恒大城地产项目可行性实施报告.docx
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恒大城地产项目可行性实施报告
恒大城地产项目
第一章总论
1．1项目建设单位
1．1.1项目建设单位：
1．1.2项目建设单位简介
金泓投资成立于2006年11月，注册资金5000万元，经营围为：
投资兴办实业；房地产开发的投资、开发。
恒大地产集团是恒大地产集团的全资子公司，成立于2007年10月，注册资本3000万元，主要经营围：
房地产开发；室装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。
恒大地产集团简介
恒大地产集团成立于1996年6月24日，注册地址在市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。
经过近九年的发展，逐步形成集约化、规化、现代化的大型房地产开发企业，已成为中国500强企业，中国十强房地产企业。
公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。
现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。
目前在北京、、天津、上海、、、、、、等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典”等30多项国家级殊荣。
目前恒大地产集团在的项目有“恒大绿洲”“恒大名都”“恒大城”三个。
恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。
恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。
恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、市房地产业协会会长、省慈善总会名誉会长。
先后荣获“全国劳动模”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。
在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。
公司荣誉：
中国企业500强（连续4年）
中国民营企业20强（连续4年）
中国房地产十强企业（连续6年）
中国房地产领先企业（连续3年）
中国房地产项目品牌第1名
中国最佳企业公民
中国蓝筹地产
中国十佳品牌开发商
省房地产最具竞争力企业20强第1名
省百强民营企业第9名
中国质量诚信品牌领先企业第1名
房地产资信20强（连续2年）
省房地产诚信企业
省企业文化建设十佳先进单位
房地产综合实力30强前列（连续5年）
市“重合同、守信用”单位（连续5年）
房地产最具竞争力企业10强第1名
市纳税信誉A级企业房地产类第1名
1．2项目背景
1.2.1项目名称：
恒大城（226亩）
1.2.2建设地点：
市雁塔区池路7号；
1.2.3用地面积：
226亩（150939平方米）；
1.2.4建设规模：
621039平方米；
1.2.5项目进展情况
目前已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和有关报建手续，已经进入前期基础工程施工阶段。
1．3.可行性报告编制依据
●《房地产开发项目经济评价办法》；
●《可行性研究指南》；
●《方法与参数》；
●项目有关资料；
●企业有关资料
1．4项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标项目
单位
指标
1
建设用地
m2
150939
2
总建筑面积
m2
621039
3
可销售面积
m2
470696
4
住宅区容积率
3.38
5
绿化率
%
38.00%
6
总投资
万元
187333
6.1
其中：
资本金
万元
50000
6.2
银行贷款
万元
50000
6.3
预售收入
万元
87333
7
销售收入
万元
266390
8
利润总额
万元
64405
9
净利润
万元
48304
10
投资利润率
34.38%
11
投资净利润率
25.79%
12
销售净利润率：
18.13%
13
财务部收益率
27.03%
14
贷款偿还期
年
2.62
第二章市场分析与项目定位
2.1我国房地产行业发展形势分析
改革开放以来，中国经济得到快速发展，特别是2002年以来，我国国民生产总值持续保持两位数的增长速度，经济的持续增长，使我国的综合实力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不断增加。
