河畔新城项目理解.docx
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河畔新城项目理解
河畔新城项目理解
一、开发背景
(一)开发商介绍
1、开发商沈阳华新联美置业有限公司,由沈阳华新国际实业有限公司与香港联美集团共同
投资组建。
2、沈阳华新国际实业有限公司为控股股东,占55%股份,香港联美集团占45%股份。
(二)投资商介绍
1、华新国际集团
1)为新(加坡)中合资经营企业,新加坡方股东为新加坡维信集团。
2)以开发中高档住宅产品为主业,执着于"携手同创花园世界"的经营理念,为“新住宅运动”的倡导者和领跑者,是中城房网的创始成员、中国房地产协会理事单位及城市开发委员会的副主任单位。
3)在北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、苏州等城市开发建设近二十个知名房地产项目,并拥有当地第一品牌的住宅,包括奥林匹克花园连锁系列,是全国屈指可数的跨地域开发商之一。
4)华新国际在沈阳先后开发了河畔花园、夏宫、华新国际大厦、锦锈山庄等项目,其中,河畔花园金蒂楼更创下一天销售一个多亿的辉煌业绩。
是沈阳知名度与美誉度最高的大型品牌开发商之一。
5)十二年来,华新国际始终追求卓越、创造优秀,得到了社会和业界的一致认同与高度评价,共获得国际、国家及省级重要荣誉与认证近两百项,主要荣誉包括:
6)■2001年与2002年中国住交会上,华新国际分别入选“中国房地产二十大品牌企业”与“中国房地产品牌三十五强”。
7)■2001年与2002年中国住交会上,华新国际总裁卢铿先生两度入选“中国房地产十大风云人物”(得票名列第一)。
8)■2001年与2002年中国住交会上,华新国际投资开发的“沈阳河畔花园”、“上海奥林匹克花园”、“北京奥林匹克花园”等七个项目名列“中国名盘三十强”与“中国名盘五十强”。
9)■2002年沈阳华新国际实业有限公司被评为“沈阳市商品房销售质量信得过单位”;沈阳河畔花园获“科技进步示范楼盘”称号;沈阳锦绣山庄获“社区规划示范楼盘”称号;苏州都市花园获“经典示范楼盘”称号;北京奥林匹克花园获“创新示范楼盘”称号。
10)■2002年12月,卢铿先生被《新青年·财富》杂志评选为2002年度最佳经理人。
……
2、香港联美集团
1)联美集团是一家集化妆品、酒业、药业、保健品业、生物产业、精细化工、房地产、国际贸易等多位一体的现代国际化公司。
旗下拥有众多知名品牌:
如雅倩、贵府酒业等。
2)联美集团凭借其对国际化市场的了解,对大陆市场的熟悉,对市场的迅速反应以及地处香港的独特地理优势快速成长,业务已遍及世界多个地区。
(三)源自河畔辉煌,又创品质高峰
1、河畔花园,东北地区的第一座涉外高尚大型住宅区,作为沈阳著名的豪宅品牌,创造了
沈阳楼市的多个“第一”纪录:
东北第一个外商公寓/第一次引入专业的物业管理,提供封闭式24小时管理/东北地区第一家通过物业管理ISO9002质量认证/第一次引入精装修房/第一次在现楼做样板房展示/沈阳市第一栋智能型住宅/第一次推出跃层住宅……
2、12年来,河畔花园始终以高起点的定位、高质量的产品和物业管理服务,在市场上一直取得着领先的地位,逐渐形成了河畔花园“沈阳第一豪宅品牌”的形象。
随着社区规模的不断扩大,社区内各种配套设施逐渐完善,同时更荣获“全国物业管理优秀示范小区”称号。
入住河畔花园成为了一种身份与财富的象征,持续地创造了一个又一个销售佳绩,不断引领着沈阳房地产市场发展的方向。
2001年和2002年在“中国住交会”上,连续被评为中国名盘三十强和五十强之一。
3、河畔花园在市场的良好品牌形象主要体现在以下几个方面:
品牌形象
形象体现
产品最好,最先进(高品质的房子)
1、每一期产品都是高质量,领先当时市场的。
2、华新国际设立专门的产品研发部门,对产品不断进行革新和改进
