合肥市物业服务收费实施办法.docx
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合肥市物业服务收费实施办法
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合肥市物业服务收费实施办法（2021）通用模板
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合肥市物业服务收费实施办法（2021）通用模板
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合肥市物业服务收费实施办法（2021）
第一章总则
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进合肥市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务收费管理办法》和《合肥市物业管理若干规定》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市市区范围内的物业服务收费行为及其管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主（物业使用人）收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放服务费、特约服务费等。
第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚信以及质价相符的原则。
鼓励物业服务企业开展正当的价格和服务竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。
非住宅、别墅（包括独栋、双拼、联排等）等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费;物业服务企业为满足部分业主（物业使用人）需要或接受业主（物业使用人）委托开展的特约服务收费;车辆停放服务费等均实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费标准，通过物业服务合同约定。
第六条市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门负责制定本市市区范围内物业服务收费政府指导价标准、物业服务标准和服务内容。
普通住宅前期物业公共服务收费实行分等级定价，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门，根据物业类型、服务等级、服务内容、服务成本等情况，制定相应等级政府指导价标准，并向社会公布。
市价格行政主管部门应当会同市物业行政主管部门，定期对公布的物业服务标准和物业服务内容、政府指导价执行情况进行评估，并根据评估结果适时调整。
第二章物业公共服务费
第七条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、合理利润、法定税费以及经全体业主或者业主大会同意的其他费用组成。
物业共用部位共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第八条新建普通住宅小区物业服务企业在前期物业公共服务收费政府指导价范围内确定具体的收费标准。
第九条普通住宅小区前期物业公共服务收费标准需要调整的，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主在政府指导价规定的范围内协商确定。
第十条普通住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。
业主大会成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具体物业公共服务收费形式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第十一条物业公共服务费按月计交。
业主与物业服务企业有约定的，从其约定，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
第十二条物业公共服务费按照房屋不动产权证书登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。
第十三条物业公共服务费按照以下规定交纳：
（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付之日当月的物业公共服务费，由建设单位交纳;
（二）房屋交付之日的次月起的物业公共服务费由业主交纳，业主将其物业出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定;
（三）承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至合同期满当月的物业公共服务费，由公有住房承租人交纳。
第十四条物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
合法改变居住用途的住房，物业公共服务费可按非住宅物业服务费标准收取。
第十五条物业服务企业不得向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共服务费。
第三章车辆停放服务费
第十六条物业管理区域内的停车服务收费包括车位服务费和场地使用费。
其中专有车位（库）,应交纳车位服务费;车位租用使用人应当交纳车位服务费和场地使用费。
第十七条新建普通住宅小区停车服务收费标准，在前期物业服务合同中约定;非新建且未成立业主大会的普通住宅小区停车服务收费标准继续执行前期物业服务合同约定，合同到期后，如需调整收费标准，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业服务企业或停车服务企业与业主协商确定。
第十八条鼓励有条件的住宅小区接受其它外来车辆停放，并按规定履行有关程序。
具体停放时段、免费时间、收费标准、收费方式等由物业服务企业与业主协商约定，并在车辆进出口显著位置进行公示。
物业服务企业对于进入物业管理区域内执行公务以及为业主（物业使用人）提供救护的临时停放车辆免收停车费;对配送、维修、安装、装潢、邮递等服务的临时停放车辆提供便利，在一定时限内免收停车费。
第十九条物业服务企业应当建立健全停车服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监控）和日常维护等服务工作。
第四章其他服务费
第二十条住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电、绿化用水用电，消防用水等收费，应当执行居民用水用电价格标准。
第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取相关费用，其中供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。
物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条普通住宅小区前期物业公共服务费中包含的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电等公共能耗费，物业服务企业不得另向业主分摊。
二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，分摊情况应在物业管理区域内显著位置向业主公示，接受监督。
第二十三条住宅小区物业服务企业对人员、车辆实行出入证件（含IC卡或蓝牙等）管理的，首次应当为业主免费配置不少于4张人行出入证和一辆汽车出入证。
业主申请多配或因遗失、损坏需要补办的，可收取工本费。
第二十四条物业服务企业可以按照与业主（物业使用人）的约定，提供特约服务并收取相应的费用。
物业服务企业为业主（物业使用人）提供特约服务时，双方应本着平等自愿的原则，不得强行签订服务协议、强行收费。
第五章监督管理
第二十五条建设单位与所选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费标准、收费方式、服务期限等内容。
建设单位在与业主签订物业买卖合同时应当将前期物业服务合同作为附件。
第二十六条物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝缴纳。
第二十七条物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。
加强宣传，引导业主或物业使用人参与服务过程，降低服务成本，提高服务质量。
第二十八条业主（物业使用人）应当自觉遵守法律、法规、管理规约、服务合同的规定和业主大会、业主委员会的决定，按时足额交纳物业服务费用。
业主（物业使用人）认为物业服务企业未按合同约定提供相关服务的，可以向业主委员会或物业行政主管部门投诉或向人民法院提起诉讼。
对于业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可向业主委员会、属地街道、社居委申请调解或依法向人民法院提起诉讼。
第二十九条物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及监督电话。
第三十条实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。
物业服务企业收费前，应到物业所在辖区价格行政主管部门申领《服务价格登记证》，标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三十一条各级价格行政主管部门和物业行政主管部门，应当加强物业收费及服务行为监督，探索建立包括第三方评估在内的多元化收费和服务评估机制。
物业服务企业违反价格和物业管理法律、法规和规定的，由市场监管、城市管理等部门按照职责依法予以处罚。
第六章附则
第三十二条前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法选聘的物业服务企业对新建物业实施的物业管理。
第三十三条保障性住房按照普通住宅物业服务收费政策执行，对于保障对象的具体补贴政策，依据有关规定执行。
未选聘物业服务企业提供物业服务的普通住宅小区、单位宿舍和业主自治的住宅小区的物业收费管理，可参照本办法，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下执行。
第三十四条各县（市）价格行政主管部门和物业行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。
第三十五条本办法自2021年11月1日起施行，有效期5年。
原市物价局、原市房地产管理局《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[20xx]41号）、《关于实施合肥市住宅小区物业服务收费管理办法的补充通知》（合价房[20xx]24号）同时废止。
篇2：
商业物业服务收费透视合同的执行
商业物业服务收费透视合同的执行
从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：
需要什么样的服务（服务类型）?
