碧云阁都市华庭企划案Word下载.docx
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在面积固定的情形下加大南北向度,使相对多的空间均朝向南面,通风流畅。
c、双厅的区分:
客厅与餐厅分开,幸免功能界限不明及干扰。
客厅均采纳南向设计,餐厅分开后,可直截了当采光。
d、落地景观窗:
住户能轻松享受到窗外怡人的景观,倾听万
物声响,扩大视野。
e、弧形错层设计:
错层设计的手法使住宅内部产生丰富的空
间变化,设计中采纳不同平常的弧形踏步使公寓具有不墅的风采。
f、大堂的改善:
从简单封闭的楼梯厅模式到明亮宽敞的大堂
模式,使邻里交往更具人情味。
g、智能化小区:
物业治理,安全防卫,信息通讯服务与治理
及住宅均采纳智能化治理。
三、商场情形
都市华庭分A、B两个地块,A地块四周均为商铺成围合之势。
B块沿碧天路也是商铺。
A、B二地块商铺分二层,总面积9151平方米,商铺进深在12米至17.5平方米之间,柱间距离4.5米或6.9米。
如分隔成为铺位,成窄长条形。
四、企划要求及目的
1、针对住宅
a、查找住宅户型、环境的具销售力的吸引人处,并以形象,易记的方式表现出来。
b附予本楼盘以专门的文化品味,并制造能吸引媒介及发众
注意的新闻点,争取有利的新闻报道。
c、注意与媒介的关系,争取新闻的配合。
2、针对商铺
a、提升“碧云阁·
都市华庭”、“碧天家园”商铺的商业地位,争取在推出时能以较高的价格产生较好的销售。
b、利用各类广告形式宣传商铺,促进销售。
c、所有广告宣传重点在商铺。
3、总体要求
a、符合楼盘个性的广告创意,设计及印刷制作。
b、有个性的销售活动。
c、有效而充分的新闻、公关活动。
d、长期的销售政策的辅助活动。
五、销售步骤及广告配合
依照现在的政策,我们将“碧云阁·
都市华庭”的销售步骤分成以下几步,以便我们广告的配合。
1、前期预备——预售证领到前
要求完成的工作:
a、庭园的详细设计图;
b、庭园模型的制作;
c、售楼处的建立;
d、样板房的建立及装饰;
广告配合:
a、销售资料的设计、制作、印刷;
b、开盘广告的轰动性;
公关新闻:
a、开盘嘉年华会的预备工作;
2、开盘活动——商铺推出前
工作:
a、商业街街景的提早完工;
b、商铺的领号与摇号工作(杭州、温州、余杭);
c、大商场的合作方;
a、商业街的手册、成效图;
b、以杭州的广告及销售带动当地的销售;
c、领号与摇号广告;
d、平常广告的机会;
a、领号与摇号宣传;
b、商业街的政府支持与宣传;
c、宣传大商场的合作方;
3、商铺的销售
a、碧天家园商铺的建设;
b、另一个地块(与碧天家园对岸)的总平面图要出来;
c、争取先行建好商场广场;
a、商铺的销售广告;
b、三个楼盘的总体楼书,在杭州的促销住宅及商铺;
c、推出全线的商铺;
a、商业街概念在杭州的研讨会;
b、商业街的文化品味;
c、杭州市民的抢购热;
d、大商场与人的合作,给人以人气的信心;
4、查找市场难点:
a、这时候,销售工作已进入中后期,剩下的是一些可能存在
的难点的铺位或单元,要做好这些单元的美化工作;
b、地下车位建好后,赶忙做园林工作;
c、做好调价工作;
a、与工程进度相配合的广告;
b、广告词;
c、宣传以半公益性质动身,时刻提醒市民;
d、参加几次杭州的房交会;
e、处理市场难点;
a、商场广场的新闻;
b、在杭州举行“临平——杭州的后花园”的新闻公布会,
临平区长书记出马;
c、争取能从交通上炒作楼盘;
5、商铺的结尾
a、做好园林;
b、先行开出商业街;
c、争取一二家知名度家的加入;
d、争取政府的支持、颂扬;
a、知名店家的加入;
b、现场广告;
c、现场一个月二次的公益社区活动;
d、带动所有商铺完成销售;
a、政府方面的支持;
b、社区活动;
c、文化品味的突出;
d、新的商业中心的形成;
六、住宅广告策划
1、广告主题
现代都市人长期生活在快节奏、高度紧张的生活氛围中,他们对都市的繁华与便利有着深深的依靠,而出于自然的天性,都市人对自然、阳光、绿色又充满了极度的期望。
