九中项目市场调研报告.docx
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九中项目市场调研报告
九中开发项目市场调研报告
2009年上半年湘潭房地产形式分析：
2009年上半年，随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁出现，我市房地产市场复苏迹象明显，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模有所回升，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升。
上半年，房地产开发投资15.84亿元，同比增长13%；其中住宅投资13.01亿元，同比增长19%。
房屋施工面积365.79万㎡，同比增长32%；其中新开工面积68.62万㎡，同比下降30%；房屋竣工面积39.52万㎡，同比增长47%。
（以上数据来自于市统计局，统计范围包括湘潭市（县）市区）。
从数据分析，1-6月我市房地产投资走势先抑后扬，逐月回升。
一季度，由于国际金融危机和国家调控政策的影响依旧延续，房地产交易市场持续低迷，购房者观望情绪不减，使房地产开发商投资持谨慎态度，造成房地产开发经营的规模下降，一季度我市房地产投资仅5.41亿元，同比下降14%。
从4月份开始，在国家积极、宽松、适度经济政策的影响下，并随着政府各项保增长、促消费救市政策的深入实施，房地产市场景气度有所提升，这使开发商重拾投资信心，看好市场前景，加快了开发速度，使房地产投资规模突破15亿元大关，为近两年来的最高水平。
上半年，我市商品房批准销售面积35.04万㎡，实际登记销售面积60.83万㎡，同比增幅分别为-52%、14%，供求比为0.58：
1；其中商品住宅批准销售面积25.88万㎡，实际登记销售面积为54.32万㎡，同比增幅分别为-59%、13%，供求比为0.48：
1。
从数据来看，除1月份市场供求比高于1外，其余各月均低于1，供小于求。
在较为谨慎的市场氛围中，房地产市场供应量小幅回升，呈现上行趋势，可分为三个发展阶段：
第一阶段为1-3月，面对08年底库存积压严重的情况，开发商在严峻的销售压力下压缩投资，理智地将主要精力放在消化积压库存上，希望盘活资产，加速资金回笼，相对减少了市场供应量；第二阶段为4—5月，通过一段时间的调整，市场销售保持良好的上升势头，开发企业投资信心逐步恢复，纷纷开盘，市场供应触底反弹，有所回升；第三阶段为6月份，由于5月底国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，开发商资金门槛降低，使其可以通过更小的资金投入来启动项目，这较大提升了开发商的投资信心，促使其迅速调整经营策略，进一步增加市场供应，6月份，我市商品房批准销售面积7.04万㎡，环比上升144%；其中商品住宅批准销售面积6.87万㎡，环比上升139%。
三、市场交易量价齐增，中小户型住宅唱主角。
1、商品房销售势头良好。
上半年，全市累计销售商品房销售面积61.23万㎡，销售套数为6014套，两项指标同比均上升15%；其中商品住宅销售面积54.71万㎡，销售套数为4956套，同比上升16%、21%；截止至6月底，全市商品住宅的累计可售套数为10118套，同比上升2%。
数据显示，上半年我市商品住房销售情况转好，虽积压量略有增长，但从一个侧面也反映出市场投资信心提升，房源充足，市民购房选择面较宽。
这主要有两点原因：
一是购房者投资意愿增强。
进入09年以来，房产利好政策效应进一步显现，我市房地产景气度回升，市场观望气氛减弱，根据湘潭市房产综合网站调查显示，有32%的人认为目前已是购房的最佳时期。
二是在在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策渐起作用。
受其影响，自08年年底以来，积蓄已久的以首次购房为主力的购房刚性需求开始释放，这大大活跃了房地产交易市场。
2、商品住房销售均价运行平稳，波动温和。
上半年，我市商品住房销售均价2330.24元，同比增长10%，比一季度上涨1%。
分区域来看，岳塘区商品住宅均价为2431.68元/㎡，雨湖区商品住宅均价为2048.04元/㎡；分层数来看，多层（≤7）商品住宅均价为2024/㎡，高层（≥8）商品住宅均价为2472元/㎡。
从数据可知，上半年我市商品住宅销售均价稳中有升，波动幅度不大，每月价格在上下100元区间浮动；区域性比较明显，河东地区价格超出河西地区近20%。
究其原因，一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，活跃了交易市场，住房均价水涨船高；二是我市房价较为理性，没有泡沫，刚性需求成为房价微幅上涨的市场支撑；三是入市的楼盘中高层住宅所占的比重不断增加，在一定程度上也拉升了房屋均价。
