新建铁路土地综合开发方案研究大纲模板.docx

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新建铁路土地综合开发方案研究大纲模板

新建铁路土地综合开发方案研究大纲（模板）

一、研究基础及背景分析

1.全线概括

（1）线路的地理位置

（2）线路方案及设站情况

（3）线路在国民经济和路网中的意义和作用

（4）线路的客货运量和列车开行情况

（5）线路的经济评价情况

2.确定综合开发的沿线城镇经济概况

主要讲述沿线经过的各个城市（不含小的城镇）的总体的经济发展状况，城市的地理位置、经济、规划、人口、收入、消费等情况。

二、站点开发条件分析

1.拟开发站点周边现状

（1）站点所在城市规划规定

（2）既有用地权属情况

（3）用地现状

（4）道路交通情况：

道路现状及规划情况，现有轨道交通系统、公交系统情况

（5）周边既有公共建设设施情况：

大型购物中心、主要商业设施、市场、教育、医疗、文化、体育、娱乐、公园、银行等设施。

（6）现有规划条件分析：

所在区域定位与功能、空间结构、产业结构、交通规划、规划控制指标等。

（7）规划建议：

所在区域整体定位建议、区位功能分区调整建议、开发强度、建筑控制高度等具体指标的调整建议。

三、商业业态及规模研究

1.商业环境概况

（1）土地市场总体状况：

土地供应状况、土地市场价格状况。

（2）房地产投资市场情况。

（3）写字楼市场情况。

（4）商业市场情况。

2.站点周边商业发展分析

3.商业业态及规模测算

（1）综合开发产品定位及比重测算：

估算可开发规模，产品类型配比及业态

（2）提出站点开发建议。

四、开发方案研究

1.开发方案：

用地位置及规模，开发业态及配比、开发规模、投资规模、开发方式、投融资方案等。

2.根据策划方案，提出概念设计及设计图。

3.开发时序建议

五、综合开发项目财务评价

六、开发方式：

阐述开发方式，自行开发、合作开发。

七、研究结论及建议：

开发方案综述、开发地块位置和规模、开发业态和配比、开发方式、投资规模和投融资方案、投资效益、风险分析及措施

土地综合开发方案研究（简模）

1.项目概况（基础背景、地理位置、线路方案（长度、标准、接轨）、设站（客、货分布，客货运量、列车开行）、沿线重点城镇（地理位置、经济、规划、人口、收入、消费、等）、沿线资源、产业分布（矿产、人文旅游、大宗工矿企业、物流、人流聚集地及周边资源，土地开发范围内吸引资源情况）、沿线地方政府区域规划、

2.开发方案（开发业态及配比、开发规模、土地位置及规模、开发方式（自行、合作开发及开发强度）、投融资方案、提出概念设计、开发时序（开发的重点站和一般站）、土地获取方式建议、投资效益、风险分析及措施。

★土地综合开发方案要求：

对开展预可研的铁路项目，同步开展综合开发的机会研究报告；对已批复项目建议书开展可研的铁路项目，同步开展综合开发方案研究报告；对已批复可研的铁路项目要按要求补充完成综合开发研究报告。

（《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》（计统合资函〔2013〕40号）。

土地资源资产资源综合开发方案

一、土地资源综合开发

（一）新建铁路

1.银西铁路。

位于陕甘宁三省区境内，北起银川站，经永宁、灵武西、吴忠、惠安堡、甜水堡、环县、曲子、庆城、庆阳、庆阳南、和盛站入陕。

铁路等级为国铁Ⅰ级电气化双线铁路，正线609公里，其中银川至庆阳间374.82公里。

沿线除银川、吴忠、庆阳外，大部分地区人口稀少，经济落后，但以煤炭为主的资源开发前景广阔。

庆阳地区预测煤炭储量2360亿吨，宁东煤田已探明储量约273亿吨。

另外，吴忠和庆阳作为重要的粮食生产区和畜牧业生产基地，随着当地经济发展，也将有大量钢铁、有色金属、水泥等物资调入。

开发方案：

银西线灵武、吴忠、甜水堡、环县、庆阳北、庆城、宁县、太仓站建设公铁物流园，主要是在矿产资源聚集地与车站之间预期新建集运站、仓储基地和专用线的划拨用地，采取招商租赁或合资合作等方式予以开发，实现长期稳定的经营效益；对货场周边的划拨土地，以配套服务设施商业化运作为主，开展加油加气、商品超市、车辆维修、住宿餐饮、交易平台、金融质押等经营业务。

