不动产单元设定与代码编制规则.docx

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不动产单元设定与代码编制规则

不动产单元设定与代码编制规则

2017年7月

不动产单元设定与代码编制规则

1　范围

本标准规定了不动产单元的设定规则、不动产单元代码的结构和编制规则。

本标准适用于不动产单元的设定、标识、信息处理和交换等。

2　规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB/T2260

中华人民共和国行政区划代码

GB/T7027

信息分类和编码的基本原则与方法

GB/T20001.3

标准编写规则第3部分：

信息分类编码

TD/T1001

地籍调查规程

GB/T17986.1

房产测量规范

JGJ/T246

房屋代码编码标准

NY/T2537

农村土地承包经营权调查规程

NY/T2538

农村土地承包经营权要素编码规则

GB/T26424

森林资源规划设计调查技术规程

GB/T19834

海洋学术语海洋资源学

HY/T124

海籍调查规范

3　术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1地籍区cadastraldistrict

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

3.2地籍子区cadastralsubdistrict

在地籍区范围内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

3.3宗地cadastralparcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。

3.4宗海seaplot

权属界线封闭的同类型用海单元。

3.5界址线boundaryline

宗地（宗海）的边界线。

3.6界址点boundarypoint

土地（海域）权属界址线的转折点。

3.7幢singlebuilding

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物。

3.8房屋building

独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。

3.9定着物thingsfixedonland

固定于土地（海域）且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。

3.10定着物单元unitofthingsfixedonlandorsea

权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。

3.11幢号singlebuildingcode

宗地（或地籍子区）内独立的（包括不同结构和不同层次）房屋等建筑物、构筑物的编号。

3.12户号unitcode

区分幢、层、套、间的房屋等定着物单元的顺序号。

3.13不动产realestate

土地（海域）以及房屋、林木等定着物。

3.14不动产单元realestateunit

定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成的不动产登记基本单位。

3.15不动产单元代码identifierofrealestateunit

按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。

4　地籍区和地籍子区划分

地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线宜保持相对稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变更而调整。

4.1　地籍区划分

4.1.1　地籍区划分规则

（1）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。

其中：

1）一个乡（镇）、街道可划分为多个地籍区。

2）多个相邻的乡（镇）、街道也可划分为一个地籍区。

3）同一乡（镇、街道）由多片不相邻的行政辖区组成时，每片行政辖区宜分别单独划分地籍区。

4）整建制的乡（镇）、街道级的“飞地”，宜在“飞入地”所在行政区划范围内单独划分地籍区。

5）开发区、经济新区等跨两个以上县级行政辖区的特殊区域，宜分别在所在县级行政区划内划分地籍区。

6）在县级行政区划内，公路、铁路等线性地物可单独划分线性地物地籍区。

（2）海籍调查可不划分地籍区。

4.1.2　地籍区划分要求

（1）交通、水系等线性地物的中心线（或边界线）、乡（镇）、街道级界线以及土地权属界线可作为地籍区界线。

（2）地籍区宜基本保持乡（镇）、街道级行政辖区的完整性。

（3）地籍区应覆盖整个县级行政辖区，地籍区界线不应切分宗地。

（4）县级行政界线切分宗地的，可根据宗地界线微调地籍区界线。

（5）县级行政辖区之间，地籍区应相互接边与衔接。

（6）线性地物地籍区可不在空间上表达，不分割其他地籍区（地籍子区）。

4.1.3　地籍区划分方法

以最新年度土地变更调查数据库和城镇地籍数据库为基础，提取县级行政区界线、乡（镇）、街道级界线等，并将提取的界线和最新高分辨率的数字正射影像图叠加，形成划分地籍区的工作底图。

（1）结合行政区划资料、乡（镇）、街道级建设规划资料和最新影像资料，以乡（镇）、街道级界线为基础，结合公路、河流等线性地物的中心线（或边界线）以及土地权属界线，初步划分地籍区界线。

