无锡太湖新城市场调研分析报告.docx
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无锡太湖新城市场调研分析报告
无锡太湖新城市场调研分析报告
第一章、市场调研描述
一、调研目的：
通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，和整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的大体市场状况，并预测以后太湖新城的市场大体走向。
二、调研对象及课题论述：
调研对象：
无锡市太湖新城
个案调查：
太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
无锡市的新计划中，对周边未开发的地域加大了开发力度，促使无锡市的房地产进展速度进一步加速，计划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被以为是一张能够从头书写城市辉煌的“白纸”。
省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都以为“太湖新城建设事关久远、事关重大”。
这一判定，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。
决策层以为，那个山水围合的150平方千米土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
如此的定位，能够完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
因此，使得此板块成为无锡市此刻和以后最火热的板块之一。
在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的大体概况，因此，咱们需要做以下课题：
一、无锡市整体城市概况
二、宏观政策的分析（包括无锡市地址政策对房地产的阻碍）
3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析
4、个案的综合分析
5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销冲破点分析）。
第二章无锡市概况
一、城市及宏观经济概况
1.城市概况：
a,地理位置：
东邻苏州，距上海128千米；南濒太湖，与浙江省交壤；西接常州，去南京183千米；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为平方千米（市区1659平方千米，其中建成区面积平方千米），其中山区和丘陵面积为782平方千米，占总面积的%，水面面积为1502平方千米，占总面积的%。
2006年耕地面积为2180535亩。
b,人口：
2007年年末全市户籍人口为万人，人口诞生率‰，人口死亡率‰，人口自然增加率为‰。
年末全市常住人口为万人，比上年增加%。
人均期望寿命岁。
c,交通运输：
航空：
无锡市距上海浦东国际机场180千米，距上海虹桥国际机场120千米。
无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。
无锡市距南京碌口国际机场180千米.
无锡市五条地铁线路图
地铁：
估量到2021年，无锡市第一建成轨道交通1号线（如图红色线），2号线（如图绿色线），总长度千米，成立站点45座，形成东西向和南北向的“十”字形轨道交通网络骨架；至远景年2050年，城市快速轨道交通网络将以主城区为核心，由“三主两辅”5条线组成放射+环形线网，其中一、二、3（三号线蓝色线）号线为骨架线路，三线呈放射状，4（粉色线）、5（黄色线）号线为辅助线路。
计划线网总长千米，设车站111座。
海运和内河航运图
海运和内河航运：
无锡的海洋客、货运输，要紧经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些口岸相连，距上海港165千米，距江阴港38千米，距张家港港43千米。
无锡沿长江有42千米深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴口岸为对外开放港，建成了国内第一个内河口岸型国际集装箱中转站。
江阴黄田港是长江出海口的要紧换装港之一，也是连结苏北地域的要紧渡口。
无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条要紧航道，航道总里程1656千米，已开通营业航运线221条。
无锡已成为全国34个口岸主枢纽之一。
铁路图
铁路：
经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。
正在计划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便利的条件。
公路图
公路：
沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。