上述8个站区共6905亩土地进行综合利用开发，其中：

以集运站、技术交接站、仓储基地和专用线方式土地开发2605亩，以修建公铁物流园、拓展铁路货场功能和服务领域方式土地开发4300亩。

同时，为解决银西铁路开通后沿线职工生产生活需求，拟在银川艾伊河、银川东、鸣翠湖、河东机场、吴忠、庆阳六个车站1150亩土地进行综合开发，用于职工保障房建设、商品房及商业综合开发。

其中艾伊河站200亩、银川东站200亩、鸣翠湖站150亩、河东机场站150亩、吴忠站150亩、庆阳站300亩。

将以上土地开发方案纳入新线整体设计，通过土地预审取得划拨用地。

2.兰合铁路。

全线位于甘肃省境内，自兰青铁路八盘峡站引出，经临夏回族自治州永靖县、临夏市至甘南藏族自治州合作市，线路全长180公里，共设16个车站。

沿线多为藏、回等少数民族聚居地，工业基础薄弱，目前以能源、原材料工业、装备制造业、医药食品工业、农畜产品及民族特需品加工业、水电工业等为主。

沿线吸引区旅游资源富集，自然风光独特、民族特色浓郁、文物古迹众多、风景名胜各异。

开发方案：

在临夏南站、合作站进行土地综合利用和开发，共650亩土地，其中以油品仓储基地和油品专用线方式开发用地350亩；以公铁物流园拓展铁路货场功能、服务领域方式开发300亩。

经过对兰合线过境区域、沿线城市人口规模、旅游资源分布情况的调研分析，并对临夏市、合作市房地产市场研究，将兰合铁路沿线职工保障房建设、商品房及商业综合开发区域选址在临夏南站和合作站。

总用地300亩，其中临夏南站200亩、合作站100亩。

3.干武线线增建二线。

位于甘、蒙、宁三省区境内，东起宁夏中卫市干塘镇，经内蒙古阿拉善左旗、甘肃景泰县、古浪县，西至武威市武南镇。

线路全长172公里，鉴于经过的9个车站沿线周边人口稀少、资源匮乏。

4.包兰铁路银川至兰州扩能工程自宁夏银川南站引出，经吴忠、中宁、中卫市、甘肃白银市，引入兰州东站，线路全长385公里。

5.兰州铁路枢纽新建集装箱中心站位于兰州市东川镇，中心站到发场北侧布置集装箱、特货作业区，南侧布置路局普通货场、快运作业区。

共占地3531亩。

以上三条铁路开发方案金轮实业公司、宁夏铁发集团正在进行调研确定。

（二）在建项目

1.宝兰客专、兰渝、兰新第二双线、敦格、天平铁路。

在7月份组织现场踏勘、调研，形成《沿线综合开发方案研究》。

2.中马铁路。

是甘肃省投资建设的第一条地方铁路，总投资14亿元，属国家Ⅰ级铁路，设计时速160公里，线路从兰州新区北站引出，从永登县接入兰新铁路马家坪站，线路全长30.8公里，已于2013年12月20日全线贯通。

开发方案：

加强与拟入驻新区的大型企业如兰石、兰电、兰州石化等单位的沟通，参与其铁路专用线建设或代管运营，提供第三方物流服务。

对接兰州新区北站规划，参与综合服务区、产品加工区建设。

3.兰州至中川铁路。

自兰州西客站引出，下穿兰新第二双线并入既有兰新通道，至兰州中川机场，线路全长63公里，为双线电气化铁路，设计时速250公里，设6个车站。

该线路开发方案正在调研确定。

（三）既有土地

经调查局管内兰州、天水、定西、武威、金昌、张掖、玉门、嘉峪关、银川、平凉、中卫等地区可综合开发利用的既有土地共26宗约3647亩，均属于路局自有划拨性生产、生活用地。

大部分土地处于利用率不高、经济效益低下的状态。

开发方案：

对既有26宗土地，重点以住宅、商业开发等形式进行开发。

综合考虑投资收益、市场等情况，科学合理的制定开发时序，积极与当地政府接洽，办理相关土地性质变更手续。

二、各类资产经营开发

（一）以站车商业广告开发项目为重点，加快开发力度、深度。

1.兰州西客站。

以一流的硬件配套和一流的服务，面向全国，引进知名的品牌运营商。

规划商业开发面积34718㎡，业态布局融合商业、文化、娱乐、休闲、餐饮功能等多种元素，形成交通综合枢纽商业体；广告开发通过各类广告灯箱、LED显示屏、框架广告、刷屏机等进行全方位展示，规划开发面积约8967㎡。

