Get清风资产评估第5章例题.docx
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Get清风资产评估第5章例题
资产评估第5章例题
【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1〔假设交易价格为无限年期的价格〕。
表5-1净收益与售价交易实例
可比实例
净收益〔元/年·平方米〕
交易价格〔元/平方米〕
资本化率〔%〕
1
5900
2
450
6000
3
5700
4
6300
5
507
6500
对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：
r=〔7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%〕÷5
=7.32%
【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。
【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，假设〔1〕未来各年的净收益将在上一年的根底上增加1万元；〔2〕未来各年的净收益将在上一年的根底上增长1%。
试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。
净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：
式中：
a——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；
b——净收益逐年递增额；
r——资本化率。
净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：
式中：
a——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；
s——净收益逐年递增比率；
r——资本化率。
因此：
〔1〕
〔2〕
【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。
假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2021年3月的土地使用权价值。
〔1〕选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
〔2〕计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×〔1-10%〕=486000〔元〕
〔3〕计算总费用。
年管理费=486000×3.5%=17010〔元〕
年维修费=2500×900×1.5%=33750〔元〕
年税金=20×900=18000〔元〕
年保险费=2500×900×0.2%=4500〔元〕
年总费用=
+
+
+
=17010+33750+18000+4500
=73260〔元〕
〔4〕计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740〔元〕
〔5〕计算房屋净收益。
计算年贬值额。
年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。
因此，房地产使用者可使用的年期为48年〔50-2〕，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。
计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数
=2500×900-46875×4=2062500〔元〕
计算房屋净收益。
=170778〔元〕
〔6〕计算土地净收益。
年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-1170778=241962〔元〕
〔7〕计算土地使用权价值。
土地使用权在2021年3月的剩余使用年期为44年〔50-6〕。
=3280499〔元〕
单价=3280499÷500=6561〔元〕
〔8〕评估结果。
本宗土地使用权在2021年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。
【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。
假设2006年1月～2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月～2021年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。
那么对该可比实例进行交易日期修正后，2021年1月的房地产价格为：
P=6000×〔1+1%〕12×〔1-0.2%〕6
=6000××0.988=6681〔元/平方米〕
【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.
表5-2容记率修正系数表
容积率
修正系数
如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，那么待估宗地容积率修正计算如下：
经容积率修正后的可比实例价格=800×÷
=673.7〔元/平方米〕
【例5-7】假设选择的比拟案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，那么土地使用年限修正如下：
=872〔元/平方米〕
【例5-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的5宗地块，具体情况见下表：
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
土地状况
A
680
4月
+1%
+1%
B
610
4月
0
-1%
C
700
3月
+5%
-2%
D
750
6月
-1%
+2%
E
700
7月
0
+%
F
7月
0
0
上表中成交价的单位为：
元/平方米。
该城市2007年的地价指数表为：
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
指数
100
103
107
110
108
107
112
109
111
108
109
113
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出局部的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比拟，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。
〔1〕建立容积率地价指数表。
容积率
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
〔2〕案例修正计算。
〔3〕评估结果。
〔620+627+623+638+633〕÷5=628〔元/人民币〕
【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用〔含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税〕为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
[注：
开发利润=直接本钱利润率×〔土地取得费+开发本钱〕]
〔1〕计算土地取得费。
土地取得费=10〔万元/亩〕=150〔元/平方米〕
〔2〕计算土地开发费。
土地开发费=2〔亿元/平方公里〕＝200〔元/平方米〕
〔3〕计算投资利息。
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，那么：
土地取得费利息=150×[〔1+6%〕2－1]
=18.54〔元/平方米〕
土地开发费利息=200×35%×[〔1+6%〕1.5－1]+200×
65%×[〔1+6%〕－1]
=6.39＋3.84
=10.23〔元/平方米〕
〔4〕计算开发利润。
开发利润=[〔1〕+〔2〕]×10%=〔150+200〕
=35〔元/平方米〕
〔5〕计算土地价值。
土地单价=[〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕]×〔1＋15%〕
=〔150+200+18.54+10.23+35〕×〔1+15%〕
=475.84〔元/平方米〕
×15000
=7137600〔元〕
该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。
【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，那么所开发房地产的总价可确定为〔假设房屋收益年期为无限年期〕：
【例5-11】有一宗“七通一平〞的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接本钱利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
〔1〕确定评估方法。
现楼价的预测值和各项开发本钱及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
〔2〕计算楼价。
楼价=2000××9000=45000000〔元〕
〔3〕计算建筑费和专业费。
建筑费=3000×2000×2.5＝15000000〔元〕
专业费=建筑费×10%
=15000000×10%
=1500000〔元〕
〔4〕计算销售费用和税费。
销售费用=45000000×2.5%=1125000〔元〕
销售税费=45000000×6.5%=2925000〔元〕
〔5〕计算利润。
利润=〔地价+建筑物+专业费〕×10%
=〔地价+16500000〕×10%
〔6〕计算利息。
利息=地价×[〔1+6%〕2-1]＋〔15000000
＋1500000〕×[〔1+6%〕1-1]
×地价+990000
〔7〕求取地价。
地价=45000000-16500000-1125000-2925000
-×地价-1650000-×地价－990000
地价=21810000÷=17824452〔元〕
〔8〕评估结果。
单位地价=17824452÷2000=8912〔元/平方米〕
楼面地价=8912÷2.5=3565〔元/平方米〕
【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。
路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法那么计算各宗土地的价值。
A=2000××10=8000〔元〕
B=2000××10=14000〔元〕
C=2000×0.9×20=36000〔元
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