河畔新城项目理解.docx

1、河畔新城项目理解河畔新城项目理解一、 开发背景（一） 开发商介绍1、 开发商沈阳华新联美置业有限公司，由沈阳华新国际实业有限公司与香港联美集团共同投资组建。2、 沈阳华新国际实业有限公司为控股股东，占55%股份，香港联美集团占45%股份。（二） 投资商介绍1、 华新国际集团1） 为新（加坡）中合资经营企业，新加坡方股东为新加坡维信集团。2） 以开发中高档住宅产品为主业，执着于携手同创花园世界的经营理念，为“新住宅运动”的倡导者和领跑者，是中城房网的创始成员、中国房地产协会理事单位及城市开发委员会的副主任单位。3） 在北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、苏州等城市开发建设近二十个知名房地产项目，

2、并拥有当地第一品牌的住宅，包括奥林匹克花园连锁系列，是全国屈指可数的跨地域开发商之一。4） 华新国际在沈阳先后开发了河畔花园、夏宫、华新国际大厦、锦锈山庄等项目，其中，河畔花园金蒂楼更创下一天销售一个多亿的辉煌业绩。是沈阳知名度与美誉度最高的大型品牌开发商之一。5） 十二年来，华新国际始终追求卓越、创造优秀，得到了社会和业界的一致认同与高度评价，共获得国际、国家及省级重要荣誉与认证近两百项，主要荣誉包括：6） 2001年与2002年中国住交会上，华新国际分别入选“中国房地产二十大品牌企业”与“中国房地产品牌三十五强”。7） 2001年与2002年中国住交会上，华新国际总裁卢铿先生两度入选“中国

3、房地产十大风云人物”（得票名列第一）。8） 2001年与2002年中国住交会上，华新国际投资开发的“沈阳河畔花园”、 “上海奥林匹克花园”、“北京奥林匹克花园”等七个项目名列“中国名盘三十强”与“中国名盘五十强”。9） 2002年沈阳华新国际实业有限公司被评为“沈阳市商品房销售质量信得过单位”；沈阳河畔花园获“科技进步示范楼盘”称号；沈阳锦绣山庄获“社区规划示范楼盘”称号；苏州都市花园获“经典示范楼盘”称号；北京奥林匹克花园获“创新示范楼盘”称号。10） 2002年12月，卢铿先生被新青年财富杂志评选为2002年度最佳经理人。2、香港联美集团1） 联美集团是一家集化妆品、酒业、药业、保健品业、

4、生物产业、精细化工、房地产、国际贸易等多位一体的现代国际化公司。旗下拥有众多知名品牌：如雅倩、贵府酒业等。2） 联美集团凭借其对国际化市场的了解，对大陆市场的熟悉，对市场的迅速反应以及地处香港的独特地理优势快速成长，业务已遍及世界多个地区。（三）源自河畔辉煌，又创品质高峰1、河畔花园，东北地区的第一座涉外高尚大型住宅区，作为沈阳著名的豪宅品牌，创造了沈阳楼市的多个“第一”纪录：东北第一个外商公寓/第一次引入专业的物业管理，提供封闭式24小时管理/东北地区第一家通过物业管理ISO9002质量认证/第一次引入精装修房/第一次在现楼做样板房展示/沈阳市第一栋智能型住宅/第一次推出跃层住宅2、12年来

5、，河畔花园始终以高起点的定位、高质量的产品和物业管理服务，在市场上一直取得着领先的地位，逐渐形成了河畔花园“沈阳第一豪宅品牌”的形象。随着社区规模的不断扩大，社区内各种配套设施逐渐完善，同时更荣获“全国物业管理优秀示范小区”称号。入住河畔花园成为了一种身份与财富的象征，持续地创造了一个又一个销售佳绩，不断引领着沈阳房地产市场发展的方向。2001年和2002年在“中国住交会”上，连续被评为中国名盘三十强和五十强之一。3、河畔花园在市场的良好品牌形象主要体现在以下几个方面：品牌形象形象体现产品最好，最先进（高品质的房子）1、 每一期产品都是高质量，领先当时市场的。2、 华新国际设立专门的产品研发部

