中国房地产行业研究报告.docx

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中国房地产行业研究报告

中国房地产行业研究报告

研究背景

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。

近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。

2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

报告用途及研究价值

此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。

房地产行业界定及分类

1、行业定义、基本概念

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2、行业基本特点

房地产行业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

3、细分行业介绍

房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

中国房地产行业的产业内容包括：

1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。

第一章房地产行业发展现状分析

一、房地产行业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。

直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。

按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：

第一阶段：

1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。

1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。

1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：

1992年-1997年中国房地产市场初步形成。

1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。

1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势。

这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家。

中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性。

1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%，1997年更是出现负增长，为-1.2%。

第三阶：

1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期。

近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、市场为导向、社会资金为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段。

进入20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位。

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二、国内市场中存在的问题

1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：

第一，土地获取问题。

我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展。

第二，有效需求问题。

对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。

居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。

由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。

第三，市场调节问题。

随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露。

许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨。

也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重。

第四，金融信贷问题。

我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高。

部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。

也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。

第二章房地产行业环境分析

一、政策环境分析

在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。

十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析

时间及政策名称

主要内容

主要特点

1988年1月，《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》

分期分批推行城镇住房制度改革，倡导集资建房、组织建房合作社。

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1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》

把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。

/

1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系

对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：

最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。

廉租住房的租金实行政府定价。

全面推行和不断完善住房公积金制度。

2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

确立了房地产为国民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体

增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

2004年3月，国土资源部和监察部出台《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》

各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要采用招标拍卖挂牌方式供应。

提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让

2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。

对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

“国八条”

2005年3月，国务院办公厅发布《关于切实稳住住房价格的通知》

加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。

首次明确提出抑制房价过快上涨。

通过提高首付款比例、贷款利率和住房交易税等方式打击“炒房”

要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。

“国六条”

2006年5月，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状

进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

进一步建立健全城市廉租住房制度：

逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。

标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始

改进和规范经济适用住房制度。

城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

增加住房有效供给：

探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

加快保障性安居工程建设。

“国十一条”

2010年1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。