31二、104国道穿过无锡。
沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。
无锡公路总里程4189千米，公路密度达到千米/百平方千米，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的 高速公路，其交会点正在无锡市。
d,重要的支柱产业：
无锡的机械装备、高级纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业进展势头迅猛，已经赶超传统的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。
全国GDP排名：
08年无锡市排名第8.位
09年无锡市排名第7位
图一：
无锡05-10年的GDP增加量图二：
无锡市GDP增加态势
1.从无锡市的GDP增加来看，时期性十分明显，05-07年GDP呈稳固增加趋势；08年由于受到国际金融危机的阻碍，增加势头有所下降，增加率也由%下降到了11%；到了09年金融危机的阴影慢慢散去，增加势头有所上升。
2.建筑业维持稳固进展。
全年全社会建筑业完成增加值亿元，比上年增加%；实现建筑业总产值亿元，比上年增加%。
施工衡宇建筑面积万平方米。
1个建设工程项目获国家优质工程“鲁班奖”，19个建设工程项目获江苏省优质工程“扬子杯奖”，63个建设工程项目获无锡市优质工程“太湖杯奖”。
由此看来，无锡市的建筑业进展的相当稳健。
3固定资产投资增速放缓，投资结构优化，全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增加%。
从项目组成看，建筑工程完成投资亿元，增加%；安装工程投资亿元，增加%；设备工器具购买完成投资亿元，增加%；其他费用亿元，增加%。
分产业投向，第一产业投资亿元，比上年增加%；第二产业投资亿元，比上年增加%；第三产业投资亿元，比上年增加%。
分注册类型，国有经济投资亿元，三资经济投资亿元，其他经济投资亿元。
全年城镇固定资产投资建成投产项目1480个，项目建成投产率为%；新增固定资产亿元，固定资产交付利用率为%。
4.房地产开发继续增加。
08-09年房地产业实现增加值亿元，比上年下降%。
完成房地产开发投资亿元，比上年增加%，商品房施工面积为万平方米，比上年增加%，完工面积万平方米，比上年下降%。
全年商品房销售面积万平方米，比上年下降%，商品房实际销售额亿元，比上年下降%。
小结：
1从人口增加上来看，无锡市人口（流动人口与常住人口）相关于之前都有明显的增加，这对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激，刚性需求进一步增加，乃是商品房开发的一个契机。
2．从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力，形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更是增进了无锡的经济，城市的进展，由于地铁贯通无锡太湖新城，使原先的荒地愈来愈受到人们的重视，给房地产市场的进展带来了新的空间。
2从城市计划来看，在2020年无锡市的新计划蓝图中，加大了对周边未开发的地域加大了开发力度，如此能更好的减缓老城人口多的问题，又能增加无锡市的整体城市化，城市化进程的加速必然造成农人向市民的转变，同时也将带来新的刚性需求。
3.无锡市的GDP的增加，表现出较为强劲的经济增加力，尽管08年受到金融危机的阻碍，增加速度有所迟缓，但整体上增加速度仍是很可观的，全国GDP排名0八、09年别离占据第8和第7位。
对房地产行业的进展一样也会起到较大的推动作用。
4.无锡市目前的房地产市场投资速度之快，与目前房地产市场的现状比较，可得知无锡市房地产市场的市场结构存在着不小的问题，全年商品房销售面积比上年下降30%，商品房实际销售额比上年下降%，完工面积大幅增加，而销售面积大幅下降，从而致使市场存量房越积越多，最终致使房地产市场显现混乱的局面！
第三章、宏观政策解读
一国家宏观调控解读
1，金融政策：
2月12日晚，中国人民银行发布公告：
从2020年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率个百分点。
为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信誉社等小型金融机构暂不上调。
调整后大型金融机构存款预备金率为%，农村信誉社等小型金融机构暂不上调，维持原先的%。
小结：
央行上调存款预备金率个百分点，对房地产市场的阻碍有限，但这是一个信号的释放，心理阻碍会比较大，可不能对房地产行业造成过大的实质性阻碍。
尽管银行存款预备金率的上调不是针对房地产市场，但有关房地产行业的政策持续出台，已经意味着房地产企业贷款门坎将进一步提高，房地产企业的融资环境将比2020年收紧
2，土地政策：
2007-01-17《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》文件说明：