6、门，对产品不断进行革新和改进精良的精装修房（高品质的装修）1、 1991年至今，做了12年的精装修房2、 精装修设计和施工经过多年的积累，达到了较高的水平，工程投诉率极低。优质、安全的物业管理（高品质的服务）1、 率先在沈阳引入专业物业管理2、 “全国物业管理优秀示范小区”3、 东北第一家通过ISO9002质量管理体系的物业管理公司4、 物业管理投诉率极低，业主满意度普遍较高入住是身份和财富的象征（高档次的形象）1、 通过宣传推广塑造豪宅形象，如提出“坐奔驰轿车，住河畔花园”。2、 设立高档会所俱乐部3、 沈阳第一家引入卫星电视4、 成立华新国际学校5、 在前期曾限定购买者的身份，要求业主必须

7、是外商或具有大学以上学历的中国公民6、 价格高企，价格走势也是持续地上升4、为了让更多的人士能享受到河畔品牌高品质的产品与服务，华新国际集团与香港联美集团强强联手，为沈城各界人士合力打造一座规模更大、配套更全、设施更完善的超大型生活社区河畔花园姊妹篇“河畔新城”。（四）传承北京奥林匹克花园产品设计精髓1、由华新国际与中体产业成功开发的“北京奥林匹克花园”，一期在2002年6月以楼花推出市场，几天内840套房子迅速被抢购一空。继而在设计图纸未完成的情况下，二期购买意向者已登记999个，被迫暂时停止登记。打动了全国最挑剔的消费者，感动了全国最严格和最专业的媒体。成为2002北京楼市上一匹令人瞩目的

8、黑马，被评为“首批首个健康住宅试点工程”，在2002年“中国住交会”上被评为中国名盘五十强之一2、北奥的热销，除理念先进以外，主要源于其领先与创新的产品设计，包括规划、立面、户型和精装修等等。华新联美公司总经理王维新先生，正是北奥主管设计与工程的领导者，因此，河畔新城在传承北奥产品设计精髓的基础上，根据华新国际12年来对沈阳居住习惯、气候、人文等方面的深刻洞察与精确把握，经过反复的论证与修改，实现了好上加好，精益求精，创新设计出最适合沈阳本地的产品，不但代表着全国一流的房地产开发水平，而且将继续引领沈阳房地产市场的开发方向。（五）大师强强联手 整合专业资源1、 规划设计：国际公认的建筑规划领域

9、专家英国阿特金斯公司担纲总体规划；2、 建筑设计：甲级设计院华新国际工程设计顾问有限公司担任建筑设计；3、 建筑色彩设计：留学法国多年的中国色彩研究所所长中国美术学院副院长宋建明教授主持；4、 园林景观设计：北京景环风景园林咨询中心，由留日十年的清华大学章俊华博士主持；5、 物业管理：智能与物管完美结合的佼佼者华新网络物业管理集团（河畔花园、北奥的管理单位提供管理6、 独家销售策划代理：房地产策划专家广州凌峻房地产咨询有限公司（六）物业管理1、 河畔新城的物业管理与河畔花园一脉相承，由为河畔花园提供物业管理服务的华新网络物业管理集团进行管理。河畔花园的物业投诉率极低，业主满意度普遍较高。2、

10、“业主的微笑就是我们最好的奖赏”这是河畔物管人员执著的追求。凭着不断实现“永远全心全意，永远兢兢业业”的管理宗旨，自1990年成立并服务于沈阳河畔花园开始，历经十余年时间，足迹遍布整个中国，将十余个大中城市的物业公司整合一体，实现了智能、网络与物业管理的完美结合，开创了中国物业管理集约化发展的先河。物管公司华新网络物业集团被指定为“国家数字化社区标准”参编单位。华新网络物业管理的主要社区均已通过ISO9002认证，并都获得地区级、国家级示范小区称号。3、 二、理念与定位（一）开发理念定位：你我的国际生活1、 企业品牌是基础。华新联美从博大到精深，以其国际背景、扎实的本土经验、雄厚的集团实力、前

11、瞻性的开发眼界等，为河畔新城继河畔花园之后，持续打造高品质的社区提供了坚实的保障。2、 国际性是核心。国际性的内涵在于包容。在河畔新城，国际居住文明与本土文化交汇、融合及重构，人们从中得到与国际同步的生活品质、人文风情、时尚文化带来的全方位享受。3、 国际性的综合素质是实体。在河畔新城，与世界同步的综合素质为住在这里的个人及家庭，完美、细致地规划未来日常生活的点点滴滴，真实而又亲切地呵护着每一个住户，同时描述一个灿烂的生活前景。4、你我的国际生活阐述1）“你我的国际生活”，仿佛是正在亲切地与客户交谈，轻轻地说出河畔新城的价值所在。这正是符合“大楼盘轻声说话”的沟通技巧，在这种沟通下，客户产生较