精良的精装修房(高品质的装修)
1、1991年至今,做了12年的精装修房
2、精装修设计和施工经过多年的积累,达到了较高的水平,工程投诉率极低。
优质、安全的物业管理(高品质的服务)
1、率先在沈阳引入专业物业管理
2、“全国物业管理优秀示范小区”
3、东北第一家通过ISO9002质量管理体系的物业管理公司
4、物业管理投诉率极低,业主满意度普遍较高
入住是身份和财富的象征(高档次的形象)
1、通过宣传推广塑造豪宅形象,如提出“坐奔驰轿车,住河畔花园”。
2、设立高档会所——俱乐部
3、沈阳第一家引入卫星电视
4、成立华新国际学校
5、在前期曾限定购买者的身份,要求业主必须是外商或具有大学以上学历的中国公民
6、价格高企,价格走势也是持续地上升
4、为了让更多的人士能享受到河畔品牌高品质的产品与服务,华新国际集团与香港联美集团强强联手,为沈城各界人士合力打造一座规模更大、配套更全、设施更完善的超大型生活社区——河畔花园姊妹篇“河畔新城”。
(四)传承北京奥林匹克花园产品设计精髓
1、由华新国际与中体产业成功开发的“北京奥林匹克花园”,一期在2002年6月以楼花推出市场,几天内840套房子迅速被抢购一空。
继而在设计图纸未完成的情况下,二期购买意向者已登记999个,被迫暂时停止登记。
打动了全国最挑剔的消费者,感动了全国最严格和最专业的媒体。
成为2002北京楼市上一匹令人瞩目的黑马,被评为“首批首个健康住宅试点工程”,在2002年“中国住交会”上被评为中国名盘五十强之一
2、北奥的热销,除理念先进以外,主要源于其领先与创新的产品设计,包括规划、立面、户型和精装修等等。
华新联美公司总经理王维新先生,正是北奥主管设计与工程的领导者,因此,河畔新城在传承北奥产品设计精髓的基础上,根据华新国际12年来对沈阳居住习惯、气候、人文等方面的深刻洞察与精确把握,经过反复的论证与修改,实现了好上加好,精益求精,创新设计出最适合沈阳本地的产品,不但代表着全国一流的房地产开发水平,而且将继续引领沈阳房地产市场的开发方向。
(五)大师强强联手整合专业资源
1、规划设计:
国际公认的建筑规划领域专家——英国阿特金斯公司担纲总体规划;
2、建筑设计:
甲级设计院——华新国际工程设计顾问有限公司担任建筑设计;
3、建筑色彩设计:
留学法国多年的中国色彩研究所所长——中国美术学院副院长宋建明教授主持;
4、园林景观设计:
北京景环风景园林咨询中心,由留日十年的清华大学章俊华博士主持;
5、物业管理:
智能与物管完美结合的佼佼者——华新网络物业管理集团(河畔花园、北奥的管理单位提供管理
6、独家销售策划代理:
房地产策划专家——广州凌峻房地产咨询有限公司
(六)物业管理
1、河畔新城的物业管理与河畔花园一脉相承,由为河畔花园提供物业管理服务的华新网络物业管理集团进行管理。
河畔花园的物业投诉率极低,业主满意度普遍较高。
2、“业主的微笑就是我们最好的奖赏”——这是河畔物管人员执著的追求。
凭着不断实现“永远全心全意,永远兢兢业业”的管理宗旨,自1990年成立并服务于沈阳河畔花园开始,历经十余年时间,足迹遍布整个中国,将十余个大中城市的物业公司整合一体,实现了智能、网络与物业管理的完美结合,开创了中国物业管理集约化发展的先河。
物管公司华新网络物业集团被指定为“国家数字化社区标准”参编单位。
华新网络物业管理的主要社区均已通过ISO9002认证,并都获得地区级、国家级示范小区称号。
3、
二、理念与定位
(一)开发理念定位:
你我的国际生活
1、企业品牌是基础。
华新联美从博大到精深,以其国际背景、扎实的本土经验、雄厚的集团实力、前瞻性的开发眼界等,为河畔新城继河畔花园之后,持续打造高品质的社区提供了坚实的保障。
2、国际性是核心。
国际性的内涵在于包容。
在河畔新城,国际居住文明与本土文化交汇、融合及重构,人们从中得到与国际同步的生活品质、人文风情、时尚文化带来的全方位享受。
