房地产营改增应对攻略.docx
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房地产营改增应对攻略
房地产营改增应对攻略
房地产“营改增”市场上各种消息我们无法判别，亦无需判别，反正“天要下雨、娘要嫁人”！
那么我们该如何做好应对呢？
正坤专注于房地产“营改增”的研究，从今天开始我们微信订阅号会连载房地产“营改增”应对攻略相关原创文章，以供各位同行参考！
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第一式：
涉税风险排查和应对
改革前夕
改革之前，税务机关需要做好各项的准备工作，比如说过往欠税清理、纳税户过渡交接等工作，所以可以预期地方税务机关可能采取的全面税务稽查、纳税评估等专项工作。
为了解决在营业税制下，客户现存的、已经发生业务中内含的各类涉税风险，我们建议企业应该对过往3年公司涉税风险进行排查。
排查思路
1.以土地增值税为主线。
土地增值税我们预期取消的可能性很小，那么在“营改增”过渡期中，最难衔接的必然是土地增值税相关问题，这也是税务机关高度关注的问题。
2.以企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税为辅，很多房地产同行可能有疑问，这不是营改增吗，为什么这些税种排查反而放在营业税之前呢？
其实道理很简单，这些税种之前在我们征管过程中，其实并不太重视，尤其是个人所得税、房产税、土地使用税、印花税，这些相对于房地产公司来说的小税种。
但正是如此如果全面排查，往往会发现更多的税务问题，所以税务机关当然是会对此尽职尽责的。
3.营业税建议以分析测算为主，排查重要风险。
工作内容
（一）了解股权构成、了解债权人情况、了解项目开发情况和项目开发进度或者销售进度；（为迅速分析、适用新政策做准备）
（二）审阅财务报表、了解财务核算体系；（分析、测算排查重大风险）
（三）核查营业税及附加、土地增值税预缴或者清算情况、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税等各主体税种缴纳的情况，并出具详细的核查报告；
（四）在核查财务、税务工作的基础上，针对存在的系列问题，拿出切实可行的整改方案。
房地产“营改增”市场上各种消息我们无法判别，亦无需判别，反正“天要下雨、娘要嫁人”！
那么我们该如何做好应对呢？
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第二式、营改增后，销售定价测算模型
假设营业税环境下，100万收入，缴纳5万营业税（不考虑各类附加税）
增值税环境下，100万收入，产生11万增值税销项。
即：
业主需要向地产公司支付111万购房款，上升了11%！
理性的业主会认为：
5%的营业税不征了，再卖100万就不合适，95万似乎更合理些。
但是地产公司一方会坚持，营业税改征增值税了，并非不征税了。
所以在剔除营业税不征因素基础上，房子卖出106万的价格最合理——106/（1+11%）=95.50万元房价，10.50万元增值税。
遗憾的是，以上的结论在实际销售过程中未必行得通。
其一，过于专业的问题很难对业主讲的清楚。
其二，即便业主理解税制改革带来购房款的抬升，但毕竟多支付了6万元，从心理上很难接受。
那么6万是怎么产生的？
简单而言，就是因为税制改变，进项税是地产商自己支付的，而后通过销项收回，差额转嫁给消费者，增值额越高或者税率越高，终端消费者的税负就越重！
（假设增值税税率为3%，则上述模型的房价为98万）
最终的结果可能是房子还卖100万，迫使地产收入变为100/（1+11%）=90.01万元，10万做了增值税。
如此一来，地产实际收入比营业税时下降了5万元。
这就是销项税金无法全部转嫁、甚至不能转嫁带来的后果。
那么我们该如何制定价格呢？
在既定价格的条件下，真实税负究竟如何？
正坤建议各位应该事前做好测算，以便用数据支持决策。
建模目标
