房地产行业研究报告.docx
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房地产行业研究报告
·房地产行业研究报告
结论：
房地产行业的主要经济指标表明，自1998年以来，我国房地产行业进入稳定发展阶段。
现在我国房地产开发以住宅为主，住宅产业具有极大的发展潜力，根据预测，21世纪的前20年，我国平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米，相当于2000年住宅新开工面积的1.5-1.8倍。
但受经济走势、经济政策等因素影响，行业发展具有波动性。
目前我国房地产企业规模偏小，行业资源分散，今后土地出让方式向招标、拍卖转变将提高行业集中度，市场竞争也将淘汰小企业，房地产开发企业将向规模化、品牌化方向发展。
我国加入世界贸易组织后，房地产市场需求将扩大，供给将增加，地价和房价趋升。
一、房地产行业现状
1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取多种政策措施促进住房消费。
在国家政策支持下，房地产业开始回升，1998年商品房销售面积比1997年增长35.24%，此后一直保持稳定增长势头，这说明房地产业在经过大起大落之后，进入了稳定发展阶段。
1、行业主要经济指标
1）投资额
图1全国房地产投资额（亿元）
资料来源：
中国统计信息网及国家统计局各年《中国统计年鉴》（下同）
1995至1997年，全国房地产投资额一直徘徊在3200亿元左右，1998年房地产投资额迅速上升，2000年达到4901.73亿元（图1）。
2）销售面积和销售收入
从图2可以看到，自1997年以来，全国房地产销售面积和销售收入一直保持较高的增长率，1998年的高增长率部分是由于取消福利分房的政策引发各单位突击购房所造成，随后市场回到正常状况，销售面积和销售收入增长率保持在15�20%之间，2000年销售面积达到16984.1万平方米，销售收入达到3572亿元，2001年销售继续增长，第一季度全国商品房销售达1828.7万平方米，与去年同期相比增长31.4%。
3）新开工面积、施工面积、竣工面积
由图3可见，近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。
1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增长率高达45.35％，99年新开工面积增长率有所降低，但2000年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。
新开工建设的商品房以住宅为主（表1）。
图21987年以来全国商品房销售面积增长率
表1商品房新开工面积中住宅的面积及比例
年份
1997
1998
1999
2000
新开工住宅的面积（万平方米）
10996.6
16637.5
18797.9
23335.33
新开工住宅的面积占新开工商品房面积的比例（%）
78.39
81.6
83.25
82.6
图3全国商品房新开工面积、施工面积与竣工面积（万平方米）
4）价格走势
近几年，全国商品房价格稳中趋升（图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，2000年涨2.4%。
1998年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。
99年房价小幅下跌，主要受办公楼价格下跌影响。
图4全国商品房平均价格走势（元/平方米）
5）盈利状况
房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（表2），若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降（表3）。
1991-1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。
表2房地产行业的毛利率（不计土地成本）
年份
商品房售价（元/平方米）
商品房造价（元/平方米）
毛利率（%）
1996
1806
1111
38.48
1997
1997
1175
41.16
1998
2063
1218
40.96
1999
2053
1152
43.88
表3房地产行业经营状况（亿元）
年份
经营总收入
利税率（%）
1991
284.03
16.93
1992
528.56
19.86
1993
1135.91
22.23
1994
1288.18
20.38
1995
1731.67
13.5
1996
1968.78
5.63
1997
2218.46
4.23
1998
2951.21
4.34
1999
3026.01
3.64
6）资产负债率
房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%左右（表4）。
房地产开发需要投入巨资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。
表4房地产开发企业的资产负债（亿元）
年份
资产总计
负债总计
所有者权益
资产负债率（%）
1997
16416.96
12515.46
3901.50
76.2
1998
19526.18
14857.25
4668.92
76.1
1999
18744.80
14263.88
4480.93
