地房地产市场深度研究报告.docx

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地房地产市场深度研究报告

地房地产市场深度研究报告

[]杭州房地产市场深度研究报告

5月\10月第10届房交会期间,都市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对购房群体进行调查,采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问,最终成功抽取763个样本,并结合华坤<杭州房地产市场深度研究报告>数据库,对杭州住宅楼市场进行全面分析。

一、购房者基本形态

参加本次房交会的人群以杭州本地居民为主,占受访总人数的82.1%,省内其它地区购房者所占比例为15.3%,省外购房者不多,仅占2.6%。

杭州市内的购房者中,来自西湖区购房者比例最高占26.1%,其次来自下城区的购房者占总人数的17.8%,再次为上城区占14.3%,江干区比例为10.5%,拱墅区为9.9%,来自余杭区、滨江区的购房者比例分别为2.3%、1.2%,值得一提的是在763位调查群体中没有一位来自萧山区。

来自省内其它地区以温州、嘉兴来人最多,其次是台州、金华等。

省外购房者主要来自上海、广东和江苏。

   从购房者年龄上看,在25—49岁之间,随着年龄的增长,购房群体逐步减少,其住房得到解决的比例也越高。

因此25—29、30—34、35—39、40—44、45—49五个年龄段的打算购房的群体依次递减为:

33.14%、22.67%、13.37%、7.56%、6.98%;另外,50—55岁的群体由于为子女购房的原因,其比例达到16.28%。

  从购房者购房意图来看,”首次购房,满足基本住房需要”与”二次购房,改进居住条件”的比例相当,分别为36.9%与36.3%,”为了投资收益”的比例为13.7%,给子女购房的比例达到11.9%,给父母购房、因为拆迁而购房的比例均为0.6%。

   从购房者在单位中所扮演的角色来看,28.7%的购房者为中层管理人员,21.7%的购房者为专业技术人员,20.3%的购房者为单位一般职员,9.8%的购房者为个体户/承包人/自由职业者,购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占的比例均为7.0%,高层管理人员及非专业技术人员所占的比例分别为4.2%、1.4%。

   从购房者的所从事的行业来看,来自商业贸易行业的购房者最多,占到购房总人数的21.83%,其次来自机关/事业单位、房地产业、建筑业的人群比例均为11.27%,再次来自银行/保险业、广告咨询业的人群比例均为7.04%,高校教师、医疗行业所占的比例均为5.63%。

   从购房者事业发展阶段来看,44.4%的购房者认为自己的事业属于发展阶段,30.4%的购房者认为自己的事业属于起步阶段,12.9%的受访群体认为自己的事业属于成功阶段,另有12.3%的购房者无法清楚界定自己事业所处的阶段。

   从购房者婚姻状况来看,31.74%属于未婚群体,66.47%的购房者属于已婚群体,1.8%的购房者婚姻状况属于其它范畴。

从购房者个人月总收入来看,16.67%的购房者个人月总收入在1501—元,11.31%的受访者个人月总收入在3001—3499元,10.71%的受访者个人月总收入在6500元以上,个人月总收入在1500元以下、—2499元的购房者比例均为9.52%,个人月总收入3500—3999元的购房者占总人数的6.55%,个人月总收入在2501—3000元、4000—4499元的购房者比例均为5.36%。

    从购房者单位的性质来看,来自民营企业的购房者最多,占39.3%的比例,来自党政机关/事业单位的居其次,占18.6%的比例,来自国有企业的购房者位居第三,占16.6%的比例,来自股份制企业居第四,占15.2%的比例,来自外资企业、合资企业的比例累计为10.4%。