12、高的好感度，在潜移默化中接受河畔新城。2）“你我的国际生活”带来的是轻声细语的交流，但在字里行间透出的是深深地自信，是华新联美人对河畔新城品质的自信，并将这种自信感染客户，也是未来住户对河畔新城“大家庭”的自豪，透出的是归属感与认同感，也将影响着他们的朋友与同样向往河畔新城的人们。3）“你我的国际生活”寓意在河畔新城，每一位住户都是主人，共同拥有河畔新城创造的生活空间，河畔新城是个大家庭，在这个大家庭中每一个小家都在幸福地、和谐地生活着。河畔新城就像一位父亲，充满着生活的智慧，是坚实的依靠，满足每一个人的要求，包容着每一个人，给予无微不至的关怀与照顾。生活在河畔新城，每一天的感受都是温馨的，轻

13、松的、有安全感的。4）“你我的国际生活”体现的是不分你我，正如国际性倡导的博爱、平等的无国界生活空间，在此不同生活及文化背景的人在此共生，相互关怀，展现的是一片暖暖的，充满感情的生活场景。5）“你我的国际生活”也蕴含着河畔新城与住户亲密的关系，就像一段真挚的爱情，在乎曾经拥有，更在乎天长地久，双方手牵手，共同度过一生。6）“你我的国际生活”虽然从语感上是淡淡的，但给予客户的是那么的真实、接近与触手可及，避免了只追求“假、大、空”，而造成客户为之反感的情况对于客户来说，最真的才是最美的。7）为支持“你我的国际生活”的开发理念的实施，河畔新城为住户提供了一揽子国际生活计划，包括了健康、运动、教育、

14、文化、休闲，让业主享受与世界同步的优质生活。国际生活计划包括以下八大计划： 国际智慧计划 品牌定制计划 运动健身计划 绿色健康计划 精装社区计划 和谐居住计划 国际英才计划 天长地久计划（具体阐述文案详见接待中心展板定稿）（二）目标消费群定位：1、目标消费群定位“泛精英阶层”：1）解决规模化与高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。2）将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。3）一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层4）一个超越了“小康”、奔向“现代化”，并开始拥有固定资产的阶层。5）分为“薪富”、“新富”和“先富”三类，形成相应的低端、中端和高端目标市场。2、薪富

15、精英阶层低端市场：1）家庭生命周期和特征： 处于初婚期（从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期），部分为单身人士； 年龄由25至30岁； 家庭年收入5万8万元； 一般没有私家车； 多为“非创业型”人士，主要指大型外资、合资企业的高级白领，我们称之为“银领”； 事业刚起步，但很有发展潜力； 年轻、富有、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”。2）购房动机和消费心理： 为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。 有勇气借贷购房，有足够的还款能力。 易受媒体广告影响。 求新、求美。3）购房需求与开发对策：购房需求开发对策家庭结构简单

16、，面积要求不高，承受总价较低小户型：8090平方米间隔：2室2厅积蓄不多，仅能支付首期，装修、购买家具、电器压力大降低置业门槛低价入市轻松付款提供精装修提供家具电器一体化贷款需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观价廉物美河畔及华新联美品牌延伸优良的产品规划设计精致的细部设计部分关心未来子女教育，希望小区有学校，而且最好是名校配套大型国际学校，推出一条龙教育系统4、 新富精英阶层:1）家庭生命周期和个体特征: 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期） 夫妻年龄由3040岁 家庭年收入8万至15万元。 一般拥有一辆国产私家车 职业主要包括:A、大型外资、合资和国

17、有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”。B、小型私营企业主。 有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式； 有事业心，工作勤奋；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神； 受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景； 生活方式积极、健康、向上。2）购房动机和消费心理: 为子女就读名校而买房； 为改善生活环境而换房； 住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注； 追求健康和舒适; 效仿及炫耀动机; 注重房屋的实用性、合理性； 求新、求美。3）购房需求与开发对策购房需求开发对策户型面积不宜太大厅、房面积要适中接受总价处于中等水平中户型：1

