国棉厂地块房地产开发可行性研究本科生毕业设计论文Word文档下载推荐.docx

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常熟市原国棉厂地块房地产开发可行性研究

摘要

我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。

房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。

本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。

首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。

最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。

关键词：

可行性研究SWOT分析财务评价敏感性分析

AStudyonFeasibilityofRealEstateDevelopmentofFormerState-ownedCottonPlantLandPlotinChangshu

Abstract

With20yearsdevelopment，therealestateindustryisbecomingmoreandmorematureandorganized.Inordertoreduceriskandachievedaheadstart,realestateenterprisesshoulddofeasibilitystudycarefullybeforethedevelopmentofrealestateproject．

AfterreadingDomesticandforeignfeasibilitystudytheory,Changshuoriginalcottonfactoryprojectischosenasallexampletostudy.Firstly,ThispaperconductsinvestigationandAnalysisontheChangshuCityrealestatemarket,includingtheregionalenvironmentandmacroenvironmentofcity,thecity'

srealestatemarketenvironment,cityconsumptionability,theprojectregionalenvironment,onthebasisofthis,fromtheprojectconstructionbackground,investmentenvironment,technicalsolutionsandsuggestions,projectschedule,projectcostestimates,thecomparisonofproject,financialevaluation,riskandotheraspectsofthecomprehensiveanalysis,theprojectdevelopmentprospects,highreturnoninvestment,theinvestmentcycleshortconclusion.Finally,thefulltextofthesummaryoftheprojectisfeasible.

KeyWords:

FeasibilityStudy;

SWOTAnalysis;

FinancialEvaluation;

SensitivityAnalysis

1.绪论1

1.1研究背景1

1.2研究目的2

1.3研究意义2

1.4研究的内容2

1.5研究的编制依据3

2.市场调研报告4

2.1宏观环境分析4

2.1.1城市概况4

2.1.2城市GDP5

2.1.3城市产业结构5

2.1.4文化环境6

2.1.5政策环境6

2.2城市房地产市场分析7

2.2.1土地市场分析7

2.2.2房地产投资分析7

2.2.3房地产市场供求分析8

2.2.4房地产价格分析9

2.3消费与市场需求9

2.3.1人口结构9

2.3.2居民生活10

2.3.4购买倾向11

2.4区域环境状况12

2.4.1区域规划12

2.4.2城市道路规划12

2.4.3区域周边竞争分析13

3.可行性研究16

3.1项目概况16

3.1.1项目区位16

3.1.2项目周边配套16

3.1.3项目规划指标16

3.1.4项目建设背景16

3.2项目定位17

3.2.1SWOT分析17

3.2.2客户定位18

3.2.3项目产品定位18

3.2.4项目价格定位18

3.3技术方案20

3.3.1设计原则20

3.3.2设计方案20

3.3.3户型选择21

3.3.4规划设计及指标21

3.4项目实施进度22

3.4.1开发进度计划22

3.4.2销售计划23

3.4.3组织机构23

3.5投资估算24

3.5.1销售收入估算24

3.5.2毛坯房费用估算25

3.5.3精装房费用估算28

3.5.4资金来源30

3.5.5方案比较31

3.6项目财务评估32

3.6.1资金流动计划32

3.6.2投资收益率32

3.6.3财务净现值32

3.6.4财务内部收益率33

3.6.5投资回收期33

3.6.6财务分析总结34

3.7风险分析34

3.7.1敏感性分析34

3.7.2盈亏平衡分析35

3.7.3定性分析35

3.7.4风险控制36

3.8环境影响分析36

3.8.1环境影响因素36

3.8.2施工期的环境影响36

3.8.3环境影响的控制措施37

3.9结论与建议37

3.9.1结论37

3.9.2建议38

参考文献39

附录40

致谢46

1.绪论

1.1研究背景

随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。

截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。

2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；

办公楼投资4652亿元，增长38.2%；

商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%[1]。

详见表1-1。

表1-12013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度

指标名称

绝对数

单位

增长率%

投资额

86013

亿元

19.8

　　其中：

住宅

58951

19.4

房屋新开工面积

201208

万平方米

13.5

145845

11.6

房屋施工面积

665572

16.1

486347

13.4

房屋竣工面积

101435

2.0

78741

-0.4

商品房销售面积

130551

17.3

115723

17.5

2013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。

同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。

总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。

在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。

1.2研究目的

在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想