土地估价理论方法模考试题班第3讲作业卷.docx

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土地估价理论方法模考试题班第3讲作业卷

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土地估价理论方法模考试题班第3讲作业卷

详细情况

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一、单选题:

1、在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的（   ）进行的。

A、替代原则

B、供需原则

C、变动原则

D、预期收益原则

 　标准答案：

c 

  解　　析：

在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

2、根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是（   ）。

A、垄断地租

B、级差地租

C、绝对地租

D、农业地租

 　标准答案：

c 

  解　　析：

绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。

3、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为（   ）。

A、5．23％

B、6．43％

C、6．86％

D、7．21％

 　标准答案：

c 

  解　　析：

月租金21元，则年租金21*12=252，减去总费用，则252-72=180元/平方米综合还原率=180/3000=6%

土地楼面价格为900元，则建筑物价格为3000-900=2100元/平方米

代入还原率公式：

6%={（4%*900）+（建筑物还原率*2100）}÷3000

建筑物还原率=（180-36）÷2100=6.86%

4、房地产投机是影响地价的（）。

A、社会因素

B、行政因素

C、经济因素

D、区域因素

 　标准答案：

a 

  解　　析：

社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。

影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

5、商业服务业的规模等级越高，则土地利用的集聚效益（）

A、越低

B、不变

C、越高

D、受影响，但高低不定

 　标准答案：

c 

  解　　析：

6、作为区域因素考虑的城市规划因素，有（）

A、建筑密度

B、宗地用途

C、建筑容积率

D、土地用地结构

 　标准答案：

d 

  解　　析：

作为区域因素影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。

7、地价体系内最关键的参照指标，是（）

A、成交地价

B、标定地价

C、交易底价

D、基准地价

 　标准答案：

a 

  解　　析：

成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。

8、级差地租产生的原因是（）

A、土地自然条件的差别

B、土地等级不同致使土地收益不同

C、土地的有限性引起的土地经营上的垄断

D、A和B

 　标准答案：

c 

  解　　析：

土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

9、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。

该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9％。

采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为（   ）万元。

A、2145   

B、2130   

C、2040   

D、2005

 　标准答案：

d 

  解　　析：

40年期使用权，96年取得至2009年，还剩27年，200÷9%×（1-1/（1+9%）27）=2005.3万元。

10、在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（   ），

A、土地取得费

B、土地开发费

C、利息

D、税费

 　标准答案：

c 

  解　　析：

成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

11、运用市场比较法的直接比较法是以（   ）为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

A、待估宗地

B、某交易案例

C、类似宗地

D、标准宗地

 　标准答案：

a 

  解　　析：

运用市场比较法的直接比较法是以待估宗地为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。

用标准宗地为基准是间接比较。

12、交易底价、基准地价、课税价格属于（）

A、评估价格

B、理论价格

C、净地价格

D、协议价格

 　标准答案：

a 

  解　　析：

13、当同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异时，一般来说，（）。

A、商业用地效益最高

B、住宅用地效益最高

C、工业用地效益最高

D、住宅用地效益最低

 　标准答案：

a 

  解　　析：

同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。

一般商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。

14、关于经济对地价的影响下列说法错误的是（）

A、游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。

B、国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。

C、储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动密切相关。

D、房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，物价变动对房地产市场的影响成反比。

 　标准答案：

d 

  解　　析：

物价变动对房地产市场的影响成正比。

15、在某不动产总价值中，地价占45％，建筑物价值占55％，土地和建筑物的还原率分别为9％和11％，则综合还原率为（   ）％。

A、9．8   

B、10   

C、10．1   

D、10．5

 　标准答案：

c 

  解　　析：

综合还原率=（45%×9%+55%×11%）÷（45%+55%）=10.1%

16、标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为（   ）。

A、里地和表地

B、临街地和表地

C、里地和袋地

D、临街地和袋地

 　标准答案：

c 

  解　　析：

标准深度的连线被称为里地线。

里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，未临街的被称为袋地（袋地是被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土地），里地线以外的区域被称为里地。

