青岛西海岸中央公园PPP项目商业运营年净收益可行性实施计划书.docx

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青岛西海岸中央公园PPP项目商业运营年净收益可行性实施计划书

西海岸中央公园PPP项目

----商业运营年净收益可行性报告

1、本报告研究容：

1、本项目概况：

（1）项目名称：

西海岸中央公园

（2）项目地点：

位于西海岸新区，滨海大道以东、大众报业文化产业园以南、海湾路以北，陆域占地面积约4950亩，同时使用用地东侧部分海域，具体围以区政府的批复为准。

（3）建设性质:

新建项目

（4）容和规模：

总投资估算约17亿元（含征收补偿费约4.2亿元、已先行开工建设的滨海大道东延应急工程费约1亿元，以实际审计值为准）。

其中，滨海大道东延应急工程按照先前确定的建设事项执行，具体金额以审计值为准，同时，该工程建成后，整体移交西海岸中央公园PPP项目公司运营维护。

项目公司负责整个西海岸中央公园运营维护，运营维护工程量以项目实施机构确认数据为准。

（5）建设期限：

1年

（6）运营期：

19年

2、本项目立足于在PPP模式下，以特许经营为主要运营容，在一定商业配套的基础上，通过多种经营和运营的商业模式，将投资与运营有效地结合，以规避风险为前提，逐步实现商业运营盈利，形成资产的长期稳定增值为目的。

二、本项目商业运营市场分析

1、项目地区环境

（1）旅游环境

近年来市把旅游业作为国民经济的支柱产业来培植，成为加快对外对开放、促进产业升级、增加地方财政收入、扩大需、实现第三产业繁荣的重要举措之一，也是跨世纪经济发展战略的重要组成部分。

2016年市旅游业主要指标：

市黄岛区又称西海岸新区，2012年11月，经国务院批复，以原市黄岛区和县级胶南市的行政区域为新的行政区域，设立新的黄岛区。

2014年6月，国务院批复设立西海岸新区，成为我国第九个国家级新区，新区围包括市黄岛区全部行政区域。

黄岛依山傍海，景色雄奇秀美，旅游资源丰富多样，资源数量在旅游发展格局上占据了半壁江山，被世界旅游组织公认为“中国北方最具开发潜力的旅游度假地之一”。

黄岛区地势西高东低，整体格局上呈现出山体、城市、绿地到黄海的景观格局。

西海岸中央公园周边景观资源丰富、场地西侧有绵延的山体——大珠山、牛心山、黄垛子山、小珠山等山林景观，东南侧有国第三大岛——灵山岛。

从场地中向东可眺望周边山脊形成的天际线，向西南可眺望灵山岛。

同时，场地周边分布有家河岩遗址、大庄遗址、挪庄新石器文化遗址、大台墓、夹沟石窟、海崖遗址、黄海等历史文化资源。

（2）经济环境

黄岛地域广阔，经济发达。

2016年，黄岛区供给侧改革日益深化，产业结构优化升级，新兴经济加速发展，生态环境持续改善，民生保障日益加强，城乡社会更加和谐，人民生活稳步提升，社会事业全面进步，国民经济保持了平稳较快发展。

初步核算，实现地区生产总值2765.69亿元，按可比价格计算，增长12.3%。

全年实现财政收入294.4亿元，增长10.3%，其中区级公共预算收入212.4亿元，增长11.3%。

（3）交通状况

黄岛处于京津冀和长三角两大都市圈之间，半岛蓝色经济区的核心地带，区位优越，交通便捷，拥有前湾港和董家口港等两大大型深水港，毗邻流亭国际机场和火车站，区高速公路、国道、省道纵横交错，通过胶州湾跨海大桥和海底隧道迈入了与一体发展的同城时代。

海岸交通除了港口、隧道、高速公路，还会有城际轨道、高速铁路、地铁，一条六维交通网正在编织而成，“港铁隧桥”时代将逐步实现。

（4）人口状况

市黄岛区全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，总人口152万。

预测西海岸新区2030年城镇建设用地面积面积为468平方公里，常住人口达到410万人左右，近期到2020年常住人口达到240万人左右。

据统计，2016年西海岸新增常住人口2.23万人，是各区人口增长最快的区域。

与此同时，黄岛区在2016年新房销量达到了54508套，占全市新房销量的25%。

2、周边市场状况：

（以邻近的城市阳台项目为例）

城市阳台位于灵山湾旅游度假区核心区，是西海岸最大的社会公益性项目，是市第一个大型免费公益性城市休闲公园，由黄岛发展集团合作投资建设与管理。

总占地1075亩，景观配套及基础设施投资10亿元，由城市阳台景观区、灵山湾第一海水浴场、中央湖及市民文化广场、文化会展公园、大卢河景观桥等组成，集文化、休闲、运动、观海等多功能于一体，于2012年7月建成开放，因具有休闲、亲民、免费等特点，故命名为城市阳台。

