天上人间商贸城建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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序
号
建设项目
建筑面积
（万平方米）
备注
1
东区旅游购物特色街
14994
具有浓郁民族特色、商业特点的街区。
2
南区文化商贸街
11580
具有浓郁历史文化、商业特色的街区。
3
北区多元式商贸服务区
29160
商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。
4
某花园区配套酒店公寓区
15480
酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。
总计
71232
8、项目投资：
项目总投资22866万元。
所需资金全部由项目单位自筹。
9、项目编制依据：
（1）国家及***省有关扩内需、保增长的政策措施；
（2）***省加快县域经济发展实施意见；
（3）***市、***县关于***一体化建设规划；
（4）***市、***县总体规划；
（5）***县“十二五”发展规划；
（6）项目单位提供的其他资料和数据。
10、编制原则：
（1）依据《***市总体规划》、《***县总体规划》，结合***县的经济社会发展实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）博采全国各地房地产开发建设的成功经验，建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑***县的城市基础设施框架，创造城市的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑***县城区现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与县城总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。
以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效实用的原则。
重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
（二）项目建设背景
***县位于***省北部，是***市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。
***承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
***环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级开发区——***经济开发区，现已完成投资5.7亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。
一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。
“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
***物华天宝，资源富饶。
矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业***矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在***境内，年产原煤3000多万吨；
县属煤矿年产原煤200万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
城市化水平不断提高。
按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。
2008年全市城镇化率达到48.3%，低于全省平均水平。
随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。
加快城镇建设势在必行。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为***农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。
***县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
***厚积薄发，活力四射。
在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，***人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
***省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的***煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
***，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使***成为***省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。
***定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园。
二、项目建设的必要性和意义
实施房地产开发工程是***县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将***发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。
从***县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥***县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。
本项目的建设是实施***县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。
***县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。
根据《***省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见》，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于***的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。
因此，集中必要的财力和物力，加快***县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。
三、主要经济技术指标
1、项目总占地面积61160平方米
2、总建筑面积71232平方米
3、项目总投资22866万元
4、建筑容积率1.16
5、绿化率不低于30%
6、地震烈度设防7度
第二章市场分析
一、中小城市的商业现状分析
中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60.88％。
它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80％左右城市人口的生活质量和生活方式；
作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。
中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。
全国100人以下的零售单位，占整个企业数的98．7％，从业人数占70．3％，提供了81．8％的社会消费零售额。
它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。
综上所述，***县天上人间·
风雅苑及某花园商贸区建设项目的建设将极大改善***县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。
项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。
二、酒店业发展状况分析
1、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。
随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。
酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；
绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。
绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。
顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、
环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。
2、***酒店消费者研究
1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异
经过详细的调查，就***范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；
3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；
4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；
5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；
6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。
度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。
所以对它的要求有所不同：
1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；
2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；
4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。
为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；
5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。
3、***酒店消费者特征
调查表明：
（1）从职业角度看，***酒店的消费者主要来自两大块：
第一种是来自所在区域的企业。
他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；
第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。
（2）从籍贯角度看，***酒店消费者主要是来自***企事业单位的高级管理人员；
而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来***作商务逗留的；
而且近年来受***酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为***酒店消费市场一支不可忽视的力量。
（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；
他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；
外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
（5）另外，平均来讲，***酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自***、宿州等地，***本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。
（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。
（7）从收入角度来看，***酒店消费者特征比较独特：
中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。
4、中国餐企业发展模式
中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。
通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。
中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；
快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。
随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。
5、现存问题
食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。
3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪。
7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成。
8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑
2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成”
2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。
俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。
在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。
食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。
”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：
“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。
一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。
”
“这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。
”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身
要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。
7、前景预测
近两年的统计资料说明:
***省旅游业在稳步发展。
酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。
酒店经营市场持续向好，每年***市酒店客房开房率高达85%以上。
中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。
这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。
在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。
在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。
前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。
第三章规划方案
一、指导思想
（一）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商贸商贸城。
（二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际发展趋势。
商业建设定位于中、高档商贸区。
（三）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是商贸区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成商贸区建设良性循环的基石。
二、规划方案
（一）功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序
由于本项目是商贸城建设，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利，至关重要。
为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。
（二）道路交通——出入便利，通过顺畅，人车分流道路交通将按照商贸城内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。
（三）单体设计——朝向合理，居住舒适，节地节能
（四）绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变
本商贸城绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿商贸城道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。
（五）规划建设力求达到如下标准：
规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。
第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
开发土地以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。
二、建设条件
1、自然地理状况
***市位于***省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。
全市辖三区一县。
项目建设地块位于***县五沟镇，环境宜人。
随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。
该项目交通四通九达，极为便利。
2、自然气候条件
***市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
平均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：
20cm
地震烈度：
6度
3、工程地质、水文地质条件
***市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。
浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
4、地震设防
地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。
地基承载力约在12千牛/平方米。
5、施工条件
项目建设“五通”条件具备。
项目建设场地配套设施完善，市政设施有：
道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、供电设施、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。
形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。
三、自然条件对建设项目的影响
1、对工程方案的影响
***市位于***省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。
2、对施工条件的影响
***市四季分明，气候温和。
雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。
3、对工程造价的影响
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