一方面开展收入价税分离测算工作，计算税制改革对房屋销售价的影响，评估合理的销售价格区间；另一方面计算税制改革对成本下降的影响，测算成本下降的水平。
最后综合收入、成本费用因素，评估现有毛利率的变化情况。
从宏观方面取得第一手数据，直观地供公司领导层决策之用。
建模思路
该模型从两方面展开。
其一是收入下降比例评估与分析，这是现行地产销售下行压力和营改增税制改革双重因素所致，通过专业化方法测算收入下降之合理区间。
第一步，价税分离。
以增值税的规定对收入、成本、费用进行价税分离，重整利润表。
（重整时，假设增值税专用发票都能拿到、都能顺利抵扣）
第二步，需要进行两方面调整：
首先是根据“营改增”对于供应商的影响预测供应商价格调整幅度；其次是根据过往历史数据、从业经验、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行调整。
第三步，通过以上两步，以利润表为基础建立模型。
我们可以分析、测算在既定收入的前提下，各项税金以及整体税负。
将此模型结合我们的销售策略、市场行情，可制定我们的定价策略。
建模工作
（一）了解项目开发进度、了解项目销售进度、详细收集客户不同类型房源的销售价格水平；
（二）审阅财务报表，收集客户近年来的平均毛利率；
（三）重点审核收入明细情况，初步进行价税分离测算，评估收入下降比例；
（四）约谈销售部门人员，了解客户价格制定策略和趋势，了解客户最低售价水平；
（五）结合销售历史数据与未来测算数据，计算含税房价的合理区间。
第三式：
业务合作对象选择以及议价模式建议
首先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，不增加企业的税收负担。
其次对于需要合作的小规模纳税人，提示企业要求其提供代开增值税专用发票，否则只能取得增值税普通发票。
主要针对不同类型（一般纳税人、小规模纳税人）的合作单位，采取何种议价模式或者思路。
（一）业务合作对象选择
我们选择合作对象的标准是什么呢？
增值税能够抵扣？
一般纳税人？
小规模纳税人？
我们认为选择合作对象的标准是如何能够将公司的合法利润最大化以及现金流最优化。
选择顺序
合作对象
备注
1
能够开增值税专用发票的小规模纳税人
即可抵扣、又能获得8%的现金流价值
2
能够开增值税专用发票的一般纳税人
能够抵扣，但需要提前支付11%进项税
3
不能够开具增值税专用发票（包括一般纳税人、小规模纳税人）
重新议价，测算对于利润、现金流的影响
（二）一般纳税人议价
上游单位，例如建筑企业因为受到营改增的影响，其税负上升、利润下降已成定局。
作为地产行业的紧密合作方，建筑施工单位存在强烈的转嫁意愿，直接表现是提升施工取费标准。
作为地产公司而言，销项税金转嫁给业主情况堪忧，可接受的施工成本上升空间有限，甚至没有空间，需要双方重新议价。
包括工作内容：
1、包括：
（1）企业的收入下降水平；
（2）企业的成本下降水平；
（3）企业综合税负变化情况；
（4）企业利润变化情况。
2、分析企业接受上游单位提升成本的“忍受度”。
（1）企业利润上升，测算可接受成本增加的区间；
（2）企业利润持平，测算可接受成本增加的区间；
（3）企业利润下降，测算可接受成本增加的区间，或者建议客户“零容忍”。
以上所述企业并非指某一家施工单位，还包括发生类似情况的分包商、零星施工的单位和个人。
3、对逐项成本、费用项目实施“忍受度”测算，梳理统计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。
（三）小规模纳税人议价
假设模型，建筑业小规模纳税人，营业税环境下施工费用103元，其中营业税3元，企业收入100元。
其一，营业税停止征收，所以降低3元；
其二，施工费100元，开具增值税普票103元，增值税3元。
但地产公司支付3元的增值税无法抵扣进项，相当于成本抬升，所以理应再次让价3元；
其三，以上合计降价6元。
假设施工部分伴随销售不动产，在不增值的情况下，销售100元，需要缴纳11元销项税。
销项11-进项0-停征营业税3-两次降价6=2；
其四，如果2元能够转嫁给购房业主，则理论上降价6元即可。
