北部新城调研报告.docx

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北部新城调研报告

一、北部新区概况

1、北部新区基本概况

2、北部新区经济发展状况

3、北部新区发展前景分析

二、北部新区房地产发展状况

1、规划及经济发展对房地产的影响

2、北部新区房地产现状

3、北部新区楼盘调研及分析

一、北部新区概况

1、北部新区基本概况

1.1北部新区地理位置

2001年4月25日，重庆北部新区正式挂牌成立。

北部新区位于重庆北部，总占地面积136．3平方公里，辖人和、大竹林、鸳鸯、礼嘉四镇。

地理位置：

A、南接重庆中心城区江北和渝中区

B、北靠江北国际空港

C、西临嘉陵江

D、东侧为长江寸滩码头

E、与沙坪坝、北碚区是一桥相连（重庆高校、科研院所最密集区）

F、在其区域内，有210、212、319国道，渝长、渝合、机场高速路通过

G、北部新区内有渝怀铁路和未来重庆新火车站——江北客运站

北部新区优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力。

近日，重庆市政府又批准了北部新区最后一个外扩组团——蔡家组团，蔡家

组团位于北部新区、沙坪坝、北培三区之间的“黄金角”地带，具有明显的地域

优势，它未来将重点发展资金密集型的高新技术产业，低能耗低污染的都市型工

业，它将于北部新区联动发展，共同机构筑都市发达经济圈的核心增长极。

1.2北部新区大环境规划

重庆在推动西部大开发的进程中，将8．2万平方公里划分为三大经济区

都市发达经济圈渝西经济走廊三峡库区生态经济区

这三大经济圈中最重要的是都市发达经济圈，而都市经济圈的核心增长极则

是北部新区。

正因如此，北部新区的开发也采用了一种全新的体制：

“一个开发区，两架推土机”

即设立北部新区管委会，将市政府的职能前移，而具体的开发建设则由经济

技术开发区和高新技术产业开发区两个国家级开发区负责分片组织实施。

北部新区的产业布局：

“一区多园、组团式”

即北部新区分成北部高新区园（人和组团、大竹林组团）和北部新区经开园

（礼嘉组团、黄茅组团、翠云组团、鸳鸯组团、金山组团）两块，同时，重庆的

外事领馆区也在新区内。

各组团产业格局也有严格的划分，如下图所示：

各个组团按产业规划格局进行开发建设，现已取得不俗的业绩。

1.3规划对北部新区产生的影响

A、改原有工业格局

这里所指主要指工业、产业结构方面的变化：

产业结构

工业结构

工业产品

工业技术水平

2000年以前

第一产业

（农业）为主

轻工业

饲料

汽摩配件

厨房用具

生产规模小

产量低

工艺落后

产品技术含量不高

新规划实施后2年内

第二产业

（工业）为主

轻工业

重工业

出口加工业

汽车制造业

新医药

软件

生产规模大

产量高

效益好

产品技术含量高

附加值高

随着北部新区开发建设的推进和城市化进程的加快，北部新区农业会逐步萎

缩，工业将成为区域内经济发展新的领头羊，工业的快速发展将给第三产业的快

速兴起和发展提供了巨大的空间。

B、人气大量汇聚

1）、北部新区在规划前属于重庆的远郊，人口稀少

2）、“重庆浦东”的建设，带来大批投资者、各行业的精英、大量的技术工人，

人口迅速扩张，它建成后预计达到34万，相当于中国一个中等城市的人口

数量。

C、商机无可限量

人气的汇聚，必然带来无限的商机，餐饮、娱乐、休闲、购物到房地产业，于是本地、外地商家纷纷到北部新区跑马圈地，如香港著名集团和记黄埔就已开始的重庆房地产的第二轮进军。

