曲靖住宅市场调研报告.docx

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曲靖住宅市场调研报告

曲靖2015年10月住宅房地产市场调研报告

一、曲靖房地产市场环境概况

（一）国民经济发展概况

1.2008年-2015年GDP发展情况

曲靖国民经济发展较快，GDP从2008年的787.5亿元增长到去年的1649.4亿元，2015年1-6月693.74亿元。

2008年至2013年国民经济一直保持两位数的高速增长，但2014年后受国际国内大环境和曲靖小环境的影响，GDP增长4%,2015年1-3增长1.00%，1-6月增长5%。

2.2008年-2015年1-6月CPI动态情况

曲靖经济在经历2008-2011年的严重通货膨胀之后，2012-2013年CPI理性回归，2014年曲靖经济趋冷，呈现通货紧缩，2015年1-4月CPI为1.3%。

（二）固定资产投资与房地产投资概况

1.固定资产与房地产投资额

随着曲靖经济社会的发展，固定资产投资从2008年的425亿元，增长到2014年的1164.54亿元；房地产投资在2013年达到183.69亿元。

2.固定资产与房地产投资增长情况

如上统计图，固定资产投资增长率在2009年达到30%后，逐步下滑至2014年的14.10%。

2014年房地产投资首度呈现负增长，增长率-11.2%。

小结：

1.曲靖经济仍将面临巨大的下行压力，并呈现通货紧缩。

2.固定资产投资下滑，房地产开发投资小幅度增长。

3.商品房供应量较大，需求市场增长缓慢。

4.住宅商品房竞争激烈，利润下滑。

二、曲靖样本楼盘调研分析

锦东圣苑

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

C栋1107号

107.32

4427元/㎡

475106元

按揭贷款单价

（优惠2%）

按揭贷款总价（优惠2%）

一次性付款

（优惠3%）

一次性付款总价

（优惠3%）

4339元/㎡

465604元

4294元/㎡

460853元

2.销售政策

非团购均价4500元/㎡,按揭优惠2%，一次性付款优惠3%；团购3900元/㎡,不分楼层和户型。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、派发DM单、餐巾纸广告、户外广告、3D宣传片广告和LED大屏广告。

◆盛世锦华

1.销售政策

四期住宅高层起价2690元/平米，均价3260元/平米,按揭优惠2%，一次性付款优惠4%。

五期住宅价格未定2015年9月26日开始认筹，交1000元抵10000元房款，首付分期，首付10000元可以签订《商品房购销合同》，并办理按揭贷款。

2.营销广告推广渠道

工地围墙广告、派发DM单、户外广告、户外3D宣传片广告（建宁东路）和LED大屏广告和星空快讯等广告。

◆尚书苑

销售政策及价格

均价4000元/㎡,起价3800元/㎡。

现在认筹20000元/㎡,办理认筹卡购房优惠5%。

◆宏丰.璟铭园

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

4-B-1901

109.2㎡

2880元/㎡

314496元

2.开盘后的剩余房源不分楼层和户型一口价2880元/㎡，没有其他优惠。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、派发DM单、户外广告、公交车LED等广告。

◆天欣苑

1.销售政策及价格

（1）天欣苑一期已经售完，二期正起价2580元/㎡,二期置业顾问预计均价3400元/㎡。

（2）二期住宅正在认筹，1000元抵房款10000元。

（3）绿色住宅资助计划，无偿资助总房款50%

最高资助50%的总房款，与受助人一对一签约《购房资助协议》，统一颁发资助证，约定受助账户，15年分180个月每月资助、扶持。

资助人群：

①优秀文化工作者②军人（现役或退役）③优秀人民教师④优秀医务工作者⑤高端科技工作者⑥青年杰出贡献者⑦首创业人员⑧青年科技工作者等。

2.营销广告推广渠道

工地围墙广告、行销拓客派发DM单、户外广告、房地产专业网站（搜房网、云南房网）等广告。

◆坤城

1.踩盘住宅样本情况

多层已经售完，现在还剩高层住宅，有精装房和毛坯房。

房号

建筑面积

面单价

面总价

（高）5-1-301

119.22㎡

精装4124元/㎡

491663元

毛坯3302元/㎡

393664元

（高）5-1-1701

119.22㎡

精装4635元/㎡

552585元

毛坯3685元/㎡

439326元

2.销售价格及政策

精装房均价4200元/㎡，起价3888元/㎡；毛坯房均价3420元/㎡。

按揭优惠2%，一次性付款优惠3%。

3.营销广告推广渠道

派发DM单、户外广告、房地产专业网站（搜房网、云南房网）等广告。

◆安厦十五城

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

备注

1-1-3101

143.57㎡

3990元/㎡

572844元

赠送车位1个

1-1-3101

143.57㎡

3432元/㎡

492843元

不要车位

2.销售价格及政策

安厦十五城一期剩余房源均价3650元/㎡,按揭可以优惠2%，一次性付款优惠3%，三房、四房大面积户型可以赠送停车位一个，车位价格75000-100000元/个，如果不要车位可以优惠80000元的房款。