如果只能转嫁1元，地产公司需要就剩余的1元考虑能否第三次让小规模纳税人降价。
此时提供一思路，因为营改增的原因，小规模纳税人税负一定下降，本身就具有降价空间。
包括工作内容：
1、包括：
（1）企业的收入下降水平；
（2）企业的成本下降水平；
（3）企业综合税负变化情况；
（4）企业利润变化情况。
2、提供与小规模纳税人的议价方案。
（1）企业利润上升，分析“一次”、“二次”和“三次”降价的可行性，评估降低成本的区间；
（2）企业利润持平，分析“一次”、“二次”和“三次”降价的可行性，评估降低成本的区间；
（3）企业利润下降，评估降低成本的区间，或者建议企业“三次”降价。
以上所述企业并非指某一家施工单位，还包括发生类似情况的分包商、零星施工的单位和个人。
3、对逐项成本、费用项目实施降价测算，梳理统计，企业呈现分项议价空间和综合议价空间。
第四式：
合同签订法律建议及条款完善
既包括对现有合同不尽完备、甚至存在重大法律风险的合同或者条款的审阅，也包括针对营改增后，地产企业签订合同必要条款的增加。
以合同法、建筑法等相关法律为基点，融合了营改增税法的变化点和要害点，为企业合同签订全面把关，既降低合同风险，又降低税务风险。
（一）常用合同风险审阅
对签订的常用合同进行梳理、审查，对合同中存在的法律问题及其他缺陷进行法律把关，及时发现合同中存在的问题，并对合同中存在的问题提出整改建议，减少和避免以后在履行合同中产生不必要的分歧和争议，达到事先防范的目的。
（1）土地合同；
（2）各类拆迁补偿协议、房屋安置协议；
（3）前期施工合同；
（4）地勘、设计合同；
（5）建设工程合同（工程施工合同、工程总、分包协议、装修合同、劳务合同）；
（6）材料购销合同；
（7）广告促销合同；
（8）融通资金合同；
（9）房屋预售、销售合同；
（10）“五证”信息的采集。
（二）营改增合同修改建议
在不影响各类常用合同使用的前提下，结合税制改革的要求，对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。
同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见，对于不适宜继续签订的合同或者合同条款，建议取消。
1、建安合同的修改建议
缴纳营业税时，建筑业企业承接的工程项目上交的营业税和附加是价内税，由建设单位承担，不影响建筑业企业的经济效益。
改征增值税后，建筑企业投标书编制中，有关原材料、燃料、租赁费等成本为不含增值税金额。
但在实际施工中，有多少成本、费用能够取得增值税进项发票，建筑企业在编制标书时很难准确预测，导致实际施工成本与标书成本出现偏差。
而且标书中城建税、教育费附加等税金编制同样因为无法准确预测进一步扩大了上述不一致。
专业团队需要协助企业对施工方提供的施工报价予以核准，避免施工成本偏高。
（1）收集、分析各类建安合同；
（2）测算合同中成本、费用组成中增值税进项发票获取可能的比例；
（3）制定税制改革后合理、公允的工程付费标准；
（4）修改税制改革后的合同文本。
2、加强采购合同管理
增值税要求采购过程票、款、货一致。
即：
纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用等，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额。
营改增后，除非取得了当地国税机关的同意，不允许继续签订三方抵账协议，不允许继续采取委托收款方式支付款项。
3、代理条款的修改
谨慎代购材料（甲控材代购行为）。
增值税法规定，代购货物行为，同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度法规如何核算，均征收增值税：
（1）受托方不垫付资金；
（2）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该发票转交委托方；（3）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税与委托方结算货款，并另外收取手续费。