  目前，城市阳台已成功举办了世界城市音乐节之“醉美灵山湾”大型文艺演出、中国国际“汽车群英汇”、国际蓝莓节暨中国国际蓝莓大会、两届中国大学生沙滩排球锦标赛、“梦想灵山湾”旅游季、第三届亚洲大学生沙滩排球锦标赛、世界比基尼模特大赛全球总决赛等一系列大型文化体育商贸及社会公益活动。

城市阳台已成为引领城市风尚、备受游客瞩目的新区重要地标。

西海岸最大海水浴场“城市阳台”的沿海部分是灵山湾海水浴场。

在今年7月市旅游局组织的“满意度综合测评”中，灵山湾第一海水浴场位列全市第一名。

浴场于2011年3月开始整治，7月建成，拥有天然优质沙滩1980米，面积28.5万平方米，日容纳客流量可达10万人次以上，是西海岸最大的天然优质海水浴场。

工程建设中，将海边原有的石砌挡浪堤拆除，把岸线后退了50－100米，并在岸线外侧3米以下挖出沙子抛向岸线侧，形成目前的沙滩，同时完成了外侧的返碱处理，栽植适宜沿海生长的各类植物。

浴场相关配套正在完善中，已建成公厕3处、公众更衣室3处，室外免费冲淋点7处。

中央湖广场：

从海水浴场向北与之连成一体的是中央湖广场，占地27.8万平方米，由市民广场、滨水广场、儿童广场、中心湖区组成。

广场铺装面积约7万平方米、水体面积8.2万平方米，绿地11.5万平方米，可同时容纳6万人在此休闲活动。

目前，市民广场已栽植水杉、法桐、银杏、国槐、樱花、蒙古栎等10余种大规格乔木近5000株，栽植紫薇、玉兰等小乔灌木近1000株，栽植各类灌木37.8万株，完成草坪铺贴及地被栽植12.6万平方米。

文化会展公园占地400亩，是中国国际“汽车群英汇”常驻地，将景观、休闲、产业、会展等相融合，实现了“多赢”。

区除室淋浴房因供热收费外，会展公园、自行车绿道、海星广场、沙滩排球区、观海平台、露天剧场等景观节点及所配套室外冲淋点、停车场、公厕等各种功能性场所全部免费开放。

3、本项目的功能定位（依据本项目概念性规划）：

（1）9个功能区域，分别是：

入口区、森林游憩区、儿童活动区、森林露营区、水上森林生态保育区、都市果园区、环保教育区和滨海休闲区；

（2）具体细分共计53处，分别为：

主入口、人口广场、停车场、公园管理处、森林消防站、游客服务中心、森林环保中心、科普展示平台、栈道、景观栈桥、花园路、花园塔、花园桥、梅园、山茶园、杜鹃园、月季园、牡丹园、百合园、桂花园、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场、森林拓展、儿童戏水池、服务中心、迷宫、沙坑、滑板场、球场、大滑梯、林中探险、湖畔茶室、大草坪、森林露营、森林剧场、观景平台、水上森林、湿地栈道、双鸟塔、琅琊塔、生态保育中心、生态教室、湿地滩涂、果园、滨海服务中心、浴场服务站、海上栈桥、海上长廊、海上剧场、滨海酒吧街、林居茶舍。

无论是地理位置、地域面积、包含的容以及形式上都优于“城市阳台”，结合商业运营配套的良好定位，在本项目培育期可有效地将“城市阳台”项目的客流进行导入，以降低本项目的运营风险；同时，为未来培育本项目的自身品牌创造条件。

4、市场预测：

据2014年十一期间统计，西海岸新区迎来了近百万游客，城市阳台景区，受到游客热捧，成为西海岸旅游的一个新名片。

2014年7月，该景区正式通过国家4A级旅游景区评审组综合评审验收，成为继、婺源后，全国第三家在一年实现由3A升格为4A的旅游景区。

据不完全统计，2013年景区累计接待中外游客220多万人次，高峰时日接待游客达5万多人次。

在本项目的运营期第一年，通过有效地导入“城市阳台”项目的客流为前提，可以保守地参照城市阳台景区的客流量为基础数据进行市场预测。

3、本项目商业盈利可行性分析

1、商业盈利容：

本项目属于城市基础设施，部分属于旅游基础设施。

在项目运营过程中，其中的旅游娱乐及商业设施、停车场、部分广场可对外出租，带来一定的租赁收入；项目位于西海岸海洋高新区，区域游客众多，具备较高的广告价值，可设置部分广告位，能够带来一定广告收入。