（2）依据地籍区划分规则和要求，结合宗地及房屋等建筑物、构筑物的分布和数量，合理确定地籍区的数量和范围。

4.2　地籍子区划分

4.2.1　地籍子区划分规则

（1）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊级界线为基础，结合明显线性地物划分地籍子区。

其中：

1）一个行政村、居委会或街坊可划分为多个地籍子区。

2）多个相邻的行政村、居委会或街坊可划分为一个地籍子区。

3）一个行政村、居委会或街坊由多片不相邻的区域组成时，每片区域宜分别单独划分地籍子区。

4）行政村、居委会或街坊级的“飞地”，宜在“飞入地”所在的地籍区内划分地籍子区。

5）线性地物地籍区可不划分地籍子区。

（2）海籍调查可不划分地籍子区。

4.2.2　地籍子区划分要求

（1）交通、水系等线性地物的中心线（或边界线）、行政村、居委会或街坊级界线以及土地权属界线可作为地籍子区界线。

（2）地籍子区宜基本保持行政村、居委会或街坊辖区的完整性。

（3）地籍子区应覆盖整个地籍区，地籍子区界线不应切分宗地。

4.2.3　地籍子区划分方法

以最新年度土地变更调查数据库和城镇地籍数据库为基础，提取村界、街坊界等界线，并将提取的界线和最新高分辨率的数字正射影像图叠加，形成划分地籍子区的工作底图。

（1）结合行政村、居委会或街坊级建设规划资料，以行政村、居委会或街坊级界线为基础，结合次要道路、支流、渠道等线性地物的中心线（或边界线）和土地权属界线，初步确定地籍子区界线。

（2）依据地籍子区划分规则，结合宗地及房屋等建筑物、构筑物的分布和数量，合理确定地籍子区的数量和范围，精细调整地籍子区界线。

5　宗地（宗海）划分

5.1　宗地划分

5.1.1　宗地划分规则

在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

（1）在地籍子区范围内，依据土地权属证书、土地出让合同、划拨决定书、土地承包合同以及符合土地确权规定的资料等权属来源证明，结合土地使用现状和相邻权利人的确认，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。

（2）农民集体经济组织所有的土地，应划分集体土地所有权宗地。

（3）在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地（耕地、林地、草地）、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。

（4）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。

（5）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。

（6）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。

（7）县级行政界线分割宗地的，原则上宜保持宗地的完整性，并将县级行政区面积、名称、行政界线等作为宗地图的要素，也可按照县级行政界线分割宗地。

（8）结建的地下空间，宜与其地表部分一并划分为国有建设使用权宗地（地表）。

（9）单建的地下空间，依据土地出让合同等相关权源材料确定的范围，可设立国有建设使用权宗地（地下）。

5.1.2　宗地划分要求

（1）宗地不得跨越地籍子区。

（2）宗地界址线应封闭。

（3）宗地界址线互不交叉。

5.1.3　宗地划分方法

（1）依据土地权利人的申请以及集体土地征收、农转用、集体建设用地、宅基地的审批资料，国有建设用地的出让、划拨等土地供应资料，土地及房屋等定着物的登记、变更、转移、抵押、查封、租赁、地役权和土地权利限制等不动产登记资料，相邻土地权利人的基本情况，界址设立的基本情况，按照土地确权登记的法律、法规、政策的规定以及《地籍调查规程》（TD/T1001）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分集体土地所有权宗地、国有建设用地使用权宗地（地表、地上、地下）、集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。

（2）依据土地承包合同、土地承包经营权登记簿等记载的承包地块名称、面积、四至、位置、界址等基本情况，按照农村土地承包经营权确权登记的法律、法规和政策的规定以及《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分土地承包经营权宗地。

5.2　宗海（含无居民海岛）划分

5.2.1　宗海（含无居民海岛）划分规则

在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围：

（1）依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。

（2）依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。

5.2.2　宗海（含无居民海岛）划分要求

（1）宗海（含无居民海岛）界址线应封闭。

（2）宗海（含无居民海岛）界址线互不交叉。

5.2.3　宗海（含无居民海岛）划分方法

依据海域（含无居民海岛）的使用现状资料或设计方案、宗海（含无居民海岛）确权登记资料、相邻宗海的权属与界址资料以及所在海域的基础地理资料，按照宗海（含无居民海岛）确权登记的法律、法规和政策的规定以及《海籍调查规范》（HY/T124）、《无居民海岛使用测量规范》（国海岛字[2011]365号）的技术要求，结合宗海界址、用海类型与方式等基本情况，划分海域使用权宗海（无居民海岛使用权海岛）。

6　定着物单元划分

在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。

6.1　定着物单元划分规则

6.1.1　房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则

（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。

（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。

（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，或者码头、油库、隧道、桥梁、塔状物等构筑物，宜各自独立划分定着物单元。

（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有多套（层、间等）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间等）房屋宜各自独立划分定着物单元。

（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。

（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房