国有工矿棚户区改造可研教材.docx
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国有工矿棚户区改造可研教材
附表、附件、附图。
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称及性质
1、项目名称：
安顺市国有资产管理有限公司2015年国有工矿棚户区改造建设项目
2、项目地点：
南航路西侧（花山脚）
3、项目建设性质：
新建
4、承办单位：
安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司
5、法人代表：
吕昕
二、项目承办单位概况
单位简介：
安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司（以下简称公司），于2011年5月13日注册成立，系市国资公司独资子公司，注册资本金从原来的5000万元增值目前的433183.56万元；经营范围为保障性住房开发建设，房地产开发经营，项目管理、代建，实业投资，物业管理，节能环保建材生产经营等。
公司位于安顺市西秀区中华东路356号金茂大厦，公司于2011年12月取得房地产开发资质，为暂定级。
公司经营范围：
保障性住房开发经营，项目管理、代建，城市建设投资，实业投资。
公司经营宗旨：
改善城市低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定，促进房地产市场健康发展，带动相关产业发展。
整体发展战略：
建成一家由资产经营管理、城市经营管理、房屋租赁、物业管理、担保咨询、商业贸易、自然资源开发投资等多元化项目并举的一体化服务公司；把分散沉淀的政府资源转化为高效流动的政府资本，建立资源、资产、资本、资金的循环运作体系，实现政府资产的保值增值和裂变扩张。
三、可研编制依据
1）《中华人民共和国土地管理法》；
2）《中华人民共和国城市规划法》；
3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4）《中华人民共和国城市环境保护法》；
5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6）《安顺市城市总体规划修编（2009—2030）》；
7）《安顺市城市规划管理技术规定》；
8）贵州省建筑设计研究院所作的规划方案；
9）项目承办单位提供的相关资料；
10）国家有关技术规范、规程和规定。
四、编制目的
1）对项目进行全面的技术经济研究、论证。
判别项目预期目标与项目兴建理由是否相吻合，预期目标是否具有合理性与现实性。
2）选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据。
3）为项目评估、环境影响评价提供充分依据。
4）完善基本建设程序，为项目决策、资金筹措提供科学、详实、可靠的依据。
五、编制原则
1）以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标；
2）符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征，与周边环境和谐发展；
3）合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案；
4）保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。
六、可研研究范围
1、项目研究范围及内容
针对安顺市国有工矿棚户区改造工程建设项目可行性研究报告，主要进行了以下研究工作：
⑴项目建设背景、必要性；
⑵项目建设条件及选址；
⑶项目建设规模和建设内容；
⑷项目建设方案；
⑸项目运作方式和管理模式、项目招标方案；
⑹投资估算与资金筹措、风险分析；
⑺社会效益评价；
⑻研究结论及建议等。
七、项目提出理由与过程
（一）项目提出的理由
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
棚户区改造坚持以人为本、民生为重，统一规划、分步实施，多元融资，依法改造、确保稳定的原则。
近年来，根据中央精神，贵州省相继出台了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（黔建保发[2010]281号）等文件，安顺市人民政府也下发了《安顺市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》的通知（安府发〔2012〕9号），旨在推进和加快本地区棚户区改造工程，改善居民生活条件，提升城市形象，促进和谐社会建设。