3、国际性的综合素质是实体。
在河畔新城,与世界同步的综合素质为住在这里的个人及家庭,完美、细致地规划未来日常生活的点点滴滴,真实而又亲切地呵护着每一个住户,同时描述一个灿烂的生活前景。
4、你我的国际生活阐述
1)“你我的国际生活”,仿佛是正在亲切地与客户交谈,轻轻地说出河畔新城的价值所在。
这正是符合“大楼盘轻声说话”的沟通技巧,在这种沟通下,客户产生较高的好感度,在潜移默化中接受河畔新城。
2)“你我的国际生活”带来的是轻声细语的交流,但在字里行间透出的是深深地自信,是华新联美人对河畔新城品质的自信,并将这种自信感染客户,也是未来住户对河畔新城“大家庭”的自豪,透出的是归属感与认同感,也将影响着他们的朋友与同样向往河畔新城的人们。
3)“你我的国际生活”寓意在河畔新城,每一位住户都是主人,共同拥有河畔新城创造的生活空间,河畔新城是个大家庭,在这个大家庭中每一个小家都在幸福地、和谐地生活着。
河畔新城就像一位父亲,充满着生活的智慧,是坚实的依靠,满足每一个人的要求,包容着每一个人,给予无微不至的关怀与照顾。
生活在河畔新城,每一天的感受都是温馨的,轻松的、有安全感的。
4)“你我的国际生活”体现的是不分你我,正如国际性倡导的博爱、平等的无国界生活空间,在此不同生活及文化背景的人在此共生,相互关怀,展现的是一片暖暖的,充满感情的生活场景。
5)“你我的国际生活”也蕴含着河畔新城与住户亲密的关系,就像一段真挚的爱情,在乎曾经拥有,更在乎天长地久,双方手牵手,共同度过一生。
6)“你我的国际生活”虽然从语感上是淡淡的,但给予客户的是那么的真实、接近与触手可及,避免了只追求“假、大、空”,而造成客户为之反感的情况——对于客户来说,最真的才是最美的。
7)为支持“你我的国际生活”的开发理念的实施,河畔新城为住户提供了一揽子国际生活计划,包括了健康、运动、教育、文化、休闲,让业主享受与世界同步的优质生活。
国际生活计划包括以下八大计划:
⏹国际智慧计划
⏹品牌定制计划
⏹运动健身计划
⏹绿色健康计划
⏹精装社区计划
⏹和谐居住计划
⏹国际英才计划
⏹天长地久计划
(具体阐述文案详见接待中心展板定稿)
(二)目标消费群定位:
1、目标消费群定位——“泛精英阶层”:
1)解决规模化与高端市场容量有限的矛盾,尽量扩大本项目的目标消费群。
2)将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。
3)一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层
4)一个超越了“小康”、奔向“现代化”,并开始拥有固定资产的阶层。
5)分为“薪富”、“新富”和“先富”三类,形成相应的低端、中端和高端目标市场。
2、薪富精英阶层——低端市场:
1)家庭生命周期和特征:
⏹处于初婚期(从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期),部分为单身人士;
⏹年龄由25至30岁;
⏹家庭年收入5万—8万元;
⏹一般没有私家车;
⏹多为“非创业型”人士,主要指大型外资、合资企业的高级白领,我们称之为“银领”;
⏹事业刚起步,但很有发展潜力;
⏹年轻、富有、学历较高,观念超前,经济和家庭负担相对较轻,对赚钱信心十足,不屑于“藏”钱,习惯先花“未来钱”。
2)购房动机和消费心理:
⏹为改善居住环境或结婚需求购房,基本为自住购房,需求迫切。
⏹有勇气借贷购房,有足够的还款能力。
⏹易受媒体广告影响。
⏹求新、求美。
3)购房需求与开发对策:
购房需求
开发对策
家庭结构简单,面积要求不高,承受总价较低
小户型:
80—90平方米
间隔:
2室2厅
积蓄不多,仅能支付首期,装修、购买家具、电器压力大
降低置业门槛
低价入市
轻松付款
提供精装修
提供家具电器一体化贷款