D、人口素质提升

这里从三个方面来说：

1）、北部新区是以高新技术产业为主导，所以说科技人员在未来将会占新区人口较大的比例，据北部新区管委会预测，未来新区内科技人员将占到人口的30%左右。

2）、北部新区是未来政务区——将有大量公务人员在此工作和生活

3）北部新区是重庆新的“贵人区”——大量高收入人群

现在及未来的富人已不是前些年的那样的暴发户，它们都是拥有高学历、高智商的新型人类。

就如以上三个方面所述，北部新区的人口素质将在未来的几年内得到质的飞越，

成为重庆人口素质较高的区域。

E、消费水平提到新的高度

重庆的“浦东”、重庆的“富人区”这些形象的代名词也就预示着未来北部

新区的消费水平在重庆绝对是位于属一属二的地位。

F、外来文化渗入

这里主要指重庆外事中心在北部新区的确立而言，它必然会带来外来文化的

进入。

现在外事中心的配套工程——重庆财富广场已于今年12月18日动工，它将打造成为集商务办公、居住、购物、休闲于一体的人性化低密度的涉外商务区。

G、片区功能日趋完备

北部新区的发展是不可限量的，它要成为重庆的“领头羊”，成为重庆的示

范窗口，成为重庆人居环境最好的区域，所以在片区的配套方面，它也是最先进

的、最完善的。

1）、立体交通建设

陆路网：

由于北部新区所处地理位置属浅丘地形，所以它未来的道路交通将采用“田”字形城市骨干道路网，各个组团之间以快速干道连接。

水路网：

位于北部新区的金山组团将修建目前长江中长游最大的港口——寸滩港，它是新区的水陆出口，它已于今年的6月27日开始动工修建。

铁路网：

在新区内，重庆市重点工程渝怀铁路和江北新客运站正在加紧修建，将于2005年投入运营。

轻轨网：

重庆规划的六条轻轨，有三、五号线将穿越北部新区，它们建成后将极大缩短北部新区与其它各区的距离。

航空网：

目前重庆唯一的空港——江北机场，就位于北部新区内。

这五个体系将构成新区未来立体交通的框架，使北部新区具有重庆其它各区无可比拟的交通优势。

2）、配套设施完备

A、北部新区在规划前是大农村，生活配套方面几乎为张白纸

B、随着新区开发推进，配套设施逐步跟上，并且更合理，如现在龙湖的爱琴大道上的餐饮、娱乐一条街就是一个明显的例子，重庆财富广场的动工、国际医院和国际学校这些高档的、国际化项目的确定，相信不久的将来，北部新区会成为重庆最适合居家的新型、高档次的大社区。

2、北部新区经济发展状况

北部新区的功能定位于“以高新技术为主体的现代化产业基地，都市发达经济圈的核心增长极”，为了实现在2010年在北部新区“再造一个重庆工业”的宏伟目标，自新区挂牌成立到今天的两年多的时间里，按照“一区多园、组团式”的产业规划，新区内建设快速推进，目前以长安福特为中心的汽车城、以高新技术为重点的光电产业基地、以出口产品制造为主的出口加工区这三大工业园区已初步形成。

2.1政府对新区各种政策支持

北部新区对带动重庆的经济发展有着举足轻重的作用，因此重庆市政府对北

部新区的开发建设给予了极大的支持：

A、新区内实行“小机构、大社会”的管理运行机制——北部新区党工委、管委会作为重庆市委、市政府派出机构，享受市级经济管理权限，为投资者提供快速的、与国际惯例接轨的优质服务。

B、享受国家西部大开发有关优惠

C、享受国家级重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区有关优惠政策

D、享受重庆市对外招商引资的优惠政策

E、享受市委、市政府在财政、税收、土地、项目、基础设施建设和社会事业投

入等方面给新区的更加优惠宽松的政策。

这一系列的优惠政策是北部新区开发建设、招商引资的强心剂，为新区的快速发展奠定了基础。

2.2新区经济总量快速增长

下表是北部新区2001、2002和2003年1—9月份国内生产总值（GDP）的完

成情况：

2001年

2002年

2003年（1-9月）

GDP

7.87亿元

9.35亿元

9.64亿元

北部新区的经济正处在快速增长期,由于它的开发建设仅仅有两年多的时间,而前期的工作重点是招商引资及基础设施的建设，但现在的开发建设速度及政府对新区的支持，相信到2010年，北部新区能够完成总产值达到1000亿元的目标。

