珠江新城写字楼调研报告.docx
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珠江新城写字楼调研报告
前言：
广州有地处“中国南大门”的天然地理优势并有“国际大都会”的构想，广州在WTO之后日渐走向国际化，尤其是随着穗港澳地区各个领域紧密合作的CEPA，以及“9+2”泛珠三角的战略实施，广州国际大都市的地位正逐步得以实现。
而这些必会引来各大公司的纷纷进驻，同时也拉大了写字楼的需求。
1．广州写字楼发展史
广州写字楼的变迁分为三个时期，据有关专家介绍，广州的写字楼经历了几代的变迁。
第一代写字楼，兴起于环市东。
纯办公功能建筑其实就是第一代的写字楼产品，除了布局明显区别于住宅外，同时也将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必须元素。
同时，对于电信、网络及多媒体等功能的支持开始普及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。
第二代写字楼则兴起于天河北。
这些写字楼不但要求过硬的电信宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求――动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等。
功能和硬件配套开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。
在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。
而第三代写字楼，目前正在珠江新城诞生。
其中，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。
在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃。
2．广州写字楼概况
广州近年新建的高质素综合写字楼无论是兴建开发供应量，还是推售成交量都超越了往年。
新建的写字楼可分为三大类：
会展型写字楼有中洲中心；商业型写字楼有粤海天河城大厦、维多利广场、广晟大厦、中华广场写字楼；商务办公型写字楼有富力科讯大厦、盈隆广场及发展中心大厦。
到2010年亚运会前，广州市预计将有超过250万平方米的写字楼进入租售市场。
广州写字楼供货量“井喷”时代已经开始。
受广州经济保持两位数的持续增长、服务业的迅速发展以及企业的扩张刺激，广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。
甲级写字楼中长期租金提升空间较大，而普通写字楼受利好政策影响，也得到更多投资者的青睐。
今年1月至今，写字楼集中区域的天河区租金水平已比去年底有5%的升幅，空置率低至3%，预计该区全年写字楼租金将上扬10%左右。
广州目前约有四成的外资企业有扩充办公场所的需求，天河CBD租金坚挺的状况预计到2007年第三季度前都不会发生改变。
在区域方面，珠江新城、天河北以及琶洲三大区域将是今后一段时间写字楼投资的热点地区，这些区域也是写字楼售价上升的最重要推动力。
目前珠江新城正在开发的写字楼项目有16个之多。
未来2年内，广州将有超过200万平方米的写字楼新货推出市场，这对市场承受力来说是一个不小的挑战。
广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三个因素：
其一，开发商对价格的调整；其二，未来三年内外资进入中国的速度；其三，国内民营企业成长的速度和数量。
据此分析，200多万平方米的供应量，市场大概需要3-5年的时间来消化，而由于供应量的调整，估计广州写字楼价格将保持稳定状态。
目前广州甲级写字楼市场五大特点：
1供应量倍增：
预计到2009年末，还有180万平方米完工投入市场；
250%新货集中天河：
