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xxxx项目房地产及旅游市场考察报告及营销推广建议
xxxx项目房地产及旅游市场考察报告
●第一部分：
黄山宏观市场的调查分析
●第二部分黄山市房地产市场发展状况及住宅市场调查
●第三部分本项目的调查与分析
●第四部分江南古镇的调查与分析
●第五部分项目SWOT分析及建议
2007年8月
第一部分：
黄山宏观市场的调查分析
（一）黄山市社会经济发展基本概况：
1、突出的区位优势：
黄山屹立在中国安徽省南部，黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。
盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间。
徽杭高速公路，皖赣线铁路贯穿全境。
与上海、杭州、南京、合肥等大城市的交通都十分便利，地理位置得天独厚。
气候：
黄山市位于亚热带季风区，受东亚季风的影响，气候特征是：
温暖湿润，雨量充沛，四季分明，山地气候垂直差异明显。
年平均气温在15~~17摄氏度之间，年平均相对日照为1930个小时。
地址：
黄山市地质岩层有前震旦纪的绿色千枚岩、白垩纪的花岗岩等，并由这些坡残积物发育而成的各种土壤。
据市土壤普查资料，全市土壤有5纲10类21个亚类，67个土属，125个土种，以红壤为主，是我市的基带土壤，黄壤和黄棕壤的比重也很大。
此外，还有粗骨土、水稻土、山间草甸土、潮土、紫色土、黑色石灰土等。
2、历史沿革：
1987年11月27日，国务院批准：
撤销屯溪市、黄山市，设立黄山市（地
级）；撤销徽州地区，所属的歙县、休宁县、黟县、祁门县划归黄山市；石台县划归安庆地区；旌德县、绩溪县划归宣城地区；设立黄山市屯溪区，以原屯溪市为其行政区域；设立黄山市黄山区，以原黄山市为其行政区域；设立黄山市徽州区，以歙县、休宁县各一部分为其行政区域。
2000年，据第五次全国人口普查数据：
黄山市总人口人；屯溪区黄山区徽州区91122歙县休宁县黟县93919祁门县（按当年行政区划；单位：
人）2004年底，黄山市辖3个市辖区、4个县，全市共有6个街道、50个镇、56个乡。
3、行政区化：
现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。
考虑到黄山旅游的国际影响以及举办重大活动的能力,加之随着徽杭高速公路的开通，黄山市作为浙江乃至长三角后花园的区位优势日益凸显。
据《现代快报》报道长三角已悄悄迈出扩容步伐。
长三角城镇群规划专家组成员、伦敦经济学院区域规划学博士沈玉芳近日透露，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。
7市纳入长三角城镇群整体规划的事实说明，长三角实质意义上的扩容已经出现。
从这方面看，黄山以后的区位优势会更加明显。
4、交通优势
⑴、铁路交通：
皖赣线贯通黄山市全境。
南可直达福州、厦门，昆明、桂林，北可达北京、青岛等地，铁路交通非常便利。
黄山火车站位于黄山市中心，与汽车站近邻，步行仅五分钟左右。
⑵、公路交通：
黄山汽车交通便利，与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。
徽杭高速公路于2004年正式通车，现在黄山连接杭州的公路里程缩短到2小时。
合肥-铜陵-九华--黄山高速公路，黄山--景德镇高速公路，环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。
纵：
合黄高速公路；横：
徽杭高速公路。
杭州至黄山230公里，车程2个多小时；
上海到黄山430多公里，车程5-6小时；
南京到黄山：
371公里，车程4-5小时；
合肥到黄山：
370公里左右，5小时左右。
⑶、水路方面：