碧云阁位于临平市中心黄金地段,以符合21世纪居住要求的生态庭院,满足了现代人身在都市而又与自然靠近的两方面要求。
广告主题紧紧围绕“生态庭院”这一中心概念,向消费者展现一个都市中清新自然的生活。
2、楼书的设计
楼书的设计与楼盘的风格保持一致,形式要十分新颖,给人清新、自然的感受。
a、“家是世界上最美的地点,家离都市专门近,因此我们能够尽享
都市的繁华和便利,但只要我们一回家,就远离了尘嚣”,这
段生态庭院的规划构思为整本楼书的设计定了基调,也是楼书
的开篇语;
b、接下来简单的对碧云阁的概况,地段作了介绍之后,以要紧
的篇幅展现“生态庭院”、“纯生态体闲步行环境”、“后小康生
宅住宅”,以“生态”为贯穿线突出碧云阁在环境、设计中的
特点;
c、再下来确实是住宅户型图及介绍;
d、最后确实是对消费者也同样关注的建筑风格,公建配套、物业
治理及安防作一一介绍。
这其中的一个亮点确实是“智能化小
区”,以较大的篇幅作出展现,增加碧云阁的附加值。
3、电视广告
a、形象广告:
以生态庭院为中心,塑造碧云阁都市里的生态家
园这一形象。
形象广告用于开盘时及日常的播出。
b、促销广告:
促销广告要紧是依照各销售时期及一些重大节假
目的需要专门创意制作;
4、报纸广告
分不以“都市里的生态家园”、“属于您的21世纪生态庭院”、“繁华与宁静仅一线之隔”为题介绍碧云阁,让消费者把“生态、自然、健康和现代化”与碧云阁联系起来。
5、其它广告形式
a、宣传单页:
有利于大量散发,是楼书的精炼;
b、路牌:
提升碧云阁的知名度及品牌形象;
c、围墙:
建筑工地围墙广告;
d、庭院手绘图、模型:
由于碧云阁以生态庭院为卖点,因此有必要做出精巧的手绘图及模型,加大消费者的认知。
e、户型模型;
f、样板房。
七、针对商铺
1、诉求点
广告事实上专门简单,消费者什么缘故会来买你的产品一定有一个目的。
找出这一点,告诉他们你能关心他达到目的就能够了。
人们什么缘故会买商铺?
——出租保值,或做自己的生意场所。
如此,要使我们的商铺好销,就一定要使他们相信,在这些做生意,一定有好生意。
如此,自己做能生意兴盛,出租也有商家会要。
如何使他们确信这一点呢?
——我们的诉求点也确实是:
人气旺的商铺。
广告的目的也确实是要使人们确信,那个地点的人气一定会旺。
2、市场概况
营业房的客户有这么几种形式:
a、500平方米以上大面积营业房,这种形式的客户购买前有
严格的市场调查,并有十分重的行业特性,我们的工作专门
难左右他的们的决定。
b、有用面积100平方米至400平方米左右的投资户,他们购
买营业房的目的是投资为主,即使是用来自己开店的,也
是期望于几年内能盈利还贷,关于这些人来讲,营业房的
购买有较大的盲目性,但有一点十分明确,确实是以后做什
么用并不重要,重要的是能盈利,能顺利出租,或开店后
有生意。
c、小业主式的经营者,这部分人,他们不可能买得起营业房,
但他的是真正的经营者,经营着酒吧、发廊、小超市等小
型店家,他们是租用的潜在人群。
那个市场,与所有的市场一样,是一个金字塔形的结构。
塔尖是精英客户。
他们有明确的目标,明白要干什么用,自己有自己的标准,他们的进入能带来人气。
投资户是我们的要紧客户,构成了塔的中间。
他们无明确目的,只为投资盈利,吸引他们的可能只有人气。
小业主是庞大的塔基,他们专门少能买得起营业房,但他们是真正的经营者,缺点是如有经营不善,赶忙会舍弃。
而投资户中,又有二部分人组成,出租户与自用户,但二者又可转化,除非开分店者,如租金高,自用的也会把营业房出租;
而出租遇阻,就只能自用了。
3、针对市场的策略
a、针对精英客户:
这是需要公司高层人士进行有针对性人的
走访,以求达到带动人气,提高知名度的目的;
b、针对投资客户:
出租客户:
人气的信心;
环境的突出;
租户的涌跃。
自用客户:
店多庞市。
c、针对小业主:
在开业前就同意预租,部分商铺带租约出售,但公司只做
中介人。
——带租约出售,是否可能?
