学6.5公里，处于离太原核心区较近的东山地带。
见附图
2.1.2交通状况
该项目位于太原市东西向主干道--长风东街沿线，距长风高速口3.5公里，可以非常便捷地进入太原环线高速公路，也可以方便的走上长风街，交通相当便利。
见附图：
太原市城市交通规划示意图。
2.1.3市政规划发展状况
地块紧临长风东街入口，目前市政水、电已连通至片区内。
市政污水及煤气也处在规划实施当中，片区内半山国际项目、半山玫瑰庄园项目等楼板已进入开发，且销势良好。
2.1.4宗地地势地貌
该项目地块呈东北高，西南低的地势地貌，坡度较缓，高差在7米左右。
土地主要为果园，区内有约500平方米的废弃的温棚，地块西侧有规划已施工完成的110KV薛马线市政供电线路。
北侧自东向西有一条冲沟，沟长约150米，沟宽约15米左右，冲沟与周边场地高差在2~5米不等。
2.1.5现状照片
宗地东侧东侧为空地，距离地边界100米左右有新改造完成的10kv高压线。
宗地南侧南侧为果园，有废弃的高压塔
宗地西侧远处3.5公里左右有复地别墅项目
宗地东南侧塔吊处为正在施工的北京人防培训基地
宗地北侧，正在施工的恒大山水城项目
宗地地块内部
坟墓
废弃的果园看护房
进出现状道路
苹果树
冲积沟
苹果树
苹果树
进出现状道路
2.2片区规划要求
2.2.1片区规划结构
该片区规划为建立一个“以生态绿化为基础、以交通干道为依托”的片区组合式布局结构，东西向以长风东街延长线、南北向以城市主干路为规划区轴线，沿线布置大型商业、文化、娱乐等公共建筑，形成尺度宜人的居住空间，并适应多点启动的弹性发展要求。
2.2.2片区规划布局
整个片区规划以“建设居住、度假为主要功能，以拥有高品质城市功能和空间”的新区为原则，由西向东依次规划为中档的花园式住宅、低密度住宅，建筑密度依次降低，环境质量依次提高，以满足不同消费群体的需求。
居住区的环路通过布置公共绿地，设置人性化休闲、健身、交通设施及尺度宜人的环境景观，形成适宜居民休闲散步的环状道路。
见附图：
项目片区道路系统规划示意图。
2.2.3地块用地分类与控制
本宗地位于枣园新区规划片区东部，目前用地性质为耕地，控制容积率限制为1.0，建筑密度28%，建筑限高15米，绿地率40%。
2.2.4土地利用规划
该片区土地利用规划主要由居住用地、居住配套公共服务设施用地、居住区绿地三部分组成。
该地区规划有中学3所，小学5所、幼儿园9所。
有社区医疗卫生站6处，文体活动站7处，老年活动站7处，集贸市场3处，储蓄所3处，邮政所7处，社区综合管理处6处。
三、产品需求分析
3.1市场现状调查
3.1.1片区建设现状
该片区总规划用地面积7.19平方公里，地块控制开发建筑面积460.08万平方米。
目前此片区在建项目100万平方米左右，已建成并投入使用的建筑面积合计14.72平方米，各市政配套工程正在逐步跟进，片区开发处于初级阶段。
3.1.2片区建设项目调查
枣园新区较大新建及在建项目有6个，其中离目标项目较近的有两个，恒大山水城离本项目选址0.6公里，北京军区人防培训基地距离本项目选址1.2公里，较远的有四个绿地一期项目、绿地二期项目、复地项目、半山玫瑰花园项目，距本项目3公里左右。
见附图：
枣园片区规划配套工程及在建工程位置示意图。
3.1.2.1恒大山水城项目
恒大山水城在本项目的西北侧，距本项目0.6公里，规划总建筑面积约81万平方米，共6080户，共由26栋高层住宅组成，户型建筑面积80~160平方米。
目前已有两栋结构封顶，项目西侧和南侧部分道路已经由恒大自行投资施工完成，小区大门、围墙、小区内广场及区内绿化工程与相应的楼体施工同步，已完成部分区域。
该项目一期预计在2012年6月投入使用。