二、购房者的住房现状及需求概述

1、住房面积

  受访者现有住房面积分布情况呈中间大、两头小的态势,住房面积较大、较小的人所占比例都比较小。

其中,30.6%的受访者现有住房面积在60-79PM范围内,18.2%的受访者居住面积在80-99PM范围内,17.6%的受访者居住面积在40-59PM范围内。

杭州所属的8个区来讲,其住房面积情况是不同的,上城区和拱墅区的受访者住房面积以40-59PM所占比例最高,其它城区则以60-79PM所占比例最高。

  受访者打算购买的住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似,依然是中间大、两头小,可是整体来看,需求建筑面积比其自己现有住房的面积要大得多,平均面积达111.7PM。

41.1%的受访者需求的建筑面积为100-119PM,19.0%受访者需求的房屋建筑面积为120-139PM,14.3%的受访者需求的建筑面积为80-99PM。

2、住房户型结构

  受访者现居住房户型以二室一厅占主流,40.4%的受访者居住的是此户型;其次是有13.5%的受访者现居住房是三室一厅户型,有12.9%的受访者居住三室两厅户型,12.3%的受访者居住一室一厅户型。

结合受访者一些背景资料简单分析,发现:

高层管理人员居住的户型中以三室一厅所占比例最大,中层管理人员居住的户型以三室两厅户型所占比例最大。

基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住的户型情况类型都是二室一厅所占比例最大。

不同年龄段人群住房的户型也有区别。

25-34岁、40-44岁、50-55岁年龄段人群住房户型都是以二室一厅所占比例最大;35-39岁年龄段以三室两厅所占比例最大;45-49岁年龄段以三室一厅户型所占比例最大;值得一提的是,居住别墅/排屋的人大部分集中在40-44岁年龄段。

当问及”如果您打算购买楼盘的话,您感觉什么户型比较合适?

”时,43.3%的受访者首选三室二厅户型,其次有18.7%的受访者首选三室一厅。

打算购买二室一厅的人占13.5%,打算购买二室二厅的占8.8%。

3、对现有住房满意度情况

整体来看,对现有住房持”不满意的”（一点不满意+不太满意）态度的人比例最高,达38.1%,其次是持”一般”态度的人比例为31.6%,持”满意”（非常满意+比较满意）态度的比例最低为31.3%。

数据表明现有住房并不能满足够房者的住房需求。

三、购房者行为描述

   省内外购房者云集房交会,主要的目的就是看房、选房、购房,每个购房者心中都有一些潜在的语言、片段来描述自己钟爱的房子,什么样的房子、什么样的价格、什么样的地段、什么样的配套、什么样的周边环境等等,下面让我们来看一看这些购房者的一些想法。

1、购房首选——老城之西

36.1%的购房者首选杭州老城城西片楼盘,购买意向相对比较集中。

毋庸质疑,城西近几年来开发力度甚大,新的高质楼盘不断涌现,吸引购房者的眼球;17.2%的人购房者首选杭州老城城中片;有16.5%的人购房者首选杭州老城城东片;有16.0%的人购房者首选滨江区;有8.3%的人购房首选是杭州老城城北片;另外分别有3.5%、1.2%、0.6%、0.6%的购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。

2、购房最看重的因素——价格

问及”购买住房时,您最看重哪个因素呢?

”,21.6%的受访者提到了价格;其次是有11.7%的受访者提到了工程质量,再次是有11.1%的受访者提到了户型设计,还有11.1%的受访者比较看重的是房子所处的地段。

另外,交通的便利性、升值潜力、周边的人文环境、社区规划与设计、教育/医疗配套分别为7.0%、7.0%、6.4%、4.7%、4.1%的购房者所看重。

3、获取房产信息最受信任的渠道

现代社会,信息充斥在生活的各个角落,对于您所要了解的信息,您是最信任哪个信息渠道呢?

