第二章住宅发展密度文档格式.docx
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為住宅區的居民推廣一個在環境及市容方面均可接受的標準；
（b）
就一個地區的居住人口與應付該區所需的現有或已規劃的設施及基礎設施來說，確保兩者之間的供求情況能維持均衡；
（c）
在可供發展的土地供應有限而需求殷切的情況下，維持有效的土地使用密度；
（d）
在地質情況惡劣或鄰近地區設有危害性設施而有潛在危險的地區，把有關發展及人口維持在一個安全的水平；
（e）
基於城市設計的理由提供不同的城市設計形式，和滿足市場不同界別的需求；
以及
（f）
確保有關地區的發展規模適當地配合該區的景觀，尤以鄉郊地區為然。
1.1.3
住宅發展密度指引藉著制定一套條理分明而適用於不同類別地區的密度標準，以達致上述各項目的。
這些標準就不同層面的規劃事宜作出指引，由策略性規劃以至發展管制等皆適用，不論公營和私營房屋皆同樣適用，但在引用時應具靈活性，以顧及不同地區的情況。
1.1.4
制定指引的主要目的，是使規劃師可以對劃作住宅發展的地區可容納的人口作出可靠的估計，或就容納已知數目人口所需的土地面積作出估計。
為了確保能夠規劃足夠的基礎設施及服務以滿足日後人口的需要，以及指示在達到這個目的方面某一地盤或地區所須施加的發展密度限制，進行這些估計是必需的。
1.2
一般住宅發展密度原則
1.2.1
在釐訂住宅發展密度方面，訂定了一些一般原則，規劃時應周詳考慮這些原則，以期在土地用途、運輸、環境及基礎設施規劃方面互相配合。
透過這種綜合規劃方法規劃不同密度的住宅發展，既可達致最具效益和發揮最大功能的分布情況，又可在社會、運輸及基礎設施方面發揮規模經濟的作用，同時又能符合環境目標。
1.2.2
上述有關住宅密度的綜合規劃原則包括：
必須設立一個住宅發展密度的分級架構，以滿足市場對各種房屋類別的需要；
住宅發展密度應配合現有及已規劃基礎設施的容量和環境吸納量所能負荷的水平；
發展項目所在的位置，應可鼓勵居民使用公共交通工具，以減低交通需求。
基於這個原則，較高密度的住宅發展應盡可能建於鐵路車站及主要公共運輸交匯處附近，以期善用發展機會，並減低對路面車輛交通的依賴程度。
住宅發展密度應隨着與鐵路車站及公共運輸交匯處的距離增加而漸次下降；
在主要交通走廊或鐵路車站服務範圍以外的地方，倘設有足夠的接駁交通工具以連接鐵路車站及公共運輸交匯處，也可考慮進行較高密度的住宅發展。
在高容量交通樞紐附近進行較高密度的住宅發展，意味着易受影響用途或會受到環境問題所滋擾。
因此，進行規劃時，必須周詳考慮環境事宜，以確保符合環境目標，在適當時候更須納入環境紓緩措施；
（g）
為避免城市形式單調乏味，並締造更有趣的城市面貌，應考慮規劃不同密度的住宅發展；
（h）
位於環境易受破壞地區（例如濕地、自然保育區、郊野公園和具特殊科學價值地點等）附近的地點，則以低密度住宅發展較為協調，這樣可確保這些環境易受破壞地區受到保育，並可盡量避免受人類滋擾。
1.3
行政管理工作
1.3.1
本港採用混合式的管理方法管制住宅發展密度，部分方法以法定權力為依據，而部分則以行政措施為基礎。
《建築物條例》，包括有關的《建築物（規劃）規例》，是明確訂明發展密度限制及執行條文的唯一法規。
《建築物（規劃）規例》附表1就建築物高度，訂明住用建築物及非住用建築物的准許最高地積比率和最大上蓋面積。
1.3.2
此外，《城市規劃條例》規定，當局可藉著分區計劃大綱圖的註標及註釋，施行可強制執行的地積比率管制。
