大连理工大学《房地产估价》离线大作业及要求827.docx

1、大连理工大学房地产估价离线大作业及要求827大工房地产估价离线大作业一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论 （30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。1）市场比较法的含义市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。比较法，是指将估价对象与近期有过交易的进行

2、比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。2）市场比较法适用的估价对象和条件1、市场比较法要求市场上有足够的交易实例；2、市场比较法适用的对象是自身具有交易性的房地产，如商场写字楼、别墅、公寓等；3、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关

3、键。3）市场比较法估价的操作步骤1.广泛搜集交易实例的资料；2.从中选取几个符合一定要求的交易实例作为估价的参照物；3.将比较实例的成交价格调整为具有比较基础的价格；4.修正交易情况；5.修正交易日期；6.修正区域因素；7.修正个别因素；8.综合修正结果。（2）市场比较法具体应用 （50分）该部分内容要求交易实例：项目可比实例1可比实例2可比实例3地址港城区滨河湾小区港城区玫瑰湾小区港城区银河湾小区交易情况正常交易正常交易正常交易交易日期2010-9-302010-10-202010-3-15建筑结构混合混合混合建筑总层数666所占层数431装修状况精装修一般一般面积（）97105112交易价格（万元）76万77万73万