3、中、小型商品住宅唱主角。
上半年中、小型住宅普遍热销，120－144m2的商品住房共销售1885套，占登记销售总量的37%，同比增长17%；100-120㎡的销售734套，占总量15%；100㎡以下商品住宅共销售1986套，占总量的40%；而144－180m2的大户型销售339套，占7%，与上年相比，这种户型销售下降较快，下降了36%。
由此可知，中、小户型住宅成为市场销售主角，九成以上的购房者选择了价格适中、面积实用的144㎡以下的中、小型住宅，这反映了首次购房的刚性需求成为上半年置业主流。
另外值得注意的是，小于60㎡和大于180㎡的住宅，累计可售与登记销售的比值很大，远远超出了市场容纳量，积压较为严重。
单价2000－2500元/㎡和单价2500-3000元/㎡的商品住房继续热销，销售套数分别占总量的35.61%、25.83%，共占据六成市场份额；其次为单价1500-2000元/m2的商品住房，套数占比为18.84%；再次为单价1000－1500元/m2的商品房，套数占比为6.69%；而单价超过3500元/m2的商品房套数占比仅占4.33%，这一价位段的楼盘是我市的高档住宅，目前仅有少数消费者能够接受这一价位。
四、二手住房成交量显著上扬，政策效应明显。
上半年为我市二手住房销售旺季，共成交面积13.18万㎡，成交套数1575套，成交金额14057.3万元，销售均价为1069.99元，与同期相比分别增长52%、47%、69%、8%。
从月度数据来看，一季度二手住房成交量基本与去年同期持平，略有增长。
4-6月，我市二手房交易市场异常活跃，交易量持续飙升，成交面积达9.87万㎡，占上半年总量的74%；成交套数为1182套，占上半年总量的75%。
二手房有如此表现主要原因有三个：
一是在一手房良好销售势头的带动下，市场氛围渐趋活跃，持观望态度的部分消费者开始入市。
二是国家刺激房产发展相关政策效应的具体体现，受到08年年底系列房产税收优惠政策的影响，加上二手房贷范围拓宽，审核门槛降低，购房成本减少，同时政府出台《湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法》，使二手房交易更加安全、可靠，这些利好消息使二手房市场人气倍增，压抑的刚性需求在此期间集中释放。
三是二手房价格较便宜，均价一般为一手房房价的50%左右；面积适中，大部分为60-120㎡之间，且地理位置较好，多处于交通便利、生活配套设施更为齐全的河西地区，因此二手住房广受购房者的青睐。
在上述多种有利因素的作用下，自住型、改善型以及投资型购房需求不断释放和回归，支撑了市场成交量。
五、河西砂子岭及附近片区住宅楼盘调查明细：
南岭花园
湘潭市创新房屋土地开发有限责任公司开发的小体量楼盘，交通便利，物业管理规范。
综合信息：
项目名称南岭花园5-9栋
主要用途住宅用地
项目地址雨湖区南岭路32号
交通：
115、105、113路均可到达，交通十分便利
法人代表秦玮
施工单位湘潭市潭州建筑工程公司
总建筑面积22495平方米
总套数260套
已销售套数243套
已销售住宅均价1790.64元/平方米
：
城郊·馨香园
概况：
城郊·馨香园位于雨湖区韶山西路<湘潭宾馆对面>总建筑面积约为45000平方米，由13栋多层住宅组成，是湘潭城郊置业有限公司2008年倾力打造的新一代环境友好与资源节约型康乐人居样板高尚实验小区。
综合信息
项目名称城郊·馨香园
主要用途城镇单一住宅
项目地址韶山西路原塑料一厂内
开发单位湘潭城郊置业有限公司
法人代表刘建元
施工单位湘潭市潭州建筑工程有限公司
总建筑面积51735.47平方米
总套数472套
己销售面积51375.72平方米
已销售住宅均价2023.63元/平方米
楼盘起价1710元/平方米
银行按揭建行雨湖支行
设备装修外墙：
高档瓷砖
配套设施水，煤气，有线电视入户，楼宇可视系统
康乐设施，儿童益智益耳康乐系统、背景音乐系统，红外监控系统。
周边交通2路，103、104、115、105、6、9、24、107、17路，十几路公交车
绿化率32%
容积率1.74
新景•西城上筑
概况：
开发商：
湘潭新景集团有限公司目前已开发总套数207套，已销售185套。
新景•西城上筑位于湘潭市韶山西路（砂子岭市场对面），南邻涟水大道，交通便捷，配套成熟。
总占地面积86亩，总建设面积约11万平米，绿化率40%，容积率1.65。
配套：
立体式台地园林，大型会所、泛会所、半地下车库及幼儿园。
综合信息
楼盘起价2060元
银行按揭建行住房公积金
类型无
配套设施电视监控系统
周边防范系统
电子巡更系统
背景音乐系统
非可视对讲系统
物业管理系统
周边交通5、6、9、15、17、24、101、105、103路、长株潭公交线等等
