珠三角地区房地产未来发展态势.docx

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珠三角地区房地产未来发展态势

珠三角地区房地产未来三年发展态势

—深圳市房地产发展态势

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目录

一、我国房地产市场分析······························（3）

（1）房地产市场的基本现状····························（3）

（2）房地产发展存在的问题····························（3）

（3）房地产未来发展态势······························（4）

二、深圳市房地产市场分析···························（5）

（研究分析类比过程）

（1）房地产市场现状分析·····························（5）

（2）房地产市场供给结构分析··························（6）

（3）房地产市场消费分析·····························（7）

（4）销售住宅类型分析································（8）

（5）未来发展趋势····································（8）

三、珠三角地区房地产未来三年发展态势··············（10）

（1）房地产市场特点································（10）

（2）房地产市场面临的机遇···························（11）

（3）房地产市场面临的挑战···························（11）

珠三角地区房地产未来三年发展态势

一、我国房地产市场分析

（1）我国房地产市场的基本现状

近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。

因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。

（2）我国房地产发展存在的问题

①未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡

由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。

对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。

对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。

因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。

②房地产“泡沫”增长的影响

房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。

按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。

我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险，这一点已得到普遍认同。

③房地产投资占比过大

近年来，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。

房地产表现如何，直接影响了GDP指标。

不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。

比如，2009年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。

在这种情况下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、水泥来拉动经济增长，提升GDP数字，怎么还谈得上结构调整呢？

④房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。

一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。

比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。

在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。

另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。

如果没有从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排放的社会责任问题。

而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。

⑤房价的持续飙升

房价的持续飙升使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变成投机需求，使房地产的本性逐渐丧失。

一套套商品房不再是供人居住和使用的场所，而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使社会财富向房产商及少数有钱人手里积聚。

这种离奇的房地产价格走势与经济增长的自然曲线高度偏离，最终导致的结果，不只是房地产市场的高度泡沫化，以及整个市场从急剧膨胀到破裂以致长期萎靡而衰退，成为经济发展的绊脚石，更为严重的是将会遗留一系列与公平原则相背离的经济问题与社会问题。

比如，造成大量的房奴，大量的资产被房子固化的瘦弱型消费者，造成社会资源的严重浪费。

（3）我国房地产未来发展态势

房地产投资增速将略有减缓。

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。

与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。

因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：

上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。

但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

　　房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。

为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。

未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

　　房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

二、深圳市房地产市场分析（研究分析类比过程）

（1）房地产市场现状分析

纵观2005年深圳市房地产业，价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

   1、价格上涨明显。

2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。

2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。

2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手调控。

在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:

从2005年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。

但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。

10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。

经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。

   2、房屋供求失衡。

新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。

同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。

深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：

1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:

1。

供不应求趋势明显。

此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。

（2）房地产市场供给结构分析

商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡

　　2004年，我市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

　　在2002年上半年我市出现商品房供给增长过快的势头后，我市采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。

随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。

2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。

从2002年以来住宅批准预售面积和销售面积的对比来看，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：

1。

表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。

但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

（3）房地产市场消费分析

商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理

根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年我市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。

从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。

2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

　　商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。

在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。

此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。

由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重也明显增加。

2004年，住宅销售面积占商品房销售总面积的88％，与上年的93％相比下降了5个百分点；办公楼销售面积占商品房销售总面积的3％，商业用房占商品房销售总面积的7％，办公楼和商业用房所占比重均比上年增加了2个百分点。

非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。

（4）销售住宅类型分析

三房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高

　　从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房占住宅市场交易总量达八成以上。

其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与上年比例一致；四房住宅占住宅销售总面积的15％，比上年下降2个百分点。

　　从这三种户型的价格来看，二房和三房住宅价格上涨幅度较大，四房价格基本保持稳定。

三房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。

　　从2004年和2003年销售住宅的户型结构对比来看，2004年销售的住宅中一房及单身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。

（5）未来发展趋势

①房地产融资方式呈现多元化趋势 

  长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。

在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。

经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。

近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：

旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。

在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

  从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。

据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。

可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。

同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

②房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 

  就全国而言，基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。

在深圳，基于2005年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。

目前已明确的政策有增加土地供应等。

从短期看，深圳房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。

可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。

一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。

另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。

   由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。

由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。

③非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 

   随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。

同时，深圳关内改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。

但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。

2006年自住性需求将逐渐回暖。

首先，随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。

居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。

④房地产价格涨幅将趋向缓和 

   2005年以来，出台的系列调控措施，其政策效果将在今年继续显现，房地产价格仍会上涨。

但总体分析，房地产价格大幅上涨的可能性不大。

根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善， 2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。

关内外的房价差距将缩小。

价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。

三珠三角地区房地产未来三年发展态势

（1）房地产市场特点

珠三角有两个特点，一个是占整个市场份额很大，在广东省来看，今年上半年的数字，开发投资珠三角9个市占全广东省21个地级以上市份额86%，商品房竣工面积占74%，看销售面积占78%，看销售额占89%，简单来说，珠三角9个市占广东省全省21个地市房地产份额大体是80%左右。