18、20140平方米间隔：3室2厅偏好于有益子女教育的社区环境配套大型国际学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质河畔品牌及华新联美延伸优良的产品规划设计精致的细部处理5、 先富精英阶层1）家庭生命周期和特征： 处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）和满巢期（第一个孩子成家离开家庭的时期）; 夫妻年龄由4050岁; 家庭年收入15万50万元； 一般拥有一辆进口私家车，另外一辆国产私家车； 主要指中型私营企业主，大型外资、合资和国有企业的管理者； 成熟、稳健、富有； 开始步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权；2）购房动

19、机和消费心理； 为子女就读名校而买房； 为改善生活环境而换房; 部分为投资功能； 追求健康和舒适； 效仿及炫耀动机； 追求华丽、高贵甚至奢华； 注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。3）购房需求与开发对策：购房需求开发对策追求高档次户型面积要大厅、房面积大追求私密空间大户型：140200平方米间隔：4室2厅以上其它：赠送花园或阁楼偏好于有益子女教育的社区环境配套大型国际学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质河畔花园及华新联美品牌延伸优良的产品规划设计精致的细部处理二、 选址与环境（一）河畔新城拥有健康的大环境，开发商按健康住宅标准进行选址，选择

20、了目前这块适合建设健康住宅的地块。（二）位于沈阳市政府规划的浑南新城高品质住宅区内，地块原为农田，天然无污染。（三）紧邻沈阳的母亲河浑河的南岸，拥有长799米的美丽水岸线，依水而居，是真正的水景楼盘，沈阳是一个缺水与空气干燥的城市，河畔新城由于紧邻浑河，不但空气湿润，同时能充分满足住户亲水的情怀。（四）周边绿色环抱，形成“天然大氧吧”， 空气中负氧离子浓度高，自然及生态条件得天独厚，让住户365天“森呼吸”1、北侧为126万平方米的滨河带状公园五里河公园2、东侧为85米宽的市政绿化休闲带3、西侧为35米宽的市政绿化休闲带（五）位于浑南新区核心前沿位置1、 河畔新城所在的浑南新区，号称“今日浑南

21、，北方浦东”，是新沈阳的政治、文化、商贸、金融和行政中心。2、 浑南新区位于浑南新区的核心前沿位置1） 西侧与未来的中央商务区（CBD）一街之隔2） 南侧紧依新区政府3） 毗邻辽宁艺术城、大学城。 辽宁艺术城：位于浑南新区中央商务区东侧，占地787亩，辽宁人民艺术剧院、辽宁歌剧院、辽宁歌舞团、辽宁芭蕾舞团、辽宁交响乐团等12家艺术单位将进驻该城，同时还将成立辽宁艺术职业学院。计划2003年4月奠基，2004年10月竣工使用。大学城 大学城由6所大学组成高等级大学城，规划用地10平方公里，为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。至今，沈阳工业大学年底已整体搬迁，沈阳建工学院也计划明年入住，未来

22、几年内，东北大学、中国医科大学也将陆续迁入。4） 新区目前已具备供水、供电、供暖、煤气、通讯等基础配套，随着政府对浑南新区建设力度的加大，将迅速加快生活配套的完善，构筑起浓厚的文化艺术氛围。（六）交通过桥，就是我的家1）河畔新城，矗立于浑河南岸上，与母城仅一桥之隔；3） 即将于今年10月通车的全国首座双塔单索面斜拉桥富民桥，巍然屹立于河畔新城西侧；4） 宽80米的浑南大道紧邻新城南面；5） 开通至浑南的6条公交线路业已规划完毕，4万平米的浑南公交运营场即将上马；6） 青年大街、沈南大道、浑南大道与富民桥共同构建浑南东西南北快速干道，使新城至母城不过数分钟的距离，一蹴即达市中心，过桥就是我的家河

23、畔新城。（七）河畔新城是目前浑河沿岸地块规模最大、最方正的地块。四、规划设计（一）一期规划经济技术指标表一：项目分类数值比例人均指标用地规划总用地面积16.3公顷南北长：546米；东西宽：308米100.0%住宅用地高层0.8公顷43.6%12.9/人多层及小高层6.3公顷公建用地3.5公顷21.5%6.3/人道路用地2.8公顷17.1%5.1/人绿化用地集中绿地0.8公顷17.8%5.2/人2.9公顷户数高层住宅1016户多层住宅716户小高层住宅108户总户数1840户总人数5520人建筑面积住宅高层住宅117000多层住宅88670小高层住宅14400合计22007039.9/人公建地上

