阿城区山水新城项目规划调研报告.doc

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哈尔滨市阿城区山水新城项目定位报告

尊敬的集团公司：

一、项目地块基本情况

1、基本情况

我司项目地块区位示意图

阿城区政府

商业中心

意向地块

市中心

该项目位于阿城区东南部，体育场东南侧，环湖路以西、金水湖大道以北、体南路以南、山水大街以东，距市中心1.4公里，距阿城区政府1.3公里，距商业中心1.4公里。

2011年3月11日，哈尔滨市委书记盖如垠视察工作时指出，“金龙山下新都市，阿什河畔明珠城”，要按照这一理念，把山水新城按照都市的高标准来建，将它打造成阿城的标志景观；老城要干净整洁、朴素大方，注重生态、品质和内涵，提升管理水平，把阿城真正建设成为哈尔滨的后花园和御花园。

阿城区：

 阿城区位于哈尔滨东南部，距离哈尔滨市中心区35公里，幅员面积2445平方公里，辖4乡6镇9个街道办事处，108个行政村，808个自然屯，总人口58万，市区人口25万。

阿城区具有优秀的自然资源，漂流、滑雪等旅游资源，国内唯一的金代文物展藏馆、玉泉狩猎场、北方森林动物园、金上京历史博物馆、阿什河漂流景区等北方旅游胜地都集结于此，被誉为哈尔滨的后花园。

市中心

项目位置

2、地块周边情况及优劣势分析

2.1地块周边情况

该项目共两宗地块，占地面积合计413亩（27.5万㎡），地块一：

203亩（13.5万㎡），容积率2.5，限高100米，四至范围：

环湖路以西、金水湖大道以北；地块二：

210亩（14万㎡），容积率2.6，限高一百米，四至范围：

金都大道以南，金水湖大道以北，环城路以西。

该项目所在的山水新城项目为阿城区2011年度一二九五工程重点项目推进项目之一，位于阿城区中心，距哈尔滨市区32公里，目前由哈阿高速直达（过路费10元），待长江路2011年9月修通后，无收费站，距哈尔滨市区30分钟车程。

