莱州蓝海国际大饭店建设项目可行性研究报告.docx

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莱州蓝海国际大饭店建设项目可行性研究报告

莱州蓝海国际大饭店建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司莱州蓝海国际大饭店建设项目

1.1.2承办单位

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司

1.1.3投资单位

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司

1.1.4承办单位概况

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司隶属于山东蓝海酒店集团，集团于1994年创业于黄河三角洲的中心城市——莱州市。

十余年来，以“建设百年品牌，创造世纪经典”为宗旨使命，不断求索、勇于开拓，目前已成为一家以中高档酒店经营为主、以餐旅职业教育及其它相关产业为辅的酒店集团，在莱州、济南、青岛、上海、临沂、淄博等地拥有近20家中高档星级酒店及两家餐饮店，还成立了蓝海职业学校、蓝海国际旅行社、工程施工总公司和食品厂等，总资产已超过19亿元，员工及在校生近万人，综合实力跻身全国本土酒店集团30强之列，排名第七，是山东省酒店行业的龙头企业。

二、集团优势

（一）成熟的管理模式

蓝海酒店集团在接近十六年的运作实践中，培养出了一支专业化的管理团队，搭建起了集团总部的管理平台，并在此基础上形成了一套成熟的管理模式，可以保障旗下每一家酒店的良性运营。

我们严格按照现代企业制度的要求，组织制定了包括企业章程、组织机构、部门职责、岗位描述、标准化操作程序、管理规定在内的600多项规章制度，建立起了完善的制度体系，并努力将各项制度落到实处，保障了企业健康、有序地运转。

我们在全省酒店行业率先通过了ISO9002质量体系认证，并被山东省确定为“服务业标准化试点单位”。

我们结合工作实际，将清晰的分工体系与优化的业务流程相结合，形成了一套独特的职能化管理模式。

在集团总部设立多个职能中心，强化对各实体的管控，搭建起了集团总部统一的管理平台，保证了对各实体业务关键点的管控，保障了各项工作的质量，实现了规模效应。

拿产品质量管理工作来说，我们在集团总部设立质量管理中心，负责质量策划以及对各实体产品质量的检查督导、评估奖惩及服务指导，在这个体系下，集团所属各实体的产品质量水平得以有效保障，为集团良好品牌形象的树立奠定了基础。

我们还设置了专门的督办机构，重视对工作的督导，保障了组织的执行力。

在不断提升科学管理水平的同时，我们还非常注重文化管理。

基于儒家文化对中国社会潜移默化的深远影响，我们致力于打造以儒家思想为根基的企业文化。

我们提炼形成了“建设百年品牌，创造世纪经典”的宗旨使命，“您的需求，我的责任”的服务理念等一系列企业文化理念。

我们形成了完善的企业文化工作机制，开展了一系列务实有效的工作，引导了积极向上的良好风气，保障了团队的凝聚力、向心力。

（二）自主的人才储备培养基地

作为劳动密集型产业，酒店业的快速发展需要大批专业人才作为保障。

为了解决专业技术人才供给问题，我们确立了自主办学思路，于2003年投资创办了蓝海职业学校，旨在为企业发展提供和积蓄人才资源。

学校充分借鉴国际酒店职业教育的先进经验，结合自身实际，以培养酒店需要的实用型人才为目标，探索出了一条特色鲜明的职业教育办学之路，多年来向集团输送合格学生1万余人，其中有相当一部分已成长为核心技术人才和管理人才。

与此同时，学校还积极承担社会培训任务，累计培训和输送劳动力4万多人次。

2009年10月19日，胡锦涛总书记亲临蓝海职业学校视察，对学校给予了充分肯定。

截至目前，集团员工中大中专以上学历人员4700余人，高级技术职称140人，中级技术职称700余人。

（三）独特的餐饮优势

在餐饮接待方面，我们更是有着传统的优势，并在多年的运作实践中积累了丰富的经验，在集团的高层管理人员中，相当一部分都是餐饮管理出身。

在产品定位上，我们突破星级酒店以客房为核心的传统经营模式，依托自身餐饮优势，确立了“美食酒店”的差异化定位，旗下综合性酒店在功能布局方面突出大餐饮的特色，用餐饮带动客房和会务，餐饮收入占到总体收入的70%以上，形成了覆盖高、中、低端的立体餐饮产品结构：

既有高端宴会“钟鼎楼”，也有以海鲜见长的零点餐厅“渔歌坊”，还有自助餐和火锅产品。

在多年的运作实践中，我们探索出了一套厨房工艺流程化管理，依靠细致的分工和完善的工艺流程，破除了“大厨”主宰厨房管理的现象。

在菜品方面，我们成立了专门的菜品研发机构，建立起了一套菜品研发创新及推广的机制，鼓励全体膳食技术人员在工作实践中自主创新，不断丰富我们的“菜品库”。

在顾客心目中，菜品“常变常新”成为了“蓝海”的一种特色。

在服务方面，围绕“中国式待客之礼”的服务定位，我们不断在各种服务细节上推陈出新，做到“人有我专”。

举例来讲，我们请专业机构为不同岗位设计了不同的形象标准，使员工队伍整体形象得以明显提升；我们针对不同的酒水量身定制不同的酒具，制定不同的斟酒服务程序，引导客人提升消费理念。

在提供规范服务的同时，我们还大力倡导个性化服务，不断丰富服务的内涵，使得“蓝海”的餐饮服务具有了一定的典范价值。

（四）清晰的发展战略

山东蓝海酒店集团致力于创建国内知名的民族酒店品牌，今后，我们将立足餐饮优势，依托集团总部统一的综合管理平台和投融资能力，优化集团的产业联动发展体系，强化产业组合优势，逐步形成具有强大竞争力的酒店服务产业，打造国内一流的民族美食酒店品牌。