需要体面公共空间,满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
价廉物美
河畔及华新联美品牌延伸
优良的产品规划设计
精致的细部设计
部分关心未来子女教育,希望小区有学校,而且最好是名校
配套大型国际学校,推出一条龙教育系统
4、新富精英阶层:
1)家庭生命周期和个体特征:
⏹处于生育期(从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期)
⏹夫妻年龄由30—40岁
⏹家庭年收入8万至15万元。
⏹一般拥有一辆国产私家车
⏹职业主要包括:
A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员,我们称之为“金领”。
B、小型私营企业主。
⏹有较高的素质和教养,有较好的职业和身份,有新的文化背景,新的人生体验,紧追时代的脉搏,追求新的生活方式;
⏹有事业心,工作勤奋;事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神;
⏹受过良好的教育,有着良好的事业基础和发展前景;
⏹生活方式积极、健康、向上。
2)购房动机和消费心理:
⏹为子女就读名校而买房;
⏹为改善生活环境而换房;
⏹住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注;
⏹追求健康和舒适;
⏹效仿及炫耀动机;
⏹注重房屋的实用性、合理性;
⏹求新、求美。
3)购房需求与开发对策
购房需求
开发对策
户型面积不宜太大
厅、房面积要适中
接受总价处于中等水平
中户型:
120—140平方米
间隔:
3室2厅
偏好于有益子女教育的社区环境
配套大型国际学校,推出一条龙教育系统
需要体面公共空间,满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
提升生活素质
河畔品牌及华新联美延伸
优良的产品规划设计
精致的细部处理
5、先富精英阶层
1)家庭生命周期和特征:
⏹处于生育期(从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期)和满巢期(第一个孩子成家离开家庭的时期);
⏹夫妻年龄由40—50岁;
⏹家庭年收入15万—50万元;
⏹一般拥有一辆进口私家车,另外一辆国产私家车;
⏹主要指中型私营企业主,大型外资、合资和国有企业的管理者;
⏹成熟、稳健、富有;
⏹开始步入资产者的行列,表现在拥有各自企业的若干股权;
2)购房动机和消费心理;
⏹为子女就读名校而买房;
⏹为改善生活环境而换房;
⏹部分为投资功能;
⏹追求健康和舒适;
⏹效仿及炫耀动机;
⏹追求华丽、高贵甚至奢华;
⏹注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。
3)购房需求与开发对策:
购房需求
开发对策
追求高档次
户型面积要大
厅、房面积大
追求私密空间
大户型:
140—200平方米
间隔:
4室2厅以上
其它:
赠送花园或阁楼
偏好于有益子女教育的社区环境
配套大型国际学校,推出一条龙教育系统
需要体面公共空间,满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
提升生活素质
河畔花园及华新联美品牌延伸
优良的产品规划设计
精致的细部处理
二、选址与环境
(一)河畔新城拥有健康的大环境,开发商按健康住宅标准进行选址,选择了目前这块适合建设健康住宅的地块。
(二)位于沈阳市政府规划的浑南新城高品质住宅区内,地块原为农田,天然无污染。
(三)紧邻沈阳的母亲河——浑河的南岸,拥有长799米的美丽水岸线,依水而居,是真正的水景楼盘,沈阳是一个缺水与空气干燥的城市,河畔新城由于紧邻浑河,不但空气湿润,同时能充分满足住户亲水的情怀。