该项目对外宣传配套供暖为小区集中供热、分户供暖，由于市政配套供水不能及时跟进，恒大已在小区周边打深水井供水过渡。
3.1.2.2北京军区人防培训基地项目
北京军区人防培训基地位于调查项目的西南侧，距离调查项目1.2公里左右，该项目建筑面积10000平方米，地下一层，地上一层，目前地下工程施工已完成。
3.1.2.3绿地开发项目
绿地开发项目位于调查项目的西南侧，距调查项目3公里左右，总建筑面积20万平方米，分两期开发建设。
一期（半山国际）共有460套，户建筑面积在320平方米左右。
已经售罄。
二期（诺丁山）共有220套，户建筑面积在250平方米左右，二期预计2011年4月开始销售。
绿地一期目前生活给水为市政水，煤气管道已接通，但未通气。
电为市政供电，小区采暖为区内锅炉供暖。
3.1.2.4半山玫瑰花园项目
半山玫瑰庄园位于调查项目的西南侧，主要规划有联排别墅和小洋房，其中别墅74栋，地下一层，地上二层，共148户，每户建筑面积在300平方米左右。
小洋房为多层建筑，共12栋楼，每栋楼两个单元，9层，带入户独立电梯，一梯两户，每户建筑面积在130~220平方米左右，共300户。
该项目预计2011年7月开始销售，2012年底交房。
3.2市场供求预测与价格分析
太原市别墅市场在2004年中开始放量，由于用地政策收紧，从05年到08年逐年缩量，09年别墅市场又开始升温。
别墅价格也开始逐年走高，太原市别墅主要集中在东山、龙山、涧河路、滨河路区域，这些地区最大特点为交通便捷、环境优雅，与市中心距离大多在10—15公里之间。
序号
年份
别墅供应量
（万m2）
销售均价
（万m2）
户均面积
（m2）
1
2004年
20.76
4633.3
250
2
2005年
5.16
6060
370
3
2006年
1.5
7900
305
4
2007年
4.6
7000
310
5
2008年
3
8300
300
6
2009年
14.28
12000
400
7
2010年
4
13000
300
3.2.1别墅产品分布区域
在近几年太原市“南移西进，北展东扩”的城市扩张政策驱动下，别墅项目也随着城市的扩张，依靠自然景观，逐渐的分布在太原辖区四大区域，包括东山区、龙山风景区、东客站片区、滨河路沿线，别墅的销售价格普遍在同区域其他普通住宅的2倍以上。
在售别墅楼盘详见下表：
序号
名称
位置
占地
（m2）
建筑面积
元m2
均价
元m2
1
半山玫瑰庄园
迎泽半山别墅核心区
15000
2
长岛国际
太原万柏林区滨河西路
36667
120000
16000
3
龙观天下
五龙口东街888号
66667
40000
9000
4
富贵园
平阳南路65号
66666
200000
11000
5
东龙壹湾
机场大道延长线
173334
100000
9000
6
花香丽舍
小店高速路口
130000
145000
7750
7
五龙湾阳光海岸
杏花岭经园路280号
69466
194038
10000
8
水域金岸
晋源省体育中心南部
210001
150000
12300
3.2.2竞争对手分析
本项目作为一个别墅楼盘，在一线城市房地产调控政策逐步收紧的背景下，房地产行业有“得二三线城市者得天下”之说。
所以，一线城市的一流地产商将涌入二三线城市，其产品开发品质，企业资金实力和把握市场的能力都是一流的，将是本项目乃至公司今后在太原发展壮大的直接竞争者，是本项目的潜在竞争对手。
2011年即将发售的别墅楼盘（半山二期、玫瑰花园），以及今后两年在该区域新建的别墅项目又会成为本项目的直接威胁。
3.2.3风险分析
3.2.3.1项目优势（strength）
A、区位优势——上风上水，龙脉所在
