天津西部新城项目调研报告.ppt

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天津西部新城可研报告Feasibilityreports报告报告目录pp天津市宏观环境天津市宏观环境n规划、布局n经济、产业n交通、人口pp天津市房地产论述天津市房地产论述n市场供需情况n价格走势情况n商品房市场n土地市场情况pp区域房地产市场情况区域房地产市场情况n周边项目分布n竞争项目综述n竞争项目个案ppS.W.O.T.S.W.O.T.分析分析pp项目定位：

项目定位：

n市场定位n客群定位n产品定位n产品建议pp经济测算经济测算pp可行性结论可行性结论pp项目自身条件分析项目自身条件分析|整体市场分析|区域区位西部新城位于滨海新区核心区，紧邻滨海高新区、先进制造业产业区、中心商务区三大功能区。

东至新河干渠和车站南路一线，南至大沽排污河，西至唐津高速，北至京津塘高速。

总用地面积约61.1平方公里。

天津市中心区滨海新区西部新城区位西部新城位于滨海新区核心区，塘沽区内承东启西咽喉之地，进入核心区的门户，城市一小时交通圈内中心城区滨海新区东西连系的必经之地。

高速公路：

京津塘高速公路津滨高速公路津晋高速公路唐津高速公路快速路：

津塘公路、天津大道交通区位实现中心城区和滨海新区核心区之间1小时通勤目标。

城区铁路两纵两横Z1线Z2线Z3线Z4线滨海核心区轨道B1、B2、B3、B4、B5西部新城定位为滨海新区CLD生态宜居新城CBD于家堡响螺湾CLD西部新城COD塘沽老城RBD北塘海河两岸滨海新区核心区功能布局图规划布局西部新城人口发展及预测截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2%。

2010年，滨海新区常住人口达2482065人。

滨海新区“十一五”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。

201020152020300030000000007750500000002252250000000015015000000000置业人群受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近250万人近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处于飞速发展阶段天津GDP走势GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展04-09年天津GDP走势变化情况优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强房地产市场进入飞速发展阶段城市化水平及人均可支配收入随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。

天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。

固定资产投资03-09年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。

2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。

03-09年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。

固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好|天津房地产市场分析|2010年1-10月，天津市房地产：

累计投资680.02亿元，同比09年增加20.4%。

累计施工面积10975.16万，同比09年增加32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万，同比09年增加6.4%。

累计竣工面积1027.8万，同比09年增加6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万，同比增加-15.6%。

城市房地产调控背景下天津房地产投资势头依然强劲2010年11月,商品住宅新增供应量173.35万平方米，同比上涨74.56%，环比上涨23.11%；商品住宅成交量115.18万平方米，同比下降7.41%，环比上涨2.50%，市场依然呈现供大于求局面。

商品住宅成交均价9587.38元/平方米，同比上涨22.38%，环比上涨1.96%。

商品住宅市场供求比1：

0.66总体表现供大于求；至2010年11月，整体天津商品住宅市场已经是连续7个月供过于求。

2009.11-2010.11天津商品住宅市场供应成交对比情况2009.11-2010.11天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图商品房市场天津商品房供略大于求，价格稳步上涨区域成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额（万元）塘沽区塘沽区173.80173.8016002160027450745012947851294785西青区149.061362471211061474津南区130.23103216179804704武清区87.3976714558398314南开区82.556737122691012770北辰区77.0674055745442737河西区67.06564510583709686宝坻区70.5158404774336635蓟县区65.4744355197340273河东区61.92585782245092472009年天津市各区住宅成交面积商品房市场成交主力在外环内各区，滨海新区范围内的塘沽区成交量最大11月：

土地成交91宗，面积约为466.03万平方米，环比分别涨31.88%、21.25%，成交规划建筑面积约为565.65万平方米成交楼面地价为1070.29元/平方米，环比下滑14.13%；住宅类用地楼面地价1203.73元/平方米。

中心城区、环城四区、滨海新区及远郊区县本月楼面地价分别为8641.98元/平方米、817.44元/平方米、1506.26元/平方米及667.40元/平方米。

2009.11-2010.11天津市成交土地面积、数量走势图2009.11-2010.11天津土地市场溢价走势2010年11月天津土地市场成交区域分布情况土地市场天津市土地市场交易比较活跃，中心城区价格较高11月，天津土地公告数量为89幅，环比无变化，同比上升89.36%；公告土地建设用地面积为575.9万平方米，环比上升31.01%，同比上涨172.3%；公告土地建筑面积为586.04万平方米，环比上涨7.84%，同比上涨63.38%。

新增公告建设用地居住类用地面积29.95万平方米2009.11-2010.11天津市公告土地面积、数量走势图土地市场土地供应同样以外环各区为主力，供应由中心区向外转移小结：