(四)周边绿色环抱,形成“天然大氧吧”,空气中负氧离子浓度高,自然及生态条件得天独厚,让住户365天“森呼吸”
1、北侧为126万平方米的滨河带状公园——五里河公园
2、东侧为85米宽的市政绿化休闲带
3、西侧为35米宽的市政绿化休闲带
(五)位于浑南新区核心前沿位置
1、河畔新城所在的浑南新区,号称“今日浑南,北方浦东”,是新沈阳的政治、文化、商贸、金融和行政中心。
2、浑南新区位于浑南新区的核心前沿位置
1)西侧与未来的中央商务区(CBD)一街之隔
2)南侧紧依新区政府
3)毗邻辽宁艺术城、大学城。
⏹辽宁艺术城:
位于浑南新区中央商务区东侧,占地787亩,辽宁人民艺术剧院、辽宁歌剧院、辽宁歌舞团、辽宁芭蕾舞团、辽宁交响乐团等12家艺术单位将进驻该城,同时还将成立辽宁艺术职业学院。
计划2003年4月奠基,2004年10月竣工使用。
大学城
⏹大学城
由6所大学组成高等级大学城,规划用地10平方公里,为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。
至今,沈阳工业大学年底已整体搬迁,沈阳建工学院也计划明年入住,未来几年内,东北大学、中国医科大学也将陆续迁入。
4)新区目前已具备供水、供电、供暖、煤气、通讯等基础配套,随着政府对浑南新区建设力度的加大,将迅速加快生活配套的完善,构筑起浓厚的文化艺术氛围。
(六)交通——过桥,就是我的家
1)河畔新城,矗立于浑河南岸上,与母城仅一桥之隔;
3)即将于今年10月通车的全国首座双塔单索面斜拉桥——富民桥,巍然屹立于河畔新城西侧;
4)宽80米的浑南大道紧邻新城南面;
5)开通至浑南的6条公交线路业已规划完毕,4万平米的浑南公交运营场即将上马;
6)青年大街、沈南大道、浑南大道与富民桥共同构建浑南东西南北快速干道,使新城至母城不过数分钟的距离,一蹴即达市中心,过桥就是我的家——河畔新城。
(七)河畔新城是目前浑河沿岸地块规模最大、最方正的地块。
四、规划设计
(一)一期规划经济技术指标
表一:
项目
分类数值
比例
人均指标
用
地
规划总用地面积
16.3公顷
南北长:
546米;东西宽:
308米
100.0%
住宅用地
高层
0.8公顷
43.6%
12.9㎡/人
多层及小高层
6.3公顷
公建用地
3.5公顷
21.5%
6.3㎡/人
道路用地
2.8公顷
17.1%
5.1㎡/人
绿化用地
集中绿地
0.8公顷
17.8%
5.2㎡/人
2.9公顷
户数
高层住宅
1016户
多层住宅
716户
小高层住宅
108户
总户数
1840户
总人数
5520人
建
筑
面
积
住宅
高层住宅
117000㎡
多层住宅
88670㎡
小高层住宅
14400㎡
合计
220070㎡
39.9㎡/人
公建
地上
俱乐部
10000
其它
32990
地下(二层)
46800㎡
半地下
19760㎡
合计
109550㎡
19.9/人
表二:
人口毛密度(人/公顷)
338.6
车
库
停车位
1580
住宅建筑面积毛密度
1.28万㎡/公顷
半地下停车位
281
住宅建筑面积净密度
2.94万㎡/公顷
停车率
85.9%
住宅平均层数
10
64.0%(多层部分)
5(多层部分)
地面停车位
177
住宅建筑套密度(毛)
112.8套/公顷
地面停车率
11.2%
住宅建筑套密度(净)
259.1套/公顷
住宅建筑净密度
29.8%
容积率
1.61
18.66%(多层部分)
0.93(多层部分)
绿化率
41.0%
占地面积
47600m2
16200m2(多层部分)
表三:
多层住宅户型统计表
分表
户型
户均面积
户数
所占比例
总户数
平
层
及
半
跃
A户型
(二室二厅一卫)
A1
88.67m2/户
52户
215户
30.0%
574户
716
户
A2
92.03m2/户
92户
A3
