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1、Get清风资产评估第5章例题资产评估第5章例题【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1假设交易价格为无限年期的价格。表5-1净收益与售价交易实例可比实例净收益元/年平方米交易价格元/平方米资本化率%1590024506000357004630055076500对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：r=7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%5=7.32%【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25

2、万元左右，试评估该宗土地的收益价值。【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，假设1未来各年的净收益将在上一年的根底上增加1万元；2未来各年的净收益将在上一年的根底上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；b净收益逐年递增额；r资本化率。净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；s净收益逐年递增比率；r资本化率。因此：12【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一

3、块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收

4、回。试根据以上资料评估该宗地2021年3月的土地使用权价值。1选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50129001-10%=486000元 3计算总费用。 年管理费=4860003.5%=17010元 年维修费=25009001.5%=33750元 年税金=20900=18000元 年保险费=25009000.2%=4500元 年总费用=+ =17010+33750+18000+4500=73260元 4计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740元 5计算房屋净

5、收益。 计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年50-2，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数 =2500900-468754=2062500元 计算房屋净收益。 =170778元6计算土地净收益。 年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-1170778=241962元 7计算

6、土地使用权价值。土地使用权在2021年3月的剩余使用年期为44年50-6。 =3280499元 单价=3280499500=6561元 8评估结果。本宗土地使用权在2021年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月2021年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。那么对该可比实例进行交易日期修正后，2021年1月的房地产价格为：P=60001+1%121-0.2%6=60000.988=668

7、1元/平方米【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.表5-2容记率修正系数表容积率修正系数如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，那么待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后的可比实例价格=800=673.7元/平方米【例5-7】假设选择的比拟案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，那么土地使用年限修正如下：=872元/平方米【例5-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的5宗地块，具体情况见下表：宗地成交价交易时间交易

8、情况容积率土地状况A6804月+1%+1%B6104月0-1%C7003月+5%-2%D7506月-1%+2%E7007月0+%F7月00上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市2007年的地价指数表为：时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出局部的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被

9、估宗地的比拟，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。1建立容积率地价指数表。容积率地价指数1001051101151201251282案例修正计算。3评估结果。620+627+623+638+6335=628元/人民币【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增

10、值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。注：开发利润=直接本钱利润率土地取得费+开发本钱1计算土地取得费。土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 2计算土地开发费。土地开发费=2亿元/平方公里200元/平方米 3计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，那么：土地取得费利息=1501+6%21 =18.54元/平方米土地开发费利息=20035%1+6%1.51+20065%1+6%1 =6.393.84 =10.23元/平方米4计算开发利润。开发利润=1+210%=150+200=35元/平方米5计算土地价值。 土地单价=1+2+3+4115%

11、=150+200+18.54+10.23+351+15%=475.84元/平方米 15 000=7137600元该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，那么所开发房地产的总价可确定为假设房屋收益年期为无限年期：【例5-11】有一宗“七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和

12、专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接本钱利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。1确定评估方法。现楼价的预测值和各项开发本钱及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润2计算楼价。楼价=20009000=45000000元3计算建筑费和专业费。建筑费=300020002.515000000 元 专业费=建筑费10% =1500000010%=1500000元4计算销售费用和税费。销售费用=4500

13、00002.5%=1125000元销售税费=450000006.5%=2925000元5计算利润。利润=地价+建筑物+专业费10% =地价+1650000010%6计算利息。 利息=地价1+6%2-11500000015000001+6%1-1 地价+990000 7求取地价。地价=45000000-16500000-1125000-2925000-地价-1650000-地价990000地价=21810000=17824452元 8评估结果。单位地价=178244522000=8912元/平方米 楼面地价=89122.5=3565元/平方米【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75 英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法那么计算各宗土地的价值。A=200010=8000元B=200010=14000元C=20000.920=36000元