2.3基础设施投资加快

北部新区的基础设施建设，没有沿用由开发区自主投入的传统方式，而是采取了全新的开发建设模式——用新区巨大的市场潜力吸引水、电、气、通讯业主来投资，本着谁投资谁受益的方式来进行建设：

2002年

2003年1-9月

基础设施投资

12.52亿元

19.5亿元

下面这张表格是北部新区纳入市级重点建设项目名单的14个基础设施建设项目在2003年1—9月完成情况：

项目名称

计划投资额（万元）

累计完成投资额（万元）

完成

（%）

本年计划投资额（万元）

本年累计完成投资额（万元）

完成

（%）

合计

562400

207864

36.96

124240

106417

85.65

经开园小计

260750

96193

36.89

43240

46808

108.25

出口加工区

50000

34066

68.13

8000

12139

151.74

环保产业园

65077

16444

25.27

11000

6754

61.4

金山大道

64621

22922

35.47

10000

17849

178.49

第三大道

10812

7685

71.08

8000

3002

37.53

鸳鸯片区道路

70000

15053

21.25

6000

7041

117.35

退耕还林

240

23

9.58

240

23

9.58

高新园小计

301650

111671

37.02

81000

59609

73.59

一号大道

8000

5944

74.3

4000

2644

66.1

光电园

44600

29911

67.24

8000

6173

77.16

软件园

87000

7056

8.11

2000

1416

70.80

医疗机械园

14300

11283

78.9

5000

1363

27.26

人和工业园

27500

27465

99.87

23000

21865

95.07

大竹林场镇

11250

11268

112.74

15000

11899

79.33

龙头寺火车站

66000

324

0.49

1000

324

32.4

标准厂房

43000

16925

39.36

23000

13925

60.54

在上述在建的14个项目中，有3个项目提前一个季度完成了年度投资计划，有7个项目达到了年度建设计划进度要求，总体进展是比较好的。

从上面两表，我们不难看到，市政府和北部新区管委会对新内基础设施建设的重视，它的高速建设为后续的招商引资工作做好坚实的铺垫，是新区达到预定目标的基础。

2.4工业发展速度迅猛

北部新区成立以来，大规模、高起点的基础设施建设和招商引资使北部新区工业生产明显提速，规模效益逐步显现，经济地位明显提升，工业经济在北部新区社会经济发展中发挥着越来越重要的作用。

2001年

2002年

2003年（1—9月）

GDP

7.87亿元

9.35亿元

9.64亿元

工业增加值（%）

34.3

34.6

44.4

从上表中可以看出，随着新区开发建设的推进和城镇化进程的加快，北部新区农业正在逐步萎缩，工业成为区域社会经济发展的主导产业，同时它快速的、良性的发展，也给第三产业的快速兴起和发展提供了巨大的操作空间。

小结：

从以上四个方面中，我们可以明显感觉到北部新区的经济正在加速进行着，随着工业经济的发展，对新区内第三产业的要求量也会不断的增强。

3、北部新区发展前景分析

房地产的发展在很大程度取决于地区经济的发展，所以北部新区未来发展的情况

是我们应该十分关注的。

3.1北部新区发展利好因素

A、政府对北部新区的各种优惠政策的支持,使北部新区招商引资工作加速推进

前面已经提到过，重庆市政府为了加速新区的建设，力争在2010年完成年产值1000亿元的宏伟目标，给予新区各个层面上的政策支持，今年9月份新区又推出五项特惠政策，正是在这些政策的支持下，新区的招商引资工作才得以顺利的进行，目前已引入102家企业进驻，这其中已有11家企业投产。

