慈利县房地产行业现状分析与发展策略.doc

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慈利县房地产行业现状与发展策略

　　一、慈利县房地产行业的现状

据资料：

自2002年以来，慈利县先后有18家（含本县注册的房地产开发企业及外地房地产开发企业到本县注册的项目部）房地产企业在慈利县境内开发了47个项目，总建筑面积约110万平方米，住房9千余套，投资近11亿元。

09年，慈利县商品房均价约1400元/平方米，在2002年基础上（均价500元/平方米）翻了近三番，目前尚有约1900余套商品房待售。

2013年慈利县房地产第一季度销售情况呈上升趋势

　近日从慈利县房地产管理局了解到，据该局相关统计资料显示，2013年第一季度该县房地产市场销售情况呈上升趋势，商品房销售量与去年同期相比大幅增加，全县房地产开发项目第一季度总计销售商品房370套，面积50784㎡，销售金额15102万元，而去年第一季度仅销售199套，面积24476㎡，销售金额6576.4万元。

　　据统计，2013年该县房地产新建开发项目7个，续建项目6个，新建项目计划总投资7.7亿元。

随着该县城市化的加快，农村人口向城市聚集和新兴城区的兴起，居民自住需求有所上升，使该县房地产市场在新的发展机遇下，呈现平稳健康发展态势。

慈利县13年上半年房地产开发状况呈现健康、稳步发展态势

截止目前，该县具有一定规模的房地产开发企业21家，1-6月续建开发项目11个，建筑面积20.5万㎡，后续开工项目还有7个，预计全年新开工面积35万㎡，总投资6.63亿元，计划销售面积15万㎡。

　　随着天鹅湖财富中心、金澧明珠、锦绣华城、双安金水湾、中南名门、影视文化城等一批高层开发项目的建设，房地产开发市场将继续稳步向前发展。

今年上半年该县房地产销售市场良好，从数据上看，续建项目总建筑面积20.5万㎡，较去年同期12.41万㎡上升39%；销售面积11.3万㎡，较去年同期3.72万㎡上升67%；销售总金额3.3亿元，较去年同期1.6亿元上升52%；多层住宅销售均价2624元/㎡，较去年同期2388元/㎡上升9%，高层住宅销售均价3142元/㎡。

2014年7月最新消息，

近日，慈利县国土资源局、慈利县统计局、慈利县第二次土地调查领导小组办公室联合发布公报，公布了慈利县第二次土地调查主要数据成果。

　　根据湖南省人民政府统一部署，慈利县人民政府自2007年7月开始，进行慈利县第二次农村土地调查工作部署。

该工作于2008年8月正式启动，工作人员于2008年11月开始野外调查工作。

二次调查首次采用统一的土地利用分类国家标准，首次采用政府统一组织、地方实地调查、分级控制成果质量的组织模式，首次采用覆盖全县遥感影像的调查底图，实现了图、数实地一致。

全面清查了全县范围内的土地利用状况，掌握了各类土地资源的家底。

　　二次调查数据显示，慈利县土地总面积349202.05公顷。

其中，耕地53343.48公顷，占15.27%；园地19685.19公顷，占5.64%；林地238632.77公顷，占68.34%；草地1630.40公顷，占0.47%；城镇村及工矿用地10828.68公顷，占3.10%；交通用地3763.86公顷，占1.08%；水域13368.46公顷，占3.83%；未利用地7949.21公顷，占2.28%。

全县耕地按坡度划分，2度以下耕地5785.56公顷，2—6度坡地1211.13公顷，2—6度梯田6118.21公顷，6—15度坡地11493.79公顷，6—15度梯田17527.96公顷，15—25度梯田10156.39公顷，25度以上的梯田1050.44公顷。

　　公报强调，综合分析现有耕地数量、质量和人口增长、发展用地需求等因素，慈利县耕地保护形势仍十分严峻。

人均耕地少，耕地质量总体不高，耕地后备资源不足的基本情形没有改变。

同时，建设用地增加、利用粗放、效率不高、建设用地供需矛盾仍然比较突出，因此，必须毫不动摇坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，进一步加大盘活存量土地的力度，大力推进生态文明建设。

二、存在的主要问题

当前慈利县房地产行业主要存在着“五大”误区：

（一）市场定位不准确。

目前，慈利县大多数房地产开发企业没有建立统一的客户资源管理台帐，给管理客户带来很大难度，无法对客户进行分类管理，也未能建立起与客户沟通的有效渠道，更没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，导致难以进行市场准确定位，而是把主要精力用于做广告，且宣传手段及内容极其简单、相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者根本无法取舍。