特别是体育中心周边和珠江新城；
3市场空置压力急速增大：
预期未来2-3年新增180万平方米甲级写字楼；
4分拆出售项目众多：
包括保利国际广场、中华广场、越秀城市广场等，多栋已确定将要分拆出售；
5跨国企业短期扩充写字楼：
当中以银行、金融机构及小型公司最为积极。
6旧式写字楼的弊端逐步显现，已很难满足今天公司的办公要求。
4.珠江新城写字楼概况
根据珠江新城的整体规划，西北侧主要以商务为主，而东面则以居住功能为主。
因此，珠江新城西北侧是以商务为主的区域，而东面是以居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧以及珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、勤建商务大厦等写字楼。
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。
据数据统计珠江新城目前已建写字楼总建筑面积约为80万平方米，今年可售的写字楼则不多，可售面积约为16多万平方米。
到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万平方米的物业面积。
其中富力中心大厦、富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、国际金融大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目，由于工程进度顺利，在2005年-2007年已部分投入使用。
此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
而富力、保利等集团在珠江新城的写字楼项目也将会很快填充。
可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
5．珠江新城写字楼供应量情况分析
珠江新城是规划中的21世纪广州市中央商务区的重要组成部分，而广州写字楼市场腾飞需要突破点，从区域发展趋势与未来几年的供货量分析，珠江新城有可能成为这一突破的最好支点。
（1）2004年前珠江新城竣工写字楼项目
2004年前珠江新城竣工写字楼项目简表
时间
项目名称
发展商
位置
规模
备注
2004年之前
广州市检察院办公大楼
--
A1-4
--
政府自用
广东省检验检疫局大楼
--
I2-1
I2-2
--
政府自用、部分出租
凯旋新世界裙楼
新世界中国地产
花城大道与海风路交汇处
--
新世界地产中国总部
双城国际
广州市华鹏置业有限公司
E5-4
占地0.78万平方米，总建约5.6万平方米
东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓
在2004年投入使用的写字楼项目有广州市检察院办公大楼、广东省检验检疫局大楼、凯旋新世界裙楼、双城国际等。
广东省检验检疫局大楼除部分自用外，有部分改作酒店，另外有小部分对外出租；新世界地产中国总部入驻凯旋新世界裙楼；双城国际三栋塔楼当中，东、西两塔为写字楼，绝大部分已售出，可以提供的写字楼面积约3万平方米。
2004年之前珠江新城已投入使用的写字楼的面积约为16万平方米。
注：
对写字楼的面积统计按该项目的建筑面积来概略计算。
（2）2005年珠江新城竣工写字楼项目
2005年珠江新城竣工写字楼项目简表
时间
项目名称
发展商
位置
规模
备注
2005年
发展中心大厦
广州发展新城投资有限公司
I6-3
一栋37层的写字楼，总建约7.8万㎡
部分发展集团自用，部分对外租售
信合大厦
广州市农村信用合作社
I7-6
一栋32层高的钢结构建筑，总建筑面积约5.9万㎡
农村信用合作社自用50%，其他只租不售
华南电力通讯大楼
国家电力南方公司
I7-1
一栋21层建筑，总建约3.7万㎡
企业自用
国税大厦
保利地产
I7-4
一栋27层建筑，总建约4.7万㎡
广东国税整栋购入
广州保利大厦