为实现《安顺市城市总体规划（2009-2030年）》和国有工矿棚户区改造工程的相关要求及目标，把安顺市国有工矿“棚户区”建设成为一个布局合理、配套齐全、环境优美、建管有序、特色鲜明、协调发展的城市新社区。
本项目得到贵州省省政府、安顺市市委、市政府及西秀区区委、区政府的高度重视，经过各级领导对改项目的多次考察和调研，认为安顺市国资公司企业国有工矿棚户区改造工程项目的建设，是安顺市建设创新型城市，实现城市产业转型升级，改善安顺市人居环境，维护和谐社会、加快城市化进程，加强安顺市土地节约集约利用，改善中心城区的城市景观，提升城市形象为目的建设项目。
（二）项目研究的过程
按照党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的有关精神，结合安顺市城市建设实际，安顺市提出了建设国有工矿棚户区改造建设项目，选址于安顺市西秀区，黄果树大街西段北侧龙井片区，并得到各职能部门的认可。
受项目业主的委托，我方于2013年10月初开始进行本项目的可行性研究，我方派出专业人员会同业主一道对本项目场址水文、地质等资料进行收集。
同时征集了政府各部门对项目实施的建议和意见，经校核建设方案，掌握了基础资料，转入内业工作。
在各有关部门的共同努力下完成了初稿，后又根据业主及相关各方提出的建议进行修改，于2014年12月中旬完成定稿。
第二节项目概况
一、房屋拆除区土地利用现状
项目区在安顺规划区范围内，目前对传统街区的建设性破坏比较严重，主要为以下几方面：
1、土地使用功能配置不尽合理
规划范围内沿街商业、办公、仓储用地等与住宅、学校用地混杂，缺少公共绿地和为居民提供游憩休闲与人交往的公共空间。
2、缺乏城市基础设施
由于房屋拆除区内以传统木结构建筑为主，农民的生活服务设施不足，尤其在传统民居中，缺少必要的卫生设备等，缺乏污水排放系统；绝大多数没有受到有效的保护和维修，建筑质量令人担忧。
3、街区道路网结构不合理
城市道路等级不完整、支路密度不足，缺少公共停车场地。
道路路面状况严重影响车辆通行。
4、城市再开发时序安排不尽合理
城市更新项目多为零星地块的“见缝插针”，破坏了原有风貌的整体感；近期多规模大强度高的新公房建设，但多集中于村寨及周边区段，缺乏充分研究的改造破坏了原有风貌，如武庙与西秀山塔的景观轴线，贯城河驳岸改造等。
5、企业情况
本项目涉及的企业在册职工1200人，困难职工1000人,为解决这些困难职工住房问题,选址于南航路西侧（花山脚）建设1000套住房以予解决。
二、拟建地点
安顺市国资公司企业国有工矿棚户区改造工程项目，位于南航路西侧（花山脚），黄果树大街西段北侧龙井片区。
项目用地周边目前有西航路、南航路黄果树大街等市政道路，用地北抵安顺市天一幼儿园，南至拟建的龙井路，东起南航路，西临黄果树大街。
地势较为平缓。
三、建设规模与目标
1、建设规模
本工程总用地面积76026平方米（114亩），规划用地面积76026平方米，代征代建道路面积5811平方米,总建筑面积211150平方米。
本项目建设住宅建筑11栋，其中住房1000套，96650平方米，架空层建筑面积3600平方米，配套及仓储用房建筑面积66800平方米，住宅建筑层数为15～23层不等，均为高层建筑。
地下建筑面积44100平方米，以及供水、供电、通讯、道路广场、小区景观、环境绿化等配套设施。
2、建设目标
本项目建设安置住房1000套，总建筑面积211150平方米。
其中：
地上建筑面积167050平方米，地下建筑面积44100平方米。
项目总用地面积76026平方米（含代征道路面积5811平方米）。
本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域内中低收入家庭对住房的需求。
项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。
规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机
统一。
通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。
通过项目的建设，建设新型的和谐社区，让城市中低收入家庭共享城市建设发展的丰硕成果，完善社会保障体系，建设和谐社会，确保安顺市的社会稳定、经济健康快速发展。
四、主要建设条件
1、地形地貌
项目建设整个地块地势西北高东南低，西北面绝对标高最高1388，东南绝对标高最低1380，最大相对高差在8米以内，高差较小，大部分地势平缓。
地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。
2、城市规划
本项目在规划定点范围内建设，总用地面积114亩（合76026平方米），能满足本项目的建设要求。
整个地块地势高差较小，最大相对高差在8米以内，地形平缓。