2008年，全年国生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。
其中，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。
第一产业增加值占国生产总值的比重为11.3%，第二产业增加值比重为48.6%，第三产业增加值比重为40.1%。
随着经济的发展，我国城镇居民人均可支配收入也得到大幅度提高，2008年，镇居民人均可支配收入达到15781元，比上年增长8.4%。
图1-12004-2008年国生产总值及其增长速度
图1-22004－2008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
08年，全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。
其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。
按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。
表12008年房地产开发和销售主要指标完成情况
指标
单位
绝对数
比上年增长%
投资完成额
亿元
30580
20.9
其中：
住宅
亿元
22081
22.6
其中：
90平方米以下住宅
亿元
6416
50.7
其中：
经济适用房
亿元
983
19.7
房屋施工面积
万平方米
274149
16.0
其中：
住宅
万平方米
216671
16.0
房屋新开工面积
万平方米
97574
2.3
其中：
住宅
万平方米
79889
1.4
房屋竣工面积
万平方米
58502
-3.5
其中：
住宅
万平方米
47750
-4.2
商品房销售面积
万平方米
62089
-19.7
其中：
住宅
万平方米
55886
-20.3
本年资金来源
亿元
38146
1.8
其中：
国贷款
亿元
7257
3.4
其中：
个人按揭贷款
亿元
3573
-29.7
本年购置土地面积
万平方米
36785
-8.6
完成开发土地面积
万平方米
26033
-5.6
土地购置费
亿元
5795
10.9
经济和人口的增长、住房制度的改革、居民收入的提高、城镇化的深入带动了我国房地产行业的发展，房地产业的发展反过来又促进了经济的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期，房地产业稳步发展的趋势不会改变。
2.2市房地产发展形势分析
是省省会，现辖9区6县，总面积9983平方公里。
2002—2008市生产总值年均增长14%，保持了自1992年以来连续17年的两位数增长，2008年，市生产总值预计将达到2190亿元，不仅较上年增长了近296亿元，更是2002年的2.6倍。
5年居民消费价格总指数分别为98.6，80.5，82.3，80.3，81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。
财政收入稳步增长，2008年全市财政一般预算收入145．61亿元，增长28．9％；全社会固定资产投资1906．16亿元，增长32．8％。
图1-3市生产总值增长表
随着西部大开发战略的实施，社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。
又是我国陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是我国西部地区最具发展潜力的城市之一。
2009年1季度，市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。
楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。
商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。
住宅价格仍是带动房价上涨的主要力量。
08年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。
07年6月份，在省政府的高度重视下，由省建设厅组织编制的《省城镇体系规划》，历经数年，四易其稿，终获国务院同意批准实施。
该规划首次将一直在理论界探讨的“都市圈”予以明确。
《省城镇体系规划》首次明确了“都市圈”的提法并确定了其围。
