芜湖市商业街市调报告Word文档格式.docx

1、4-5层整体建筑，通道在 室内商业环境良好核心商圈汇金商业广场2.芜湖商业街一览芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺， 业主自主经营；近期开发的商铺出现了商业街和商场， 提出统一经营管理的运营模式。 芜湖市商铺普遍具有以下几个特征： 在售商铺除了个别项目外供应量都不大在售商业物业户型面积普遍不大除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系无湖市商业街一览表项目交房规模（怦）售价 （元 / m2）主力面积（m）租金（元/月/ m2）投资 回报滨江公园商业街!009 年190001469680-150308%融汇中江广场2006 年100

2、000主题商业街14000-2800030-10030-456%融汇锦江2010 年1000098005622镜 街2008 年50564:主题商业街21800100 （少数）柏庄丽城2011 年8634232银湖波尔卡15000789230-8025新时代商业街2004 年64000400080-16025-35小九华商业街2009 年233003700030-1661603.案例分析滨江公园商业街（世茂玫瑰坊）世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。位 置滨江大道规 模40000怦，其中滨江公园商业街 19000 m2商业类型区域特色商业街建筑形态二层商铺，局部三

3、层或四层单 价一层、二层 23000-25000 元 / m,三层、四层 14000 元 / m户型面积39.18-440 m总价一层、二层 92-1020 万，56 -610 万销售模式承诺投资回报，5年，每年8%前三年折入房价，后二年 每年二次，先用后付运营模式 1统一经营管理租售状况2008年11月开盘，销售率 51%客户来源购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主，世茂滨江花 园的客户多为芜湖下辖三县，以投资为主经营业态餐饮、休闲娱乐经营状况利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势， 打造集“高档餐饮及娱乐场所”为一体的商业街依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街 MALL但因项目东区运营

4、模式导致坐拥芜湖最好的地段却形不成商业氛围， 西区销售之后虽然成立了商业管理公司， 仍然无法挽回客户对该项目的信心，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍然无济于事。中和路100000 m五层商铺1层/2.84 万兀/ m, 2层/2.14 万兀/ m, 3层/1.1 万兀/ m,4层或5层/ 0.5 万元/ m30-100 m投资回报率为6%返租5年运营模式东区无经营管理，西区统一经营管理销售率85%外街出租率90%芜湖本地人购买，自用餐饮、休闲娱乐、服饰、家居体验馆、数码一条街 :不理想，租金价格相对于周边市场较低，商家勉强维持经 营镜街镜湖湖滨的镜街&99soho以近代建筑的江南风格为基础，以

5、后现代主义的建筑风范为提炼，创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。黄山中路与镜湖路交口50564.48怦，其中停车场面积约 18330 m2 二至四层的商铺+SOHO公寓（30层）21800 m不承诺投资回报不统一经营管理销售率100%,悠闲美地为租赁租金 100元/ m /月，金街国 际会所为开发商自营本地30% 外地70%金融证券、休闲娱乐外街大部分都销售给金融机构、移动通讯 作为营业厅，其他由业主自行对外出租， 目前进驻商家只有一家休闲餐饮，租金达100元/月/ m,另外，金街国际（夜总会）为开发 商自行经营，经营状况较好；但是整体项目 空置率咼，内街基本无商家进驻银湖波尔

6、卡大街属于社区配套商业街， 外街商铺经营比较好， 但是由于缺乏“统一规划， 统一经营”的思路，目前商业街业态规划凌乱，经营状况不佳，人气不旺。银湖北路与越秀路路口建筑面积15000 m社区配套商业街两层商业：外街：一拖二内街：一层二层独立经营单价7892 元 / m30-80 m23-63 万2006.7开盘，销售率100% 出租率 60%主要以项目周边的芜湖本地自用客为主，投资客少餐饮、娱乐、宾馆、低档服装店、小卖部、棋牌室、工作 室、汽车美容大型餐饮能够辐射周边地区及芜湖市场，其他业态只能辐 射到社区周边人口， 内街人流量小，业态杂乱，经营状况不佳位于城南，初期规划成中山路步行街延伸段，定