76.1
7）商品房空置量
图5全国商品房空置面积（万平方米）
全国商品房空置面积近几年增长很快，但增幅趋缓，到2000年底空置面积达到9124万平方米（图5），占2000年竣工房屋面积的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。
商品房空置的原因，从宏观面看，是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足；从微观面看，主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。
近年来商品房销售面积增长很快，但销售的主要是新开发的商品房。
尽管国家也出台了不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少，每年还有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。
消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。
8）土地购置
图6全国房地产开发企业土地购置面积（万平方米）
土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源，2000年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增加（图6），说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景，增加土地储备。
2、主要产品情况
1）市场状况
按用途分，房地产业的主要产品为住宅、办公楼、商业营业用房等。
近几年住宅销售面积持续上升，在商品房中占的比例越来越大，2000年这一比例达到89.12%（表5），销售价格也持续上升，2000年全国住宅平均售价为1952元/平方米。
商业营业用房的销售价格和面积也持续上升。
98年以后，办公楼销售止步不前，价格回落。
由于住宅需求量大，近几年住宅销售面积占商品房销售面积的比例接近90%（表5），且住宅开发受国家政策扶持，因此住宅开发一直是房地产开发的重点，本文对房地产行业的分析也以住宅为主。
住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势，尽管98年下半年各单位突击购房透支了部分购买力，但99年住宅销售面积仍然增长了20.05%，销售价格略有上升，2000年住宅销售面积和价格分别增长了16.46%和5.1%，2001年第一季度住宅销售面积1659.7万平方米，比去年同期增长32.4%，平均售价达2189元/平方米，比去年同期增长12.5%，这充分说明住宅具有极大的市场需求。
表5全国住宅销售面积占商品房销售面积的比例
年份
1997
1998
1999
2000
商品房销售面积（万平方米）
9010.2
12185.3
14556.5
16984.14
住宅销售面积（万平方米）
7864.3
10827.1
12997.9
15136.89
住宅销售面积占商品房销售面积的比例（%）
87.28
88.85
89.29
89.12
图7全国住宅平均销售价格走势
2）住宅发展趋势
从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发展将呈以下七大趋势：
①绿色趋势。
通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境，充分回收和利用资源，追求人、自然和社会的和谐统一，走住宅产业化可持续发展之路。
②规模化趋势。
对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的形成和良好公共空间环境的创造。
③郊区化趋势。
住宅区建立在城郊有许多优势。
首先，郊区环境优美、空气清新；其次，城郊因拓展空间巨大而可大规模开发，从而可获得巨大的规模经济效益。
随着城郊交通状况的改善、通讯设施的发展和居民观念的改变，近郊必将成为未来城市居民的理想居住地。
④智能化、信息化趋势。
智能小区有完整的建筑设备自动化系统和网络接口，可以极大方便居民的工作、生活和学习，提高居民生活品质。
⑤全能化趋势。
住宅小区的功能逐步完善，将呈现一种涵盖工作、生活和学习等方面的全能化趋势。
如由于通讯科技的发展和完善，使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势。
同时，住户在小区内可以享受文化、体育、休闲等多种设施。
⑥阶层分离趋势。
不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的住户，从而相互间会有一种认同感而减少因收入、教育等差别而带来的冲突。
⑦个性化趋势。
家庭结构和社会年龄结构在发展变化，人们亦开始追求个性张扬。
这使得住宅消费走向多样化，摆脱过去千家万户一个样式的状况，而在建筑风格、结构、户型、室内装修等方面呈现多元化发展趋势。
3、行业内企业情况
1999年底，我国共有房地产企业25762家，其中内资企业21422家，港、澳、台投资企业3167家，其他外商投资企业1173家。
内资企业中，国有企业7370家，集体企业4127家。
图8显示了各种类型企业所占比例。
我国对房地产开发企业实行资质管理，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，由各级建设行政主管部门审批。