土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。
包括房地产开发项目全数完工、完成销售；整体转让未完工决算房地产开发项目的；直接转让土地利用权等三种情形下，房产项目应该进行土地增值税清算。
2007-01-22国土资源部由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每一年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施．依照有关规定，需报国务院批准的城市建设用地范围包括：
各直辖市、打算单列市和省、自治区人民政府所在地的城市，和人口在５０万以上的城市。
2007-03-16《中华人民共和国物权法》物权法明确：
公私财产平等爱惜；70年后住宅建设用地利用权自动续；土地承包期届满可按国家规定继续承包；禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产；小区车位车库应第一知足业主需要；法律、行政法规未禁止抵押的财产都可
抵押；单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；物权法明确爱惜“阳光权”；选聘和解聘物业效劳企业须业主一起决定；以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销。
2007-04-25国土资源部将《2007年全国土地利用打算》下达地址执行，该打算中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
2007-06-11国家税务总局《关于取消部份地址税行政审批项目的通知》取消房地产土地利用税税收减免的地址行政审批权限。
2007-09-12国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》土地闲置费原那么上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法能够无偿收回的，坚决无偿收回。
关于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年末前完成清退。
能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储蓄，优先安排开发利用。
2007-09-28国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地利用权规定》1.“国有土地利用权”一概称为“国有建设用地利用权”2.将11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一概修改成“界址、空间范围”3.将工业用地纳入招拍挂范围4.规定土地出让金须一次付清。
小结：
1.在土地审批上，国土资源局不断出台新方法，提高审批门坎，此刻土地供给，标准土地出让行为，有效的避免了非法和不合理的土地交易行为发生。
推动土地的集约型利用，使有限的土地资源发挥最大的效用，标准土地市场。
同时各类方法也对开发商产生了极大的阻碍，开发商不能再对土地进行长时刻闲置，炒地皮的行为也极大的受到了抑制。
2.物权法的规定，使购房者的权益受到更好的爱惜，物业治理也对开发商提出了更高的要求。
明确物的归属，爱惜物权，充分发挥物的效用，关系人民群众切身利益的民事大体法律，制定物权法，对每一个人都有超级大的帮忙，保护人民的合法权益。
3.政府继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地，“地根”紧缩性政策正在一步步落地，有利于减缓土地供需矛盾，并将对房地产行业的行业结构优化起到专门大的作用，使中低档商品房及经济适用房建设取得进展，减缓中低收入的住房压力。
二、城市计划解读
1，交通建设方面：
太湖新城建设已近两年，依照"道路优先、基础设施先行"的建设原那么，我市大力推动计划设计、资金筹措、拆迁安置等工作，全面加速路网、环境、公建等重点工程建设。
依据"东西贯通、南北畅通"的计划，自2007年以来，新城启动了以五湖大道、立信大道、贡湖大道等"三纵"，和吴越路、震泽路、具区路等"三横"为骨干道路的主次干道20条、近127千米、投资额达107亿元的路网建设。
目前，五湖大道、立信大道、具区路、观山路、方庙路、清舒道、立德道等主次干道已于前年、去年年度完工投用，其他道路正在抓紧工程建设扫尾工作，打算08年7月底近80千米、15条道路全面完工。
随着太湖新城2020年首批8条道路6月全面动工建设，到年前建成投用后，能够说，到2020年末，新城路网建设任务将大体完成。
与此同时，金匮公园已完成土方堆山工程量300万立方米，主峰堆土高度已达45米，打算今年"十一"前完成项目主体施工任务，金匮公园将大面积植树造林、栽花种草，并因地制宜引种水生植物，使之成为太湖新城"绿肺"。
建成后将成为无锡南部地域最大的免费主题公园。
解读：