88.67m2/户
71户
B户型
(三室二厅二卫)
B1
118.03m2/户
154户
303户
42.3%
B2
123.71m2/户
16户
B3
118.03m2/户
133户
C户型
(三室二厅二卫)
C1
136.8m2/户
24户
40户
5.6%
C3
136.12m2/户
16户
D户型
(三室二厅二卫)
D1
148.06m2/户
8户
16户
2.2%
D2
149.72m2/户
8户
顶
层
全
跃
A户型
A1-Y1
141.99m2/户
7户
52户
7.3%
142
户
A1-Y2
132.72m2/户
22户
A2-Y1
143.47m2/户
23户
B户型
B1-Y1
189.03m2/户
2户
76户
10.6%
B1-Y2
180.24m2/户
36户
B1-Y3
185.50m2/户
18户
B1-Y4
190.21m2/户
16户
B2-Y1
225.93m2/户
4户
C户型
C1-Y1
208.71m2/户
4户
10户
1.4%
C1-Y2
226.22m2/户
2户
C3-Y1
212.96m2/户
4户
D户型
D1-Y1
213.47m2/户
2户
4户
0.6%
D2-Y1
235.29m2/户
2户
表四:
机动车停车指标表
半地
下停
车
停车数量(辆)
1#半地下车库
39
2#半地下车库
40
3#半地下车库
55
5#半地下车库
51
6#半地下车库
47
7#半地下车库
49
合计
281
地面停车
停车数
177
总计
停车数
458
平均每户
0.64/个
(二)整体经济技术指标
总体技术经济指标
总用地面积
554,546M2
总建筑面积
1038,393M2
其中
多层、小高层
328,370M2
高层住宅
589,600M2
商业及公建
120,423M2
总户数
7,098户
其中
多层
2,810户
高层
4,288户
容积率
1.87
绿化率
45%
覆盖率
24%
停车位(辆)
6,440
其中
地面(辆)
1,450
地下(辆)
4,990
(三)一期规划特点:
1、空间关系,社区空间组成共分为三个空间级别:
1)一级空间为公共空间,包括俱乐部、多功能广场、商业网点、售楼中心等;
2)二级空间为半公共空间:
包括丰富的户外运动设施、院落式的组团花园;
3)三级空间为半私密空间:
宅前屋后的健康休闲绿地;
2、总平面布置
1)多层住宅根据物业管理需要分为南北两个大组团,组团内实行封闭管理。
2)北组团包括10栋多层住宅,2个半地下车库及配套商业物业用房;
3)南组团包括19栋多层住宅,4个半地下车库及配套商业物业用房。
4)两个组团分界道路上设置组团主出入口
3、充分尊重北方居住习惯、日照、间距、朝向等方面的要求
4、实现“两低一大一高”:
18%低建筑密度、0.93低容积率、1.7倍大楼间距、41%高绿化率
5、一期全部为纯板式楼,4—6层低密度建筑,一梯两户,正南取向,南北朝向。
6、利用单体建筑的错落围合,创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。
1)山墙之间不对应,楼体之间无遮档,视线开阔。
2)对视窗距离大,邻里之间无对视。
3)利于通风采光,消除热岛效应。
4)形成院落式组团花园
5)结合景观和空间设计手法,形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境,并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机,形成独特的“院落文化”,创造亲和的邻里环境。
(人文部分详细阐述)
7、防火:
组团内设环状消防通道,道路为7米宽双车道。
连接住宅出入口的宅前小路,也可作为紧急时刻的消防通道。
8、运动俱乐部及主要商业设施布置在住入口周围,以体现社区大盘形