确定企业资质的标准是注册资本、专业技术人员数量及职称、从事房地产开发的年限、开发面积、工程质量等。
其中一级资质企业要求注册资本不低于5000万元，二级资质企业不低于2000万元，三级资质企业不低于800万元，四级资质企业不低于100万元。
房地产行业所运用的主要技术已经成熟化和公开化，不存在技术方面的进入壁垒，因此进入房地产业比较容易。
由表9可以看出，我国房地产行业企业总数过多，其中大多数资质等级低，企业规模小，行业集中度低，1999年企业平均土地开发面积仅3617.58平方米，远远达不到行业规模经济要求，行业资源极度分散，利用效率低。
由此导致行业竞争激烈，平均利润率降低。
很多企业专业水平低，尤其最近一两年涌入的不少企业以前从来没接触过房地产，有的企业本身素质又很差，有极强的投机性。
一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控也是房地产行业企业总数过多的重要原因，各企业都能通过不同渠道得到土地，进行房地产开发，致使土地资源分散，平均开发成本高。
据悉，目前上海、广州、南京、深圳、成都等地已经开始清理整顿房地产企业，提高了项目开发的“门槛”，对企业的规模及专业化程度都提出了更高要求。
一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控的状况今后也将得到改善。
由于房地产行业地域性很强，目前绝大多数房地产企业都只在本地进行房地产开发，少数企业到其他城市进行房地产开发一般采取合作开发的形式，只有极少数实力雄厚的企业才能在两个以上的城市独立进行房地产开发，如中国房地产开发集团，WK。
展望未来，房地产开发企业必将向规模化、品牌化方向发展。
现在房地产行业竞争激烈，行业平均利润率下降，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
目前大多数房地产公司规模不大，它们开发的楼盘规模也小。
今后规模大、配套齐全的住宅小区将成为市场需求主流，而这样的楼盘只有大企业才有能力开发。
WK在向规模化、品牌化方面发展走在全国房地产行业的前列，在行业内的竞争实力首屈一指。
图8各类企业所占比例
表6全国房地产行业企业状况
年份
1997
1998
1999
企业总数（个）
21286
24378
25762
企业平均员工人数（人）
32
34
34
平均实收资本（万元）
1790.88
2370.47
1754.86
平均资产（万元）
7712.56
8009.75
7276.14
平均经营收入（万元）
1042.21
1210.60
1174.60
平均土地开发面积（平方米）
3462.98
3170.93
3617.58
二、行业运行环境
1、政策和法律环境
80年代和90年代初，房地产业法律法规建设落后于行业发展，因此，早期的房地产行业很不规范，投机性太强，发展失控，波动太大，房地产开发经营中黑箱操作严重。
在房地产业发展过程中，有关法律法规逐步建立起来，现在，已形成了从土地出让、开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产业的各个环节的法律法规体系，行业运行基本有法可依。
近年来，中国政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业、尤其是住宅产业发展。
《“十五”计划纲要》指出：
“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。
”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：
1）取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房、经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；
2）促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至30年，贷款年利率降到5.58%；
3）取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等４７项不合法、不合理的收费项目；
4）促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；
5）制定鼓励居民购房的税收政策；
6）允许房地产企业上市融资。
房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。
2、需求环境
1996年以前，商品住宅市场上个人购买和集团购买同时存在，以集团购买为主。
自1997年起，个人购买开始占主导地位，1998年《关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》下达以后，个人购房比重迅速上升，1999年个人购买商品住宅10408.5万平方米，占住宅销售面积的80.08%（表7，图9）。
2000年是福利分房的最后截止期，2001年将全面进入个人购房时代。
集团购买退出市场有利于我国房地产行业持续稳定发展。
集团购买基本上是一次性付款，受企业经济效益影响大，经济繁荣时，企业效益好，住房需求旺；经济萧条时，企业效益差，无力购房。
因此，在集团购买为主的情况下，房地产行业波动很大。
而个人购买大多采用银行按揭，需求波动相对较小。
