王府井大街商业区中心G3地块可行性报告Word文档格式.docx
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一、项目基本情况…………………………………………………………3
二、北京市写字楼市场调研………………………………………………4
（一）北京写字楼市场发展历程回顾………………………………4
（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾……………………………6
（三）2002年北京写字楼市场展望…………………………………12
（四）北京CBD写字楼市场分析……………………………………19
（五）北京市商业用房市场分析………………………………………37
三、G3号地块项目周边市场调研……………………………………44
四、G3号地块的价格定位………………………………………………48
五、项目投资成本预算……………………………………………………52
（一）项目发展基本数据……………………………………………52
（二）项目成本预算依据……………………………………………52
（三）项目投资成本预算……………………………………………52
六、租赁方案财务分析……………………………………………………54
（一）租赁方案初步设想……………………………………………54
（二）营业收入估算…………………………………………………55
（三）营业成本估算…………………………………………………56
（四）预算期内损益状况……………………………………………56
（五）现金流量及动态指标分析……………………………………56
（六）盈亏平衡点分析………………………………………………56
（七）财务评价的基本结论…………………………………………57
七、租售方案财务分析……………………………………………………58
（一）租售方案初步设想……………………………………………58
（二）销售收入估算…………………………………………………58
（三）营业收入估算…………………………………………………58
（四）营业成本估算…………………………………………………59
（五）预算期内损益状况……………………………………………60
（六）现金流量及动态指标分析……………………………………60
（七）盈亏平衡点分析………………………………………………60
（八）财务评价的基本结论…………………………………………61
八、项目风险及其规避方式………………………………………………61
九、项目可行性综合评述及相关建议……………………………………62
十、附表……………………………………………………………………63
一、项目基本情况
G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。
项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。
本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。
本项目地块上现有建筑主要为旧式的四合院住宅。
面临王府井大街上有一些临街铺面，它们是：
体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。
G3号项目所在地王府井大街是一条具有悠久历史文化的名街，改造后的大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地的人流汇聚于此，川流不息。
G3号地块附近主要的商业建筑有北京市百货大楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女子百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等。
项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等；
政府机关及金融机构密集；
本项目临近故宫名胜，游人如鲫；
交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金的风水宝地。
G3号地块占地4,500平方米，其中建设用地3,800平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。
规划建筑面积为:
地上九层约26,000平方米，地下四层约10,700平方米，地下车库可停车110辆。
初步确定为商业和写字楼物业，地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼。
王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。
二、北京市写字楼市场调研
（一）北京写字楼市场发展历程回顾
北京的写字楼市场从1993年开始有了较快的发展，由于改革开放的不断深入，市场经济开始步入轨道，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。
当时的一些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场、西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高。
正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。
一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，呈现出一派欣欣向荣的景象。
当年利达行代理销售的万通新世界广场，在1993年12月开盘仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的USD2,200平方米卖到了三期的USD3,500平方米。
据有关部门统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼的租金更高达USD100平方米月。
1998、1999年，由于受东南亚金融危机和国家宏观调控政策的影响，北京写字楼市场从1998年开始逐步走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条。
1996年底京泰大厦以USD20平方米月（含物业管理费）推出，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业的租金从USD30－32平方米月降至USD22－25平方米月，降幅近30%。