项目的用地符合规划用地使用性质，规划及单体方案将按照国家现行相关规范实施设计。
3、环境资源
本项目是大型高层建筑，项目建成后环境优美宜人，绿色、生态、环保。
本项目对环境治理主要是保护现有绿化地，保护生态环境，扩大绿化建设；降低设备运行中的噪声对周围环境的滋扰。
采取有效环境保护措施，可把项目建设对生态环境的负面、局部、短期的影响减少到最小程度，提供宁静、整洁的建筑环境。
4、交通条件
本项目位于安顺市西秀区，黄果树大街西段北侧龙井片区，项目用地周边目前有西航路、南航路黄果树大街等市政道路，用地北抵安顺市天一幼儿园，南至拟建的龙井路，东起南航路，西临黄果树大街，有多路公交车从此经过，交通比较便利。
5、建筑材料、设备、资源供应
安顺市建筑材料、设备供应渠道畅通，市场货源充足，砂、石等可就地供应解决。
6、项目配套设施条件
随着中华西路各项棚户区改造工程的建设，城市配套设施日益齐全，并且地块内现有的各种市政基础设施系统（给排水、供电、煤气、通讯等）均已具备，能保证项目顺利建设。
7、施工条件
拟建场地地处市政干线道路，交通便捷。
施工条件良好。
8、征地、拆迁安置方案
项目建设民心所向，群众积极配合动迁工作。
安顺市人民政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。
广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了安顺市国有工矿棚户区改造工程建设项目的顺利进行。
9、政策支持
为了加快安顺市国资公司企业国有工矿棚户区改造工程项目的建设，安顺市人民政府，根据国务院《城市房屋动迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（黔建保发[2010]281号）等文件的有关规定，结合安顺市的实际情况，制定了《安顺市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》（安府发〔2012〕9号）等有关文件及相关规定，给本项目建设提供了强有力的政策支撑。
五、项目投入总资金及效益情况
1、项目投入总资金
本项目共投入总资金54980万元。
其中：
直接工程费用42772.10万元，工程建设其它费用5757.29万元，基本预备费2138.61万元，项目建设期银行贷款利息4312万元。
本项目总投资54980万元，向银行贷款44000万元，约占总投资的80%，自筹10980万元，约占总投资的20%。
2、项目社会及经济效益分析
2.1社会效益
本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。
项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。
规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机
统一。
通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。
通过项目的建设，建设新型的社区，完善社会保障体系，建设和谐社会，确保安顺市的稳定、健康发展。
2.2经济效益
该项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化安顺市城市形象、优化小区环境、提升搬迁户居住条件的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。
项目建成后，将成为安顺市该片区一个新的亮点，给拆迁户提供舒适、优美、宜人的生活环境；因此，项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益。
六、主要技术经济指标
工程技术经济指标表
一、技术指标
类别
单位
数值
规划总用地
㎡
76026
其中
净用地面积
㎡
70215
代征道路面积
㎡
5811
总建筑面积
㎡
211150
其中
地上建筑面积
㎡
167050
其中
住宅建筑面积
㎡
100250
其中
住宅面积
㎡
96650
架空层面积
㎡
3600
配套及仓储用房建筑面积
㎡
66800
地下车库建筑面积
㎡
44100
建筑基底面积
㎡
22066
容积率
2.38
建筑密度
%
31.43
绿地率
%
22.36
绿地面积
㎡
15701.99
其中
地面绿地面积
㎡
12915.78
屋面绿化面积
㎡
2786.21
总户数
户
1000
总地下停车位
辆
1250
二、经济指标
总投资
万元
54980
其中
直接工程费
万元
42772.10
工程建设其他费
万元
5757.29
基本预备费
万元
2138.61
建设期银行贷款利息
万元
4312
三、项目财务数据
1
项目计算期
年
10
2
财务基准收益率
%
8
3