个人需求特征和集团需求特征显著不同。
个人需求千差万别，细分市场多，要求房地产开发商在开发前进行详尽的市场调研和准确的市场定位，否则就有可能空置积压。
我国居民潜在的住房需求非常大，主要来自于以下方面：
1）新组建家庭的住房需求。
全国每年有1300万对新婚夫妇，其中大多需要住房。
2）居民提高居住水平对住房的需求。
近年来我国居民的居住水平有一定提高，2000年末人均居住面积达到10平方米，但与国外发达国家人均居住面积20-30平方米相比还有很大差距。
在我国，增加居住面积是提高居住水平的重要方面，居民提高居住水平的需求也意味着对住房的巨大潜在需求。
3）提高城市化水平对住房的需求。
截止1999年，我国城市化水平达到30.9%，而世界城市化水平在1999年达到47%，我国城市化进程严重落后于世界。
《“十五”计划纲要》提出，我国到2005年城市化水平要达到35%，城市化水平每提高一个百分点，将增加城镇人口1000多万，对住房需求极大。
在个人成为购房主体的情况下，居民有支付能力的需求将决定住房市场的发展。
因而，潜在的住房需求能否转化为现实的住房需求，还要看我国经济增长状况、居民收入增长状况及房价走势。
我国房价过高而居民收入太低的状况将长期制约住房需求的增长。
表7个人购买商品住宅面积（万平方米）
年份
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
个人购房面积
926.6
1456.0
2943.4
3344.5
3344.8
3666.8
5233.7
7792.6
10408.5
图9个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重（%）
3、供给环境
房地产行业的主要供给为土地和建筑材料。
我国城市土地依法属国家所有，土地供给市场由国家垄断，土地使用权可以依法出让和转让。
房地产开发企业取得土地的方式有：
协议出让、招标、拍卖、转让，以不同方式取得的土地成本不一样，一般而言，以协议出让方式取得的土地成本最低。
协议出让方式透明度低，黑箱操作严重，为防止国有土地资产的流失，今后我国将大力推行国有土地招标、拍卖，提高土地供应透明度。
土地是房地产开发企业的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发企业最为关键的能力。
在土地供应不透明的情况下，许多没有开发资质或资质低、并不具备市场竞争能力的公司由于特殊的政府关系而获得价格低廉的土地，能够在市场竞争中生存。
但是，随着房地产市场越来越规范，土地使用权的出让逐渐趋向公开、公平，大量土地将通过公开拍卖或招标获得，因此获得土地的能力越来越取决于公司的资金实力，现有的通过各种非市场化渠道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱。
资金雄厚的企业，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低土地获得及开发成本，在市场竞争中具有优势。
房地产行业的上市公司可以通过低廉的融资成本，募集到大量的发展资金，对于资金密集型的房地产开发行业来说，这是一个非常突出的优势。
《“十五”计划纲要》提出：
“深化土地使用制度改革，全面推行经营性用地招标拍卖制度，规范土地一级市场，活跃房地产二级市场，发展住房租赁市场”。
这是针对我国当前土地市场管理提出的目标性要求。
推行经营性用地招标拍卖制度，可以充分利用地价杠杆来推动土地资源优化配置，控制供应总量，避免90年代初的房地产热、开发区热等土地供应失控局面再度出现。
可以预料，土地使用制度改革将会对房地产行业产生深远的影响。
建筑材料行业重复建设严重，企业数量过多，竞争激烈，房地产开发企业对建筑材料供应商的谈判地位较高，能通过谈判争取有利的建筑材料价格。
今后建材行业的发展将以住宅建筑市场为导向，研究开发高性能的可降低建材生产环境负荷、改善生态环境和居住环境、有益健康的生态建筑材料。
三、加入WTO对中国房地产业的影响
1、对房地产市场的影响
1）对房地产市场需求的影响。
入世可能带来房地产市场需求的较大增加。
主要表现在：
一是外商对商品房的需求增加。
国外厂商投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等行业外商开设的分支机构和营业场所增多，外商进驻人员增多，对工业厂房、办公用房、营业用房和高档外销住宅的需求大大增加。
二是住房的有效需求扩大。
入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。
三是房地产市场需求的档次提高。
由于收入增加，对居住物业的舒适性、享受性要求提高；同时收入差距拉开，促使住房消费需求层次更加分明。
2）对房地产市场供给量的影响。
由于外商对房地产业投资增加，商品房供给量上升。
外商投资引入先进设计、技术和设备，促使商品房供给质量提高。
3）对房价的影响。
从短期看，关税降低，进口建材价格下降，国内建材市场竞争加剧，建材价格会有不同程度下降，建筑成本随之下降。
但考虑到入世后商品房需求增加，对土地的需求也增加，但土地是不可再生资源，需求增加将导致价格上涨。
建材价格下降是短期的，土地价格上涨是长期的。
总体而言，加入世贸组织后，房价短期会微升，并将在长期保持上升趋势。
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