1.3.3
至於把發展密度規限於《建築物（規劃）規例》的法定最高住宅發展密度以下的其他措施，均屬行政性質，所以可在有需要時藉著把它們納入批地契約或列入分區計劃大綱圖內，予以執行。
這些措施包括《香港規劃標準與準則》所制定的住宅發展密度指引及特別發展管制區條文。
指定某些地區為特別發展管制區的目的，是為了保留一些有特色或具美化市容作用的地區，又或這些地區的發展因運輸量受到局限之故。
2.1
香港公營及私營住宅區的發展密度，是透過限制地積比率加以管制。
地積比率的定義，是指建築物的總樓面面積（《建築物（規劃）規例》所界定者）與建築物所在地盤的面積（地盤淨面積）構成的比率。
地盤面積的定義見載於圖1。
地積比率雖然規限了建築物的總樓面面積，但只會間接影響人口的密度，原因是人口密度還會受其他因素影響，如單位大小和每單位人口比率等的相互作用。
圖1:
地盤面積定義
[純文字版本]
2.2
因此，住宅發展密度指引具有下列兩個主要作用：
（i）
訂定管制不同類別發展的地積比率規限；
（ii）
列明可以如何藉這些地積比率換算為大概可容納的人口數目。
3.1
建築物發展密度的實施
3.1.1
有關香港建築物住用部分獲准許的基本最高地積比率，載列於《建築物（規劃）規例》附附表1。
如要把最高地積比率限制於所列水平之下，只可通過以下方法實施：
在分區計劃大綱圖或鄉郊分區計劃大綱圖內加入法定的管制；
機場障礙物高度限制（間接管制）；
在新批地契約或經修訂的批地契約內加入限制發展的條件，或
根據《城市規劃條例》第16條批出的規劃許可
3.1.2
根據《香港規劃標準與準則》或特別發展管制區條文，如要對不同類別的地區訂下建築物密度指引，只能在上述其中一個或多個情況適用時才可實施。
因此，現建議在有必要和可能的情況下，把指引所列的准許最高地積比率納入法定的分區計劃大綱圖內。
3.2
都會區
3.2.1
都會區包括香港島、九龍、新九龍、荃灣和葵青區。
都會計劃為這些地區確立以下發展密度準則：
在環境處於可接受的水平內，盡可能在運輸系統容量大（特別是鐵路）的地區附近增加其人口密度和就業機會；
反過來說，在沒有容量大的運輸系統直接服務的地區，其發展密度則予以限制；
對於那些人煙稠密而普遍存在環境和實際問題的地區，應盡可能減低其發展密度；
如發展有關地區對景觀所構成的影響會引起重大關注，便應限制該區的發展密度。
3.2.2
都會區可按住宅發展密度分成三個分區︰住宅發展密度第1區、第2區及第3區（見圖2）。
∙住宅發展密度第1區，包括最高密度的住宅發展，適用於有容量大的公共運輸系統服務（例如火車站或其他主要運輸交匯處）的地區。
在這些地區內，建築物的低層（一至三樓）通常都屬於商業樓層。
∙住宅發展密度第2區，包括中密度的住宅發展，這些地區雖然有容量大的公共運輸系統服務，但卻算不上方便；
區內的建築物通常都不設商業樓層。
∙住宅發展密度第3區，其住宅發展密度最低，這些地區的公共運輸系統容量極為有限；
又或在城市設計、交通或環境方面受到特別的限制。
3.2.3
上述各個發展密度分區內住用部分的准許最高地積比率見表1。
住宅發展密度第1區
3.2.4
在現有已建設區內，位於住宅發展密度第1區的現有建築物進行重建時，不同的主要區域所准許的地積比率並不相同。
《建築物（規劃）規例》附表1的規定現時適用於香港島。
九龍區的最高住用地積比率則根據「九龍建築物密度研究檢討」的建議而進一步規限為7.5倍。
這個住用地積比率的上限會透過有關地區的分區計劃大綱圖實施。
