大连理工大学《房地产估价》离线大作业及要求827.docx

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大连理工大学《房地产估价》离线大作业及要求827

大工《房地产估价》离线大作业

一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）

题目一：

市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论（30分）

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

1）市场比较法的含义

市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。

它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

比较法，是指将估价对象与近期有过交易的进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

2）市场比较法适用的估价对象和条件

1、市场比较法要求市场上有足够的交易实例；

2、市场比较法适用的对象是自身具有交易性的房地产，如商场写字楼、别墅、公寓等；

3、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。

运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。

与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

3）市场比较法估价的操作步骤

1.广泛搜集交易实例的资料；

2.从中选取几个符合一定要求的交易实例作为估价的参照物；

3.将比较实例的成交价格调整为具有比较基础的价格；

4.修正交易情况；

5.修正交易日期；

6.修正区域因素；

7.修正个别因素；

8.综合修正结果。

（2）市场比较法具体应用（50分）

该部分内容要求

交易实例：

项目

可比实例1

可比实例2

可比实例3

地址

港城区滨河湾小区

港城区玫瑰湾小区

港城区银河湾小区

交易情况

正常交易

正常交易

正常交易

交易日期

2010-9-30

2010-10-20

2010-3-15

建筑结构

混合

混合

混合

建筑总层数

6

6

6

所占层数

4

3

1

装修状况

精装修

一般

一般

面积（㎡）

97

105

112

交易价格

（万元）

76万

77万

73万