金地国际花园物业管理内容完整版.docx

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金地国际花园物业管理内容完整版

编号：

TQC/K526

金地国际花园物业管理内容完整版

Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.

【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

编写：

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审核：

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时间：

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部门：

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金地国际花园物业管理内容完整版

下载说明：

本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　金地国际花园物业管理内容

　　金地国际花园管理处将就下列事项进行管理。

　　1.房屋的使用、维修、养护；

　　2.区内公用设施、设备场所（场地）的使用、维修、养护和管理，包括：

消防设施、电梯及机电设备、道路、照相、连廊，单车（摩托车）房、园林绿化带、沟、渠、井、池、管道、停车场等；

　　3.公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；

　　4.公共生活、治安秩序；

　　5.住宅内所有文化娱乐场所、体育活动场所等公共场地进行管理、维护养护；

　　6.区内车辆行驶及消防安全管理；

　　7.社区文化活动；

　　8.住宅区档案资料的管理；

　　9、法律政策及合同规定的其事他项。

（一）、安全管理

　　安全工作是物业管理的一个重要方面。

只有物业的安全有了切实有效的保证，业户才能放心地工作生活。

因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。

　　1、治安管理

　　治安管理运作流程：

（1）、治安工作的特点及主要任务

　　特点：

　　A、以预防为主。

无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。

不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

　　B、金地国际花园保安与社会治安紧密联系。

一个小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。

　　C、服务性强。

从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。

作为保安人员，要树立"服务第一、用户至上"的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

　　D、软件与硬件同时抓。

金地国际花园保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好安全设施的管理，建立完善的保安系统和消防报警系统维护保养体系。

　　主要任务：

　　A、维持大门口区域内的秩序，疏导交通车辆，同时应注意防范进出人员中的人员，发现闲散人员及时告知巡逻岗保安员，防止事件的发生。

　　B、安全巡检。

定时和不定时地对金地国际花园内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时报告或处理；并随时为小区业户提供帮助，如提送行李等。

　　C、停车场管理。

疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。

　　D、案件处理。

对金地国际花园内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行现场保护及相关记录，按有关规定上报公安机关处理。

　　E、消防工作。

消防控制室值班人员定期检查，消防设备设施，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。

　　F、与其他部门搞好配合工作。

　　2、相应的治安防范措施

（1）保安部的组织结构

　　1、保安部一般的班组设置如下：

（2）岗位设置安排

　　a、智能监控中心三班倒24小时值班

　　b、地下车库三班倒24小时值班

　　c、金地国际花园巡逻岗三班倒24小时值班

　　d、金地国际花园入口大门岗三班倒24小时值班

　　e、保安部长总体协调管理。

　　（3）加强门岗的监控力度

　　A.人流入区控制

　　门岗值勤

　　业户

　　所带危险物品须经业户确认并记录

　　在登记本签字

　　检查证件（出入证）无异常放行

　　来访客户

　　放行

　　其他人员

　　放行

　　A.物流出区控制图

　　门岗值勤

　　用户所带物品

　　询问

　　执用户证明

　　执管理处开的放行条放行

　　来访客户

　　收回放行

　　其他人员

　　确认无误，收回放行条放行

　　（4）组建机动快速应急分队

　　快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。

它的特点是机动灵活，基本职能是：

区内外巡逻、快速支援、便衣巡察、机动。

（二）车辆管理

　　车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做好这项工作，必须要加强停车场的制度建设。

　　1、位置规划

　　车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。

如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。

为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：

　　2、内部要求

　　对于机动车，我们将根据金地国际花园的整体规划，实施以下管理措施：

（1）了解用户车辆情况，实行便捷停放

（2）区域道路设减速坡，限制车辆速度

　　（3）严禁无牌车进入停车场

　　（4）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定

　　（三）消防管理

　　消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。

　　1、宣传教育

　　开展消防安全教育，贯彻"预防为主，防消结合"的工作方针，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的"119"消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。

对于金地国际花园的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：

（1）金地国际花园防火工作的各项有关规定；

（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；

　　（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；

　　管理处员工还应懂得以下两点：

（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；

（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。

　　2、日常检查

（1）防火门：

是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。

（2）应急照明灯及指示灯：

电源是否正常，整体有无损坏；

　　（3）各种消防标识：

安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏；

　　（4）各种灭火器：

瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。

　　（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。

　　3、让业户参与金地国际花园的消防管理

（1）组织金地国际花园管理处人员和业户开展消防演习。

（2）组织专题消防知识讲座。

　　（3）成立义务消防检查队，邀请业户对金地国际花园消防设施进行检查。

　　4、消防报警特殊处理程序

　　通知往现场

　　报警往现场

　　往现场

　　报告

　　掌握现场情况

　　报告

　　往现场

　　通知

　　（四）环境卫生管理

　　清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。

高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。

而且，通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。

　　在金地国际花园，我们将对金地国际花园的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境，我们将切实做好以下几项工作：

　　1、全面实施ISO9001：

20xx质量保证体系和导入ISO14000环境管理体系

　　实施ISO9001：

20xx质量保证体系是进行金地国际花园规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证金地国际花园成为"三无"的生态绿色环保花园。

　　2、环境部主要任务和组织结构

（1）环境部主要任务：

　　负责金地国际花园各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；

　　负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；

　　负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

　　负责接受客户的委托清洁业务。

（2）组织结构

　　保洁管理流程：

　　（3）16小时保洁制度

　　金地国际花园实行16小时两班组保洁制度，早晨7：

00上班直至晚上11：

00时下班。

以保证金地国际花园的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行，尽量减少对业户的影响。

（1）建议进一步加强金地国际花园周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。

（2）进入金地国际花园区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。

　　3、垃圾管理

　　在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施"三化"管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

（1）将在每层设置环保垃圾箱，便于业户倾倒垃圾。

（2）垃圾收集袋装化：

垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装。

　　（3）设置生活垃圾清运处理站。

　　（4）垃圾回收资源化：

通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

　　4、环境消杀

（1）根据季节定期对老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子进行消杀。

（2）可聘请专业队伍进行消杀工作。

　　（3）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

　　（4）花园区域内定期进行喷洒虫药、投放灭鼠药的工作。

　　（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠为主，其他公共设施和场所以杀虫为主。

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