B、随着大量政府机构逐渐向北移师、以新牌坊为中心的未来的中央政务区雏形正逐渐形成

C、立体交通正加速建设，它的建成将带动新区经济的迅猛发展

前面已提到，北部新区立体交通网正在建设中，“路通则财富”，所以说立体交通网的建成会极大带动和支持区域内经济的提速发展。

D、配套迈向国际化、新区配套整体水平将会得到更大的提高

这里主要是指在未来的几年内会有中美国际学校、重庆爱心国际医院和重庆大学

医学研究附属医院等这样高起点的配套设施的建设给新区配套整体水平所带来的提升。

D、人口大量迁入、拉动北部新区消费能力

随着新区的建设，越来越多的人将要从四面八方汇集到这个地方来，它们到来后，从衣、食、住、行等各个方面都会产生巨大的要求，从而拉动北部新区的消费能力。

2、北部新区发展不利因素

A、北部新区的规划属中长期规划，不确定性因素众多

北部新区的建设时间长达十几年甚至更长的时间，前面的报告也提到过，现在北部新区的建设对政策的支持是比较依赖的，无论是国家还是重庆市政府在以后出台的政策中，一但有对北部新区不利的政策，就会极大影响新区的发展，这里仅仅举一个例子，重庆市将重建图书馆，最初是定在东和春天的后面，东和春天也把它做为一个卖点，但现在已经改在沙区的凤天大道上修建。

所以说在北部新区建设中过程中，不确定性因素对新区的影响是很大的。

B、重庆其它主城区积极建设，形成多方竞争态势

现在重庆其它区都在乘着西部大开发的东风抓紧建设，化龙桥的改造、黄杨新城的开发、滨江路江景房的建设都将和北部新区形成竞争态势。

3、北部新区未来发展前景

重庆是西部第一个也是最年轻的直辖市，从长远来看，它的发展是不可估量

的，而重庆都市经济圈的核心增长极已被定在北部新区，重庆市委、市政府已决定把北部新区建设成为以高新技术产业为基础的现代化产业基地，对外开放的前沿重地，最具活力的经济增长点，对于它的前景我们可以用下面的图来表示：

二、北部新区房地产发展状况

1、新区规划及经济快速发展对房地产的影响

对于北部新区房地产的发展状况，我们首先应从2001年新区成立及新区产业规划布局出台后，对新区房地产在未来一段时间内的趋动来看：

1.1北部新区产业规划带动地产

北部新区的产业规划采用“组团式”的布局，在现有的七个组团中，有三个

组团的规划中有高档社区，分别是人和、鸳鸯、礼嘉，但现阶段北部新区内房地

产开发主要集中在人和组团内，如冉家坝板块、新牌坊板块都在人和组团内，鸳鸯组团目前唯一动工的项目就是离人和立交较近的蓝湖郡，而礼嘉组团尚未进行房地产的开发。

1.2北“贵”趋势明晰化

成都早有“南富西贵”的说法，并已成不争的事实。

今年11月，重庆楼市

也在提一个新的说法——“南富北贵”，主要是由于大量政府机构北移，虽然众

说纷纭，没有定论，但也在很大程度上反应出这两年北部新区房地产发展的一些

态势——中高档楼盘占了大半壁河山，而明年，随着比华利豪园、蓝湖郡、棕榈泉、重庆财富中心等一大批重庆最高档次楼盘的推出，“北‘贵’”就真正成为不争的事实，这时的“贵”就已不仅仅是指政府机构的大量入驻，更主要的是价格上的“贵”了。

1.3公务员在新区购房者中是一个强势消费群体

随着重庆市政府机构的北移，北部新区将会成为未来重庆的行政中心，因此

会有大量的政府机构移入北部新区内，虽然说国家已明确不允许福利分房，但在重庆这种现象仍然存在，重庆目前有很多政府机构仍以各种不同的形式（如集资建房、货币补助等）给政府公务人员进行分房，所以这几年，在北部新城的购房者中公务员将是一个极大的消费群体。

