芜湖市商业街市调报告Word文档格式.docx
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4-5层整体建筑,通道在室内商业环境良好
核心商圈
汇金商业广场
2.芜湖商业街一览
芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺,业主自主经营;
近期开发的商
铺出现了商业街和商场,提出统一经营管理的运营模式。
芜湖市商铺普遍具有以下几个特征:
在售商铺除了个别项目外供应量都不大
在售商业物业户型面积普遍不大
除返租类商铺外,其余商铺的投资回报率普遍较低
租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系
无湖市商业街一览表
项目
交房
规模
(怦)
售价(元/m2)
主力面积
(m)
租金
(元/月/m2)
投资回报
滨江公园商业街
!
009年
19000
14696
80-150
30
8%
融汇中江广场
2006年
100000
[主题商业街
14000-28000
30-100
30-45
6%
融汇锦江
2010年
10000
9800
56
22
\
镜街
2008年
50564
:
主题商业街
21800
100(少数)
柏庄丽城
2011年
8634
232
银湖波尔卡
15000
7892
30-80
25
新时代商业街
2004年
64000
4000
80-160
25-35
小九华商业街
2009年
23300
37000
30-166
160
3.案例分析
滨江公园商业街(世茂玫瑰坊)
世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造,商业辐射范围广,影响力较大。
位置
滨江大道
规模
40000怦,其中滨江公园商业街19000m2
商业类型
区域特色商业街
建筑形态
二层商铺,局部三层或四层
单价
一层、二层23000-25000元/m,三层、四层14000元/m
户型面积
39.18-440m
总价
一层、二层92-1020万,56-610万
销售模式
承诺投资回报,5年,每年8%前三年折入房价,后二年每年二次,先用后付
运营模式1
统一经营管理
租售状况
2008年11月开盘,销售率51%
客户来源
购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主,世茂滨江花园的客户多为芜湖下辖三县,以投资为主
经营业态
餐饮、休闲娱乐
经营状况
利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势,打造集“高
档餐饮及娱乐场所”为一体的商业街
依托市区成熟地段,打造芜湖首个商业街MALL但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖
最好的地段却形不成商业氛围,西区销售之后虽然成立了商业管理公司,仍然无法挽回客户
对该项目的信心,虽然在后期招商营运上投资巨大,仍然无济于事。
中和路
100000m
五层商铺
1层/2.84万兀/m,2层/2.14万兀/m,3层/1.1万兀/m,
4层或5层/0.5万元/m
30-100m
投资回报率为6%返租5年
运营模式
东区无经营管理,西区统一经营管理
销售率85%外街出租率90%
芜湖本地人购买,自用
餐饮、休闲娱乐、服饰、家居体验馆、数码一条街:
不理想,租金价格相对于周边市场较低,商家勉强维持经营
镜街
镜湖湖滨的镜街&
99'
soho以近代建筑的江南风格为基础,以后现代主义的建筑风范为
提炼,创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。
黄山中路与镜湖路交口
50564.48怦,其中停车场面积约18330m2「
二至四层的商铺+SOHO公寓(30层)
21800m
不承诺投资回报
不统一经营管理
销售率100%,悠闲美地为租赁租金100元/m/月,金街国际会所为开发商自营
本地30%外地70%
金融证券、休闲娱乐
外街大部分都销售给金融机构、移动通讯作为营业厅,其
他由业主自行对外出租,目前进驻商家只有一家休闲餐饮,
租金达100元/月/m,另外,金街国际(夜总会)为开发商自行经营,经营状况较好;
但是整体项目空置率咼,内
街基本无商家进驻
银湖波尔卡大街
属于社区配套商业街,外街商铺经营比较好,但是由于缺乏“统一规划,统一经营”的
思路,目前商业街业态规划凌乱,经营状况不佳,人气不旺。
银湖北路与越秀路路口
建筑面积15000m
社区配套商业街
两层商业:
外街:
一拖二
内街:
一层二层独立经营