如果地产公司在指定施工方采购材料（限定型号、品牌、或者厂家）的过程中，提前垫付部分材料款，可能被界定为销售材料给施工方，缴纳17%的增值税，而且没有任何进项税金可以抵扣。
4、修订违约条款
增值税法将价外费用分为两大类：
一是代收代垫性质的价外费用；二是具有收入性质的违约金、赔偿金等价外费用。
无论属于何种价外费用，均需要作为收入缴纳11%的增值税，而且价外费用并没有对应的进项税金可以抵扣。
简言之，价外费用的合同条款或者行为会产生高额税负！
常用合同中的惩罚条款需要全面审阅和修订。
5、规范代建行为
营改增后，代建房屋如果依照代理业缴纳增值税，须同时符合下列条件：
（1）必须事先与委托方订有委托代建合同。
并在合同上载明取费依据及标准；
（2）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；（3）以委托方的名义与施工方结算；（4）不垫付建设资金。
如果客户存在代建业务，需要对代建行为重新规范。
6、合同付款条件的审核
根据增值法规定，结合常见的房屋预售业务而言，增值税纳税义务发生时间为：
先开具发票的，为先开具发票的当天；未先开具发票，则为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。
如果预售合同中明确规定了收款日期，则无论回款进度如何，均会导致增值税纳税义务的发生。
但是合同中不明确规定付款日期，又会业主拖欠房款提供了充分的理由，需要综合考虑后，定夺条款。
7、发票事项写入条款
增值税专用发票的取得直接关系企业税负，建议将何时取得发票，取得何种发票（以取得增值税专用发票为主）以及对方虚开发票承担违约责任条款等明确列入合同。
第五式：
税收筹划方案
地产公司规模大、开发周期长、工作环节多，使得税收筹划有了巨大的市场空间。
此处仅以营销模式的筹划做以分析。
工作内容包括：
（一）买赠行为税收筹划
对各类买赠活动进行筹划，避免出现被税务机关认定为无偿赠送，否则需要补缴视同销售17%的增值税、25%的企业所得税，并要求代扣代缴20%的个人所得税。
本质而言，买房子，赠家电不属于无偿赠送，理应为折扣销售，但需要在合同和营销方法上做足功课。
当然，类似的筹划空间还广泛存在于地产公司促销房屋，同时提供各类增值服务。
例如，对部分户型提出家装设计、施工管理、材料供应、软装选择及后续跟进等。
（二）精装修房策略选择
增加精装修房销售，既可以回避营业税环境时重复纳税，还可以取得更多增值税专用发票用以抵扣。
同时，利用精装修房销售降低土地增值税也是该模式大行其道的原因之一（装修毛利低、同时可以加计扣除20%+10%或5%的开发费用）
（三）售后返租的税收筹划
对售后返租业务，实务中常见两类情况。
一类是先将房屋销售给业主，再从业主手中租回，统一运营。
税制改革后，业主（基本是个人）无法向地产公司开具增值税专用发票的，11%的税金将由地产公司承担，需要重新设定交易模式和流程。
另一类模式是，地产公司先以低于市场价格卖于业主，再通过零租金或者低租金的方式将房屋租回，而后按照市场价格将房屋租出。
这种模式相当于用后期市场租金与给付业主低租金之差额弥补房屋销售时的款项，多数情况下还有结余。
但是税制改革后，同样面临着业主无法提供增值税进项发票用以抵扣的问题。
第六式：
成本控制
成本控制必须做好土地、建筑安装等主要成本的预算及控制，防止受营改增的影响造成损失。
（一）建安成本控制
建筑行业税负的增加，迫使其存在强烈的愿望转嫁给地产企业。
但是近年来房屋销售市场处于下行状态，地产企业很难接受建筑方的税负转嫁。
通过竞价、竞标、讨价还价，我们并不希望看到最终的结果是双方均作出让步，利润均受到影响，没有赢家。
工作内容包括：
1、施工单位成本抬升的控制
此部分需要从“第三式：
业务合作对象选择以及议价模式建议”采集数据。
初步测算出与建筑企业的议价空间和合理理由，在此基础上得知建安成本的增加幅度并有针对性地谈判压价。
2、施工单位违法运营风险规避
一些施工单位存在粗放管理、违法转包、挂靠等情形。