荃灣及葵青區則受第一代新市鎮的地積比率規限所管制。
根據《建築物（規劃）規例》附表1來釐定准許地積比率時，地盤類別是一個有關因素。
如住宅樓宇包括非住用部分，則可根據《建築物（規劃）規例》有關綜合用途建築物計算程式的條文，進一步限制最高的准許住用地積比率。
3.2.5
在未受法定圖則所涵蓋的新發展地區，包括新填海區及其他新平整的地區，住用部分的最高地積比率為6.5倍。
這個地積比率低於《建築物（規劃）規例》所訂的法定限制，藉此達到都會計劃其中一項主要目標，就是透過減低發展密度，以改善市區生活環境。
有關地盤除可設下住用部分的地積比率規限為6.5倍外，還可訂定非住用部分的地積比率，其倍數可達至《建築物（規劃）規例》綜合用途建築物計算程式或分區計劃大綱圖所准許的最高比率。
3.2.6
在綜合發展區內，住用部分的最高地積比率通常為6.5倍，但如基礎設施容量許可，亦可視乎地區情況提高地積比率的規限。
住宅發展密度第2及第3區
3.2.7
在現有的已建設區內，表1所列的住宅發展密度第2及第3區的地積比率限制，除非已納入分區計劃大綱圖內，否則只能藉契約條件及規劃許可附帶條件施行。
3.2.8
在新發展區，第2及第3區的住用部分的最高地積比率分別為5.0倍及3.0倍。
3.3
新市鎮
3.3.1
新市鎮也是根據和都會區相同的原則，分為三個住宅發展密度分區：
住宅發展密度第1區、住宅發展密度第2區及住宅發展密度第3區。
此外，如果在土力狀況或基礎設施方面受到嚴重限制，或須與毗鄰鄉郊地區的低密度發展配合，有關地區也可以劃為發展密度極低的住宅發展密度第4區。
以上各個分區內住用部分的准許最高地積比率現載於表2。
3.3.2
新市鎮計劃的目的，是藉著提供大為改善的生活環境，來鼓勵有意遷居的人們遷出人煙稠密的主要市區。
我們在都會區的新發展地區實施較低的發展密度之後，可能也會有人要求同樣減低新市鎮的發展密度。
不過，由於大部分新市鎮都以綜合方式來規劃，並且按住宅發展密度第1區的8倍最高地積比率來發展（至於商業部分的地積比率，則根據《建築物（規劃）規例》綜合用途建築物計算程式來釐定），因此，要作出修訂的需要不大。
我們只會在基礎設施不受限制的情況下，例如有關地區附近設有容量大的運輸系統時，才會准許該處住用部分的地積比率為8倍；
而其他地方的地積比率，則應根據當地情況決定。
3.3.3
住宅發展密度第2及第3區的准許最高地積比率與都會區的比率相同，分別為5.0倍及3.0倍。
3.4
鄉郊地區
3.4.1
鄉郊地區的發展密度應遠低於市區，部分原因是運輸、公用設施及社區基礎設施的容量有限，而在很多情況下，亦由於有需要保護優美的自然景觀，以免鄉郊受到市區發展所侵佔。
3.4.2
鄉郊地區可分為六個鄉郊住宅發展密度分區，涵蓋了可獲指定為適合發展的地方：
鄉郊住宅發展密度第1區至第5區及鄉村。
每個分區大體上都會採用某類建築形式，但不一定只限於採用該類
的建築形式。
有關的地積比率及住用樓層層數的指引載於表3。
∙鄉郊住宅發展密度第1區涉及層數最多為12層的中層住宅大廈，並且最多只可以有兩層低層的商用樓層。
這是適宜在非市區地方採用的最高發展密度，適用於鄉郊市鎮（例如西貢、梅窩及大澳）範圍內的商業中心。
（最高地積比率為3.6倍）
∙鄉郊住宅發展密度第2區涉及層數最多為6層，並且沒有商用部分的低層住宅大廈。
這個密度適用於在鄉郊市鎮內位於商業中心外圍的地方，以及其他設有中等容量的公共運輸系統（例如輕便鐵路系統）服務的重要鄉郊發展區。
（最高地積比率為2.1倍）