3.营销广告推广渠道

派发DM单、户外广告、3D宣传片广告等广告。

◆鼎尚名庭

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

备注

6-203

116.61㎡

4300元/㎡

501423元

东北向房

优惠后该套住宅总价3847元/㎡。

2.销售价格及政策

均价3900元/㎡,按揭优惠4%，一次性付款优惠6%，免收契税1.5%，免收维修基金2%，免3年物管费（1.3元/㎡）,赠送10000元/套家电维修基金。

3.营销广告推广渠道

派发DM单、项目建筑户外广告等广告。

◆靖兴苑

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

B-2004

130.58㎡

3370元/㎡

389128元

B-3101

112.37

3480元/㎡

391048元

目前2980元/㎡，不分楼层，不分户型。

2.销售价格及政策

目前均价2980元/㎡,可以申请按揭优惠1%，一次性付款优惠2%。

3.营销广告推广渠道

派发DM单。

◆鼎盛世家四期.心邸

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

备注

B-3-1601

119.64㎡

3674元/㎡

439557元

B-3-2603

132.76㎡

3160元/㎡

391048元

客厅采购稍差

B-3-1003

132.76㎡

2999元/㎡

398147元

客厅采购稍差

2.销售价格及政策

（1）价格及优惠

目前住宅均价3380元/㎡,120㎡以下的小三房户型均价3500元/㎡,132㎡以上的户型均价3100元/㎡,全额支付首付可以优惠2%，一次性付款优惠4%。

（2）首付分期

第一套住房首付30%可以分期支付，最低首付20000元可以签订《商品房购销合同》，并办理按揭贷款，剩余首付5年内付清，可以每月支付，也可以按年支付剩余首付款，免利息。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、行销拓客派发DM单、户外广告等；老客户介绍新客户买房的奖励老客户1500元现金，新客户购房还可以优惠1%。

◆9号站台

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

备注

4-1201

115.46㎡

3142元/㎡

36775元

2.销售价格及政策

目前住宅均价3160元/㎡,2015年12月份才能签订《商品房购销合同》，一次性付款优惠1%。

该项目土地为行政划拨用地，预计12月底变更成出让用地，如果未能变更成出让用地，可以全额退款。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、行销拓客派发DM单等。

◆北城广场一期

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

单价

总价

备注

5-3-2204

110.88㎡

面单价2984元/㎡

面总价330916元

按揭单价2686元/㎡

按揭总价297824元

2.销售价格及政策

目前均价2800元/㎡，按揭优惠10%，一次性付款优惠12%。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、行销拓客派发DM单、户外广告和城区售楼部（麒麟北路龙城国际一楼）等。

◆龙城国际

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

面总价

备注

6-505

114.69㎡

3685元/㎡

422633元

6-1305

114.69㎡

3850元/㎡

441557元

2.销售价格及政策

（1）价格及优惠

目前均价3800元/㎡，按揭优惠2%，一次性付款优惠3%。

3.营销广告推广渠道

行销拓客派发DM单和户外广告等。

◆万和国际广场

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

总价

备注

1-2602

89.13㎡

6478元/㎡

577384元

2.销售价格及政策

目前均价6000元/㎡，按揭优惠8%，一次性付款优惠10%。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、派发DM单、户外广告、户外3D宣传片广告、网络广告（房地产专业网站）星空快讯等广告。

◆雄业.金都国际

1.踩盘住宅样本情况

房号

建筑面积

面单价

总价

备注

C-3101

140.86㎡

6488元/㎡

913900元

2.销售价格及政策

（1）价格及优惠

目前均价6000元/㎡，按揭优惠3%，一次性付款优惠6%。

加入会员缴纳1000元，可以参观样板房和到工地看现房，购房可以冲抵6000元房款，如果购房不成功可以退还1000元会费。

3.营销广告推广渠道

工地围墙广告、派发DM单和户外广告等。

◆乐活印象

项目建设块封顶，现在正在申办《商品房预售许可证》，预计11月能拿到预售证，价格和销售政策尚未制定，具备销售条件后让以前认筹的客户选房认购，预计价格和金都国际差不多。

目前营销广告渠道：

工地围墙广告、户外广告和新浪微博等广告。

三、曲靖住宅楼盘价格及销量统计分析

1.在售楼盘住宅均价统计分析

分析小结：

（1）在市调样本住宅楼盘中金都国际（按揭贷款）成交价格最高5760元/㎡,价格最低的北城广场2520元/㎡,普通住宅区位差异较大的价格也较大，区位价值差异仍然是影响住宅价格的核心因素。

（2）房地产开发企业对资金流的紧张程度是影响住宅价格的重要因素。

（3）在2013年开始销售至今的楼盘中，开始定价较高的楼盘，目前采用加大优惠幅度的方式变相降价。

2.销售量统计

如上图，市调样本楼盘2015年9月销售住宅102套，销售量稳中有降。

昆明万维房地产经纪有限公司

2015年10月19日