下面我们来看一下受访者获得房产信息的渠道情况。

27.2%的受访者提到其最信任的信息渠道是报纸,其次是有17.9%的人最信任的渠道是房交会,17.9%的人最信任的信息渠道是亲友的介绍,17.9%的人最信任的信息渠道是楼盘现场。

4、向亲友同事打听的情况

调查显示,86.1%的购房者在购房前向亲友、同事打听关于购房的信息,平均每一位购房者向7.5位亲友、同事打听购房信息。

   41.1%的受访者曾向亲友同事打听房产价格的问题;19.9%的受访者曾打听地段方面的信息;12.3%的受访群体曾打听工程质量问题;7.5%的受访群体更关注升值潜力,曾向亲友、同事打听该方面信息;3.3%的受访者向亲友、同事打听开发商情况。

5、多层楼盘——购房主流

问及”您最倾向于购买什么类型的楼盘?

”,39.4%的人倾向于购买多层楼盘,其次是有28.2%的人倾向于购买小高层,再次是有10.6%的人倾向于购买高层。

6、购房者期望房产开发商开展的促销活动

当今市场竞争激烈,各行各业纷纷搞起了名目繁多的促销活动,购房者在日常生活中由于各行各业的促销活动而得到了实惠。

同样,购房者对房产开发商开展的促销活动也提出了要求与想法。

对于房产行业的促销活动,受访者喜欢”赠送旅游”的人最多,达49.4%;其次是”试住大行动”,达35.7%;再次是开展”业主联谊会”,达33.3%,再次是”赠送家电”,为29.8%,喜欢”抽奖”的人也不少,占21.4%,其它促销活动所占比例均低于20.0%。

7、内部规划与配套的需求

为了研究购房者对于社区内部规划与配套的吸引力,我们请购房者为内部规划与配套各个要素的吸引力进行打分,采用5分制,5分代表吸引力非常大,1分代表一点也没有吸引力,分数越高,代表吸引力越大。

最终发现让购房者产生吸引力的排名前12位的指标如下图所示:

8、社区服务的吸引力

现代社会,购房者对于社区提供的各种配套服务要求越来越高,为了深入研究购房者对社区服务的期望与吸引力,我们依然采用5分制的方法,请购房者对其吸引力进行打分。

排名前8位的社区服务如下图所示:

四、价格分析

近几年来,杭州的房价一直是国内房产市场关注的热点,居高不下且仍在上涨的房价开始让一部分人怀疑杭州房市是否产生了泡沫。

对于杭州整体市场的火爆,相对于杭州楼市自1998年以来持续的”大阳线”,就是杭州楼市是否泡沫累聚的”试金石”。

直接留给大家的问题是:

房价能否继续上扬?

有效需求能否持续增加?

房交会上各具特色的众多精致楼盘已经展现在我们面前,那么市场中有多少有效的需求来消化不断发售的楼盘呢?

下面让我们来看看,房交会上那些购房者她们购房总价的心理价位是多少?

市场的接盘能力如何呢?

1、受访者购房的总价预算

问及”当总价为多少时符合您个人的预算呢?

”,受访者给出的总价预算情况如下图示:

整体来看,给出的价格低至6万,高至150万,比较分散,中位数为50万,既出价低于50万和出价高于50万的人数量相同;其中,77.2%的受访者总价预算分布在30-70万范围内。

就单个总价预算情况来看,21.6%的受访者预算总价为50万;17.5%的受访者预算总价为40万;11.7%的受访者预算总价为60万。

2、超出预算太多而不会购买的价格

购房者自己心理预算总价格

超出预算太多放弃购买的总价格

超出预算仍会购买的总价格

总价明显低于预算,放弃购买的总价格

平均价格

54.9万元

89.3万元

65.3万元

30.7万元

中位数

50万元

70万元

55万元

25万元

出现频率最多的价格

50万元

60万元

50万元

20万元

最低价

6万元

10万元

22万元

2万元

最高价

150万元

200万元

180万元

90万元

3、购房者心理预算价格与可接受价格上、下限

一般情况下,当实际总价格明显高出自己预算,购房者感觉太贵而不会购买的总价格是其心理总价预算的1.4-1.5倍。

因此,当房产售价达到或超过购房者总价预算的1.4-1.5倍时,购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。

一般情况下,当实际总价