“都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括市行政辖属的9区4县，市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。
“都市圈”的主城为中心城市，辅城为中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。
在具体职能上，市城六区是高新技术、新型制造业、现代化服务业的最大综合中心，阎良以航空航天为主，临潼以旅游、交通、居住为主，长安以高新技术、科技教育、旅游为主，户县以新型制造业和旅游业为主，其他郊县以旅游、工业和现代化农业为主；的兴平市发展具有高新技术性质的化学工业、国防工业和星火产业，三原以星火产业、食品、轻工和商贸业为主，礼泉以果业、星火产业和旅游业为主，乾县以旅游、商贸业为主，泾阳以建材加工和食品工业为主。
《省城镇体系规划》还为“都市圈”确定了交通支持：
其中公路主骨架建设以阿荣旗—、—、—、—、二连浩特—河口、—霍尔果斯段高等级公路为重点，形成到、、凌、市耀州区、柞水的1小时公路交通圈，到黄陵、、韩城、潼关的2小时公路交通圈，到、、、、的3小时公路交通圈，到、、、、、、、、的一日交通圈。
《规划》的出台，将使得作为亚欧大陆桥经济带的心脏，充分发挥其西部大开发桥头堡的战略优势，推动全市经济步入高速发展的轨道，同时带动房地产行业稳定、快速的发展。
市场供应
2009年第1季度，市商品房投资额接近40亿元，与去年同期相比增长63.63%。
2009年第1季度商品房施工面积230万平方米，环比下降10.39%，本季商品房竣工面积210万平方米，同比增长25.53%；2009年1季度市商品房新开工面积为190万平方米，环比下降16.96%。
市场销售
2009年1季度，市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。
市批准普通住宅类物业预售面积142.48万㎡，同比增长12.07%；销售面积172.95万㎡，同比增长32.68%。
楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。
商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。
2.3区域房地产市场分析
本项目坐落地市雁塔区池路7号，位于莲湖区、雁塔区、高新科技技术产业开发区交界处，西二环与西三环之间，交通便利，比邻土门居住圈、桃园居住圈、西高新居住圈，是城西南房地产市场发展最成熟、配套完善、人居氛围、商业氛围条件最好的区域。
高新技术产业开发区，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，创立之初，园区面积仅9.5平方米公里，16年的发展，西高新规划面积已达到98平方公里，同时16年的发展让一个连日常生活需求都很难满足的“菜地”变成一个让香格里拉酒店、金鹰国际购物中心等高端物业在的首选区域，绿地集团、和记黄埔等国大牌地产开发商进军的第一战场都默默的说明了高新这几年的飞速发展，高新已成为的“上只角”。
（注：
“上只角”是上海对旧时愚园路、路、余庆路等有钱、有闲、社会名流聚集的地方的一个形容词，意为高尚人士居住区等。
）西高新具体数据分析如下：
6年增长6倍的销售量见证成长
（图1）
作为国家级高新产业示区，高新区近几年来房地产区域市场一直很活跃。
房地产信息网数据研究中心对高新历年住宅价格统计数据显示：
2000年，高新住宅均价2750元/平方米，09年1季度高新住宅均价已增至4625元./平方米，较上年同比增长5.07%；高新住宅销售面积占住宅总销售面积从2000年的10.24%到2007年的25.4%，这些数字无一不印证着高新区高品质的居住氛围已深入人心。
GDP年均增长率超过30%
（图2）
18年来，高新主要经济指标增长迅猛，高新区实现了从无到有、从小到大、从低到高、从优到强、从到外的一系列跨越；实现了主要经济指标长达18年平均增长60％以上、近年在基数较大情况下仍保持30％以上的超常发展。
GDP总量由2000年75.45亿元增至2006年380亿元，2007年上半年GDP总量234.56亿元，比同期增长32%，综合指标位于全国53个高新区前5位。
高新区已成为对接世界经济的一个重要平台，2006年，以高新区软件园为基础，获商务部授牌成为首批5个“中国服务外包基地城市”之一。
近几年，高新区软件产业发展迅猛，保持着年均45%以上的发展速度，已成为高新区新的经济增长点。