∙鄉郊住宅發展密度第3區涉及層數最多為3層住用的排列連接式房屋或分層樓宇。
這些房屋或分層樓宇可位於鄉郊市鎮邊緣的地方，或在其他鄉郊發展區，又或在離開現有民居但設有足夠基礎設施，並且在景觀或環境方面沒有受到很大限制的地點。
（地盤發展面積的最高地積比率為0.75倍）
∙鄉郊住宅發展密度第4區涉及層數最多為3層（包括開敞式停車間）住用的獨立式或半獨立式房屋。
這些房屋可位於與鄉郊住宅發展密度第3區相若的地點，但其發展密度則受基礎設施或景觀因素所規限。
（地盤發展面積的最高地積比率為0.4倍）
∙鄉郊住宅發展密度第5區涉及層數最多為2層住用的獨立小型房屋，而這些房屋只可用以取代須予改善的地區內的臨時構築物。
（地盤發展面積的最高地積比率為0.2倍）
∙鄉村發展密度分區涉及獲准建於認可的傳統鄉村劃定範圍內的新界豁免管制屋宇。
（最高地積比率為3倍，即在一個面積為65.03平方米的地盤上可建造上蓋面積比率為100%的3層建築物）
3.4.3
應該注意的是，鄉郊住宅發展密度第3、第4及第5區的地積比率，是以可供使用的地盤總面積來計算，道路及休憩用地亦包括在內，並顧及鄉郊地盤及地形的不同情況。
有關鄉郊住宅發展密度第1及第2區地盤淨面積的地積比率，請參閱圖1
3.5
地積比率幅度
3.5.1
表1、表2和表3所列的最高地積比率，是我們希望達到的目標。
如發展容量受很大限制（例如因運輸或基礎設施方面的局限、或要顧及環境、地形或土力狀況），又或基於設計上的特別考慮等，所採用的最高地積比率可能會低於上述的地積比率目標。
不過，可接受的地積比率幅度，不應低於下一個較低的發展密度區的最高地積比率。
倘發展密度受到嚴重限制，便應為有關地盤選取一個訂有較適合地積比率幅度的發展密度分區。
3.6
地積比率、建築物高度及上蓋面積
3.6.1
住宅發展密度第1區內，不同高度住用建築物的准許最大上蓋面積百分率和所得的最高地積比率，已在《建築物（規劃）規例》附表1內列明，並載於表4。
在都會區內受舊土地契約約束的現有發展區，有關地盤的准許最大上蓋面積百分率和最高地積比率，隨地盤類別的不同（即地盤前臨街道的數目）而改變。
至於受新批地契約約束的新發展區，則未必可經常達到《建築物（規劃）規例》附表1所列的最高地積比率，這是由於基礎設施受到限制、與毗鄰發展不協調，以及須顧及有關地盤的環境和地理特徵所致。
在這情況下，則可透過分區計劃大綱圖或批地契約的規定，按照表1、表2和表3所列，訂定較低的地積比率規限。
3.6.2
表5顯示在住宅發展密度第2區及第3區內，住用部分的最高地積比率如何隨住用樓層數目的不同而改變。
在這兩個住宅發展密度分區內，地盤類別並非相關的考慮因素。
倘若要在住宅發展密度第2區及第3區內以住用部分的最高地積比率進行發展，則須把建築物分別建為17層及15層或以上。
4.1
人口密度的作用和估計
4.1.1
住宅區人口密度指引的作用，是透過地積比率，把建築物密度轉化成地盤的可容人口數目。
這項準則在以下三方面均可應用：
根據已知的地積比率，估計一個地盤面積的可容人口；
根據已知的地積比率，估計須用以容納已知人口數目的地盤面積；
（iii）
根據已知的地盤面積，估計須用以容納已知人口數目的地積比率。
4.1.2
這類估計工作主要須在規劃過程中兩個不同階段進行：
（a）
策略性及地區規劃
4.1.3
在這階段，所知與地盤有關或明確的資料不多，故須就人口或土地面積進行概括評估。
主要的工作是：
∙初步預測可能進行發展的地區或地盤（例如全港發展策略研究所提出的地區或地盤）的可容人口、擬備發展概要、評估基礎設施需求量等。