7、位以“品牌专卖店”为主，但是由于离 步行街较近，业态重复，且无吸引人气的大商家进驻，商业街初期经营状况不佳，后期由于 周边住宅项目的兴建，商业街陆续进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮娱乐等业态，形成目前的布局。弋江区羊毛梗地块总建筑面积158000 m2，其中商铺面积64000 m2社区型商业街2层商铺（底商）4000-5500 元 / m80-160 m不承诺投资回报，直接销售2003年开盘购买小区的业主购买家居建材、餐饮、休闲娱乐、家装公司、汽车美容、低档 服装餐饮娱乐行业状态良好 ，其他行业经营状况一般，内街人 流里少依托市区成熟地段及周边旅游资源， 打造安徽古典风格商业街， 因

8、定价偏高且建筑设计存在缺陷，销售及内街出租率惨淡。九华中路和北京中路交叉口占地面积16765 m,建筑面积 23300 m三层商业，部分4-5层38000-50000 元 / m30-166 m不承诺投资回报，一楼销售，二层以上出租2007年11月开盘，销售率 40%出租率5%由于商铺总价较咼，商铺销售不够理想， 外街米用招商方式引进餐饮、休闲娱乐行业 带动商业氛围，促进内街销售， 但由于不统一经营管理，目前内街无商家进驻红星美凯龙项目由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发，总投资约 3.6亿元，项目案名为芜湖红星美凯龙家居生活广场。九华北路以东、芜宣咼速以南、天门山东路以北地块占地面积7

9、3373 m,总建筑面积 138374 m商场式专业豕居建材市场 +城市综合体建设建筑层数为三层的南、北建材馆各一幢， 建筑面积共73303怦，共有商铺1256个；建筑层数为四层的家居馆 一幢，建筑面积共 48610 m2,共有商铺306个；地下停车 建筑面积16461 m ,停车位593个米取承诺投资回报（具体政策未定）及直接销售（由业主 自营）相结合的销售模式目标客户锁定在芜湖市经营家具建材行业的经营户建材馆以家装建材（门窗、木质地板、地砖、瓷砖、洁具、 橱柜、卫浴、吊顶、壁纸、涂料、布艺、五金）及家用电 器（净水器、灯具、音响、散热器、太阳能等小家电）展 销为主；家居馆以现代流行中式家具

10、、红木家具、现代板 式豕具、欧美豕具、实木豕具、软体豕具、儿童套房、精 品时尚家具等展销为主、经营户访谈餐饮行业经营户访谈访谈对象杨运海工作单位 职位湖南餐谋天下餐饮管理有限公司 安徽地区副总经理/营运总监访谈 日期2010.4访谈内容1.对绿地在芜湖还有商业项目不知情，只知道住宅项目；2.目前芜湖市商铺价格普遍都在 10000元/ m,品牌餐饮需求面积都较大， 购房总价太咼，不考虑购头商铺经营，因为是新的区域，目前在无湖不占区位优势，购买商铺经营风险较大；3.对于租赁有一定兴趣，意向面积 3000 m,但是要求商业街有整体规划，如果商业街形不成规模，餐饮市场很难在短时期内做旺，对于餐饮品牌有

11、一定的影响；4.关注商业街启动时间及租赁政策， 需要开发商将餐饮行业物业的 环评及消防 做到位，经营户和政府部门沟通比较困难的地方希望开发商能够予以帮助；5.能够尽快提供物业，需要到现场看过物业条件决定是否开店。后总芜湖庄园江边渔庄总经理1.目前在无湖已经有 2豕店了，一豕在美食街，一豕在奥体公园，经营状况都不 错；2.不考虑购头商铺经营，餐饮行业本身投资较大，即使购头商铺也不会考虑在内 经营，购买并自营的风险较大；3.对于租赁有一定兴趣，意向面积1500-2000怦，希望能够像凤凰美食街一样形 成餐饮街区，整体商业街要具备餐饮氛围，才能带来人气；4.目前凤凰美食街的物业条件比较落后，希望我们的商业街可以根据经营需要， 多考虑沿街停车位，方便顾客停车；5.能够有一个较稳定的经营环境， 租赁期限不得低于 8年，否则很难形成市场，经营户的利益无法保障；6.关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁优惠政策。娱乐行业经营户访谈殷建平阿波罗音乐会所总经理2010.31.目前在安徽已经有 5家店了，经营状况都不错，自己也在合肥海顿公馆买了住 宅，对绿地的总体印象还不错