黄山的北面是长江，沿江安徽境内的安庆、贵池、芜湖等城市均有轮船码头。
东面连接新安江，至新安江镇7.5航程。
⑷、航空方面：
黄山机场位于屯溪西郊5公里处，为国家二类航空口岸，配备有全套通讯系统和全天候指挥设备。
现已可飞波音-737系列机型、麦道-90、空客-320等各种机型。
5、区域协调发展定位：
黄山市与浙江山水相连，人缘相亲，经济相通，文化相近，融入长三角的条件得天独厚。
随着徽杭高速公路的开通，制约黄山经济发展的交通瓶颈逐渐被打破，我市作为承接长三角经济圈和浙江经济带产业梯度转移的区位优势进一步显现，黄山的区域发展定位是“打出黄山牌，融入长三角”。
打出黄山牌，融入长三角：
黄山市积极响应省委、省政府关于加快融入长三角的号召，扎实推进“东向发展”战略，严格按照“内抓统筹，外抓融入”的思路和“主动融入、迎接辐射、互补联动、共谋发展”的方针，以旅游业为突破口，抢抓机遇，扩大开放，全面加快融入浙江经济带和长三角经济圈的步伐，有力地促进了全市经济社会持续快速协调健康发展。
打造泛长三角风景最秀美的城市：
面临旅游市场正由单一的观光型传统旅游市场转变为复合型以度假休闲为主的现代旅游市场,为更好的促进旅游业发展，市委市政府决定，“以旅游经济为中心”，全市上下重视旅游发展，形成了各级抓旅游发展的氛围，共同培育壮大旅游产业：
黄山风景区、牯牛降等分别列入国家、世界地质公园；上丰花果山等6个风景点被列为全国工农业旅游示范点。
无障碍跨省市旅游区：
徽杭高速公路的开通，打破了黄山的交通瓶颈，吸引了周边地区尤其是浙江、长三角地区的自驾车游客纷至沓来；加大了上海、杭州等地的宣传促销力度，成功举办了一系列的促销活动；参加举办了长三角地区“15+1”旅游高峰论坛，与长三角地区15个重点旅游城市共同签署了《合作宣言》，通过了《黄山共识》并达成了5个旅游合作协议，与上海、杭州达成了联手打造“名城（上海）———名湖（西湖）———名山（黄山）”国际黄金旅游线的共识，全面加快中国首个无障碍跨省市旅游区的建设，进一步加强了我市与长三角旅游城市，特别是与浙江旅游界的友好合作，有力地推动了全市旅游经济快速发展。
长三角城市大力支持的经济强镇：
旅游业的强力带动，工业、农业、商贸等领域的合作也进入了一个崭新的时期。
据统计，自2003年来，在黄山市的实际到位内资65.46亿元中，70%以上属浙资，浙江在黄山市注册兴办的私营企业遍布三区四县，投资领域涉及旅游、工业、林业、小水电、农业综合开发、服务、商贸、房地产等诸多领域。
其中，浙商在黄山市投资的进出口企业达15家，出口产品包括机电、纺织、服装、中西药剂等，这15家企业的出口额约占全市出口总值的20%。
浙商的投资不仅为黄山市的经济发展带来了资金、技术、管理方式，还为黄山市带来了思想观念的转变，从而为黄山市的经济发展注入了新的活力和生机。
徽派文化的起源地：
黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。
每当中原战乱之秋，这里就成了藏龙卧虎之地，它既是乱世的世外桃源，又是治世的人才宝库。
是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一的徽派文化的起源地。
自然天成的居住之地：
一处难得的世外桃源，具有质朴而平实、清新而自然、含蓄而和谐、富有而细腻的品质，形成人与自然的和谐共处，是一处居住宝地。
6、城市总体布局规划：
城市增长空间与发展方向影响因素分析
（1）、城市发展方向：
近期向南发展为主。
继续完善南部新区的建设；西南片南临浦西河,景观条件良好,且毗邻综合经济园区、高速连接线和南环翡翠路,也是近期重点发展区域。
（2）、用地空间结构：
老城区以平湖路和北海路为轴线，分为东南片、东北片、西北片、西南片四个基本功能片区，集中紧凑综合发展；南部新区以甘芙大道为轴线向南发展。
（3）、城市空间特色：
“一区、四片”的基本格局，即一个南部新区、四个城市片区。