从而房地产企业在施工招标时，还需考虑对方是否存在违背建筑法、合同法等行为。
营改增后，对于施工企业而言，违法运营的税收风险很高，增值税涉税问题将直接影响地产企业的税收成本。
例如，甲工程队挂靠A施工企业，利用A企业的资质施工，再由A企业出具增值税专用发票。
引发的问题包括：
其一，A企业没有实际施工，涉嫌虚开增值税专用发票，地产公司不能抵扣进项税金。
其二，A企业开具增值税销项发票后，势必要求甲工程队及时开具增值税进项发票用以抵扣，问题核心在于甲公司本就没有资质，国税部门不会给予建筑业增值税专用发票，A企业收取的挂靠费无法抵补销项税的损失。
专业团队需要协助客户分析施工方的资质和运营规范程度，同时建议客户增加增值税专用发票违约条款，规避由于无法实际控制施工方而带来的增值税风险，建好最后一道“防火墙”。
3、关注施工成本税金的细节问题
（1）施工方包工包料合同，既包括材料、设备的销售（自产或者外购），又包括提供建筑业应税服务，可能开具17%的进项发票，也可能就材料、设备开具17%的进项发票，劳务部分开具11%的进项发票；
（2）房地产企业提供设备的安装合同，设备部分按照17%抵扣，安装费则按照11%抵扣；
（3）“甲供材”的税收筹划。
首先，地产公司提供大宗材料，伴随着营改增不再承担材料对应地营业税，需要精心规划；其次，建设方供材还是施工方供材，对当期进项税抵扣产生较大影响。
在“谁付款、谁抵扣”的规则下，决定谁来供材最直接的影响可能是现金流。
（二）土地成本的控制
除了招拍挂取得“净地”模式以外，地产公司还可以通过旧城改造置换、接受土地投资、股权收购、合作建房、企业重组等多模式取得土地。
如果营改增政策允许土地出让金作为虚拟抵扣，则更多的焦点会集中在拿地模式以及成本控制方面。
该部分服务更加侧重于宏观方面工作。
工作内容包括：
1、土地投资模式评估
营业税可以享受不征税政策。
地产公司通常先将土地或者房屋投资给目标公司，取得被投资公司股权，持有一段时间后再通过股权转让的方式取得收益，无需缴纳营业税及附加。
营改增后，土地投资根据增值税法属于视同销售，原有的税收筹划思路不具有操作性。
考虑到土地投资是以评估价格作为参考，双方谈判确定的，其成本会直接体现在增值税专用发票上，一是要重新计算土地本的实际价值，评估其对土地增值税的影响；二是分析土地投资产生的增值税进项税金，综合销项税金产生的时点，分析其对应缴增值税的影响。
2、收购公司股权模式评估
是指通过股权交易取得拥有土地资源的企业的控制权，履行法律手续后进行开发。
需要向客户明确的事项包括：
（1）股权交易不缴纳增值税
（2）股权交易不影响被投资企业的净资产，不能通过评估增值增加土地成本
（3）被投资企业建筑物账面净值损失不属于开发成本
（4）股权交易中的承债法律问题
3、旧城改造模式评估
营业税规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税。
具体指以工程成本加利润的方式核定；核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本
改征增值税后，安置房屋依照视同销售征税的可能性很大，但是此时产生了足够的进项税金抵扣，税负较低，甚至不缴税。
4、合作建房模式评估
以房地产企业为主体合作建房为例。
房地产企业为主体联合其他单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
该模式的特点是：
土地不过户，风险需判断。
（1）双方约定分配开发产品
例如，甲公司向乙地产公司投入6000万，两年后取得房屋，成本5000万，市场价8500万。
按照增值税税法的原则，上述业务乙地产公司取得的收入按照6000万计算比较合理，但是需要提供具有说服力的依据。
例如能否参考国税发【2009】31号文件，企业所得税相关的立法精神。
（2）约定分配项目利润
例如，甲公司向乙地产公司投入6000万，两年后分得项目利润8000万。
甲公司分得的8000万属于权益投资？
还是资金借贷？