保利地产
I2-5
占地0.62万㎡，总建约3.08万㎡
保利自用1/4，广州地税购入约一半
华普广场
华普产业、中银集团、保利房地产
E1-3
占地0.78万㎡，总建约7.8万㎡
一栋为商务公寓，一栋为写字楼
星汇国际
越秀投资、城建集团
E1-1
占地0.81万㎡，总建6.8万㎡
一栋为商务公寓，一栋为写字楼
勤建商务大厦
广州市勤建置业有限公司
D3-1
占地0.49万㎡，总建3.28万㎡
1-4层裙楼为商场
珠江投资大厦
广东珠江投资有限公司
F2-1
占地约1万㎡，由两栋19层的塔楼组成，总建约7.3万㎡
合生集团、广东省农行自用
珠江新城电信中心
中国电信
马场路
企业自用
2005年是珠江新城写字楼项目竣工的一个小高峰年。
该年有10个写字楼项目竣工交付使用。
在这些竣工的写字楼当中基本上可以分为三类：
纯自用、部分自用部分出租/售、以租/售为主三种类型。
纯企业自用的项目有：
珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼这三个项目，合计总建筑面积约11.4万平方米。
部分自用部分出租/售的项目有：
发展中心大厦、信合大厦、广州保利大厦、珠江投资大厦等。
发展中心大厦以发展集团自用为主，另有部分对欧洲企业出租；广州农村信用合作社自用占了信合大厦的一半左右，其他部分只租不售；保利集团和广州地税入驻广州保利大厦；广州省农行已入驻珠江投资大厦的其中一栋塔楼。
这几个项目的建筑面积合计约24万平方米。
以出租/售为主的项目有：
勤建商务大厦、华普广场、星汇国际三个项目，星汇国际的两栋塔楼当中分别有一栋为公寓，一栋为写字楼。
三个项目的建筑面积合计有17.9万平方米。
在2005年竣工的写字楼项目建筑面积合计约53.4万平方米。
（3）2006--2007年珠江新城竣工的写字楼项目
2006--2007年珠江新城竣工写字楼项目简表
时间
项目名称
发展商
位置
规模
备注
2006-
2007年
富力科讯
大厦
富力地产
M1-1
占地0.61万㎡，总建约4.3万㎡
客户以IT行业、广告、贸易公司为主
富力盈隆
中心
富力地产
B2-2
占地0.9万㎡，总建约9万㎡
目标客户为金融、保险等行业
富力中心
富力地产
J1-4
占地0.81万㎡，总建约12.2万㎡，楼高54层
富力地产的总部将迁入，其余较大部分对外租售
合景大厦
广州新恒昌企业发展有限公司、广州合景房地产开发有限公司
J1-6
占地0.73万㎡，总建6.54万㎡，楼高38层
合景总部将迁入，其余较大部分对外租售
三银大厦
广州三银房地产开发有限公司
I7-2
占地0.52万㎡，总建2.6万㎡
完工
联通新时空广场
中国联通广东分公司
M1-2
占地约1.1万㎡，总建约8万㎡
企业自用
广州海关综合业务楼
广州海关
E6-2
占地约1.4万㎡，总建约9万㎡
海关自用
2006年-2007年，是珠江新城写字楼市场的平稳年份。
由于2005年已有10多栋的写字楼交付使用，虽然数量不是很多，且位置较为分散,但由于这些交付的项目当中，政府机关、金融机构自用的较多，而以对外租售为主的项目基本上位于珠江新城的边缘地带，如靠近广州大道的华普广场、星汇国际，靠近黄埔大道的勤建商务大厦等。
随着2006-2007年的一批写字楼竣工交付使用，珠江新城的写字楼将开始由边缘向中心发展。
在这两年交付使用的7个写字楼当中，3个重量级的项目富力中心、合景大厦、广州海关综合业务楼分布在珠江新城中轴线附近，这三个项目邻近地铁三号线与地铁五号线的换乘站。
三个项目的建筑面积合计约为28万平方米。
这两年也是富力地产在珠江新城写字楼项目的一个交楼高峰年，富力科讯大厦、富力盈隆中心这两个写字楼项目已交付使用。
2006年-2007年，珠江新城竣工的写字楼面积约51.6万平方米。
写字楼的竣工面积仅次于2005年。
（4）预计2008年-2010年竣工的写字楼项目
时间
项目名称
发展商
位置
规模
备注
2008-2010年
广东烟草大厦