∙估計須批出土地的面積，以容納將來的預測人口數目。
（b）地盤規劃
4.1.4
在這階段，已得知與地盤有關的較詳細資料。
估計工作旨在選取適當的地積比率，以及估計地盤的可容人口，作為擬備發展概要或審核私營發展計劃的依據。
。
4.1.5
須採用不同形式的人口密度指引，以配合規劃過程中兩個階段的不同需要。
4.1.6
就實際情況而言，住宅區人口密度指引只適用於有面積可能相對較大的地盤的地區，或正按照一個特定建築物密度進行發展（即新的發展區或綜合發展區）的地區。
但這些指引並不可用以有效評估現有已建設區內以零碎方式重建後的可容人口。
影響一個地盤可容人口的因素
4.1.7
一個供住宅發展用途的地盤的可容人口取決於以下因素：
該地盤的可發展面積或地盤發展面積（即不包括斜坡、基礎設施預留地等的地盤總面積）。
該地盤須撥作建造供該地盤人口使用的附屬設施，例如道路、休憩用地及政府、機構或社區設施等的土地面積。
適用於餘下的地盤淨面積的准許地積比率。
按每人每平方米計算住用部分總樓面面積的入住率，計算方法是把每個單位的預計平均總樓面面積（單位面積）除以每單位的預計人數（每單位人口）。
4.1.8
這些指引所採用關於各地盤的不同定義載示於圖1。
4.2
休憩用地的處理
4.2.1
休憩用地通常是指在規劃圖則上劃為「休憩」地帶的地區。
由於休憩用地的形式不一，而且在設計上可以較政府、機構或社區的其他支援設施更富彈性，因此，在決定一個地盤的發展容量時，需要進一步說明如何處理撥作休憩用地的部分。
4.2.2
在新發展區，有關方面通常應根據推算的人口，按照《香港規劃標準與準則》的標準，在規劃圖則上預留足夠的休憩用地。
因此，就這些地區來說，應根據《建築物（規劃）規例》的條文，並在依照土地契約或法定分區計劃大綱圖可能訂定的管制下，採用地盤淨面積來計算一個地盤的總樓面面積。
4.2.3
在那些沒有預留足夠休憩用地的已建設區，應盡量在實際可行的範圍內，避免因住宅發展而令情況惡化，並應考慮劃定更多休憩用地，特別是地區休憩用地。
不過，如果具有充分的理由進行擬議的房屋發展，又或這項發展在規劃上會帶來重大的利益，有關的工程項目或會獲得批准，但仍應考慮到下列各點：
如果有關的規劃設計能夠顯示該項設計可以恰當地應付設定計劃人口數目所需的鄰舍休憩用地需求，便可以在計算地積比率時，採用地盤淨面積的整個數值。
假如該地區通常適用的地積比率，很可能會帶來過多的人口，引致該地區在鄰舍休憩設施方面不能自給自足，便應該考慮把該地盤的准許總樓面面積減少，減幅達至一個鄰舍休憩設施可自給自足的水平。
5.1
表6的圖表，把建築物密度或地積比率換算為不同面積地盤的可容人口，並把不同入住率（單位面積和每單位人口）對所需設施以至對地盤淨面積的影響納入考慮。
如果關於地盤的資料所知有限，便可利用該圖表，初步估計該地盤的可容人口和土地需求，以便進行策略性及地區規劃。
該圖表包括有關提供鄰舍休憩用地和學校設施（如表7所訂定），以及路面面積的既定假設標準，至於須輸入假設值的項目則包括：
地盤發展面積（估計地盤總面積的可發展部分）
地積比率（以擬議的發展密度分區為依據）
平均每單位住用部分的總樓面面積
平均每單位人口
5.2
倘若上文（c）及（d）項均無特定數值，便應採用最近期所得有關該地區的假設值，以及可能的住用日期。
除此之外，亦可採用表8及表9所載的初步假設，作為粗略指引。
然而，在進行規劃時如要應用平均單位面積估計，則應作出適當判斷，因為這些數字變化不定，會因價格、位置及負擔能力等因素而轉變。
.