东南片区为旅游休疗养接待区：
在现有设施基础上调整完善，各宾旅馆共享基本服务设施，保护现有山林地，充分利用地形，形成环境优美、功能完善的旅游接待基地。
东北片为居住和文教体育区：
气象局西建区级文化设施如青少年活动中心、科技馆、文化馆等，博物馆、图书馆在现有基础上扩建完善；保留、扩大现有学校用地。
西北片为行政办公和居住用地：
行政办公用地基本是在原有基础上的调整和扩大，以节约用地为基本原则。
西南片为居住和文教科研发展区：
此区南临浦溪河，景观条件良好，是未来发展的重点区域。
在中部滨河地段布置教育用地和医院，滨河地段布置与高新技术发展相关的科研区，跨浦溪河布置区级工业经济园区。
南部新区采用带形布局，依托浦溪河和甘芙公路带形跨河发展。
南部新区的发展是以区政府的搬迁和黄山北大门的开发为契机的，在南区中部布置行政中心和文化、商业、宾馆等服务设施，既考虑为城市服务又能够为黄山北大门旅游开发区服务。
（4）、用地结构
居住用地：
规划将逐步改变居住用地比例过大和城市三类居住比例过高的状况。
采取旧城改造与新区开发并行的发展模式，引导居住区成规模建设。
居住用地比例由现状的38.68%调整为33.06%，人均居住用地34.5平方米/人。
公共设施用地：
规划由现状的29.28%调整到24.94%。
新增用地主要发展大型文体设施、教育设施等。
工业用地：
城市工业用地大幅减少，除保留现状的几个工厂外，其他工业用地将逐步被置换出来改作城市的居住和公共服务设施，新增的工业用地将主要集中在市经济技术开发区，工业用地比例调整为10.83%。
绿地：
为改善城市景观，美化城市，规划增加大量城市绿地。
城市绿地由现状的8.86%提高到14.61%。
仓储：
在城西入口处分别规划1处仓储用地，占城市建设用地的1.99%。
（二）黄山市城市性质
1、人口状况：
146.93万，农村人口占到了75%
2、人口时间分布：
近期（2005年）市域人口为148万人、中期（2010年）为150万人、远期（2020年）为155万人。
3、黄山城县中心及中心城镇人口规模预测：
2001年（万人）
2005年（万人）
2010年（万人）
2020年（万人）
屯溪区
12.57
18
22
30
徽州区
3.78
4.6
5.5
7.5
黄山区
4.0
4.9
6.0
8.5
黟县
3.1
4
4.8
7.3
祁门
3
4.1
5.2
8
歙县
13
15
18
22
休宁
6
8
11
15
合计
45.45
58.6
72.5
98.3
根据上述黄山市城镇人口统计分析可知，2005年，黄山市城镇人口总量为72.5万人，结合黄山市籍常住人口与暂住半年以上人口数统计所得的县域常住人口总数为90.78万人。
2020年人口规模，根据土地资源容量分析，中心城市的适宜人口容量为100~~115万。
4、建设用地规模：
城市发展方向以向南（耿城方向）发展为主。
城市建设用地总量到2005年城市建设用地总量约需6平方公里，新增用地总量约1.8平方公里。
5、城市用地规模：
2020年黄山市区用地规模为47.8平方公里，其中屯溪区为29.5平方公里、徽州区为7.5平方公里、黄山区为8.5平方公里，机场建设用地2.3平方公里。
（1）人均居住用地27.04平方米，与相仿规模城市相比，居住用地总体水平不高。
（2）一万平方公里的土地上森林覆盖率达到73.6%，一千多平方公里的黄山森林覆盖率达到84.3%，空气质量常年达到国家一级标准。
“青山、绿水、蓝天、白墙”与近年来点缀城市空间的草坪、鲜花、树丛成为中心城区屯溪城市生态环境的主基调。
目前，一万平方公里的土地上森林覆盖率已达到73.4%，黄山景区森林覆盖率已达到84.6%。
20平方公里的城区内已拥有园林绿地323公顷，公共绿地71公顷，专用绿地115公顷建成区绿化覆盖率达36.9%，人均占有公共绿地达7.9平方米，名列全国第一。
6、城市现状用地分析:
规划到2005年，工业用地45.55公顷，占城市建设用地的9.09％，其实际值为：