财务内部收益率
%
13.54
4
财务净现值
万元
15119.76
5
项目投资回收期
年
4.78
6
总投资收益率
%
8.21
7
资本金净利润率
%
24.19
8
利息备付率
%
465
9
偿债备付率
%
121
10
盈亏平衡点
%
40.56
户型统计表
栋号
单元数
户型
单元电梯数
电梯数
一梯几户
地下层数
仓储层数
住宅层数
层数
户数
各栋总层数
户型建筑面积（㎡）
1
1
E
3
2
8
1
3+1
17
-1F+3F+1F+17F
136
22
E-1户型87.16E-2户型103.57
2
1
D
2
2
4
1
3+1
15
-1F+3F+1F+15F
60
20
D-1户型102.04D-2户型99.4
3
1
D
2
2
4
1
3+1
13
-1F+3F+1F+13F
52
18
4
1
D
2
2
4
1
3+1
11
-1F+3F+1F+11F
44
16
5
1
A
2
2
4
1
1
17
-1F+1F+17F
68
19
A-1户型99.44A-2户型89.34
1
A
2
2
4
1
3+1
14
-1F+3F+1F+14F
56
19
6
2
A
2
4
4
1
3+1
18
-1F+3F+1F+18F
144
23
7
2
A
2
4
4
1
3+1
18
-1F+3F+1F+18F
144
22
8
1
D
2
2
4
1
3+1
11
-1F+3F+1F+11F
44
16
D-1户型102.04D-2户型99.4
9
1
A
2
2
4
1
1
16
-1F+1F+16F
64
18
A-1户型99.44A-2户型89.34
1
A
2
2
4
1
3+1
14
-1F+3F+1F+14F
56
19
10
1
A
3
2
4
0
3+1
11
3F+1F+11F
44
15
1
A
4
2
4
0
3+1
11
3F+1F+11F
44
15
11
1
A
2
2
4
0
3+1
11
3F+1F+11F
44
15
合计
16
32
32
1000
户型面积比例表
面积
户数
比例%
80-90
400
40
90-100
432
43.2
100-103
168
16.8
合计
1000
100
第三节结论与建议
一、结论
本项目系国有工矿棚户区改造安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了当地的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进城市经济发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
二、建议
1、加强项目的前期管理工作；在实施过程中，认真执行项目业主负责制、招投标制、工程监理制，以保证工程进度和质量。
2、加强建设资金的筹集和管理工作，建立健全建设资金管理制度，用好管好资金，真正为项目建设发挥作用。
3、建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
4、项目建设过程中要注意与环境协调，达到合理统一。
5、项目的拆迁量较大，牵涉到住户较多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。
第二章项目建设的必要性与意义
一、安顺市概况
安顺市位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。
全市总面积9267平方公里，人口269万人，其中少数民族人口占全市总人口的39%。
安顺市是贵州省现有的4个地级市之一，下辖西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和安顺经济技术开发区、贵州省黄果树风景名胜区、贵州黎阳高新技术工业园区等县（区）。
安顺市平均海拔高度在1102米～1694米之间，属典型的高原型湿润亚热带季风气候，雨量充沛，年平均降雨量1360毫米，年平均气温14℃，历史最高气温34.3度，最低气温-7.6度，年平均相对湿度80%，年平均风速2.4m/s，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和宜人,是避暑休闲的天堂！
以平均气温<10℃定为冬季，则安顺一年有九个月平均气温均在10℃以上；以日最高气温≥35．0℃的时段称为酷暑期，安顺没有35℃以上的高温记录。
安顺是贵州省夏季气候凉爽的一个中心，又是贵州省西线旅游的一个中心。
两个中心，两大优势，得天独厚。
安顺夏季的平均日照每天只有4～5小时，而庐山、哈尔滨、承德等地达7小时左右。