项目地块现状

项目地快现状

项目位置

2.2地块SWOT分析

优势：

1）该项目地块土地现状为净地，摘牌后可立即施工；

2）该项目地块位于阿城区中心地段，交通便利，位置优越；

3）该项目周边区域配套设施完善，距市中心1.3公里，距商业中心1.4公里；

4）该项目东侧临近阿什河，是纵穿哈尔滨全市的松花江支流，适宜打造滨水人居；

5）阿城区享有独立的土地、规划审批权限，项目的开发报建等工作相对便捷；

6）阿城区市场缺少高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征；

7）哈尔滨市场户型实用率基本在60%-70%，我司产品较高的实用率具备竞争优势；

劣势：

1）该项目距离哈尔滨市区有一定距离（32公里），目前通往哈尔滨市区的哈阿高速须收费（10元）；

2）该项目位于中心老城区附近，周边街道、建筑外貌略显老旧；

机会：

1）交通便利，待长江路2011年10月修通后，无收费站，距哈尔滨市区30分钟车程；

2）阿城区是哈尔滨市未来重点打造的后花园，而山水新城是阿城区重点打造的城市新区；

3）目前阿城区缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白，有较为突出的竞争优势；

4）阿城区市场进驻大型开发商较少，市场基本处于初级发展阶段；

风险：

1）工程冬歇期长，11月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式考验工程；

2）哈尔滨本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险；

3）哈尔滨本地冰冻期长达5个月，楼盘园林展示效果受限；

二、周边市场情况

该区域开发物业类型大多为多层、小高层和高层，容积率一般为2.0至3.0，该区域2公里范围内有多处楼盘在售和待售，在售楼盘毛坯价格约4300—4700元/㎡。

而山水新城区域临近老城区，因此改善性居住需求较多。

项目位置

区域主要竞争项目规模对比（万㎡）

总体来说，本区域内项目规模、体量不大，又采取分期开发、销售的模式，使整个市场基本处于不饱和状态，符合阿城区现有中低端住宅水平的销售节奏特征。

这为大规模、高品质的楼盘提供了一定的市场机会。

区域主要在售项目建筑类型一览表

项目名称

多层

小高层

中高层

高层

别墅

绿波东关一品

√

√

金河名苑

√

√

铂宇剑桥郡

√

√

√

亿达帝景

√

√

√

该区域内以多层、中高层、高层产品为主，容积率一般为2.0-3.0。

区域主要竞争项目价格对比（元/㎡）

哈尔滨市场销售以套计价，一户一价。

由于北方楼盘保暖需要，加之各个楼盘规划水平参差不齐，使用率差别较大。

调查数据显示，阿城区主要在售楼盘高层按照建筑面积计算，各楼盘均价约在4300元/㎡-4700元/㎡。

区域产品结构

项目名称

一房

两房

三房

四房

主力户型

金河名苑

-

46%

44%

10%

两房/三房

绿波东关一品

26%

42%

32%

-

一房/两房/三房

亿达帝景

18%

46%

36%

-

两房/三房

铂宇剑桥郡

20%

56%

24%

-

两房

主力户型为两房及三房，两房面积在80-100㎡左右，三房面积在110-160㎡左右，四房面积在200㎡左右，超过300㎡的四房非常少见。

这是由于哈尔滨市场楼盘整体销售单价偏高，当地消费者普遍对总价敏感，对高层、大平层的超大户型抗性极强，许多楼盘设置有60㎡以下小公寓，充分利用其总价较低优势吸引首次置业客户，这是哈尔滨地区有别于长春及沈阳等东北三省城市的最大特征。

另外，哈尔滨市场户型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封闭阳台，厚重墙面保温等规划因素，户型使用率偏低，一般在65%-75%之间，按实际使用面积来算，两房面积基本集中在50-70㎡，三房主力面积集中在100-130㎡。

客户来源方面，数据显示，由于该板块为政策新区，政府建设力度逐渐加大，配套设施逐渐完善，老城区功能提档升级逐步实施，加之阿城得天独厚的历史文化资源和旅游资源，整体市场受众群较大。

公寓客户多为首次置业者，大户型以二次或多次置业居多。

客户主要看重本区域规划配套丰富，交通便捷，受政策影响未来升值潜力大。

目标客户群职业属性分析如下:

1、阿城区当地有经济基础的人群，如政府、企事业单位、当地老板等；

2、尚志、五常等周边县市的政府公务员和企业老板；

3、哈尔滨市区有投资、闲住意向的人群；

4、有改善性需求，收入稳定的阿城区市民；

目标客户社会特征分析:

1、年龄：

大多在30～48岁之间，这部分客户在本项目目标群体中约占70-80%的比例；

2、家庭构成：

多为三至五口之家，及有父母，辅以两口之家；

3、知识结构：

学历不等，部分高学历者，见识广，对社会经济、城市发展、楼市情况有自身独到的见解，并具有独到的眼光；部分普通学历，看重户口、距离或限购而购买；

4、置业形态：

二次置业以上，目的多为投资、自主；

目标客户群体购房动机分析：

1、欲升级原有居住环境，追求有生活品味、提升居住格调的住宅社区；

2、看好区域未来发展，看好升值潜力，希望作为固定资产长线投资；

3、认准品牌，需要开发商信誉较好的产品；

三、项目定位及户型比例建议

一、综合上述情况，建议该项目定位为：

哈尔滨·恒大城

综合型滨水人居大社区

此定位主要针对：

1、哈尔滨市区及阿城区刚需置业者，鉴于项目合理的交通区位，以高性价比产品、大社区环境吸引客户；

2、哈尔滨市区及阿城区对价格比较敏感的首次置业者，主要以面积较小，实用率高的高层、小高层产品满足其需求；

3、不受限购令影响，哈尔滨市区、黑龙江省内如齐齐哈尔、牡丹江、大庆等二三线城市，欲在省会城市购房的客户，以大品牌、优区位吸引客户；

二、户型比例建议：

户型类型

区间（㎡）

套数比例

两房一卫

80-90

22%

三房一卫

90-120

24%

三房二卫

120-140

36%

四房二卫

160-180

18%

合计

100%

以上妥否，请批示。

恒大地产集团哈尔滨公司

2011年4月25日