怎样执行这样的服务（怎样做）?
服务的频率如何（做多少）?
例如：
一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表面需要清洁?
怎样实施这样的清洁流程?
清洁操作的频次如何，在什么时间进行，然而，这样一套过程并不一定产生资金的投入带来服务价值的效果。
合同的订约人也许会严格地执行合同中详细的规格说明，但是，这也许会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。
高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用，同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能满足顾客的要求和对服务水准的期待。
合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达到了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。
就能否达到服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。
要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。
设定执行的标准
有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：
1.建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。
2.提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。
3.限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。
4.制定维修回应的特定目标。
一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。
提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。
如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。
对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。
服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。
改进现有的设备
例如：
一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：
节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。
通过能源消耗和维修费用的降低，承租人（物业使用人、占据人）将获益于设备的“改进计划”。
业主期待“改进设备”的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。
对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。
然而.在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。
提倡“改进计划”可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。
如果业主不能够收回“改进”锅炉加热系统的投资费用，那么，他（她）宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。
这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安排逐步收回投资，否则，在租约的条款中是不可能收取额外的服务费用的。
提升的设备替代
例如：
一套暖气系统达到了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术发展变化的影响不能够采纳了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备基础上的“提升”。
为了仔细考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要认真的分析。
是拿定主意对现有的设备进行改进或者是简单地维修保养还是更换过期的系统，
有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：
当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的“改进费用”加进去，甚至当租约也许仅仅提供了维修的资金来源时，也是如此。
这种观点认为：
如果所实施的工作为承租人提供了新的利益，正确地说，是一项提升计划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在维修的范畴内，不是一种提升的项目。
如果替代的项目超出了进行有效维修所需要的最低的费用额度，并且增加的费用部分能够由今后减少的维护费用得到补偿，可以认定，这部分增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。
同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。
提供新的设备
例如：
一套新的CCTV（电视监控）系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。
引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。
如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。
为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。
许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。
然而，事情往往是这样，如果所实施的设备提升，改进的计划能够在获益的价值分析的基础上得到合理的解释的话，例如：
减少了安全保卫的人力成本，减少保险的费用等等，那么，沟通与协商对话将会实现双赢的共识。
整修整修或者说翻修是一个不同于改进的概念，整修工程的范围包涵了累积的，年久失修工程元素的追补性的维修，也包涵了改进工程项目的元素成份。