24、俱乐部10000其它32990地下（二层）46800半地下19760合计10955019.9/人表二：人口毛密度（人/公顷）338.6车库停车位1580住宅建筑面积毛密度1.28万/公顷半地下停车位281住宅建筑面积净密度2.94万/公顷停车率85.9%住宅平均层数1064.0%（多层部分）5（多层部分）地面停车位177住宅建筑套密度（毛）112.8套/公顷地面停车率11.2%住宅建筑套密度（净）259.1套/公顷住宅建筑净密度29.8%容积率1.6118.66%（多层部分）0.93（多层部分）绿化率41.0%占地面积47600 m216200m2（多层部分）表三：多层住宅户型统计表分表户型户

25、均面积户数所占比例总户数平层及半跃A户型 (二室二厅一卫)A188.67m2/户52户215户30.0%574户716户A292.03m2/户92户A388.67m2/户71户B户型（三室二厅二卫）B1118.03m2/户154户303户42.3%B2123.71m2/户16户B3118.03m2/户133户C户型（三室二厅二卫）C1136.8m2/户24户40户5.6%C3136.12m2/户16户D户型（三室二厅二卫）D1148.06m2/户8户16户2.2%D2149.72m2/户8户顶层全跃A户型A1-Y1141.99m2/户7户52户7.3%142户A1-Y2132.72m2/户22

26、户A2-Y1143.47m2/户23户B户型B1-Y1189.03m2/户2户76户10.6%B1-Y2180.24m2/户36户B1-Y3185.50m2/户18户B1-Y4190.21m2/户16户B2-Y1225.93m2/户4户C户型C1-Y1208.71m2/户4户10户1.4%C1-Y2226.22m2/户2户C3-Y1212.96m2/户4户D户型D1-Y1213.47m2/户2户4户0.6%D2-Y1235.29m2/户2户表四：机动车停车指标表半地下停车停车数量（辆）1#半地下车库392#半地下车库403#半地下车库555#半地下车库516#半地下车库477#半地下车库49合

27、计281地面停车停车数177总计停车数458平均每户0.64/个（二）整体经济技术指标总体技术经济指标总用地面积554,546M2总建筑面积1038,393 M2其中多层、小高层328,370 M2高层住宅589,600 M2商业及公建120,423 M2总户数7,098户其中多层2,810 户高层4,288 户容积率1.87绿化率45%覆盖率24% 停车位 （辆）6,440其中地面 （辆）1,450地下 （辆）4,990（三）一期规划特点：1、空间关系，社区空间组成共分为三个空间级别：1）一级空间为公共空间，包括俱乐部、多功能广场、商业网点、售楼中心等；2）二级空间为半公共空间：包括丰富的户

28、外运动设施、院落式的组团花园；3）三级空间为半私密空间：宅前屋后的健康休闲绿地；2、总平面布置1）多层住宅根据物业管理需要分为南北两个大组团，组团内实行封闭管理。2）北组团包括10栋多层住宅，2个半地下车库及配套商业物业用房；3）南组团包括19栋多层住宅，4个半地下车库及配套商业物业用房。4）两个组团分界道路上设置组团主出入口3、充分尊重北方居住习惯、日照、间距、朝向等方面的要求4、实现“两低一大一高”：18%低建筑密度、0.93低容积率、1.7倍大楼间距、41%高绿化率5、 一期全部为纯板式楼，46层低密度建筑，一梯两户，正南取向，南北朝向。6、 利用单体建筑的错落围合，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。1）山墙之间不对应，楼体之间无遮档，视线开阔。2）对视窗距离大，邻里之间无对视。3）利于通风采光，消除热岛效应。4）形成院落式组团花园5）结合景观和空间设计手法，形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境，并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机，形成独特的“院落文化”，创造亲和的邻里环境。（人文部分详细阐述）7、防火：组团内设环状消防通道，道路为7米宽双车道。连接住宅出入口的宅前小路，也可作为紧急时刻的消防通道。8、运动俱乐部及主要商业设施布置在住入口周围，以体现社区大盘形