4、带动人气的方法
没有人会承认自己从事的生意不吸引人,他们只会怪客人不多。
在开业前,所有的人都会认为,只要人流量大,自己的生意一定会好,因此,人气几乎成了他们选择地段的唯独标准。
儿童:
儿童们喜爱去的地点,一定会带来欢乐。
在商业街
上,有意识地布置一些儿童喜爱的东西,如浅水池、
小游戏处、卡通塑像等,在各式广场上吸引儿童。
青年:
购物、逛街,是他们的休闲,只要我们的商业街有
文化品味,店家多且有特色,相信不仅是本地青年,
杭州等地年青人也会常来逛逛。
中老年:
晚饭后是中老年人常出来逛的时刻。
在商业街上建
一些休闲运动,休息的场所,使他们能常来逛逛,
带动人气。
5、对商业街的规划
a、地段:
先以碧天阁·
都市华庭A、B地块间的碧天路为
试点,看市场的反映;
b、规划:
碧天路规划成商业街,操纵机动车的流量,最好
是禁示机动车通行。
如此,B地块的车流线路要作改动。
c、前期:
建房前先做好路,并做好道路头二边的营业房(临
时也能够),作售楼处。
做好商业街的小品,门楼,以这
些来达到宣传的目的。
d、建议:
地下半层的可行性,挖下一米,加上原先的二层
楼共9米高,做成地下一楼,地上二楼的营业房。
这些地下不算容积率,并增加了营业房的面积,而这条路是房产公司设计建筑的,使如此做能成为可能。
设计图例:
在一个楼盘里,造一些吸引人的园林,美化环境,使业主们不仅拥有一个美好的家,更有一个优美的环境,闲来逛逛,是一个专门好的享受。
如此的楼盘,能吸引买家——这是一个现在我们都认可的手法,而且在碧云阁,我们也如此做了,我们将这楼盘定性为“生态庭院”。
那么,我们什么缘故不能将这种手法用到商业街上,以带动商业街的人气,吸引买家注意,从而增加商铺的附加值呢?
商业房外墙作修改,使之更有文化品味,更适合小商铺的有个性装修。
5、目的:
a、新闻性;
b、能得到市政府方面的大力支持;
c、增加人气;
d、增加商铺的附加值;
e、使商铺的买家信心十足;
f、如一期成功,能带动碧天家园及碧云阁的其它商铺的销
售。
g、如不成功,作为新闻性的作用也专门大,而白费并不大。
八、公关新闻活动的支持
1、目的:
a、企业进展到现在的需要,争取杭州新闻界的注意;
b、争取临平各级政府的更大关怀;
c、以新闻来带动销售,给人以信心的保证;
d、试探争取杭州的市场,但又不要有太多的广告费支出,以
免失败与白费;
e、建立品牌形象;
2、内容
本楼盘的广告,专门是商铺,要以新闻为主,因为购买者是属于理智型的,关于广告的相信度不是专门高,而以新闻的形式显现,无形中以权威的方式增加了购买者的信心。
具体的新闻活动及可能的宣传机会已在前文有了较详细的讲明。
概括起来确实是以商业街和广场为中心,展现政府对这一市中心地块的功能规划及支持、投资者对商铺以后的信心,制造出兴盛的人气及氛围,促进商铺的销售。
3、要求
a、期望公司能积极配合;
b、期望公司要求当地政府的配合;
c、必要的现金支出;
九、广告公司的工作
1、本楼盘的标志及识不系统,楼书等一系列平面资料的设计;
2、所有平面广告,电视广播广告的设计、制作与印刷;
3、商业街街景的设计的参与;
4、售楼处、样板房的设计的参与;
5、销售政策的制定的参与;
6、各类广告公布的政策制定;
7、各类公关、新闻活动的策划与组织;
8、关心提高销售人员的专业水准;
9、搞好与传媒间的关系;
10、几次房交会的策划与展台的设计制作。
A-1商场门口广场不要做大面积的台阶,这是一种白费,做成一个小广场,预留促销活动、社区活动的场地,四周并有各种儿童、老人活动户外设施。
A-2地台,是雕塑,是小憩的座椅,更是情人、儿童的爱心碑。
(石碑上留有情人、儿童的心语、画、名字,作长久纪念。
)
A-3艺术外墙,有商业街上搞一些有特色的小屋,是商店,也是街景。
A-4彩色地砖
A-5广告位预留
A-6从此方法做大批的自行车停车架
A-7商业街操纵机动车流量后的夜景
A-8能挡风的情人玻璃屋。
A-9行走的石椅
A-10临街露天吧
A-11街头雕塑
A-12随处可见的休息区,但又不能太舒服,只让人小坐一会儿。
A-13分不随铺位赠送的广告位
A-14街头的店家指示牌,但店家名要随时能换。
A-15沿街要有玻璃卡布隆防雨蓬,使雨天也能在商业街上走。
A-16商业街上要有一些能留住人的公共设施,如儿童游戏区。