工业用地到57.57公顷，占城市建设用地的11.5％。
居住用地建设目标：
旧城改造与新区开发并举，提高环境质量和设施配套水平，规划到2005年居住用地为147.88公顷。
实际到2005年底，居住用地面积193.70公顷，占城市建设用地的38.68％，人均居住用地39.53平方米。
（三）、2007年黄山县经济发展总述
1、总述：
经济快速增长，城市化进程相对滞后。
综合实力增强：
经过多年发展，黄山市综合实力显著增强。
经济增长率呈逐年稳步加快趋势。
2003年生产总值迈上百亿元台阶，2004年人均生产总值突破1000美元。
2005年生产总值达到147.4亿元，年均增长10.4%，超“十五”计划0.4个百分点。
“十五”末人均生产总值达到10054元，比2000年增长64.4%。
财政收入达到12.6亿元，年均增长12.8%，比同期生产总值增幅高2.4个百分点，其中税收收入占财政收入的比重达到81%，比2000年提高2.5个百分点。
经济结构产业优化：
经济结构逐步优化。
三次产业增加值比例由2000年的23：
30：
47调整到2005年的18:
39:
43。
“十五”牧业增加值年均增长6.9％，高出第一产业增幅4.1个百分点。
粮经种植比例由2000年的62.3:
37.7调整到59.6:
40.4。
工业增加值达到34.8亿元，工业化率提高到23.6%。
化学原料及制品、医药、交通运输设备、电器机械及器材、仪器仪表制造业产值占工业总产值的50％以上。
各类开发区和工业园区发展到11个，市新城区基础设施累计投资2.8亿元。
建筑业占二产增加值比重比2000年提高17个百分点。
旅游业发展为国民经济的主导产业。
2005年旅游接待量达到1001.3万人次，年均增长12.5%，高出生产总值增幅2.1个百分点。
旅游总收入达到61.5亿元，年均增长10.7%。
基础设施明显改善：
五年完成全社会固定资产投资315亿元，是“九五”时期的3.7倍，年均增长36.9%。
徽杭高速公路、黄山机场扩建、松材线虫病预防体系一期工程、中心城区防洪二期工程、220KV宁国—万安Ⅱ回线及变电站扩建、农电网改造（二期）、市污水处理厂和垃圾处理场等一批事关长远发展的重大项目以及广电中心、新安大桥、广宇大桥等一批标志性建筑建成投入使用。
合铜黄、黄衢南（黄婺）高速公路黄山段开工建设。
新建县乡村公路1204公里，通油路乡镇达98%，通公路行政村达97%。
新增水电装机容量1.1万千瓦。
新建国家粮食储备库3个，新增粮食仓储能力7万吨。
中心城区建成区面积达18平方公里，新建改建主次干道49条，区、县城建成区面积达32.2平方公里。
实现移动通讯全市覆盖。
人民生活水平不断提高：
2005年城镇居民人均可支配收入达8528元，是2000年的1.5倍。
农民人均纯收入3158元，是2000年的1.4倍。
城镇和农村居民人均居住面积分别提高到22平方米和33.6平方米。
2、黄山各个产业的发展状况：
（1）、农业发展进一步深化：
突出三大重点工作：
一是积极发展现代农业；二扎实推进新农村建设；三是着力深化农村综合改革。
（2）、工业发展迅速：
工业生产较快增长，对经济拉动作用增强。
2005全年实现工业增加值34.8亿元，增长15.8%，对经济增长的贡献率达28.0%，拉动经济增长3.5个百分点。
全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）新增22家，年末达209家。
规模以上工业实现增加值21.9亿元，按可比价计算，增长29.2%，是1997年增长最快的一年，拉动经济增长3.7个百分点，比上年同期提高1.7个百分点。
全年规模以上工业企业实现出口交货值4.50亿元，增长28.51%；完成新产品产值4.83亿元，增长23.3%。
主要产品产量多数保持增长。
在列入统计月报的17种主要产品中，保持增长的有13种，下降的有5种。