中国烟草总公司广东省公司
B1-8
占地1.06万㎡，总建约17万㎡
邻近珠江新城的中轴线，该项目计划在2006年左右启动
伟腾D3-3项目
广州伟腾房地产开发有限公司
D3-3
占地0.45万㎡，总建约2.72万㎡
与石牌三骏实业合作
明和实业F1-4项目
广州明和实业有限公司
F1-4
占地1.02万㎡，总建8万㎡
明和实业F2-3项目
广州明和实业有限公司
F2-3
占地1.02万㎡，总建8万㎡
与猎德经济发展公司合作
明和实业F2-4项目
广州明和实业有限公司
F2-4
占地2.56万㎡，总建约19万㎡
与猎德经济发展公司合作
嘉裕F2-2项目
广州市嘉裕房地产发展有限公司
F2-2
占地1.01万㎡，总建约8万㎡
与洗村经济发展有限公司合作
审计署驻广州特派员办事处
审计署
I7-3
占地约0.35万㎡，总建1.7万㎡
自用
津滨腾越大厦
广东津滨房地产开发有限公司
华夏路与华强路交会处
占地0.63万㎡，规划总建筑面积83469㎡
专门针对有意进驻珠江新城的中小企业，以小户型为主
双子塔西塔
J1-5
占地3.1万平㎡，总建约44.8万㎡
30%建成超五星级酒店，50%为写字楼。
预计将于2010年亚运会时建成
2008年-2010年将是珠江新城走向成熟的三年，广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性建筑将建成，珠江新城中轴线将完成绿化，地铁五号线将通车，新光快速干线也将建成通车等等。
初步预计在2008年-2010年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。
而于2005年3月8日拍卖成功的广东烟草B1-8项目也将在这段时间投入使用；广州明和实业有限公司的三个项目及嘉裕集团的项目均位于F区。
除国家审计总署广州特派员办事处外，其他的几个项目均位于珠江新城的中轴线两侧，因此，也可以把这段时间叫“中轴线时间段”。
这8个项目的总建筑面积约90万平方米，而这个数字还没有计算高盛集团等公司的项目。
1、珠江新城写字楼需求量情况分析
中国对外开放步伐的加大加快，特别是中国经济的持续高速发展和消费市场的迅速发展壮大，吸引了全球各大企业的目光，以世界五百强为代表的跨国企业纷纷进驻，在中国设立地区总部、研发机构、营销机构等。
广州作为华南经济及泛珠的中心城市，是商家必争之地，在世界500强企业中，目前已经有189家落户广州。
另外，本地企业在甲级写字楼市场中所占比例由2005年的38%增至2007年的52%。
传统上，甲级写字楼需求主要来自跨国公司租户，然而自中国加入世界贸易组织后，国内企业积极部署及增强实力，以应付源自本土及外国公司的竞争。
目前，本地公司对甲级写字楼的需求增长已超过外资企业。
这些高端客户对写字楼的硬件配套要求甚高，在未来几年可以供应的约220万平方米写字楼中，预计有35％的产品可以符合国际商家的需要，且大多数货量都集中在珠江新城。
以环市东、天河北为代表的商务区甲级写字楼无论在交通上还是在硬件的配套上都难以与以珠江新城为代表的新一代甲级、超甲级写字楼相比，这一代写字楼以国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用为标志，并且在硬件配套及办公理念方面，都远远超越前者。
据近期的调查显示，“目前在广州，有70％的国际客户在未来18个月内，有将现有写字楼面积扩充60%以上的想法。
”除每年有400间左右的国际公司进驻外，经济稳定发展加速了国内企业扩充对写字楼的需求。
可以预计未来对高端写字楼的需求将越来越大。
珠江新城作为广州未来的CBD，这里的写字楼无论在硬件配套上还是在政府规划上都比其它地方有着先天的优势，必定是未来跨国企业进驻或者是国内企业扩展的最理想办公首选。
2、珠江新城写字楼的价格特征
（1）与天河北写字楼的价格对比
天河北写字楼作为广州多年的成熟商务区在这里已经累积了很浓厚的商业氛围，早期进驻广州的国际公司以及国内知名企业基本上都汇聚于此。