第二个特点珠三角9个市里面是很不均衡的，发展也很不平衡，我们下面看几个不平衡的数字，首先资源很不平衡，土地资源肇庆达到1.4差不多1.5万平方公里，是最多的，最少的珠海只有1688平方公里，人口密度相差也是很大，最高深圳每平方公里4500人，最低的肇庆263人。

经济总量GDP也差异很大，经济结构，开发投资额广州最高，去年是817亿元，最低是江门、肇庆不到100亿元。

今年上半年新建的商品住宅价格如果从07、08、09到今年上半年来比较，这个图显示出来大家都增长，但增长幅度有不同，增长幅度看起来比较大是深圳、珠海，其他增长幅度还不是那么快，从现在2010年上半年广东省商品住宅均价是6913元/平方米，珠三角9个市里面超过这个水平只有三个城市，深圳、珠海、广州，还有两个城市东莞、佛山在这个幅度左右，有的超过有的还没有达到，我们称为第二组团，有4个城市：

中山、江门、惠州、肇庆还低过全省均价水平，3000—5000元/平方米的水平，所以珠三角9个市也是分中房价，高房价，低房价，并不全都是高房价。

珠三角的特点第一占全省份额大，第二本身发展是不平衡的。

（2）房地产市场面临的机遇

根据08年国家发改委做的《珠三角地区改革发展规划纲要》，纲要提出来有几个方向，是跟我们珠三角房地产带来新的动力，也是未来的发展趋势。

到2020年城镇化达到85%左右，2012年珠三角各市城镇化的水平差异也是很大的，最高深圳100%，之后是佛山92%，有几个城市广州、珠海、东莞、中山80%多，但低肇庆只有46%，所以城市化发展水平低的城市，要在2020年达到85%的目标，说明还有很大的空间，这个空间也是房地产发展一个大的空间。

　另外是区域一体化，再一个一小时城市圈，一小时城市圈是通过现在已有的高速公路再加上轨道交通，正在快马加鞭建设，应该在2012年不晚过2013年基本建成，这个是轨道交通的示意图，把9个市都用轨道交通连接起来，以广州为中心到9个市轨道交通时间不超过1个小时，这也是打造以广州为中心的一小时轨道交通生活圈。

　第三个是同城概念，广州佛山同城，现在提出三个同城概念，一个是广佛肇，第二个是深莞惠，第三个是珠中江，三个同城化，把三个城市当做一个城市来共同发展。

　第四个宜居城乡的概念，珠三角一体化规划提出了要把珠三角区域里面的城和乡都建成宜居城乡，这样的话珠三角一体化规划提出了几个对未来发展很重要的一个机遇，城镇化概念、区域一体化概念，一小时城市圈概念，同城效应，还有宜居城乡。

这是珠三角规划，也是已经开始实行两年时间的规划的时间给我们带来一个新的机遇。

（3）房地产市场面临的挑战

①一大困境：

第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。

退二进三，进退二难。

②二大不确定

第一调控政策到底有多大冲击？

中央政府也在想更多的办法，让国民经济不要过度依赖房地产发展。

保障性住房的加快建设，也冲击着商品住房。

根据住建部的数据，明年我们要完成一千万套保障房的建设，这部分投资将超过1.3万亿元。

如果全部完成的话，将占到全国地产投资规模的20%左右。

从占比来看，对商品房的影响是很大的。

但整体而言，不确定性因素太多。

政府部门还没有真正掌握市场经济环境下如何管好住房市场的本领。

例如，应对危机的4万亿下来以后，全投到了铁路、公路、基础建设，但是最后据不完全统计，70%到了房地产，到了房地产以后房地产就开始出现报复性反弹。

以恒大为最典型，本来死掉了，占了很多的地，不行了，没有想到一下子4万亿有如春风化雨，资源变资产、资产变资本、资本变资金，一下子变成了中国的首富。

如果未来十年中有一次世界经济危机发生，估计一定会在中国。

而导致中国经济危机的原因，一定是房地产。

更主要的是，这种经济危机是以政府无力调控为背景下而爆发的。

格林斯潘说过一句话：

“当泡沫形成的时候，如果它们不破灭，谁都不知道它是泡沫，但是泡沫破灭的时候，谁都知道它是泡沫，但是已经于事无补。

”今天的中国就是这样一个情况，谁都知道是泡沫，包括通货膨胀也是的，肯定是要破的。

在这种背景下，房地产是火爆了，政府也高兴了，房地产商也高兴了，老百姓难了。

但是包括政府和房地产商心里都在打鼓，说这种玩法肯定长不了，但是谁都心存侥幸———我会好好的，承受那洪水滔滔的一定不是我。

谁都在想这一天会不会到来，但这一天肯定会到来，但是多长时间呢？

第二是税费改革将如何推进？

附加在土地和住房上的税费太多，成为中国百姓的重负，也成为政府敛财的最主要工具。

③三大缺口

土地缺口（城市发育不良，进程慢，但土地供给却被提前透支）

市场缺口：

当投机退出，人口回流潮开始，居家消费需求能否承接？

动力衰竭何时出现？

如东莞楼市。

例如，珠海目前外部购房的比例确实很高，达到50%-60%，就珠海整体人口规划来讲，市场潜力还有多大？

。

价格缺口（三年跳空缺口是否回补？

压力多大？

）