（二）售后服务不到位。

一是物业管理滞后，慈利县现仅有4家物业管理公司，且只管理几处规模较大的新建小区，大部分小区依然无人管理，管理水平、质量更是无从谈起；二是维修服务欠缺，房地产企业将产品卖给客户后，基本上就万事大吉了，至于产品有纰漏需要改造或者产品因为时间久远需要维修则无人提供服务。

（三）销售过程不规范。

由于缺乏相应的管理手段和系统，企业在销售产品当中，一些推销人员为了达到销售目的，对有些环节、资料进行了模糊处理，致使客户蒙受一定的损失，另外，在办理购销手续当中也存在着一些不规范甚至是不合法的环节，再来，由于缺乏处理过程，对于大量曾经访问、咨询但没有最终成交的客户的信息如其背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。

（四）产品开发不合理。

目前慈利县房产开发趋向于建筑面积、小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等，而经济适用型住房的开发少得可怜，所以导致一方面是成批的宽敞豪华型住房销售不出去，而另一方面则是成群的人在排队等候经济适用型住房的指标，虽然企业应以盈利为主，但也应考虑不同居住群体之间的消费理念差异，使产品开发更趋合理，才能刺激客户的消费激情，促进房地产行业的健康发展。

　　（五）发展规划不科学。

可以毫不客气地说，慈利县当前的房地产行业仍然处于盲目开发、秩序混乱的阶段，还没有形成一个完整、系统、科学的房地产发展规划，未能充分考虑市场定位和慈利县城的未来发展等影响因素，在开发、营销过程中常常是一味的跟风，也未形成独具特色的建筑风格和搭配合理的产品格局。

　　三、发展策略

（一）提升产品信誉度

　　1、提高产品的质量内涵。

客户在购买房子时，考虑最多是的是房子的质量和性价比，所以作为企业必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量，并打造真正的卖点，如文化氛围、小区的设施、物业管理等，尤其要充分考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。

　　2、保证整体的合理布局。

一个小区就是一架庞大的机器，要想充分发挥其整体功能，使入住客户都能安居乐业，就必须使其有一个合理的布局，尤其是住宅的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的，保证整体尤其是空间的合理布局是住宅建设的发展方向。

　　3、挖掘客户的潜在价值。

归根结底，企业的利润来自于客户的贡献，只有充分挖掘客户的价值（特别要关注那些能带给企业高价值的客户群体），才能使企业的产品打开、拓宽市场。

首先，企业要不断进行市场调研，因为市场是顾客和企业联系的纽带，而只有进行市场调研才能掌握市场动态，把握市场方向，做到有的放矢；其次，对于房地产企业来说，信息的收集也十分重要，特别是宏观信息即整个市场竞争的情况、竞争对手的楼盘类型、销售定位以及潜在目标人群的需求信息和企业内部信息，只有掌握了这些信息，才能有目标地引导、激励客户不断地购买房地产开发企业的产品。

（二）打造行业品牌观

　　1、营造品牌营销氛围。

品牌营销观念早已深入人心，作为慈利县房地产企业，也要极力营造品牌营销氛围，特别是要利用广告这一平台，因为广告已成为广大客户购房时主要信息来源之一，品牌广告竞争已成为房地产企业发展的重要竞争手段之一，我们的广告创意应着意突出“绿色家园”这一品牌价值理念，包括园林生态、体育健身、休闲等特色，同时也要突出企业品牌价值，如企业良好的知名度、信誉度及财力、企业文化等。

　　2、增强客户购房信心。

房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，还应加强软件的建设，提高服务质量、水平，尤其是售后服务质量、水平，不断增强广大客户的购房信心，“金杯，银杯，不如老百姓的口碑”，只有真正得到广大客户认可，才能建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。

　　3、推进优质物业管理。

物业管理是与客户息息相关的大事，可以说，物业管理的质量和房子的质量同样重要，因为房子的质量客户未必能评价，但物业管理却是客户时刻可以感受得到的，优质的物业管理对企业品牌树立有着至关重要的作用。

　　（三）培育行业生命力

1、推动企业强强联合。

引导几家资金雄厚的企业联合发展，整合企业资源，一是组建专业化、跨地域的房地产开发企业，向房地产专业化公司的发展方向聚集，二是建立综合性、跨领域房地产开发企业，向多元化方向发展。

2、延伸行业产业链条。

引导企业扩大投资范围，将开发方向延伸到与房地产开发相关的上游或下游行业，以取得产业链的利润最大化。

3、推动企业转型进程。

引导部分房地产企业从开发商转向房地产服务类企业，以充实房地产服务行业的力量，随着二手房市场的全面起动，房地产市场结构将进一步细分，房地产开发服务行业将面临非常好的市场环境和机遇。