就珠江新城而言，作为未来广州市的CBD，目前其写字楼的价格正在迅速攀升，在售的写字楼价格大都集中在20000-26000元/㎡左右，而天河北二手写字楼的价格则集中在9000-15000元/㎡，唯一不足的是珠江新城目前的配套以及交通都尚未完善。
（2）珠江新城写字楼价格分析
珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。
目前在售的很少，其中较有代表性的是富力摩根商务大厦，因此，在售写字楼就特别吃香，价格也一路攀升，富力摩根商务大厦的均价已是2.5万/平方米。
珠江新城写字楼的开发目前进行得如火如荼，随着珠江新城交通的改善，各项配套设施的日益完善，珠江新城的写字楼仍有进一步上升的空间。
名称
富力盈隆
富力科讯
勤建商务大厦
华普广场
星汇国际
发展中心
信合大厦
工程进度
已交付（毛坯）
已交付（毛坯）
已交付（部分有装修）
已交付（毛坯）
已交付
已交付
已交付
管理费（元/㎡）
25
23
10
15
10
28
29
租金（元/㎡）
110－125
100－110
90－110
110
100－110
140
140
实用率
72%
72%
72%
77%
71%
75%
70%
平均售价（元/㎡）
12500
10000
－11000
9000
8250
9000
18000
－20000
只租不售
办公面积（㎡）
60－2300多种选择
109－1800多种选择
100－1144多种选择
230－1226多种选择
60－600多种选择
100－300多种选择
776－1570多种选择
车位（个）
600
500
239
300
300
250
400
配套设施
近万平方综合商务配套
近万平方综合商务配套
大型商场、酒楼、商务餐厅等12个垂直叠式空中花园
多功能会议中心、大型展览厅
分层变频式中央空调、名牌高速电梯、高速宽带网络
近万平方综合商务配套
会议中心,会所,餐厅
租售率
96%
95%
100%
100%
100%
100%
100%
珠江新城主要写字楼项目列表
（3）珠江新城写字楼目标客户群分析
以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业，其实质是刚起步的企业，稳定性很低，更没有转为买家的实力。
近几年情况有了很大的变化，国内的企业快速成长的同时，国外的各类型企业大规模进入广州，不但成为现有写字楼市场的主要客户，而且将成为未来珠江新城板块写字楼必须重视的客户群。
项目名称
开发商
客户群
华普广场
广州市银保利华普置业有限公司
银行、科研机构、外资公司
双城国际
广州华鹏置业有限公司
IT行业、广告、中小企业/国税
星辰财富港
广州越福房地产开发有限公司
港澳投资者居多
信合大厦
农村信用联合社
金融、证券、保险
星汇国际大厦
越秀城建集团
银行、金融、证券
珠江投资大厦
广东珠江投资集团
金融、证券、保险
勤建商务大厦
勤建置业有限公司
IT、广告业
富力科讯国际大厦
富力地产
IT行业、广告业、高新产业
富力盈隆广场
富力地产
金融、世界500强企业、集团总部
富力中心大厦
富力地产
世界国内外500强企业、富力集团总部
珠江新城写字楼目标客户群
从上表可以看出，IT业、广告业以及金融行业占了珠江新城写字楼相当大的比例。
而富力集团的两个写字楼盈隆广场和富力中心大厦将会以世界500强企业作为其目标客户定位。
同时总部经济在珠江新城亦已经初见端倪：
保利在珠江新城的广州商务大厦专为广州市国税局而建，另一个写字楼项目广州保利大厦也有一个塔楼在建设时已被广州地税局整体购入。
另外，珠江投资大厦其中一个塔楼被农行广东省分行购入。
可见，珠江新城的总部经济大部分都是本地集团总部居多。
突显总部经济的写字楼
项目
性质
保利商务大厦
广州市国税局全幢自用
珠江投资大厦
农业银行购入北塔，南塔发展商自用1/3，2/3对外出售
富力中心大厦