1998年底到1999年初，此类写字楼平均租金低至USD13平方米月，有的写字楼还提供装修期免租金，甚至有长达6个月的免租期等情况的出现。
租售价格一跌再跌，东方广场一度传出了15美金月平方米的“惊喜价”。
此时的北京写字楼市场面临着一场激烈的淘汰赛。
那些当初头脑发热，圈到了高价地块的开发商所建项目无法再卖出高价，甚至到了赔钱也无人买的尴尬境地，使得北京出现大量烂尾楼盘，让人们目睹了一幕盲目上马的写字楼发展商的惨烈景象。
直到今天，我们仍可以看到某些“历史遗迹”：
位于西直门北的银都大厦用了十年的时间才封顶；
而位于公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）则至今无法启动。
1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。
同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量写字楼，成为支撑北京写字楼市场的生力军。
尤其是互联网公司的蓬勃发展，吸纳了大量的北京写字楼，为2000年北京写字楼市场的回升做出了较大的贡献。
随着前几年的空置面积进一步消化，北京写字楼市场从2001年开始渐渐向春天走来。
很具代表性的项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的出售好、出租好的景象。
北京写字楼市场从1993、1994年的大干快上，到1997、1998年步入低谷，紧接着2001年又承“申奥”成功和“入世”利好东风，以及北京的CBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使得北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。
正是看好目前北京写字楼市场的良好发展前景，众多开发商开始大规模向写字楼市场发展，包括有实力的外地房地产企业，如金地集团、万达集团。
（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾
如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。
对于2001年的北京写字楼市场来说，无疑是“里程碑式”的一年：
中关村西区修改方案的确定、CBD规划方案的出台、金融街中心区规划的公布、中国移动和中国电信进驻金融街、CCTV和BCTV的东移、微软的出村东迁等等。
北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济的良好表现而喝彩。
据国家统计局颁布的资料显示，2001年我国第一季度的GDP增长率为8.1%，上半年为7.9%，前三个季度为7.6%，全年预测为7.4%。
在上述利好的刺激下，2001年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了较大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到3,500美金平方米，租价达到38美金月平方米，与2000年相比整整翻了一番。
但进入2001年下半年，美国、欧盟、日本经济放缓和“9•11”事件对中国的负面影响开始显现，尤其是高科技企业（IT）长期萎靡不振，对北京写字楼市场的影响巨大，在一片入世利好的欢呼声中，北京写字楼市场却进入价跌量缩，旺季不旺的调整阶段，与2001年上半年相比，平均租金下降了8.3%。
综合来看，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米（详见表1-1），销售（租赁）量在68万平方米。
截止2001年12月北京甲级写字楼市场平均售价16,100元平方米，与2000年相比上涨5%；
平均租金23.5美元平方米月，与2000年相比上涨17.5%。
从市场来分析呈现以下特点：
1、大量成交成为市场主流
2001年初中国移动和中国电信整栋购买了金融街C区10万平方米的写字楼，2000年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段3.5万平方米的写字楼面积（详见表1-2），以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。
另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出85％。
国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门，销售率在80%以上。
而华通大厦二期销售率接近100%。
比较而言，东城区及朝阳区卖盘主要有浙江省政府购买了浙江大厦3.4万平方米，中国丝绸购买了汇置通大厦2万平方米的写字楼面积。
表1-1：
2001年北京甲级写字楼供应状况
区域
项目名称
面积（万平方米）
海淀区
数码科技大厦
7
融科资讯中心
5
腾达大厦
7.5
国兴大厦
4.8
太平洋大厦
6
清华同方科技广场
11
朝阳区
中国国际科技会展中心
瑞城中心
13
中国人寿大厦
9
数码01
新亚大厦
凯特达利
10
名人广场
远大中心
8.5
西城区
太运大厦
2
北京国际金融中心
6.9
富凯大厦
皇冠大厦
东城区
东方广场
15
总计
151
表1-2：
2001年上半年甲级写字楼大单成交精选
项目名称
购买方
购买写字楼面积（平方米）
凯旋大厦
国家粮食储备局
20,000
国际金融中心
某政府机构
国际企业大厦
中国银河证券
35,000
金融街C区
中国移动、中国电信
100,000
浙江大厦
浙江省政府
34,000
汇置通大厦
中国丝绸
信通大厦
内蒙古某机构
2、西区租售量超过东区
西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的62%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年北京写字楼市场的热点。
3、北京写字楼的需求市场主力发生变化
2001年高科技企业（IT）对北京写字楼的需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业、外地机构（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。
从需求结构上看，根据北京甲级写字楼2001年入住率的变化分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了60
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