单价]
7892元/m
30-80m
23-63万
2006.7开盘,销售率100%出租率60%
主要以项目周边的芜湖本地自用客为主,投资客少
餐饮、娱乐、宾馆、低档服装店、小卖部、棋牌室、工作室、汽车美容
大型餐饮能够辐射周边地区及芜湖市场,其他业态只能辐射到社区周边人口,内街人流量小,业态杂乱,经营状况
不佳
位于城南,初期规划成中山路步行街延伸段,定位以“品牌专卖店”为主,但是由于离步行街较近,业态重复,且无吸引人气的大商家进驻,商业街初期经营状况不佳,后期由于周边住宅项目的兴建,商业街陆续进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮娱乐等业
态,形成目前的布局。
弋江区羊毛梗地块
总建筑面积158000m2,其中商铺面积64000m2
社区型商业街
2层商铺(底商)
4000-5500元/m
80-160m
不承诺投资回报,直接销售
2003年开盘
购买小区的业主购买
家居建材、餐饮、休闲娱乐、家装公司、汽车美容、低档服装
餐饮娱乐行业状态良好,其他行业经营状况一般,内街人流里少
依托市区成熟地段及周边旅游资源,打造安徽古典风格商业街,因定价偏高且建筑设计
存在缺陷,销售及内街出租率惨淡。
九华中路和北京中路交叉口
占地面积16765m,建筑面积23300m
三层商业,部分4-5层
38000-50000元/m
30-166m
不承诺投资回报,一楼销售,二层以上出租
2007年11月开盘,销售率40%出租率5%
由于商铺总价较咼,商铺销售不够理想,外街米用招商方
式引进餐饮、休闲娱乐行业带动商业氛围,促进内街销售,但由于不统一经营管理,目前内街无商家进驻
红星美凯龙项目
由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发,总投资约3.6亿元,项目案名为芜湖
红星美凯龙家居生活广场。
九华北路以东、芜宣咼速以南、天门山东路以北地块
占地面积73373m,总建筑面积138374m
商场式专业豕居建材市场+城市综合体
建设建筑层数为三层的南、北建材馆各一幢,建筑面积共
73303怦,共有商铺1256个;
建筑层数为四层的家居馆一幢,建筑面积共48610m2,共有商铺306个;
地下停车建筑面积16461m,停车位593个
米取承诺投资回报(具体政策未定)及直接销售(由业主自营)相结合的销售模式
目标客户锁定在芜湖市经营家具建材行业的经营户
建材馆以家装建材(门窗、木质地板、地砖、瓷砖、洁具、橱柜、卫浴、吊顶、壁纸、涂料、布艺、五金)及家用电器(净水器、灯具、音响、散热器、太阳能等小家电)展销为主;
家居馆以现代流行中式家具、红木家具、现代板式豕具、欧美豕具、实木豕具、软体豕具、儿童套房、精品时尚家具等展销为主
、经营户访谈
餐饮行业经营户访谈
访谈对象
杨运海
工作单位职位
湖南餐谋天下餐饮管理有限公司安徽地区副总经理/营运总监
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.对绿地在芜湖还有商业项目不知情,只知道住宅项目;
2.目前芜湖市商铺价格普遍都在10000元/m,品牌餐饮需求面积都较大,购房
总价太咼,不考虑购头商铺经营,因为是新的区域,目前在无湖不占区位优势,
购买商铺经营风险较大;
3.对于租赁有一定兴趣,意向面积3000m,但是要求商业街有整体规划,如果
商业街形不成规模,餐饮市场很难在短时期内做旺,对于餐饮品牌有一定的影响;
4.关注商业街启动时间及租赁政策,需要开发商将餐饮行业物业的环评及消防做
到位,经营户和政府部门沟通比较困难的地方希望开发商能够予以帮助;
5.能够尽快提供物业,需要到现场看过物业条件决定是否开店。
后总
芜湖庄园江边渔庄总经理
1.目前在无湖已经有2豕店了,一豕在美食街,一豕在奥体公园,经营状况都不错;
2.不考虑购头商铺经营,餐饮行业本身投资较大,即使购头商铺也不会考虑在内经营,购买并自营的风险较大;
3.对于租赁有一定兴趣,意向面积1500-2000怦,希望能够像凤凰美食街一样形成餐饮街区,整体商业街要具备餐饮氛围,才能带来人气;
4.目前凤凰美食街的物业条件比较落后,希望我们的商业街可以根据经营需要,多考虑沿街停车位,方便顾客停车;
5.能够有一个较稳定的经营环境,租赁期限不得低于8年,否则很难形成市场,
经营户的利益无法保障;
6.关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁优惠政策。
娱乐行业经营户访谈
殷建平
阿波罗音乐会所总经理
2010.3
1.目前在安徽已经有5家店了,经营状况都不错,自己也在合肥海顿公馆买了住宅,对绿地的总体印象还不错