目前入驻的60多家世界500强企业中仅西高新就达有40多家，包括美国霍尼韦尔、德国博世、美光公司等。
配套齐全的区域环境接轨百姓生活
（图3）
（图4）
从（图3）、（图4）不难看出，近年来西高新区域对居民居住十分重要的交通设施已达23条，大型超市由2001年的2家增至2007年的6家，与居民后期生活息息相关的学校增长达66.67%，大型医院增长450%，其他休闲娱乐设施也成倍增长，高端生活配套场所尤为显著。
这些区域优势都受到了购房者的青睐。
近年来，外来房产大鳄争先恐后地进入西高新房地产市场，正在把西高新的房地产业推向前所未有的巅峰。
自国房地产第一品牌之称的中海地产通过竞拍方式拿下西高新一块“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。
紧接着，上海绿地、鸿基、和黄地产、上海大华、融侨等大批外地品牌先后在西高新排兵布阵。
“绿地世纪城”、“逸翠园”、“融侨紫薇馨苑”、“大华阳光曼哈顿”等项目均为高新的高端生活注入了新的活力。
在不断加快园区建设与发展的同时，高新一直很注重人居环境的建设，对绿化率的要求很高，依然不变16年“菜地”大观，据不完全统计，建区以来，木塔寺、新纪元公园、永阳公园、唐城遗址等大型公园的陆续建成，高新区已投入环境建设基金30亿元以上，目前园区绿化覆盖率已达42.6%。
桃园居住圈，地跨高新区与城西，居住圈东起沣惠路，西到丈八北路，北依路，南靠科技路。
桃园居住圈紧临高新区的城市主干道，交通比较便利。
桃园居住圈有枫林华府、枫韵蓝湾、旭景碧泽园、花园等多个新型居住社区，已经成为高新区和城西重要的居住圈之一。
桃园居住圈横跨高新与城西两大板块，区项目较多，且以大盘项目为主，社区部配套设施也较小规模项目齐备的多，大规模项目多已开发至2期，部分社区配套、绿化景观等已初现雏形，另外由于该居住圈处于城西、高新两区交汇地带，租售人群会较单一区域的人群围更广，投资前景相对更为广阔。
桃园居住圈目前已成为高新区和城西区开发的一个新兴热点区域，其周边环境、配套设施等也日趋成熟。
桃园居住圈紧临丈八路、路、沣惠南路、南二环、科技路等多条城市主干道，其中丈八路、路都是近年来拓宽改造完成的新道路，路况条件较好。
同时圈还拥有14、312、405、210、201、202、225、711等多条公交线路，保证出行的方便快捷。
居住圈周边分布有省圣经学校、西北大学成人教育学院、大寨路小学、桃园小学、仪表工业学校南教学区等多所教育。
圈还拥有高新医院、省红十字医院等医疗。
桃园居住圈房地产项目比较多，既有商品房还有经济适用房，有枫林华府、枫韵蓝湾、旭景碧泽园、花园等项目，配套设施也比较好，区域的各方面配套都在进一步改善，区域价值也在进一步提升，区域投资的前景看好。
土门居住圈，围为沣镐西路以南、沣惠南路以西、路以北、汉城南路以东的居住区域。
城西是传统的“电工城”，发展比较早，很多区域相对成熟，特别是在环城西路与二环之间的区域。
其中，土门在城西是乃至都算是较为“繁华”的地段，周边商业繁荣，各种配套设施也相对齐全。
又因为有土门街心公园在景观和环境方面的“衬托”，使这一区域受到众多人的青睐。
以土门十字为轴心，辐射到西郊，土门十字附近可以说是西郊的商业中心。
土门居住圈商业配套齐全，成为人们居住、休闲、购物的首选旺地，也是城西商业环境、商业氛围、商业形象发展最快的区域。
土门附近主要由以国美电器、土门民生商厦、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店经营等业态。
周边主要有爱家超市、家世界超市、苏宁电器、土门商厦等大型的购物场所。
另外有东东面食馆、经济大排挡、小刀削面馆、东东包土门分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韩都酒店、喜来登大酒店、花都酒店、协和大酒店、丰盛饭店、五洋大酒店、石油宾馆、名雅酒店等餐饮店和酒店宾馆等。
还有庆安文体中心、福星娱乐城、九阳网络俱乐部、好来屋等休闲娱乐场所。
同时有商业银行丰镐支行土门分理处、交通银行城西支行、中国银行沣惠路储蓄所、中国工商银行土门储蓄所、中国银行市土门分理处、中国银行团结一路储蓄所、招商银行团结路储蓄所等金融。
学校方面主要有西电公司第一小学、航空技术高等专科学校、庆安小学、庆安中学、市第十五中学、经贸职业学校、市经济贸易学校、西电公司第六小学、经贸成人中等专业学校等。
军工医院、第四军医大学教学医院、市莲湖区土门医院、市桃园医院、西开职工医院第二门诊部、市儿童医院西郊门诊部、西电医院等医疗也在这个区域里安家落户，为此区域的住户的提供便利的医疗服务。