1.4各类大型企业入驻新区，加大对房地产的需求量

据北部新区管委会发布的数据，截至今年9月末，北部新区共引进项目102

个，已投产11个，建设项目53个，随着招商项目越来越多、项目的陆续建设投

产，会有大批中高层管理人员、高科技人员到此工作和生活。

这部分人群对生活质量有较高的要求，包括休闲、购物、餐饮到居住，而这些方面都与房地产息息相关，也就无形增大了对房地产的需求。

以上是就是新区成立和规划布局出台后，新区房地产的一些特性，下面我们在详细了解新区现在房地产发展的一些现状

2、北部新区房地产现状

2.1板块分布图

前面已提到，现阶段北部新区的房地产主要集中在人和组团的新牌坊、冉家

坝和人和立交周边这三个板块，所以在下面对北部新区房地产分析中主要是指这三个板块。

2.2住宅板块环境现状

由于北部新区开发建设的时间仅仅有两年多，所以现阶段它的生活配套设施

相对于住宅发展速度较为迟缓，现阶段它的环境现状及特点如下：

A、交通路网尚在建设

北部新区是重庆难得的一块地势较为平坦的土地，所以新区规划的道路网是

“田”字形

新牌坊：

它的路网建设速度较快，主干道如新南路、华新分流道已经基本成形，新南路南侧的小区路也已基本建成；

公交线路在新牌坊则有：

465路（龙湖——解放碑）、133路（龙湖一高滩岩）、868路（内环）

冉家坝：

冉家坝的主干道如景观大道、212国道等现正处于道路施工阶段，龙山路修通了武警总队至新城丽都段，从新城丽都至华渝厂、冷冻机厂生活区、小天鹅花园这一片区的道路还没有开始进行改造、建设；

公交线路仅有三路：

604路（刘家台——阳光家园）、605路（小天鹅花园——两路口）、236路（风天路——南桥寺）

总体来说，现阶段新区内的交通不是很便利，且整个地块处于建设期，到处都是尘土，而这种状况还将持续两三年甚至更长的时间，另外一方面，由于重庆本身特殊的地理环境因素，重庆人的私家车拥有率不高，人们出行主要还是以公交车为主，所以开发商在进行项目开发时，对道路、交通方面应给予充分的考虑和重视。

B、医疗机构明显缺乏

1）、目前整个片区只有第三医院在龙湖南苑门诊部，还有就是石油局内部的一个小型医院，现阶段远远不能满足人们的就医需要。

2）、具有国际标准的重庆爱心国际医院和重庆大学医学院附属医院两个项目在今年已确定，爱心医院在2005年底部分运营，2008年全面投入使用。

3）、这两所医院都是高档医院，而对于居民日常的就医，没有必要到这么高档的医院，所以在一个大型社区里，我们应该考虑到居民日常就医需要。

C、休闲购物极为不便

1）现阶段片区居民休闲购物仍须到江北（家乐福、北城天街、北京华联）和红旗河沟（诺马特、重百、新世纪加州店）一线

2）在银鑫·碧海龙庭这个项目中，已确定泰国的莲花超市入驻；另外重庆财富广场12月18日动工，它占地500多亩，总建筑面积达到72万方，商业配套预计有15万方，里面包括品牌旗舰店、酒吧、电影院、购物中心、休闲娱乐等，它建成后将会改善目前这种情况。

D、教育体系有待提高

1）、目前人和组团内只有龙湖幼儿园和龙湖（巴蜀）小学、新牌坊小学、人和小学这三所小学和龙山中学

2）、今年8月香港裕汇集团来到重庆，将兴建棕榈泉国际花园和中美国际学校，

这所学校的建设将会使片区教育步上新台阶。

E、金融网点分布不均

金融网点主要分布于新南路及爱琴大道，冉家坝片区几乎为空白，而且仍有银行还没有入驻此片区，这主要是由于片区的开发建设才刚刚开始，入驻的政府机构、企业及居住人口不多的原因，随着建设的推进，金融网点的布置会逐步跟上。