具体来讲，我们将以山东省、京津冀地区和长三角地区为主要发展方向，采取选址自建、股份合作、租赁经营、委托管理、品牌输出等多种方式，重点拓展中高档星级酒店项目，在二、三级城市主要拓展五星级酒店项目，占领市场制高点，并逐步涉足一级城市，力争在高定位的基础上实现大发展。

为了企业获得更好的发展，今年以来，我们积极运作在国内A股上市，企业上市后，我们将乘势而上，步入高速发展阶段，计划每年新增酒店8—10家，争取5年内综合实力进入全国酒店集团十强行列，10年内达到100家酒店的规模，从而跻身全国同行业前三位。

1.2项目概况

1.2.1建设场址

拟建项目位于莱州市掖县西路南，莱州北路西。

1.2.2建设规模和工程方案

本项目建成后，正常年的年销售收入约为8300.8万元。

项目总用地12186.7平方米（约18.28亩），总建筑面积50000平方米，高度99.9米。

地上24层，地下两层；客房共计360间套；餐饮厅面积1.2万平方米，最大客容量1100位；KTV共5—6间，客容量：

30—40人。

1.2.3项目投入总资金及效益情况

初步估算，项目总投资20000万元，其中建设投资17000万元，铺底流动资金3000万元。

本项目实施后，可新增年销售收入8300.8万元，正常年税后利润3857万元，资本金利润率32%，税后内部收益率23%，税后投资回收期为8.5年（税后，含建设期），税后财务净现值8124万元。

项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。

1.3可行性研究的依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）

2、《中华人民共和国环境保护法》

3、《工业项目建设用地控制指标（试行）》

4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

6、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

7、《莱州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

8、建设单位提供的有关材料

第二章项目提出的背景和必要性

2.1项目提出的背景

改革开放三十年来，餐饮业作为我国第三产业中的一个传统服务性行业，始终保持着旺盛的增长势头，取得了突飞猛进的发展，展现出繁荣兴旺的新局面。

　　与此同时，我国餐饮业发展的质量和内涵也发生了重大变化。

行业的经营领域和市场空间不断拓宽，经营档次和企业管理水平不断提高，经营业态日趋丰富，投资主体和消费需求多元化特点更加突出，网点数量和人员队伍继续扩大；餐饮市场更加繁荣，消费的个性化和特色化的趋势明显，追求健康营养和连锁规模发展成为主题。

集团化、品牌化、产业化和国际化的发展步伐加快，餐饮现代化的进程不断推进。

　　2008年我国餐饮市场运行基本平稳，餐饮业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。

全年餐饮业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，餐饮消费继续成为拉动经济增长的重要力量。

　　2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。

以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。

首先，大力发展大众化餐饮。

其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。

第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。

　　尽管2009年在金融危机影响下遭受了一定冲击，但国内餐饮业仍旧迅猛发展。

全社会餐饮业零售额达到1.7998万亿元，同比增长16.8%，占社会消费品零售总额的14.4%，虽然与上年相比增幅降低了约8个百分点，但仍保持高位增长。

目前处于资本运作阶段的餐饮连锁企业中，6%的餐饮连锁企业已引入资金或准备上市，有72%的企业已与投资方进行了洽谈，餐饮已成为风险投资商逆市投资的最佳选择之一。

　　我国餐饮业发展的基本面较好，蕴藏的消费空间巨大，在企稳回升的宏观经济环境下，未来中国餐饮业持续增长的态势将进一步巩固，餐饮市场将继续平稳快速增长。

　　“民以食为天，生以食为本”，伴随着政府拉动消费的政策影响、城乡居民收入较快增长和消费观念更新等因素，未来餐饮业依然是引人注目的消费热点，中国餐饮消费水平将继续保持高速增长。

该项目所处的莱州市中心城区，地理位置优越，商业气氛浓厚。

辖区内交通便捷，基础设施完备。

先进、快捷的金融、电信、信息服务，为本项目的发展提供了可靠的保障。

随着莱州市的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。

该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言，位置十分优越。

近几年来在市政府大开放大招商大发展的政策推动下，莱州市的发展日新月异，大批的外地企业涌入莱州地区，抢占莱州市场，本身的竞争力，在竞争中求发展。

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司为了扩大经营规模，发展规模效益，走多元化的发展道路，培植大楼外的新的经济增长点，增强企业竞争力，提升企业抗御风险的能力。

根据莱州市发展规划和当前发展趋势，决定在莱州市建设莱州蓝海国际大饭店项目。

2.2项目建设的必要性

2.2.1符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国餐饮行业的发展

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：

"鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。

积极发展连锁经营、特许经营等组织形式。

按照优化城市功能的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。

据国家统计局的统计，1978年全国餐饮业零售额仅为54.8亿元，经过30年的发展，到20088年餐饮业的零售业达到2816.4亿元，比1978年增长了50倍。

自1991年以来，全国餐饮业零售额每年增幅都在两位数以上，2009年全国餐饮业零售额达8886.8亿元，同比增长17.7%，比上年净增1331亿元，占社会消费品总额的比重达到13.9%。

2009年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破一万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，比GDP增速高出5.7个百分点，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。

2009年1至4月份，全国住宿与餐饮业零售额累计实现3880.1亿元，同比增长17.6%，比去年同期增幅高出3.1个百分点，占社会消费品零售总额的比重达到13.9%，拉动社会消费品零售总额增长2.4个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.9%。

商务部预计2007年餐饮业市场运行将继续以17%左右的速