绿化率40%
车位地上、地下、架空车位
容积率
1.65
白石古莲城
概况：
该项目占地面积336亩，净用地293亩（19.56公顷）,东西宽约680米,南北长750米。
本项目拟建成集休闲、娱乐、购物、居住于一体的复合型地产。
综合信息
项目名称白石古莲城夏荷里
主要用途城镇混合住宅用地
项目地址湘潭市河西白马湖西侧
开发单位晨辉建工集团房地产开发有限公司
法人代表张光辉
施工单位晨辉建筑工程（集团）有限公司
总建筑面积41103.21平方米
总套数325套
可销售面积41014.07平方米
可销售套数共6栋324套
已销售住宅均价2885.07元/平方米
建筑形式：
小高层/高层住宅小区环线位置：
开盘时间：
2009年9月20日入住时间：
待定
物业公司：
晨辉物业
沁园小区二期
概况：
地理位置：
东临美丽如画的白石公园，南距湘江仅数步之遥。
周边配套：
学校：
逸夫学校、金庭学校、湘潭大学；医院：
仁和医院、二医院、中医院；商业：
白石步行街、砂子岭建材市场、银行等生活配套齐全。
综合信息
项目名称沁园小区二期
主要用途建设商品房楼盘
项目地址湘潭市雨湖区宝庆路侧（白石公园西畔）
开发单位晨辉建工集团房地产开发有限公司
法人代表张光辉
施工单位晨辉建筑工程（集团）有限公司
总建筑面积18918.71平方米
总套数138套
可销售面积140.23平方米
己销售面积18778.48平方米
已销售住宅均价1257.60元/平方米（此小区为06年开发项目，现已交房使用）
阳光山庄·紫竹园
概况：
项目计划分两期开发，其中一期占地24230㎡，容积率1.64，总建筑面积39656.5㎡，由12栋多层住宅建筑组成，是湘潭楼市纯多层住宅小区。
综合信息
项目名称阳光山庄·紫竹园
主要用途单一住宅
项目地址湘潭市雨湖区韶山西路南盘岭罗家坡15号
开发单位湘潭城郊置业有限公司
法人代表刘建元
施工单位潭州建筑工程有限公司
总建筑面积17753.50平方米
总套数151套
可销售面积3181.71平方米
可销售套数36套
己销售面积14571.79平方米
已销售套数115套
不可销售面积
不可销售套数
已销售住宅均价2017.30元/平方米
综上：
2009年下半年至2010年仍然是湘潭市房地产开发的上升时期，尤其河西人口集中地区，由于土地相对稀缺，各开发楼盘都呈现出较好的销售势头，因此，九中地区的项目若在近期进行有序开发，将占有较好的地盘位置、人口基础以及销售时机。
九中项目住宅产品建议及成本控制：
（1）各户型需求现状和走势
通过前面各户型需求指数的对比可以看到，在与供应量这一关键指标加权关联后，120-144㎡成为需求性最高的户型区间，取代了心理需求最高的144㎡以上区间，原因有三：
其一，面积增加所导致的总价提升让客户退而求其次，降低心理需求标准；其二，70/90政策减少了90㎡以上户型的供应量，供需比减少，促进了需求的提升。
通过各户型需求指数和竞争指数的横向对比，我们可以得到更符合供求关系的未来2-3年市场户型需求走势：
120-144㎡区间显然是未来市场最受追捧的户型面积，适合作为一个项目的主力户型；144㎡以上具有不错的需求度，但是市场竞争也相应提高，90-120㎡拥有最低的市场竞争度，同时市场需求度适中，达到了市场平均需求度（约0.1）左右，这代表其90-120㎡和144㎡以上这两个区间的房型适合具有较好的市场前景，适合作为一个项目的辅助户型，增大客程面，完善需求；60㎡以下户型虽然需求度适中，但竞争度高高在上，因此60㎡以下户型可作为一个项目投资需求的补充户型，以少量来吸引投资，抬高单位房价；60-90㎡户型区间则需求度较小，且竞争程度亦明显超过了市场平均水平，故近阶段60-90㎡户型不适宜纳入一个项目的户型配比考虑。
（以上户型分析，因层高、阳台、入户花园赠送面积等因素对于户型的影响已体现在其作为卖点对于销售的影响上，故不考虑这些因素对于实际使用面积的影响，而采用户型产权建筑面积这一政府和市场统一统计口径。
且不考虑设计户型时提前考虑两户或多户打通的情况，均针对单套的需求进行研讨.）
（2）各产品需求情况分析及建议
户型：
全市多层产品的销售率约为70-80%，小高层和高层产品的销售率约为50-60%，多层产品的去化速度明显快于小高层和高层产品。
在河西板块，120-144㎡为主力购买户型，约30%以上；60㎡以下、60-90㎡和90-120㎡户型区间各占20%左右；144㎡以上约占10%以下。
故建议建造多层住宅，并按照以上户型比例进行产品设计，均价可控制在1800-1900元/㎡左右。
车位配比：
从数据统计中可以看出，湘潭楼盘车位配比指数集中在0.3-0.7之间，根据全市可类比项目的抽样对比统计，全市住宅项目的车位户数比大概在0.66左右。