（3）、建筑业加快发展步伐：
2005全年全社会建筑业完成增加值22.2亿元，比上年增长23.3%，对经济增长贡献率为24.8%。
资质等级三级及以上建筑企业实现利税总额7600万元，增长30.0%；其中实现利润6200万元，增长28.0%。
房屋建筑施工面积192.1万平方米，同比增长1.5%；房屋竣工面积70.2万平方米。
（4）、服务业：
“十五”旅游业的快速发展，刺激了商业网点发展，增强了商贸服务业的旅游服务功能，促使商贸服务业更好地满足游客的吃、住、购、娱。
“十五”期间，黄山市商贸服务业发展，虽然取得了一些成绩，但也存在一些不足：
一是市场体系建设滞后，农村流通体系不健全，农产品流通基础薄弱，农民消费不安全、不方便、不经济的问题比较突出；二是城市服务功能不完善，不能适应旅游业快速发展的需要；三是城市消费水平不高，游客逗留时间不长，消费水平低于同类城市；四是现代商贸流通龙头企业不强，作用不明显。
这些都要在“十一五”期间予以重视和解决。
（5）、旅游业：
我市紧紧围绕“新黄山，古徽州”这一主题，实施“联合、差异、主题”三大市场营销战略，以优化旅游产品结构为重点，巩固观光旅游产品，创新文化体验、休闲度假、商务会议及特种旅游产品，不断优化组合旅游线路，旅游业实现快速增长。
2005全年旅游总收入61.5亿元，同比增长23.0%。
累计接待海内外旅游者首次突破千万人次，达1001.3万人次，同比增长22.5%。
其中：
接待国内旅游者958.0万人次，同比增长22.1%，实现国内旅游收入55亿元，同比增长23.0%。
接待入境旅游者43.3万人次，同比增长33.0%，实现创汇收入8000万美元，同比增长21.2%。
入境旅游前五位客源地为韩国、台湾、香港、美国、日本，分别占接待人数的38.9%、21.1%、14.6%、4.9%、4.5%。
（6）、房地产业：
房地产业投资总体健康发展。
全年房地产开发投资完成20.7亿元，同比增长15.2%，增幅较上年回落50.4个百分点。
土地购置面积和土地开发面积分别完成63.3和20.6万平方米，分别下降36.8%和44.4%；房屋销售建筑面积67.1万平方米，其中销售住宅55.0万平方米；销售商业用房10.8万平方米。
商品房销售额10.9亿元，其中住宅7.6亿元；商业用房3.0亿元。
（7）、商品流通业：
零售额10.8亿元，同比增长16.4%。
全市居民消费价格总水平1.5%，涨幅同比回落2.8个百分点。
在所统计的八大类商品中，呈现四升四降态势，其中：
居住类上升7.6%，增幅居首位；食品类上升3.5%，其中粮食价格下降0.9%，肉禽及制品价格上升3.4%，鲜果类上升6.2%，鲜菜上升13.7%。
全年工业品出厂价格上涨5.7%，涨幅同比回落3.5个百分点。
其中生产资料价格上涨8.6%，生活资料价格上涨1.0%。
（8）、金融保险业：
金融保险业稳健运行。
2005全市金融保险业实现增加值4.0亿元，同比增长3.4%。
全市金融机构人民币年末各项存款余额185.7亿元，比年初新增23.36亿元，同比增长15.4%。
其中，居民储蓄存款达到122.1亿元，比年初增加17.9亿元，同比增长17.2%；人均居民储蓄存款突破8000元，达8325元，同比增长17.2%。
金融机构人民币年末各项贷款余额99.9亿元，比年初新增10.4亿元，同比增长4.1%，新增贷款主要是短期贷款，短期贷款比年初增加了6.3亿元，同比增长4.1%，其中：
农业贷款比年初增加了2.5亿元，同比增长19.4%；中长期贷款比年初增加了3.3亿元，同比增长10.2%。
保险事业较快发展。
全年实现保费收入40567万元，同比增长9.3%，其中：
寿险保费收入27246万元；健康险和意外伤害险保费收入2004万元；财产险保费收入3401万元。
支付各类赔款及给付9739万元，同比增长19.2%，其中：
