XX地区藏式商业综合体建设项目可行性研究报告.docx
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XX地区藏式商业综合体建设项目可行性研究报告
XX地区藏式商业综合体建设项目可行性研究报告
第三章项目选址与建设条件
3.1厂址选择
3.2建设条件
第四章建设规模及内容
4.1建设规模
4.2建设内容
第五章建筑方案与辅助工程
5.1建筑方案
5.2辅助方案
第七章环境保护、安全消防与节能
7.1环境影响与保护
7.2劳动安全与消防
7.3节能
第九章项目组织管理
9.1组织管理
9.2建设项目的保障措施
第十章工程招投标
10.1编制依据
10.2招标情况
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
海西州天俊县藏式商业一条街建设项目
2、项目主管部门：
天俊经济和发展改革局
3、项目性质：
新建
4、项目地点：
青海省海北州祁连县
5、项目负责人：
1.2编制依据
（一）法律、法规
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《中华人民共和国消防法》；
3、《国家节能技术大纲》；
4、《中华人民共和国招标投标法》；
5、《建设项目环境保护管理办法》；
6、《建设项目环境保护设计规定》；
（二）其他
1、《青海省藏区商业街建设规划》
2、《投资项目可行性研究指南》；
3、《建设项目选址意见书》；
4、《建设工程规划许可证》；
5、《关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函》；
6、祁连县发展改革局关于编制《天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告》委托书；
7、国家及青海省有关技术规范和标准；
8、项目业主提供的有关资料。
1.3主要技术指标
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。
表1.1主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
151637.86
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
13244.84
2
项目内部收益率
20.72%
3
静态投资回收期
年
4.01
4
动态投资回收期
年
4.40
5
资本金财务净现值
万元
13926.74
6
资本金内部收益率
21.79%
7
借款偿还期
年
2.71
8
盈亏平衡点
74%
1.4主要结论
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。
表1.1主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
151637.86
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
13244.84
2
项目内部收益率
20.72%
3
静态投资回收期
年
4.01
4
动态投资回收期
年
4.40
5
资本金财务净现值
万元
13926.74
6
资本金内部收益率
21.79%
7
借款偿还期
年
2.71
8
盈亏平衡点
74%
第二章市场分析与预测
2.1投资环境分析
（一）天俊县经济发展状况
天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与甘肃省交界。
青藏铁路和国道315横穿县境南部，铁路在县境内全长95公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道315在境内全长70公里，交通十分便利。
天峻县辖3个镇、7个乡：
新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。
全县下辖12个乡，62个牧委会全县国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。
天俊县商业街一览表（19个）
名称
功能特色
地址
备注
电子专业街
IT类、电子类、音像类产品
雁塔路
区域型
综合商业街
综合商业
东大街
区域型
咖啡休闲专业街
休闲、饮食、娱乐
德福巷
社区型
古玩字画专业街
文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品
书院门
社区型
电子城步行专业街
休闲、娱乐、饮食、购物
电子城
社区型
餐饮专业街
饮食、娱乐、
南二环
区域型
通讯产品一条街
手机、通讯产品和器材
尚朴路
区域型
清真食品专业街
清真特色食品、干果、糕点
北院门
区域型
图书专业街
书籍、文化用品
东六路
社区型
水产品专业街
海味、水产、特色食品
炭市街
社区型
纺织品专业街
服装、布匹、床上用品、家居装饰用品
文艺路
区域型
精品购物步行街
服装、鞋帽、皮具
骡马市
区域型
纸制品专业街
各类纸品
后宰门
区域型
电子科技专业街
电脑、电脑配件、打印机等电子产品
兴庆路
区域型
餐饮娱乐专业街
餐饮、娱乐
东二环
区域型
康复路服装专业街
服装、日用品
康复路
社区型
古玩民俗商品专业街
古玩、旅游商品
八仙庵
社区型
建材专业街
建筑材料、家装材料
太华路
社区型
体育用品专业街
体育服装、运动用品
体育场北
社区型
2.2市场现状
2.2.1商业市场发展现状
（1）商业中心分布
现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，××商业街人气旺盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。
新兴的××交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。
（2）经营模式
天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。
（3）高端消费方式
天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。
（4）商业形态分析
商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。
（5）缺乏真正的购物中心
天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。
结论：
商圈效应明显，项目效应不足。
传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。
商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。
2.3.1市场需求分析
为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。
调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。
通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：
（1）商铺类型
商业街商铺
底商商铺
社区商铺
商场内席位商铺
74.71%
12.3%
0.95%
10.95%
由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。
因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。
商业街商铺：
办公楼底商
住宅底商
26.92%
71.08%
经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。
（2）希望商铺具有的功能
产品展示及销售
仓储
办公及商务洽谈
居住
54.06%
24.06%
12.81%
9.06%
调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。
（3）商铺面积
50m2以下
51-100m2
101-200m2
200m2以上
69.32%
21.59%
4.55%
4.55%
考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。
（4）商铺的最高单价和总价
单价：
4000—5000元/m2
5000—6000元/m2
6000—7000元/m2
7000元/m2以上
82.86%
13.81%
2.86%
0.48%
总价：
30万元以下
31—40万元
40—50万元
50—60万元
60—70万元
70万元以上
57.62%
25.24%
10.00%
1.90%
3.81%
1.43%
商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。
这种调查结果出现的原因包括两个方面：
一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。
因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。
但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。
（5）付款方式
按揭贷款
一次性付款
68.10%
31.90%
多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。
因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。
（6）商铺周边的配套设施
金融
机构
酒店
餐饮
休闲娱
乐场所
超市
便利店
物流
中心
服饰
广场
其他
17.45%
11.54%
23.89%
13.42%
13.15%
4.43%
12.21%
3.62%
0.27
其中对酒店的具体需求：
快捷酒店
三星级酒店
四星级及以上酒店
60.47%
27.91%
11.63%
对餐饮的具体需求：
快餐
特色小吃
中档饭店
高档饭店
33.71%
29.21%
32.02%
5.06%
对休
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