按照增值税税法的原则，甲公司分回的8000万应当属于权益性质的收益，不涉及增值税的问题。
第七式：
现金流管理
增值税法规定，纳税义务发生时间为：
销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
具体包括：
（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；
（二）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；
（三）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；
（四）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。
未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；
（五）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天
（六）视同销售货物行为，为货物移送的当天。
纳税义务的产生导致地产公司的资金情况更加“捉襟见肘”，需要做好资金预算管理。
工作内容包括：
（一）做好施工方催收工程款的应对工作
地产公司与施工方价款结算过程中，除了工程进度款以外，其余施工款项的收取，施工单位通常采取先干活、后收款的模式。
由于增值税法对于施工单位的约束，会出现“垫资又垫税”的局面，促使施工方向地产公司催收工程款。
营改增后，地产公司在预售环节（或收到业主款项）需要交纳11%的销项税金，只有足额的进项税抵扣才能缓解资金方面的巨大压力。
此时施工方很可能以开具增值税进项发票为由，要挟地产公司支付大部分工程款。
究其成因，施工单位同样受营改增的影响，资金短缺的问题日益加重。
1、统计分析企业垫资条件、垫资情况
2、现金流测算
3、提供价款结算进度建议书
（二）关注进销项税金的平衡
对于普遍采取的预售模式，税制改革后很可能秉持按照预售收入征税的原则。
开始预售意味着增值税纳税义务已经发生，而此时尚无足够的进项税金可以抵扣，地产企业将承受巨额税负！
而待到取得增值税进项发票时，没有销项税金可抵扣！
因此项目公司风险巨大！
针对完工销售以及完工自持物业（例如出租）的，则会产生大额留抵进项税
1、对主要项目，按月测算销项税金与进项税金，测算税款现金流
2、提供税款现金流测算模型
（三）提示贷款利息无法抵扣
银行贷款利息不能作为进项税抵扣，企业资金管理更加困难。
一些大型企业一年的银行贷款利息少则几百万，多则上千万元，增加了企业负担。
第八式：
财务内控建设
增值税会计核算比营业税会计核算复杂。
税改后首要任务是调整、新建增值税会及核算体系，同时建立新的内控制度。
工作内容包括：
1、增值税常用政策汇编与重点提示
编写常用的、重要的增值税法规汇编。
在汇编中，对重点、难点政策和隐含风险的政策予以提示和指引。
2、一般纳税人认定辅导
建筑业一般纳税人的认定需要调整与之相对应的配套措施和制度。
3、增值税财务核算体系构建
建立增值税财务核算体系，构建合理、便捷的增值税财务核算方式。
包括：
梳理现行财务核算办法，修订各类业务的具体核算，建立增值税相应的核算科目，明确增值税试点后各类业务的具体会计分录，有效指导下级公司的会计核算。
4、做好税务管理人才的培养
最行之有效的方式是针对不同工作岗位或者不同职级，针对性地提供学习资料，有条件的可以组织有关部门领导或者人员进行培训。
对于各项目地出现的税务问题、特别是各地对发票不同的管理方法，协助客户搜集税法依据，提供参考意见，降低客户与当地税务机关的沟通成本。
5、协助客户建立增值税专用发票管理体系
增值税专用发票，其重要程度不亚于“现金”。
可以全方位地为客户提供增值税发票管理制度。
具体包括：
（1）专用票据的取得制度规范；
（2）专用发票的开具制度规范；
（3）专用发票的抵扣制度规范；
（4）专用发票违法责
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