5.3
表6的圖表，以人均地盤淨面積（NSApp）為主要變數。
這個數值是按照上文（b）、（c）及（d）項的輸入數值計算出來的，計算方法是用平均單位面積除以平均每單位人口，然後把所得的數值除以地積比率。
該圖表顯示按照不同的人均地盤淨面積數值，計算出不同地盤發展面積的可容人口。
如果無須把地盤的任何部分撥作鄰舍休憩用地，即無須從地盤淨面積中扣除鄰舍休憩用地的部分（見第4.2.1段），便應從人均地盤淨面積數值減去1.0。
5.4
該圖表可作第4.1.1段所列三方面的用途，詳情如下：
按已知地積比率估計一個地盤面積的可容人口，方法是利用適當的輸入數值計算出人均地盤淨面積，以及在圖表上選取最接近人均地盤淨面積數值的曲線。
在該人均地盤淨面積曲線與水平軸上已知地盤發展面積的相交點，讀取在垂直軸上相應的人口數值。
人均地盤淨面積水平之間的數值，可利用內推法取得。
按已知地積比率估計須用以容納一個已知人口數目的地盤面積，方法一如（a）項所述，選取適當的人均地盤淨面積數值曲線。
在該曲線與垂直軸上已知人口數目的相交點，讀取在水平軸上相應的地盤發展面積（如有需要，可採用內推法取得）。
按已知地盤面積估計須用以容納一個已知人口數目的地積比率，方法是找出與水平軸上地盤發展面積數值和垂直軸上人口數值相交點最接近的人均地盤淨面積曲線（如有需要，可採用內推法取得）。
用適當的每單位人口假設值除適當的單位面積假設值，便計算出人均總樓面面積（GFApp）數值。
然後用圖表上的人均地盤淨面積除人均總樓面面積，便可得出所需的地積比率。
附錄1載示實例，說明圖表的運用情況；
附錄3則就圖表的形式作出闡釋。
5.5
按照上述方法運用圖表得出的結果，會顯示達致綜合發展的所需人口、地盤面積和地積比率組合，而這個綜合發展在休憩用地及政府、機構或社區設施的提供方面，按主要住宅變數的平均值計算，均會符合《香港規劃標準與準則》的要求。
表10顯示住宅發展密度第1區、第2區、第3區，以及鄉郊住宅發展密度第1區和第2區不同面積地盤的典型總人口密度。
這些人口密度只供解說，並非代表須達致的目標。
地盤淨面積與地盤總面積的比率
5.6
在考慮一個面積龐大的地盤的發展容量時，有用的做法，是概括評估地盤可供進行住宅發展的面積比例（地盤淨面積），以及須撥作容納道路、休憩用地和政府、機構或社區設施的面積比例。
地盤淨面積和地盤發展面積的比率，隨不同的人均地盤淨面積和地盤總面積而改變。
就住宅發展密度第1區、第2區、第3區、第4區，以及鄉郊住宅發展密度第1區和第2區而言，有關比率可從表11的圖表中讀取。
至於估計所需提供的特定政府、機構或社區設施，則可從表7所列各個人口界限水平中讀取。
為地盤規劃制定的住宅發展密度指引
6.1
在地盤規劃階段，可能會知道較多關於地盤的資料，這些資料包括：
受斜坡、主要或次要道路，以及並非附屬擬議發展的其他用途所影響而未能供發展的地盤總面積部分；
須用以容納內部道路的可發展面積部分；
以及
為配合發展而須提供的休憩用地和政府、機構或社區設施（因應現有或擬議為區內提供的設施作出整體考慮）。
6.2
倘若這些資料與表7所示這些資料項目的平均值出現重大差異，則後者將不足以作為地盤規劃的指引。
為此，有關當局已發展一套電腦程式，可利用主要變數的任何數值（包括圖表內定為常數的數值），把建築物密度換算為人口數目。
這套電腦程式名為「地盤使用模式
（二）」，在附錄2中加以說明，只作參考之用。
6.3
「地盤使用模式
（二）」亦可用以初步評估可供住
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