房地产估价报告模板.docx
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房地产估价报告模板
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
工学院教师公寓价值评估
委托方：
符向桃
估价方：
谭路芳
估价人员：
谭路芳
2016年11月23日
一、致委托方函……………………………………………………2
二、估价师声明……………………………………………………3
三、估价的假设和限制条件………………………………………4
四、房地产估价结果报告…………………………………………6
五、房地产估价技术报告…………………………………………14
六、附件……………………………………………………………32
致委托方函
房地产开发：
我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元
法定代表人：
博文房地产土地造价咨询评估
二○○八年十一月十日
估价师声明
我们重声明：
1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。
4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
一、假设条件
1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。
2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：
⑴不考虑特殊买家的额外出价；
⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；
⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间进行交易；
⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；
⑸该房地产能在公开市场上自由转让。
3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。
二、限制条件
1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观
合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。
2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。
4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。
5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
房地产估价结果报告
一、委托方
名称：
房地产开发
二、估价方
法定代表人：
谭路芳
三、估价对象
1.项目概况
教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度16.2米，。
2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于2011年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6层，估价对象为1—5层，用途为住宅。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室无装修。
目前所有权人尚未领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分摊面积为4657.4平方米。
3.1地理位置
珠晖区工学院
4.1交通状况
估价对象附近有10路、40路、2等公交线路，距离最近的公交站约150米，与高铁不远，交通十分便捷。
4.2环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
五、估价时点
二○11年十一月29日
六、价值定义
估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值
七、估价依据
1.《中华人民国城市房地产管理法》
2.《中华人民国土地管理法》
3.建设部发建标[1999]48号《房地产估价规（GB/T50291-1999）》
4.《中华人民国担保法》
5.《城市房地产抵押管理办法》
6.《房地产抵押评估指导意见》
7.《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业执照》复印件
8.估价对象现场勘察记录
9.委托方提供的与本次估价相关的资料
10.本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则
在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。
1、合法原则
房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。
2、最高最佳使用原则
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3、替代原则
要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。
4、估价时点原则
估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。
5、谨慎原则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
市场比较法技术路线：
1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；
2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。
成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。
即：
估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。
技术路线：
1、求取土地价值
2、求取房产价值
2.1求取房屋重置价格：
包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费
2.2求取房产价值
3、求得估价对象积算价值
房地产价值=土地价值+房产价值
十、估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。
十一、估价作业日期
2016年11月06日至2016年11月23日
十二、未来市场风险分析
虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期风险不会很大。
估价测算过程
（一）采用成本法进行测算1.土地采用市场比较法
1.1比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则如下：
1.1.1与待估宗地属同一供需圈
1.1.2与待估宗地用途应相同或相近
1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似
1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近
1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。
面积
4657.4㎡
4992.5㎡
6822.1㎡
4889.6㎡
容积率
6.0
≤4.0
/
≤2.0
临街状况
两面临街
一面临街
一面临街
两面临街
宗地开发水平
土地平整
土地平整
土地平整
土地平整
相邻土地利用状况
以住宅为主
以住宅为主
以商业为主
以住宅为主
其它主要影响因素
无
无
无
无
1.3比较因素条件指标说明表编制
本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
详见表6。
表6比较因素条件指数表
比较因素
待估宗地
实例一
实例二
实例三
项目名称
建邺区经四路以东，纬八路以南地块
建邺区会展中心东北角地块
铁管巷地块
市建邺区明园地块
土地用途
100
100
100
100
交易日期
100
102
102
102
交易情况
100
100
100
100
区域因素
距市中心距离
100
95
115
100
区域繁华程度
100
98
102
100
道路通达度
100
98
98
100
交通便利度
100
96
98
98
基础设施完善度
100
98
100
100
公用设施完备度
100
98
96
98
环境质量优劣度
100
98
98
98
个别因素
形状
100
100
100
100
面积
100
100
100
100
容积率
100
102
102
106
临街状况
100
98
98
100
宗地开发水平
100
100
100
100
相邻土地利用状况
100
100
104
100
其它主要影响因素
100
100
100
100
1.5编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。
表7因素比较修正系数表
比较因素
实例一
实例二
实例三
项目名称
建邺区会展中心东北角地块
铁管巷地块
市建邺区明园地块
成交价格
18944元/㎡
25798元/㎡
19660元/㎡
土地用途
100/100
100/
升级会员 