天津的商品房市场、土地市场供应及成交都在向外环各区转移，外环各区成为市场主力；市场总体供应量较充足，呈供略大于求的局面，成交价格稳中带涨。

市内高房价与外环各区形成的价格差势与城市配套成熟度提高等因素将会把部分人群挤向外环市场。

城市化进程城市化被动郊区化主动郊区化大都市、城市群发展特征城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景，形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资城市出现多个中心副中心的出现多个城市共同发展指标特征人均收入美元3000，城市化率70%居住特征解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：

旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段（北京上海）（纽约伦敦）典型城市天津上海纽约市场小结|区域房地产市场分析|重点区域分析说明重点区域分析说明本案所在的西部新城位于塘沽区的的胡家庙板区域内本案所在的西部新城位于塘沽区的的胡家庙板区域内天津市区汉沽区开发区塘沽区西部新城存量对比分析项目塘沽汉沽大港开发区滨海新区存量（万）81.7324.3640.6939.251862010年已售面积（万）41.6116.5213.7915.4587.37去化速度（万/月）5.942.361.972.2112.48去化周期（月）1410211815塘沽区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；汉沽区市场是存量少，且销售速度快，市场空白期最早出现。

开发区现有存量以高价值产品为主。

数据来源：

CRIC房地产信息系统塘沽区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；三区近期市场对比分析开发区核心价值地位凸显，塘沽区成交量仍是最高！

n开发区市场价格始终排在第一位，市场均价达到了17844元/平米；n塘沽区市场成交量最高，即使在调控政策的影响下，仍是三区中销售量最大的市场；n汉沽区市场销售价格保持平稳，市场供应量短缺，一定程度上限制了该市场的成长性。

17844元/平米10575元/平米6297元/平米数据来源：

CRIC房地产信息系统三区成交结构分析塘沽区：

高层产品主导市场开发区：

低密度产品最为稀缺汉沽区：

小高层为市场主流塘沽区、开发区市场主流产品以高密度产品为主数据期限：

2008年-2011年7月数据来源于CRIC房地产信息系统滨海新区主力竞争板块划分1、胡家园板块2、上北板块3、塘沽城区板块4、开发区板块5、新港板块6、响罗湾板块364521本案所属板块项目名称项目名称总建筑面总建筑面积积（万万）容积率容积率规划产规划产品品主力户型主力户型园林档园林档次次装修情装修情况况销售报价销售报价（元元/）开发商开发商贻成豪庭542/毛坯;9300贻成实业融科贻锦台242小高、高层两房：

90-100三房：

127-157中档毛坯;10,000贻成融科置业首创国际城551.8洋房、小高、高层两房；80-90中档毛坯;9600首创置业盛星东海岸182高层两房：

84-90三房：

88-96中档毛坯;12,000盛星房地产万通上北新新家园371.49洋房、小高、高层两房：

87-136中高档毛坯;13,000万通地产板块内产品较为丰富，容积率偏高，高层为市场主流产品。

洋房、小高产品稀缺，且售价较高。

园林档次偏向中档，园林景观设计并有得到开发商足够的重视，园林景观比较中庸；板块内目前产品基本以80-100平米两室为主，售价在9300-13000元/平米；板块内项目全部以毛坯交房，精装修产品存在市场空缺；板块内以项目容积率在1.5-2之间，规划产品有洋房、小高、高层，主要主力户型集中80-100平米，具有很强竞争力！

滨海新区各板块特征分析上北生态板块数据来源于CRIC房地产信息系统项目名称总建筑面积（万）容积率规划产品主力户型园林档次装修情况销售报价（元/）开发商城市名居0.983.5高层两房：

54-106低档毛坯;11,000钜康港湾置业弘泽城482.5多层、小高、高层两房：

90-95中档毛坯;13,000弘泽建设隆盛花园二期142.5高层两房：

67-110低档毛坯;13,000隆翔投资四季风情18.32.5高层两房：

80-100中档毛坯;11,000彩虹集团滨海新区各板块特征分析塘沽城区板块板块内产品容积率较高，供应量有限，且产品单一，基本以高层产品为主；项目均处于塘沽核心地段位置，提高可售产品数量成为开发重点，园林景观并不突出。

在售产品中，基本以毛坯房为主，精装房跟多被投资性公寓产品所采用。

数据来源于CRIC房地产信息系统板块内以项目容积率在2.5-3.5之间，主要以高层为主，主力户型段集中与90-110平米，密度大、园林景观缺失成为该板块最大的弱项！

开发区板块滨海新区各板块特征分析数据来源于CRIC房地产信息系统板块内项目容积率在2-3之间，以高层产品为主，主力户型面积为140-160平米，精装修将成为主流，园林景观投入不足！

直接竞争圈层划分在区域属性上看，西部新城为滨海新区边缘区域，本案属于胡