寿险业务给付2362万元；健康险和意外伤害险赔款及给付260万元；财产险赔款1220万元。
（9）、社区服务业：
黄山市政府出台进一步加快发展社区服务业的意见,坚持以人为本和服务居民原则、社会化原则、公益性和经营性相结合原则、因地制宜和分类指导原则，制定切实可行的措施，着力发展社区服务业,力求到2010年底，全市基本建立起与经济社会发展、城市化建设、产业结构提升相适应，多种经济并存、社会互助经常、群众参与踊跃、服务手段先进、覆盖范围广泛和服务功能完备的社区服务体系，努力实现困有所助、难有所帮、需有所应的社区服务新格局。
（10）、食品行业：
食品类上升2.9%，其中粮食价格下降2.6%，肉禽及制品价格下降7.6%，鲜果类上升20.1%；鲜菜上升33.6%，成为拉动食品价格上升的主要因素。
（11）、特色产业：
农业：
柑橘、茶叶、魔芋、肉用山羊
第二部分黄山市房地产市场发展状况及住宅市场调查
（一）、黄山市房地产开发情况
房地产业投资总体健康发展。
全年房地产开发投资完成20.7亿元，同比增长15.2%，增幅较上年回落50.4个百分点。
土地购置面积和土地开发面积分别完成63.3和20.6万平方米，分别下降36.8%和44.4%；房屋销售建筑面积67.1万平方米，其中销售住宅55.0万平方米；销售商业用房10.8万平方米。
商品房销售额10.9亿元，其中住宅7.6亿元；商业用房3.0亿元。
（二）、黄山楼市综合分析
近几年，黄山的房产市场不论是在地产投资，地产开发，还是楼盘规模，产品形态等，都得到了一个快速的发展，特别是2004年可以说是房价飙升的一年，从商品住宅均价26.3%的涨幅，部分楼盘一经开盘便告售罄就可看出。
但是自2005年以来，国家出台了一系列的宏观调控政策，先是温家宝总理在的《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，接着，央行宣布提高房贷利率0.2个百分点，随后，国务院又出台了“国八条”。
近期购房者的比例略有下降，投资或出租为购房目的的比例有所下降，真实需求比例上升，认为未来黄山房价平稳的比例最多，这说明了今年购房者的购房意向没有以前特别是去年那么持续追捧，反而稍显理性，也有部分是徘徊观望。
（三）、黄山的土地市场
黄山市中心地区基准地价表
1、黄山市中心城区商业用地基准地价表
单位：
元/㎡
土地级别
一
二
三
四
五
六
基准地价
1740
1050
760
530
350
200
变幅
2600-1220
1570-740
1140-540
790-380
520-250
300-140
容积率
1.5
1.3
1.1
1.0
0.9
0.8
2、黄山市中心城区住宅用地基准地价表
单位：
元/㎡
土地级别
一
二
三
四
五
基准地价
1060
730
500
320
180
变幅
1590-740
1090-510
750-350
480-230
270-130
容积率
1.7
1.5
1.3
1.1
0.9
3、黄山市中心城区工业用地基准地价表
单位：
元/㎡
土地级别
一
二
三
四
基准地价
280
210
165
125
变幅
420-200
310-150
250-120
190-90
（文章来源：
）
（四）、黄山近年土地出让概况（见附表一）：
（五）黄山部分已售及在售楼盘的调查分析
在对市场调查的同时,我们也对黄山在售的房产项目进行了详细调查,以便我们能更好的把握和利用好市场,找到差异化,在保证销售的同时确保收益对大化，深度挖掘销售策略。
1、调查范围
我们主要针对黄山市近几年来已经发售的项目、在售的项目,进行详细的了解，包括价格、物业、建筑类型、销售情况等二十多方面。
2、黄山中心地区主要楼盘（见附表二）：
3、2007年5-7月黄山屯溪房产价格走势（见附表三）
4、楼盘基本情况总结分析
①景观
景观越来越引
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