1.新建的与延长的几条路，大部份围绕着整个太湖新城板块周围的交通系统进行不断升级改造。
这就使郊区周围的稀疏交通环境取得有效的改善，五湖大道、立信大道、具区路、观山路、方庙路、清舒道、立德道等的建设将使该地域的交通通达性取得进一步提高，生活配套设施进一步完善，方便了人们的出行，必然程度上降低了该区购房者的出行时所花费的时刻本钱。
2.金匮公园的起建将成为无锡南部最大的免费主题公园，使无锡太湖新城的地理位置具有更高的投资性，此刻人的生活水平大幅提高，人们更注重的是生活环境的舒适度，金匮公园的兴修，将使更多的购房者关注新城。
2，保障民生增进展：
为配合城市进展建设，滨湖年内将确保新动工建设安置房目标400万平方米以上，完工300万平方米以上;育英小学、蠡园中学、立信职校，滨湖区中医院、太湖初中、立人高中和建筑路改造、葛埭路等道路建设将动工和续建;万平方米老新村也将随着改造重换新颜;高标准建成的滨湖展现中心、计划馆、图书馆、文化馆年内也将面向社会开放。
解读：
1.这些项目的启动、实施、落实无疑将为“宜居滨湖”大大加分。
无锡新城在以后的几年里将会慢慢取代老城的核心位置，其行政中心，商业中心的转移及舒适的居住环境，将会使更多的购房者将目光转向太湖新城，增进这一地域的房地产市场快速进展！
2.一个地域进展的程度是不是符合规律，一是要看经济，二是要看民生，三就要看教育；教育事业的发达才能保证那个地域能够出更多的人材，大大小小的学校不断涌现，就说明了太湖新城以后的进展潜力不可估量。
第四章、太湖新城SWOT分析
这可能是造物主对无锡最大的垂青了：
西以稚轿屏，南抱浩瀚太湖，东倚运河水路，北依蠡水湖湾，山水围合的150平方千米土地，成为城市之间新一轮较量中无锡特有的一张王牌。
它属于无锡市楼市中的后起板块，受到政府，市民的高度重视。
目前，该片区的投资项目有：
太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
运用SWOT分析法对无锡市太湖新城板块作简要分析：
优势（strength）：
政府政策优势：
省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都以为“太湖新城建设事关久远、事关重大”。
这一判定，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。
那个山水围合的150平方千米土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
如此的定位，能够完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
今年太湖新城建设将投资120亿元，建设100千米道路工程、100万平方米公建项目工程、200万平方米环境工程，打算到年末大体形成太湖新城主、次干道路网格局，提早至2020年完成新城建设“五年成框架”目标任务。
如此的进展速度，如此的支持力度，将使太湖新城快速崛起。
2.稀缺的临湖资源，具有唯一性，不可复制性，无锡太湖只有一个，它占据着庞大的人居环境优势，为该板块增加了较大附加值！
劣势（weakness）
1.与其他板块相较，价钱水平偏高。
太湖新城资源的稀缺性，决定了太湖新城价钱水平相对较高。
2.无锡太湖受到蓝藻的污染比较严峻，此刻人们购房置业考虑最多的确实是周围的环境，有湖的地块自然有优势，可是有污染的湖可就变成劣势了，如此，人们的购房意愿就大大的减弱了。
机遇（opportunity）:
1.客户对高品质产品的需求。
高品质的经典楼盘，要求有良好的社区人居环境，与优美的景观景色，太湖就符合这一要求，是可塑造无锡市精品高级楼盘的一大板块。
2.那个山水围合的150平方千米土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金
融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
如此的定位，能够完美兼顾人和城市
的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
3.在不久的以后，无锡市的行政中心将迁入太湖新城，轨道交通建设目前也已启动，带给这一板块楼市的是连续串“利好”，因此太湖新城地域的房地产市场前景不可限量。
4.通过国际招标确信的太湖新城计划方案中，新城的中心区是一个庞大的“绿洲”，将给居住者提供一个绿化园林城市，从而成为城市进展的核心和宜居的片区。
更为这一板块增加无形的价值。
要挟（threat）：
1.国家宏观调控，对高价楼盘消费者的观望态度起到强化作用。
2.尽管说此刻能够说是需求旺盛的时候，可是由于此刻国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，乃至有些以为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的。
小结：
1.在大的宏观环境背景下，关于整个房地产市场的阻碍是一致的。
在无锡房产市场上做比较，太湖新城板块有自己独特的优势，却也存在着各类劣势。