本项目的商业盈利部分主要包括配套商业娱乐及旅游设施收入，以及广告位、少量停车场出租收益等。

2、商业盈利能力分析：

（1）配套商业经营净收益：

滨海酒吧街、海上剧场、森林剧场、森林露营以及游客服务中心等商业及旅游设施，规划建筑面积约1万平方米，全部对外出租，由租赁方按照区域相关规划用于旅游配套，包括便利店、旅游纪念品商店、旅游办公、旅游产品推介、餐饮店、剧场、茶社等。

租金按照每天1.5元/平方米测算，并考虑一定的出租率，运营期年均可收取租金收入按438万元/年估算。

（估算方法：

10000平方米×每天1.5元/平方米=15000元/平方米×365天=547.5万元/年×0.8折=438万元/年）

（1.1）滨海酒吧街：

位于西南入口，约320米长度，按本项目规划初步估算共计19幢单体建筑，2-3层的商业建筑，平均建筑面积300平米/幢，总建筑面积约：

5700平米，年租金收入：

312.075万元。

（1.2）森林露营：

8个营区，建筑面积900平米，年租金收入：

49.275万元。

（1.3）森林剧场：

建筑面积500平米，年租金收入：

27.375万元。

（1.4）海上剧场：

按总面积在2500平米计算，建筑面积将达到2900平米，年租金2900×1.5×30=13.05万/月，156.6万元/年。

（1.5）游客服务中心可提供电瓶车短驳、自行车出租（回收）、导游、照片打印、纪念品售卖等有偿服务。

（2）自主商业开发净收益包括广场、广告位、停车场及其他商业开发收入，按480万元/年估算。

（2.1）广场出租：

位于西南入口，面积约170938平方米，可建造广场喷泉，以水秀和灯光、背景音乐相呼应（分日场和夜场两种表现方式，日场：

突出体现喷泉高度和壮观；夜场：

结合灯光体现效果。

日场和夜场的音乐喷泉，可按时段应社会需要提供有偿租赁服务，如：

产品发布、展览展示、婚庆等。

）在每年的旅游旺季、节假日等对区域的广场对外出租经营，用于短期或临时的旅游配套服务、室外商业展览等。

可出租广场的总面积按照约15000平方米考虑，日租金价格按照0.1元/平方米测算，并考虑出租率等因素，运营期年均租金收入按10万元/年估算。

（2.2）广告位收入：

初步估算可设置广告位20处，用于对外出租，每处广告位年租金按4万元测算，运营期年均可收入广告位出租收入80万元/年。

广告位包括上述提到的20处大型广告位，同时，配合本项目配套的商业开发及经营的需要，还可以开拓不同种类和形式的广告投放，以达到预期的广告数量和效果，增加广告收入。

（2.3）停车场：

本项目规划设置停车场，考虑到项目的准公益性质，大部分停车场按免费设置，规划少量停车位出租给停车场运营机构或邻近的商业娱乐设施经营企业，估算运营期年均收取停车场租金约10万元。

建议设立免费区域和收费区域：

免费区域：

针对旅行团、学校参观等集体活动的大巴车辆、政府公务车辆、军、警和医护、市政、电力抢险维修等专业车辆；配合政府等特殊大型活动。

收费区域：

针对社会车辆，配合周边的商业娱乐设施，满足其需求，发挥停车场的有效利用率；还可以针对周边社区的停车位不足，为居民的过夜停泊车辆提供服务。

（2.4）其它商业开发收入：

包括滨海浴场、海洋旅游等其他相关商业开发收入，估算运营期年均收取约380万元收入。

（2.4.1）总长约1500米的滨海沙滩，海滩开放时间按7、8、9三个月份计。

（2.4.2）观景平台所在的南部沙滩，全长约500米，可以对外整体出租，以海上运动项目和观光旅游为主。

四、研究结论：

1、考虑合理的经营成本及税费，配套商业设施经营收入按438万元/年的60%，约260万元/年，计为配套商业设施经营净收益；自主商业开发经营收入按480万元/年的50%估算，约240万元/年，计为自主商业开发净收益。

2、针对本项目商业盈利的容，商业配套经营收入和自主商业开发经营收入两部分，组成本项目的商业运营年净收益总计500万元/年。

3、本项目虽然仍然存在不确定性因素，但随着地方政府对周边环境建设的逐步完善，和通过运营团队对本项目经营能力的进一步挖潜，完全可以在政府设定的最低基数基础上实施；并随着经营状况的逐步改善，能够按约定的运营收入收益分配比例进行分配，满足政府方需求的同时，为广大人民群众提供更好的服务。

（附表为“超额收益分配比例表”）

表

超额收益分配比例表

经营收入超出该年度基准值的比例

项目公司

项目实施机构

分成比例

分成比例

0至50.00%（含）的部分

90%

10%

50.00%至100.00%（含）的部分

80%

20%

100.00至200.00%（含）的部分

70%

30%

200%以上的部分

60%

40%