自用1/3面积,2/3面积对外出租
合景国际金融广场
自用3层,其余出租
勤建商务大厦
自用部分,其余出售
发展中心大厦
自用1/3，2/3面积对外招租
3、珠江新城写字楼的成功案例——富力科讯大厦
富力科讯大厦是富力地产进驻珠江新城的首座甲级写字楼项目。
该项目占地6072平方米，总建筑面积达61320平方米，其中写字楼部分3.6万平方米，裙楼商业配套达8200平方米，地上24层，地下3层车库300多个标准车位，能充分满足甲级商务需求。
该项目自2005年5月份正式公开发售至7月15日，两个半月时间内共完成销售金额2.6亿元，其中写字楼成交总金额达2.3亿元，商铺成交量3500万元，车位共成交300万元。
在其成交客户当中，除了以1.4亿元大批量购入该大厦写字楼、商场及车位的一金融企业外，其余零散客户交易总额1.2亿元，其中以贸易、物流、制造业、IT通讯等行业类型为主，85%为中高端自用型客商。
富力科讯大厦自2005年5月底封顶后，已全面展开大厦设备安装及内部装修，2005年10月竣工，12月底全面交楼，并于7月底将保留写字楼单位全部推出，剩下的货量约总值1.1亿元。
8月份推出其4层的商业裙楼正式招商，目标引入高档中西餐厅和商务中心等。
富力科讯大厦的销售速度在写字楼物业的销售中是非常快速的，其价格也是当时的较高水平。
其成功原因主要是该项目从硬件配置到商业配套，均以“企业总部”形象标准定位，令众多发展已上轨道的商企对此跃跃欲试。
一方面甲级商务办公现象可作为企业的“代言人”，是一张体现企业实力的名片。
另一方面，高标准的硬件配置，高效舒适的办公环境，必将成为企业快速发展的理想平台，也为企业团队进步带来强大的助动力。
1超前的建筑规划设计，面向高新技术行业的科技型甲级商务
该项目以代表前瞻、领先的科技概念定位，由规划设计到设备选型，均以“高效、节能、舒适、环保”为标准，倾力打造符合科技、通讯、物流贸易、以及经营创作设计等行业超前需求的甲级商厦。
其采用中心核心筒设计，柱网均布幕墙边缘，13米的进深、8米的柱跨、加上4米层高的建筑设计，为办公用户提供最奢侈的办公空间。
全玻璃幕墙设计，2.7*1.5米单元式玻璃幕墙设计，不但让大厦外观更感甲级高档气势，更令室内空间随视野无限延伸。
更设计有近800㎡、9.5米挑空纯商务办公大堂，6台等离子电视嵌挂入精白石材形象背板上，淡蓝色的灯光电梯厅，给人以前卫高科感受。
2硬件设备引领甲级写字楼硬件配套水平
硬件设备配置方面，科讯大厦配置9台高速电梯，除1台1600KG货梯，其余采用群控分高低区高效运载商户；选用水源热泵式中央空调系统，24小时灵活供应冷暖气和新风，实现独立温控及单独计量电费，体现高效、健康、节能环保等优势；大厦主干引入极速光纤，以每10平方配2个信息点的超大容量配备，为商务办公提供高速平台；采用5A级智能化配置，更以中央集成管理系统（BMS）为庞大的商厦设备群组建立统一高效的管理平台；办公楼层均采用10CMOA网络架空活动地板设计，既方便办公线网的穿插定位，更让室内空间间隔布局更显灵活。
3面积开间灵活，车位配套充裕
该项目办公楼层面积平均达1800平方米，开间灵活，最小柱网开间单位面积为110平方米，部分单元还预留独立给排水管井，方便用户设计为办公茶水间和经理套房，人性化设计表露无遗。
同时，只有36000平方米办公面积的富力科讯大厦，设计有3层地下停车场，提供300多个标准车位，能充分满足甲级商务需求。
4快速的工程进度和现场情景示范单位，给予客户充足的信心
该项目地块是2003年底拿地，2004年3月动工，2005年4月进入销售阶段，到5月份销售日益畅顺，2005年12月份交付使用。
其前卫、宏伟、富真实感的情景示范办公环境，无不令参观客户赞叹富力集团的大手笔，亦深感富力商务对打造产品的认真与细致。
结论：
珠江新城这个已规划了十数年的CBD是广州市新兴的商务办公区，如何将这6.5
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