相对于小占地规模楼盘，大型复合社区拥有更高的车位比，从配比走势来看新开工的项目都在尽量提高车位配比，地下、半地下停车位数量增多，如河东领袖级楼盘——东方名苑，其车位户数比达到1.02，大致可以做到一户一个车位。
随着未来湘潭市的经济发展，人民生活水平提高，交通设施改善后将促进汽车的拥有量提升，而且考虑到未来异地置业的人群普遍有车，因此建议本项目车位户数比应在0.66-0.8之间为宜。
绿化：
湘潭市产品规划理念提升和对人居生态环境的要求不断提高。
35%以上的绿化率大致是一个中高档次楼盘的标准园林绿化率，到35%以上绿化率就可以在当地成为具有高品质的绿化楼盘，园林景观多以欧式园林风格为主，也有极少数楼盘规划中式园林景观，因此建议本项目绿化率在35%左右。
住宅成本控制：
开发成本总体包括以下七项内容；
1、征地和拆迁安置补偿费；
2、勘察设计和前期工程费；
3、建筑安装工程费；
4、住宅小区基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费；
5、以上四项之和为基数的2%计算的管理费；
6、贷款利息；
7、国家和省规定的行政事业性收费。
（以下成本控制表仅列表示意，不涉及具体开发面积等数字）：
住宅成本控制表
（一）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
一
土地成本
1
合同金额
万元/亩
2
红线外土地应补土地款
N亩×80万元/亩
3
其它
二
工程前期费
1
勘测设计费
11点/栋×n栋×600元/点
2
工程设计费
N㎡×6.5元/㎡
3
景观园林设计费
N㎡×5元/㎡
4
平整场地及破设备基础等费用
5
土方工程
6
住宅成本控制表
（二）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
7
临时设施（传达室、公共厕所、临时道路、围墙）
估
８
临时施工用水
９
临时施工用电
未包括变压器
１０
环卫渣土费
N㎡×1.5元/㎡
１１
成本预算费
12
售楼部装修及办公设备
13
道路出入口开口费
住宅成本控制表（三）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
三
政府收费（按产权面积计算）
1
可行性报告立项
1.8
2
环保分析报告
1.8
3
红线图
500/张
1.5
4
规划信息费
N平米×1/M2
5
规划网络赞助费
4
6
公示牌
3×4000/项
1
7
放线拔地竣工图
400元/点×800×2
8
地形图（占地面积）
5万元以内0.3元/M2,5万元以上0.39元/M2×n平米
9
报建费
N平米×114.1元/M2
10
项目招投标
N平米×2元/M2
11
图纸会审费
N平米×1.2元/M2
住宅成本控制表（四）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
12
防雷费
N平米×1.6元/㎡
13
消防审查赞助费
14
白蚁防治费
N平米×2.5元/㎡
15
房屋测量费
住宅n平米×0.8元/
16
产权办证费
N平米×3元/+（n户）×180元/户
17
网上备案费
N户×80元/户
18
办理预售证信息费
1500/项
19
拆迁许可证费
20
老证注销费
21
国土证分户测量费
N×400元/点
22
国土证征地更名
住宅成本控制表（五）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
23
占破费
4
24
绿化占破费
3
25
交警设施费
3
26
市政规划费
27
节能环保
四
建筑安装费
1
防空洞测量处理费用
380
2
桩基
3
桩基试验费
4
土建工程费（含水电）
N㎡×710元/㎡
5
电梯设备及安装费用
住宅成本控制表（六）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
五
工程配套设施费
1
小区供水管道及加压供水费
例：
N户×1200元/户+30万（加压）+10万（主管分摊）
2
小区供电配套工程费
N户×4500元/户
未考虑备用电源.发电机.专线专用
3
绿化设施及围墙道路景观工程费
N㎡×300元/㎡
4
排水、化粪池、消防、体育设施
六
售后管理费用及前期物业管理补贴
N㎡×10/㎡
七
销售费用
1
销售策划、促销广告费
销售额×8‰
如内部认购可不计
2
销售代理费
销售额×1%
同上
八
管理费用
1
职工工资
N万/月×开发周期
住宅成本控制表（七）
序号
费用名称
计算标准
金额（万元）
责任人
备注
2
职工福利、奖金
3
办公水电费用
4
办公费用
5
工程监理费用
N㎡×1元/㎡
九
财务费用
十
应交税金
以上表格仅供参考
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