该项目位于枣园新区中心，长风东街沿线，具有丰富的景观资源，规划中的枣园公园距本项目仅一路之隔，此区域无大型工业，植被良好，空气清新，生态环境绝佳，处于绿色氧吧之中。
B、周边配套边优势
枣园新区建成后周边拥有中学三所,小学五所,幼儿园九所,社区卫生站六处,老年活动站七处,集贸市场三处,储蓄所三处,邮政所7处,社区综合管理处六处，是本项目潜在的发展和升值优势。
c、交通优势
本项目距长风高速收费站仅3公里，至机场仅需20分钟,至市中心只需15分钟，属于联系市内与市外的交通枢纽地带，交通相当便捷。
D、建筑优势
本项目采用人性化设计，小区内部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分给住户使用，使各家有菜地、有果园、有车库，有车位，在都市中享受到宁静优雅的田园生活。
3.2.3.2项目劣势 市政配套工程处于完善之中
由于该新区目前处于规划建设阶段，市政给水、市政采暖、市政天然气、市政道路、市政污水均接至新区边缘，是对该项目来说最大的不确定性，但考虑周边政府工程——北京军区人防培训基地将于2012年底投入使用，房地产开发项目——恒大山水城，2011年年中将进行开盘销售，2012年年底交房。
市政配套工程与该项目有一定的可比性。
3.2.3.3项目机会（opportunity）
A、不断增长的目标消费群体
太原市乃至山西省对高档楼板的需求日益提高，该片区绿地一期别墅项目在开盘两天之内即销售一空，太原市中心高档高层住宅项目星河湾项目开盘6小时创造了40亿元的中国地产营销纪录。
不断增加的消费人群是该项目最大的机会。
“田园生活”已成为人们理想中的居家生活方式，也是未来别墅地产发展的主打趋势，通过市场运作加以概念推广，势必成为引领太原别墅地产的龙头至尊。
B、稀缺性
本案拥有独特的地理环境优势、丰富的景观资源优势，这已是其它地产项目无法相比的。
通过“事件营销”“体验营销”“旅游营销”加以市场炒作，必将成为省城太原众人所睹的焦点。
C、隐性机会
用“田园生活”来引导客户，树立客户对“田园生活”的感性认识，以“销售住宅”转变为“销售生活方式”。
四、建筑方案选择
4.1建筑设计原则
按照用地规划，该地块土地性质为住宅，建筑容积率1.0，建筑密度为28%，绿地率不小于40%，该项目尽量做足建筑规模，建筑密度按28%计算。
整体项目建设风格融入片区规划，由于体量较小，顺应周边及相邻建筑风格，顺应周边环境氛围。
4.2项目总体规划方案
该项目可开发建筑面积为41187平方米。
其中联排别墅建筑面积36000平方米，沿街商业4687平方米，配套工程建筑面积为500平方米。
该项目总用地面积为36774平方米，别墅与商业占地面积10297平方米，总图道路硬化面积为5600平方米，景观及公共绿地面积为20877平方米。
联排别墅100户，户均建筑面积360平方米左右。
所有别墅按地上三层，地下一层考虑。
4.3项目配套工程
4.3.1给水工程：
项目东南角300米左右位置有规划市政水源。
小区日最大用水量为：
10升m2*36000m2（住宅）+10升m2*5186m2（公建配套）+2升m2*20877.06m2（绿化）=453.7m3
故小区市政给水管管径100mm即可满足需要。
4.3.2排污工程：
在项目西南角位置，据项目700米位置有规划管径400mm的市政污水管和管径900mm的市政雨水管。
小区日最大水排放量为：
9.5升m2*36000m2（住宅）+9升m2*5186m2（公建配套）=388m3
故小区市政排水管管径300mm即可满足
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