机遇与要挟并存的条件下，借助板块自身优势扬长避短，寻觅营销的冲破点，减弱要挟，增进销售。
2.太湖新城的优势明显大于劣势，其并世无双的地理优势，俱佳的生活环境，便利的交通，地址政府的大力扶持，将使太湖新城的进展加倍迅速，房地产市场的进展也会加倍兴隆。
当你购得一处新房，远远眺望太湖不由感叹：
我拥有的不单单是这小小的一百多平米，我拥有的是整座太湖新城。
第五章、太湖新城个案综合分析
一、个案解读
个案一：
太湖国际社区
太湖国际社区
项目地址
太湖国际社区位于滨湖区青祁路与周新西路交汇处
楼盘形态
小高层住宅高层住宅商铺
开发商
总占地面积
1110000㎡
总建筑面积
1460000㎡
容积率
绿化率
50%
总户数
住宅8000套
物业费
元/㎡.月
上期多层均价
9500元/㎡
上期小高层均价
11000元/㎡
下一期洋房均价
16000元/㎡
注：
该案以130-140㎡为主力户型。
周围设施
“滨湖板块”主要由“太湖新城”（未来城市的副中心）和“蠡湖新城”（集休闲、度假、
商务、旅游、居住于一体的高品质复合社区）构成，此外还包括“蠡湖风景区”。
建筑策略：
太湖国际社区一期花语莱茵以莱茵河畔情景为蓝本，社区中心设有6000余平米中，
心湖，建筑则围绕中央水景布置。
“花语莱茵”将推出包括水榭花墅、花厅美墅、花
厅洋楼、花厅洋楼、港湾HOUSE、湖景HOUSE等多种形态产品。
产品以大面宽、
面宽、小进深为显著特色，阳光日照充沛，通透性出众；户型设计上，阳光半地
下室、跃层大露台等亮点众多。
小结：
1.高端客户的置业热情让华润新鸿基房产对沿湖楼盘的开发意识提升了，并决
心将太湖国际社区打造成太湖新城的顶级住宅。
开发商希望在住宅的细节上
做足作业，与此同时为业主考虑更为人性化和彰显身份的配套设施：
如引进
智能化效劳式物管、计划社区商业会所，希望尽可能知足高端客户对豪宅的
需求，打造名不虚传的太湖顶级住宅。
2.紧邻太湖，建成后的居住社区，将是一个宜居宜游的生活空间，大面积的社
区绿化和水系景观穿插其中，人和自然恍如融为一体，不论何时何地，都能
欣赏到水色秀美的太湖和满眼的春色，得天独厚的地理优势，为其增添无形
的价值！
个案二：
尚锦城
项目地址
无锡市滨湖区高浪路与南湖大道（中南路）交汇处
楼盘形态
多层小高层住宅高层住宅
开发商
总建筑面积
670000㎡
总户数
1448套
容积率
绿化率
45%
物业费
元/㎡.月
车位配比
1：
1
多层均价
7500元/㎡
小高层均价
7700元/㎡
高层均价
8000元/㎡
下一次开盘时间
2010-4、5月份（上期09-10售完均价7000元/㎡）
注：
该案以两房、三房为主力户型。
周围设施
易初爱莲超市、菜场、太湖高级中学、东绛中医院、规划中的轨道1号线在项目
地边上。
建筑策略：
本项目恢宏大气的建筑手笔绘就新生，都会里静谧雅致的自然领地将完美品格一
一收藏整个社区园林及建筑规划设计是由荣获“联合国居住环境奖”的盛邦国际担
纲。
项目综合了多层、小高层电梯公寓、高层电梯公寓等，拥有众多优美景观，
是一个依原生地貌而建，结合新加坡先进规划理念，同时秉承国际化、现代化、
理性化的设计思路所创造出的具有国际水准的生态居住新城。
小结：
该楼盘地理位置偏西，目前购房者对此地理位置不太看好，多数以为比较偏。
其环境一样，周围有高压电塔，其性价比不高.
可是以后的进展不容轻忽，随着2020年太湖新城建设加速启动和无锡市政
机构南移的趋势，那个毗邻以后行政中心，紧靠63万公顷金匮公园、220
万公顷湿地公园的楼盘所具有的价值和潜力将被愈来愈多的消费者确信。
个案三：
融创·天鹅湖Ⅱ
项目地址
无锡市滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处
楼盘形态
别墅小高层高层
开发商
总建筑面积
1027200㎡
总户数
7000套
容积率
绿化率
49%
物业费
～3元/㎡.月
车位配比
1:
多层均价
9000元/㎡（上期09-11售完）
高层均价
9200元/㎡（上期）
10500元/㎡（本期）
别墅均价
15000元/㎡
注：
该案以中小户型为主力户型。
周围设施
小区内部配套:
幼儿园、小学、游泳池、商业街、老人院、电影院、图书馆、天惠
超市周边配套情况：
医疗教育：
江南大学、无锡职业技术学院、太湖高级中学（以
上三所学校距离不足500米）五院。
休闲娱乐：
体育中心距离小区3千米、长广西
溪湿地公园相距700米,另外还有蠡湖公园、蠡湖大桥公园和鼋头渚等周边景区。
商业设施：
山明水秀大饭店、湖滨饭店、家乐福免费购物班车。
交通情况：
公交
95、36、77、105路以及轨道交通一号线（在项目附近设有两个站）
建筑策略：
融创天鹅湖作为超百万平米居住区，引入国际先进规划理念，实现人、自然、建
筑三者的完美共生，通过园林景观、建筑风格、业主气质的结合，完成人在不同
环境空间里不同的心理感受和需求，创造典雅、和睦的社区文化。
小结：
1，借助周边高校环境，突出文化体味，融合古今文化。
该楼盘屹立于大学城当中，
而开发者就借用其大学城的优势进一步塑造其楼盘的文化底蕴，使其具有这一
升级会员 