土门街心公园是闹市中的一块宁静的乐土，繁华与城市绿地在此交融，不仅仅可以在自家楼上观赏公园中的绿色，还可以在闲暇时光步行与此，和家人、朋友感受绿色的熏陶。
土门附近的交通相对来说也比较便利，首先依赖二环的便利交通，向南可到高新区，沿沣镐东路、西关正街可到城。
交通比较通达，相当于一个枢纽的位置，可以顺利通达的各个城区，同时也方便到达。
近些年城西的道路等基础设施也在不断改善，另外西咸一体化也给城西区域带来新的活力。
并且土门区域向南2站路即可到达高新区，随着高新区西北角众多楼盘项目的开发建设，这两个区域的连接将更加紧密。
《市区县商圈发展规划》中对于土门商圈的未来有明确规划，其中土门将定位为商务金融商圈，同时其核心区域涉及部分二环沿线，也将纳入二级商业服务网的围之，区域将鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐等设施。
商圈的发展依托在居住圈的基础上，而对商圈的规划及建设也必将会带动居住圈的配套更加的完善，在此形式的带动下，土门居住圈的明天将会更加的美好。
综合土门区域的情况来看，这里具有良好的地段、配套、交通、环境等，优势明显。
2.409年一季度城西销售状况
本月城西区普通住宅在售价格环比增长幅度为全市首位，主要是因为城西区普通住宅类物业受局部区域环境影响明显，但受临近区域辐射价格差距较大，临近高新区域密集开发的各项目本月价格的提升在一定程度上对于提升城西整体价格作用显著。
2.4.1各物业价格表现
2009年3月份城西区各物业房产在售价格依次为：
普通住宅类3884元/平方米，商服用房类6997元/平方米，写字楼4604元/平方米，别墅类4671元/平方米。
从城西区均价走势图来看，本月城西各物业在售均价均呈现上升趋势，普通住宅环在售均价比增长1.36%，商服用房类物业在售均价增长0.36％，写字楼均价上浮0.37%；别墅类物业均价下降0.15个百分点。
2.4.2各物业销售情况
城西区2009年3月销售情况
单位：
平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城西
50128
1610
51738
本月城西商品房成交量环比增长78.84%，商品房市场份额上升5.51%，在各城区销量中仅高于城。
本月城西仅普通住宅和商服用房产生交易。
普通住宅成交量环比增长幅度为各城区之首，达84.59%，占城全市普通住宅总成交量的6.13%；而商服用房销量较上月有所回落，环比下降7.98%。
2.4.3普通住宅销售排行
本月城西区普通住宅类物业销售面积排行前10名的项目为：
名次
项目名称
开发商名称
销售金额
（元）
销售面积
（㎡）
1
高新枫林华府
师科房地产开发
40033350
8070
2
花园
金统房地产开发有限责任公司
36556301
7735
3
东方米兰
侨荣实业
28818241
6152
4
西市佳园
大唐西市置业
27784204
5352
5
百益雅苑
百益实业
14530480
4672
6
卡布奇诺公馆
科为房地产开发
16389206
3658
7
御笔华章
兆胜实业投资
17650858
3640
8
公园天下
东航置业
18082666
2501
9
万国远鉴名筑总
万国房地产开发有限责任公司
3499439
851
10
丰庆路小区（西雅图翡翠城）
人和顺置业
3900394
826
本月城西区普通住宅类物业销售金额排行前10名的项目为：
名次
项目名称
开发商名称
销售面积
（㎡）
销售金额
（元）
1
高新枫林华府
师科房地产开发
8070
40033350
2
花园
金统房地产开发有限责任公司
7735
36556301
3
东方米兰
侨荣实业
6152
28818241
4
西市佳园
大唐西市置业
5352
27784204
5
公园天下
东航置业
2501
18082666
6
御笔华章
兆胜实业投资
3640
17650858
7
卡布奇诺公馆
科为房地产开发
3658
16389206
8
百益雅苑
百益实业
4672
14530480
9
悦泰利贞大厦
悦泰置业
742
4025864
10
丰庆路小区（西雅图翡翠城）
人和顺置业
826
3900394
2.4.4普通住宅分面积段销售情况
城西区2009年3月普通住宅各面积段销售套数
分分段单位：
平方米
50以下
50－70
70－90
90－110
110－130
130－144
144－180
180—220
220—260
260以上
83
66
164
157
67
12
升级会员 