17、下列各图中，（   ）正确地反映了土地的自然供给特征。

 　标准答案：

d 

  解　　析：

土地自然供给无弹性，因此D。

18、农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租是（）。

A、级差地租Ⅰ

B、级差地租Ⅱ

C、绝对地租

D、垄断地租

 　标准答案：

a 

  解　　析：

答案选A，级差地租Ⅱ是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。

19、马克思主义地租理论认为，农产品的生产价格由（）来决定。

A、劣等土地

B、中等土地

C、优等土地

D、社会平均价格

 　标准答案：

a 

  解　　析：

农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。

经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。

20、阿兰索将买价曲线定义为：

（）

A、一组家庭在同等距离都有能力支付的而又保证具有不同满意度的价格曲线。

B、一组家庭在不同距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。

C、一组家庭在不同距离都有能力支付的而又保证具有不同满意度的价格曲线。

D、一组家庭在同等距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”。

 　标准答案：

b 

  解　　析：

21、土地自然条件的差别是（    ）形成的自然条件或自然基础。

A、绝对地租

B、级差地租

C、垄断地租

D、农业地租

 　标准答案：

b 

  解　　析：

22、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租叫（     ）。

A、级差地租I   

B、级差地租Ⅱ

C、垄断地租

D、绝对地租

 　标准答案：

a 

  解　　析：

23、由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租叫（    ）。

A、级差地租I 

B、级差地租Ⅱ

C、垄断地租

D、绝对地租

 　标准答案：

b 

  解　　析：

24、阿兰索设计了（    ）来表示假设的地价和距离的组合。

A、区位平衡

B、贯价曲线

C、买价曲线

D、地价曲线

 　标准答案：

c 

  解　　析：

阿兰索将买价曲线定义为：

“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭（或企业）将不会计较具体的区位。

25、（     ）是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

A、绝对地租

B、级差地租

C、垄断地租

D、建筑地段地租

 　标准答案：

c 

  解　　析：

26、对工业用地价格影响最大的两个因素是（   ）。

A、位置和环境

B、位置和基础设施

C、交通条件和基础设施

D、交通条件和环境

 　标准答案：

c 

  解　　析：

27、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（   ）。

A、重置价格

B、重建价格

C、市场价格

D、收益价格

 　标准答案：

b 

  解　　析：

重置与重建的区别是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建则要求是完全相同的复制品。

28、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（   ）。

A、送文函

B、估价工作报告

C、土地估价报告

D、土地估价技术报告

 　标准答案：

c 

  解　　析：

29、应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（   ）。

A、该宗土地规划许可的用途

B、该宗土地规划的容积率和建筑密度

C、该宗土地开发周期

D、该宗土地开发完成后房地产可能的售价

 　标准答案：

a 

  解　　析：

应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是该宗土地规划许可的用途。

30、（    ）是影响土地区位的最重要因素。

A、社会经济因素

B、自然因素

C、行政因素

D、繁华程度

 　标准答案：

a 

  解　　析：

31、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对（    ）的比较。

A、产品的市场价格与生产价格

B、产品的生产价格与社会平均价格

C、边际产品价格与生产要素价格

D、产品的社会平均价格与生产要素价格

 　标准答案：

c 

  解　　析：

有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

32、农业区位论的创始人是（    ）。

A、亚当•斯密

B、冯•杜能

C、阿尔申尔德•韦伯

D、大卫•李嘉图

 　标准答案：

b 

  解　　析：

33、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（    ）。

A、存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离

B、在任何社会制度下都存在地租

C、存在着国家所有和集体所有两种所有制形式

D、土地是重要的生产要素

 　标准答案：

a 

  解　　析：

34、根据马克思的地租理论，下列（    ）为错误的观点。

A、地租是土地所有权借以实现的经济形式

B、土地价格是地租的资本化

C、土地价格是土地价值的货币表现

D、一切地租都是剩余价值

 　标准答案：

c 

  解　　析：

土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。

35、市级商服中心（    ）。

A、具有各级商服中心商服功能

B、只有市级商服中心的功能

C、只经营高档商品

D、位于城市的几何中心

 　标准答案：

a 

  解　　析：

就一个城市而言，按地域归并可以找出规律，即：

高级商服中心。

提供供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。

需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。

36、根据地租理论，最劣等土地的级差地租（    ）。

A、等于零

B、大于零

C、土地价格

D、房地产价格

 　标准答案：

a 

  解　　析：

最劣等土地没有级差地租。

37、土地价格的高低取决于可以获取的（   ）高低。

A、价值

B、地租

C、成本

D、劳动产品

 　标准答案：

b 

  解　　析：

38、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为（    ）万元。

A、1220   

B、1274   

C、1525   

D、1593

 　标准答案：

a 

  解　　析：

该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。

这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。

39、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（   ）。

A、10％

B、2％

C、0   

D、重置成本乘以折旧率。

 　标准答案：

c 

  解　　析：

根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。

40、建筑物折旧是指（   ）。

A、建筑物因时间经过所造成的损耗

B、建筑物的新旧程度

C、对建筑物的人为破坏

D、建筑物重置成本与残值率的乘积

 　标准答案：

a 

  解　　析：

建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。

这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。

41、土地的供求关系在自由竞争情况下，（）

A、土地价格影响土地的供求关系

B、供求关系不能影响土地的价格

C、土地供不应求是暂时的、个别的

D、供过于求是绝对的、普遍的

 　标准答案：

a 

  解　　析：

42、在路线价评估中，（   ）不符合选取标准宗地的标准。

A、街道转角处的宗地

B、矩形宗地

C、容积率为所在区段代表性容积率

D、一面临街的宗地

 　标准答案：

a 

  解　　析：

城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。

43、以下（   ）方法不适宜地租量的求取。

A、从房租中分离出地租

B、从地价中求出地租

C、从土地开发成本中求出地租

D、用类似剩余法的方法求出地租

 　标准答案：

c 

  解　　析：

44、（   ）是决定城市土地利用价值的重要因素。

A、区位

B、土地承载力

C、土地出让方式

D、土地开发成本

 　标准答案：

a 

  解　　析：

45、甲建筑物耐火性能一般，乙建筑物耐火性能属最好，则（）

A、甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为四级

B、甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为四级

C、甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为一级

D、甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为一级

 　标准答案：

c 

  解　　析：

建筑物的耐火等级分为四级，一级耐火性能最好，二级耐火性能较好，三级耐火性能一般，四级耐火性能最差

二、多选题:

46、关于地租与地价的关系，（   ）表述是正确的。

A、类似利息和资本的关系

B、70年的地租相当于地价

C、地租的高低取决于地价的高低

D、地价是地租的资本化

E、地价与地租的变动成正相关

 　标准答案：

a,d,e 

  解　　析：

47、根据阿兰索的买价曲线，可以认为（   ）是正确的。

A、曲线P（t）上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同

B、曲线P（t）与曲线BP相切时，企业达到区位平衡

C、企业满意度最高的点是切点E

D、家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低

E、企业在买价曲线BP2的利润比BPl低

 　标准答案：

a,b,c,e 

  解　　析：

买价曲线BP的位置越低，其满意度（或利润）越高。

因此D错误。

48、采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（   ）考虑是否进行个别因素修正。

A、估价对象情况

B、估价目的

C、估价原则

D、估价步骤

E、土地增值

 　标准答案：

a,b 

  解　　析：

通过成本逼近法计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行修正，最终确定估价结果，其中有个别因素修正。

49、土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（   ）中价格及相关参数求取中可以应用。

A 收益还原法

B、成本逼近法

C、剩余法

D、路线价法

E、基准地价系数修正法

 　标准答案：

a,b,c,d,e 

  解　　析：

50、土地估价的供需原则应以（   ）等原则为基础。

A、预期收益原则

B、变动原则

C、贡献原则

D、竞争原则

E、报酬递增递减原则

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

51、影响地价的个别因素包括（    ）。

A、城市规划

B、基础设施条件

C、地块形状

D、宗地位置

E、社会经济

 　标准答案：

c,d 

  解　　析：

52、按土地权利的不同，地价可分为（    ）。

A、所有权价格

B、使用权价格

C、评估价格

D、抵押价格

E、申报价格

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

53、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与（     ）及产品与服务的种类密切相关。

A、中心地规模

B、居民收入水平

C、人均消费水平

D、人口分布密度

E、行政规划

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

54、农业区位理论创始人杜能认为，在市场稳定的情况下，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于（     ）。

A、农业生产成本

B、产品市场价格

C、农产品运输费用

D、社会平均利润率

E、垄断地租

 　标准答案：

a,c 

  解　　析：

55、建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从（     ）方面考虑建筑物折旧。

A、物理

B、功能

C、成新

D、经济

E、科技

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

56、某宗地价格为400万元，其宗地面积为2000平方米，建筑面积为4000平方米，则（）。

A、地面地价为2000元/平方米

B、地面地价为1000元/平方米

C、楼面地价为2000元/平方米

D、楼面地价为1000元/平方米

E、地面地价为4000元/平方米

 　标准答案：

a,d 

  解　　析：

楼面地价＝宗地总地价/建筑面积＝4000000/4000＝1000，以单位建筑面积来表示土地单价；宗地地面地价＝宗地总地价/宗地面积＝4000000/2000＝2000。

57、房屋质量缺陷损失的评估方法有（）

A、成本法

B、资本化法

C、价差法

D、市场比较法

E、平均法

 　标准答案：

a,b,c,d 

  解　　析：

58、评估价格包括（    ）。

A、交易底价

B、基准地价

C、申报地价

D、拍卖底价

E、申报地价

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

59、关于土地集约利用，下面说法正确的是（）

A、在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。

B、集约边际代表各级土地的经济点，超过则新增的变量投入得不到补偿；

C、粗放边际代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点，超过则再投入某一土地劳动和资本，也不能补偿其成本。

D、我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能着重加大对待垦荒地的开发力度，其次要提高单位面积产量和单位面积建筑面积。

E、土地集约利用是一种必然趋势，不受土地报酬递减规律的制约。

 　标准答案：

a,b 

  解　　析：

粗放边际代表扩展用质次土地的最后一点，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。

我国人多地少，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位面积建筑面积上下功夫。

60、影响建筑物价格的环境因素有（）

A、建筑年代

B、建筑物朝向

C、建筑物用途

D、建筑物楼层

E、重置价格。

 　标准答案：

a,b,c,d 

  解　　析：

环境因素主要有：

建筑年代（决定建筑物折旧状况和剩余使用年限）、建筑物朝向（影响建筑物采光、通风）、建筑物用途（使收益、使用年限不同）、建筑物楼层。

三、判断题:

61、垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

（   ）

 对错

 　标准答案：

错误 

  解　　析：

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

62、按照报酬递增或递减原