承租人对整修费用有义务承担的部分将取决于所提议的整修工程的范围和性质，取决于租约中精确的文字定义。
商业的市场力量常常确定了整修的时机。
业主将寻求保护商业物业的投资价值，实现最大化的租金收益。
整修工程的时间常常选择在租金的评估或者租约到期的时候，在这样的情形中，承租人将会拒绝承担整修的费用，反对的理由是他（她）们受到了“双重征费”的对待，他（她）们不仅仅要以服务收费的方式偿付整修的费用，而且要偿付由于物业翻新的结果而增加的租金水准的费用，业界一致的观点是：
当整修的结果导致了更高水准的租金价格时，整修工程的费用通常应当由业主负担。
然而，在整修的决策中，实施大范围的维修或者取代现有的服务项目仍然是一项值得仔细考虑的项目。
在整修工程之前，也许需要几年的时间进行计划和项目可行性分析，为了获得商业的经济运行周期的利益，可以通过搁置一项主要纳工程合同以及避免不必要的开支计划或商业活动的中断，来推迟主要的整修工程或者服务项目的取代。
进一步说来，新的商业环境的塑造所带来的效率的提高，服务能力的提升会产生在日常的服务管理中成本费用的节约，结果就是：
在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。
在这种情形下，承租人仍然有义务来承担在一项大的整修合同中部分的维修或者更换的费用，这似乎可以看成是部分的维修工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承担这部分费用。
在所有的物业设施改进的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：
在开支项目计划实施之前，应当与承租人进行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。
在整修的情形中，在业主的倡议实施之前，应当清楚地指明：
在一揽子的工程费用中，哪些部分的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式得以回报。
在英国的商业实践中，被认为是最好的实践方式是：
在业主和承租人之间建立一种定期协商交流的机制，以此来共同监督翻新工程的进行，共同确认哪些范围的工程费用列入到将来的服务收费的项目中。
这样纳机制会有助于避免在整修工程完工之后，随之而来可能发生的反目为仇的争吵现象的发生，有助于克服不可预见的费用风险降到业主或承租人的身上。
各项零星收入的处理
除了收取承租人的租金以外，许多的物业设施的管理部门还能够获得一定数目的其它途径的收入。
这些物业管理的收入渠道来自于：
公共电话服务、变卖纸箱和其它可回收利用的废弃物的收入等等。
购物中心也能够从商业空间的促销活动和各种与大型购物中心的活动项目（例如：
儿童的木马骑乘，相片的冲洗等等）相关的许可经营的授权中获得收益。
此外，承租人也会使用位于物业管理部门的复印机和传真设备，他（她）们为此而付费。
对这些零星杂项收入的处理方式，不同的业主之间，不同的物业项目之间都有不同的考量。
业主纳经济人行为，决定了他（她）总是会寻求投资收益的最大化。
然而，承租人是反对业主从拥有的公共物业区域中获得收益的，因为此种情形中，往往是承租人交付了与这些区域相关的保洁、照明和其它项目的费用。
重要的是保存从不同渠道获得纳收入的收据，这些经济活动的性质本身总的说来，能够指明是业主还是承租人应当获得活动的收益。
业主应当清楚地阐明他（她）们的政策主张，即：
各种服务和经营活动中的收入和发生的费用是如何分配的。
从提供的一项服务或者经营活动中获取的任何收入，其发生的成本费用如果包括在服务收费的范围内，那么，在财务上应当处理为一项服务收费的贷方栏目（用收入抵减服务的收费），例如：
公用电话的收入、梳洗自动售货机的收入、复印机和传真机的使用费等等。
相似地，在购物中心，从任何的推广活动中获得的收入通常会贷记到推广开支预算的项目栏中（用收入抵减推广活动的开支）。
如果在一个大型的购物中心中使用的空间具有半固定的性质，例如：
流动的售货车或者超市内的售货亭，通常的做法是：
业主把准予经营的收入看成是一种租金收入，在这样的情形中，出租活动就被认定为与出租一间标准的店面没有什么不同，因此，也应当承担一定比例的服务收费，作为一种选择，一笔数目的服务费资金应当贷记到服务收费的栏目中（服务费增加），以反映出对享受的服务环境的贡献。
零星杂项收入项目的例子：
1.停车场收入
2.优惠的停车收费
3.车轮夹锁的服务收费
4.梳洗自动售货机的收入
5.废纸、废箱等仓装物可回收利用的收入
6.会议室的出租收费
7.复印机、影印机、传真机的使用费
8.许可经营的收费（如：
售货流动车、售货亭）
9.展示，推广活动的收入
10.儿童木马等游乐项目的收入
11.照相亭、称量机纳收入
12.销售明信片、纪念品邮票的收入
13.从信息部门获得的佣金（例如：
代售戏票）服务收费分割的一般方法
租约随如何定义每一位承租人所承担该物业总的服务收费的一定比例的方式变化而变化。
一般的服务费分配的基础有：
1.固定的费用数目
2.一个固定的百分比例
3.应纳税的价值
4.楼层面积
5.按权重分配的楼层面积
6.一个公正、合理的比例
（1）楼层面积
这是最常用的总的服务收费分割的方法。
在大多数的情形下，也是最公正的。
按楼层面积标准的分割方法非常简单，就是计算单个物业面积占整个物业可租的面积的比率。
英国皇家特许测量师协会（RICS）的测量应用法令制定出了相关建筑物测量的定义以及协会建议的应用范围。
针对服务收费的计算，主要的定义项有：
1.总的室内面积（GIA）
应用于工业厂房和库房（包括铺助的办公设施）
2.净的室内面积（NIA）
应用于写字楼和商店
（2）按权重计算的楼层面积
在许多较大的购物中心中，一种“权重楼层面积”的方程式常用来反映服务于不同大小的商业单位所发生的不同服务费用。
因此，一个5000平方米的单位所承担的服务费不一定是一个1000平方米的单位的5倍，但是，一个500平方米的单位所承担的服务也许会是一个250平方米单位的2倍。
“权重楼层面积”的分割方法是在承租人按已知的承租面积交付服务费的基准上乘上一个百分率的折扣，目的在于努力反映从提供的服务中所能得到的实际收益。
楼层的面积分解为一组数据，每个面积数据后都注明一个需要逐步折减的百分率。
这样酌计算概念是和商店的经营管理活动中分割销售的区域，按不同的楼层区间进行店面的出租的理念是一致的。
例如：
第一个500平方米x100%
下一个500平方米x80%
下一个1000平方米x60%
下一个1000平方米x50%
下一个1000平方米x40%
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