F、餐饮娱乐配套齐全

这一片区的餐饮、娱乐业主要集中在两个地块带：

龙湖花园：

在新南路上，从新牌坊转盘到爱琴大道口、爱琴大道龙湖西苑侧共2万多平方米的商业铺面，汇集了龙湖鸭肠王、秦妈火锅、桥头火锅等十几家中高档餐饮店

加州花园：

金龙大道两侧全都是餐饮、娱乐的配置

所以现阶段片区内的餐饮、娱乐业能满足片区内居民的需要。

G、高档酒店鳞次栉比

由于酒店也属于地产的开发，而这两年在江北、渝北和北部新区酒店又涌现

出不少的高档酒店，而且一些大盘内部也准备修建酒店，所以在这里，我们对这

三个区域已有和准备建设的酒店进行了调研。

1）、现有酒店的调研

在对酒店的调研中，我们调研的是三星以上（包括三星）上规模、上档次的酒店，它们的基本情况如下：

宾馆名称

所处位置

星级

总房间数

配套

备注

重庆新洲酒店

重庆市江北区建新路15号

三星级

120套

小型会议室1个

商务会议室1个

中餐厅

西餐厅

创世纪宾馆

重庆市渝北区新牌坊一路1号

三星级

124套

大小会议室12间

中餐厅

西餐厅

KTV包间

涉外旅游宾馆

渝通宾馆

重庆江北红旗河沟红锦大道18号

三星级

200套

花园大酒楼

紫罗兰中西餐厅

夜总会

涉外旅游宾馆

重庆小天鹅宾馆

重庆江北区建新北路78号

三星级

202套

聚龙轩中餐厅

天鹅湖西餐厅

好莱坞酒吧

圣地亚夜总会

威尼斯桑拿浴

会议厅

涉外旅游宾馆

五洲大酒店

重庆渝北区红锦大道63号

四星级

199套

奥皇府鱼翅海鲜酒楼

10个会议厅

游泳池

北海道桑拿休闲会所

夜总会

网球场

拥有重庆目前来说最大的室外停车场，可泊车300多台

和府饭店

重庆江北区红锦大道2号

四星级

300套

4个标准会议厅和香园中餐厅

BTON西餐厅

埃及艳后俱乐部

休闲洗浴中心

中国西南航空公司是其一大股东

东和花园酒店

重庆渝北区龙溪红黄路99号

四星级

152套

花满天宴会厅

云豪轩鲍翅馆

大小会议厅

重庆第一家在社区规划建设的酒店

从上表中我们知道目前三星及三星以上的酒店所提供的房间达到近1300套。

2）、未来酒店的情况

将要修建酒店的楼盘分别是东方港湾（三星级）、金科·金砂水岸（五星级）、枫林秀水（四星级），南方上格林（四星级）、重庆财富广场（五星级），另外，在洋河大道口对面，金源酒店（五星级）已进行外装，明年将投入使用。

3）、产生原因

为什么会突然涌出这么酒店呢?

主要原因只有一个——政府规划，这里将成为行政中心、金融中心、交通枢纽（空港、新客运站、寸滩码头）、重庆新工业基地，这些会带来大量的人气、商气到此，由此带动的一系列连锁反应中的一个方面。

H、区域流动人口混杂

因为北部新区的建设时间长达十几年，这期间就需要大量的民工参预工程建

设，这些民工流动性很强，而且素质不高，所以未来在小区的管理上，特别是分

期建设的大型社区，对这方面一定要有严格的管理制度，避免对开发商及小区造

成不良的影响及后果。

以上是北部新区现阶段住宅板块块的一些现状及特点，总体来说是不十分尽人意

的、是不完善的。

2.3各住宅板块的特点（新牌坊、冉家坝、人和立交）

上面提到的是住宅板块共有的一些现状，但同时各个板块又有自不同的特点：

我们从板块定位、建设速度、楼盘档次、购房群体四个方面进行对比：

A、板块定位：

冉家坝

新牌坊

人和立交周边

板块定位

商业服务、文化娱乐、居住

金融、办公、信息、第三产业，为重庆远期中央商务区

交通枢纽

B、建设速度：

冉家坝

新牌坊

人和立交周边

建设速度

速度较慢，郊区色彩十分明显（农田、鱼塘、狭窄的道路）

速度快，郊区色彩已经淡化

人和立交通往四个方向的交通要道均已经建成

C、楼盘档次：

冉家坝

新牌坊

人和立交周边

楼盘档次

中档为主（新城丽都、御景豪庭、小天鹅花园、江北城的安置房）

中高档为主（水晶郦城、枫林秀水）

高档楼盘为主（比