2.兰新客专。

在嘉峪关南、酒泉南、张掖南站、高台西、临泽南、民乐、清水北等8个车站进行商业开发，业态为自选超市、便捷快餐、饮品休闲、休闲书吧、通信自助、小件寄存服务和VIP服务，面积为4749㎡；广告开发以进出站通道灯箱、进站通道口墙体广告、出站大厅两侧墙体灯箱、候车大厅墙体灯箱、候车大厅刷屏机、一站台站台墙喷绘和站台步梯两侧墙体灯箱广告为主，面积合计为2745㎡。

2014年计划完成新增车站商业开发面积39467㎡，新增广告面积11712㎡。

3.充分利用客运车站、旅客列车、铁路立交桥、建筑物等户外广告资源，积极推动动车组视频广告、列车车身广告、冠名权，深度挖掘铁路广告资源价值，提升增值空间。

在全局较大客运站建设WiFi系统，提供无线网络信息增值服务。

（二）以经济效益为中心，提高客票代售点的覆盖面。

1.建立与区域经济和客流规模相匹配，兼顾社会效益和经济效益的客票代售网点布局，实现规模化经营。

2.2014年新建客票代售点50个，使代售点总数达到202个（窗口250个），覆盖甘肃、宁夏县级已上行政区域。

3.围绕“市场营销功能”和“票务代售、快件代办、保险代理，电商实体”等增值业务拓展，加快客票代售点的转型发展和综合门店建设。

（三）以开行旅游列车为重点，做大旅游业体量

1.充分发挥铁路自身优势，以“票务、旅游、商业、酒店”业务为支撑、深入挖掘“吃、住、行、游、购、娱”各要素蕴藏的商机，实现旅游产品拓展。

2.围绕旅客出行需求，以兰新客专投产及“敦煌号”品牌旅游列车、“丝绸之路”文化列车开行为驱动，计划2014年开行旅游专列18趟。

（四）充分盘活利用低效、闲置资产，推动产业发展

利用既有专用线，将银川小南门货场进行整体规划，建设集宁夏葡萄酒、枸杞等特产展销、储存、批发、中转及承办宁夏葡萄酒展销博览会为一体的大型商业博览中心。

（五）利用铁路资源优势，开展形式多样的商贸物流服务

1.开展仓储配送业务。

利用铁路设施、整合自有和社会车辆资源开展城市配送业务，在既有天水东货场、兰州东货场、东川物流基地、张掖货场、嘉峪关货场、低窝铺金轮实业经营基地、敦煌专用线、中宁货场7道、银川南货场、惠农货场开展仓储配送业务。

2.积极开展铁路专用线委托管理业务及其综合利用。

合作经营中铝兰州分公司铁路专用线，在白银公司铁路物流公司专用铁路内规划建设5个物流基地，与已经开展委托代管运营的榆中钢厂铁路专用线和合作经营的中铁二十一局颖川堡专用线等进行深度合作。

3.开展重重循环运输和海铁联运。

针对甘肃、青海、宁夏、新疆地区为电解铝等有色金属主产地，消费地主要在长三角、珠三角、河南等地区，氧化铝主要产地在河南、山西、重庆、贵州、广西、港口等特点，研究开展铁海联运和铁路重重循环运输方案。

4.大企业合作及物流基地的建立。

针对原由多经企业收取的物流服务费在货改后转变为由货运中心收取的协议运输服务费存在流失及可能被再度取消等问题，研究通过资本、管理技术、第三方物流服务等合作模式，将政策性收费较变为权益性收益或经营性收益的可行性。

2014年计划完成中石化宁夏公司银川南油品专用线等合作项目。

5.建立大宗货物电子交易平台及其金融服务。

充分利用铁路大宗货物运输主通道资源，整合信息技术和金融服务，运用互联网技术，对接12306网站资源，研究建立铁路大宗物资电子交易平台，开展化工、粮食、有色金属、钢铁等大宗物资电子商务。

同时，提供类似于“支付宝”的金融服务，对落实实货的客户，提供部分融资，把铁路货场逐步发展成银行监管仓库，货主在系统内进行装车、预约、预定及以物换物、现金交易等多种形式的交易。