安顺市拥有两个国家AAAAA级风景名胜区——黄果树风景名胜区和龙宫风景区、两个国家AAAA级风景名胜区——镇宁夜郎洞风景区和红枫湖风景区（南湖部分，其他部分属贵阳市清镇市）、两个国家AAA级风景名胜区——紫云格凸河穿洞风景区和九龙山国家森林公园，中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。
在安顺市100公里的半径范围内，有7个国家级风景名胜区。
距城西45公里，有举世闻名、磅礴壮观的黄果树大瀑布及瀑布群。
瀑布上游，为神奇壮观，景色各异的喀斯特“中国第一水旱溶洞”溶洞群——镇宁夜郎洞。
距城南27公里，有引人入胜的岩溶奇观——安顺龙宫，以南22公里，有群山连绵起伏，幽深碧绿，清澈宁静的绿色世界——九龙山。
距城南100公里紫云苗族布依族自治县境内，集山、水、洞、石、林、木组合之精髓，浑然一体，雄奇险峻，相得益彰，是名副其实的“喀斯特天然公园”——紫云格凸河。
距城北100公里，有罕见的大型地下公园——织金洞。
距城东70公里，有风光秀丽、烟波浩渺的高原湖泊——红枫湖。
安顺是中国优秀旅游城市、全国十大特色休闲城市、贵州省历史文化名城和优先发展的重点旅游区，风景名胜资源面积占全市国土面积的12%，高于全省4.2%和全国1%的平均水平。
安顺市社会经济发展情况：
2013年安顺市实现生产总值429.16亿元，增长15.4%；全社会固定资产投资604.08亿元，增长51%；财政总收入70.25亿元，增长15.5%，公共财政预算收入46.89亿元，增长29.2%；社会消费品零售总额111.52亿元，增长14.3%；城镇居民人均可支配收入19394元，增长4.17%；农民人均纯收入5801元，增长14.01%；金融机构存款余额609.77亿元，贷款余额431.19亿元，分别比年初增长26.2%和23.1%。
三次产业结构从2012年的15.1∶38.9∶46.0调整为14.21∶38.32∶47.47。
二、安顺市国有工矿企业概况
本项目所指安顺市国有企业：
安顺市食品公司、安顺市供销车队、安顺市蔬菜公司、西秀区土产二公司、西秀区废旧二公司、安顺市公房管理处、安顺市综合食品厂;西秀区城郊供销社。
这些工矿企业总占地面积76026平方米,建筑均是上世纪70-80年代修建的,目前已破烂不堪，形成了棚户区,居住在棚户区内的目前还有1200户，户均建筑面积51.6平方米。
具体情况如下表：
企业情况统计表
序号
企业名称
企业历史及现状介绍（需要详细说明，可以在文件后面附上）
企业产品及规模
土地权属
建筑年限
企业经营状况（在产、半停产、停产）
企业性质（市区国有）
隶属关系（市国资或区国资）
在册职工人数
1
安顺市食品公司
改制企业
副食品
国有
80年代
停产
区
区
184
2
安顺市供销车队
改制企业
运输行业
国有
80年代
停产
市
市供销社
136
3
安顺市蔬菜公司
改制企业
农副
产品
国有
划拨
70年代
停产
阶段
区国有
区国资
135
4
西秀区城郊供销社
停产阶段
农资
农副
产品
国有
划拨
70年代
停产
阶段
区国有
区供销社
145
5
西秀区土产二公司
改制企业
土产
产品
国有
划拨
70年代
停产
阶段
区国有
区国资
142
6
西秀区废旧二公司
改制企业
废旧
产品
国有
划拨
70年代
停产
阶段
区国有
区国资
148
7
安顺市公房管理处
改制企业
公房
国有
划拨
70年代
市国有
区国资
140
8
安顺市综合食品厂
改制企业
糖业
国有
划拨
70年代
停产
阶段
区国有
区国资
170
合计
1200
三、政策依托
1、棚户区改造是党和政府关心人民群众的“德政工程”
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
棚户区改造坚持以人为本、民生为重，统一规划、分步实施，多元融资，依法改造、确保稳定的原则。
棚户区居住的居民多是计划经济时期的劳动者，在社会经济体制转型后，这些居民随着计划经济一同逐渐退出了社会舞台，经历下岗或者失业，经济收入较低，根本无力改变居住状况。
从历史角度看，棚户区昭示了资源型城市工业化初期的繁荣。
但是，随着时代的发展和社会的进步，特别是改革开放以来，城市已经进入新的发展阶段。
棚户区不仅失去了工业化初期的“优势”，而且成为制约资源型城市发展的严重桎梏。
棚户区是多种历史与现实因素粘连的复合体。
为此，国务院颁发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）等文件，住建部也分别颁发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）和《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）等文件，2009年国家发展和改革委员会、住建部等五
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